Cour de cassation, Chambre civile 3, 5 février 2026, 24-10.925, Inédit

CA Paris 8 décembre 2023

CASS
Cassation 5 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation des conséquences légales des constatations de la cour d'appel
La cour de cassation a estimé que la cour d'appel n'avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en ne recherchant pas si la démolition totale était nécessaire ou si une simple mise en conformité était suffisante.
Accepté
Absence de recherche de disproportion dans la mesure de démolition
La cour de cassation a jugé que la cour d'appel devait rechercher cette éventuelle disproportion, ce qu'elle n'a pas fait, violant ainsi les articles 1134 et 1143 du code civil.

Résumé par Doctrine IA

La société BPM immobilier a formé un pourvoi contre un arrêt de la cour d'appel de Paris qui avait ordonné la démolition totale d'un immeuble construit. La cour d'appel avait constaté que la hauteur de l'immeuble excédait la limite fixée par le cahier des charges du lotissement.

La société BPM immobilier invoquait deux moyens. Le premier moyen soutenait que seule la partie de la construction excédant la hauteur autorisée devait être démolie, et non l'intégralité de l'immeuble, en application des articles 1134 et 1143 du code civil. La Cour de cassation a accueilli ce moyen, estimant que la cour d'appel n'avait pas recherché si la démolition partielle suffisait à remettre la construction en conformité.

Le second moyen invoquait la nécessité pour le juge de vérifier si la démolition totale ne constituait pas une mesure disproportionnée. La Cour de cassation a également accueilli ce moyen, rappelant qu'il appartient au juge de rechercher cette éventuelle disproportion, même en cas de violation d'une servitude. La Cour de cassation casse donc partiellement l'arrêt de la cour d'appel.

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Sur la décision

Référence :	Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 24-10.925
Juridiction :	Cour de cassation
Numéro(s) de pourvoi :	24-10.925 24-10.925
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel de Paris, 8 décembre 2023
Textes appliqués :	Articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur redaction anterieure a celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 fevrier 2016. Articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur redaction anterieure a celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 fevrier 2016.
Dispositif :	Cassation
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000053493565
Identifiant européen :	ECLI:FR:CCASS:2026:C300081
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Président :	M^me Teiller (présidente)
Avocat(s) :	Hayette ET TOUMIJean DE SALVE DE BRUNETON
Cabinet(s) :	SCP RICARD
Parties :	société BPM immobilier c/ pôle 4, société

Texte intégral

CIV. 3

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 5 février 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 81 F-D

Pourvoi n° W 24-10.925

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2026

La société BPM immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 7], a formé le pourvoi n° W 24-10.925 contre l’arrêt rendu le 8 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 6), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [P] [O], domicilié [Adresse 3], [Localité 9],

2°/ à la société [Adresse 1] notaires, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 7], venant aux droits de la société [E] [Z] et Francis Huleux,

3°/ à M. [E] [Z], domicilié [Adresse 6], [Localité 8],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société BPM immobilier, de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. [O], après débats en l’audience publique du 9 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société BPM immobilier du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société [Adresse 1] notaires et M. [Z].

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 décembre 2023), la société BPM immobilier (la société) a obtenu un permis de construire un immeuble collectif de treize logements.

3. Faisant valoir que la construction édifiée contrevenait au cahier des charges du lotissement dit « Domaine de Quincy », en ce que sa hauteur était supérieure à deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, M. [O], propriétaire d’une maison d’habitation voisine, a assigné la société devant un juge des référés en démolition sous astreinte de l’immeuble édifié.

4. L’affaire a été renvoyée devant un tribunal de grande instance pour qu’il soit statué au fond.

Examen des moyens

Sur le second moyen

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La société fait grief à l’arrêt de la condamner à démolir la construction édifiée sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] à [Localité 9], [Adresse 4], alors « que seul ce qui a été fait en contravention de l’engagement doit être détruit ; que la cour d’appel a elle-même constaté que le cahier des charges permettait la réalisation d’un immeuble de deux étages sur rez-de-chaussée, ce dont il résultait que seul ce qui excédait cette hauteur devait être démoli ; qu’en ordonnant néanmoins, sur le fondement de cette seule violation, la démolition de la totalité de l’immeuble édifié par la société BPM immobilier, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1143 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen, contestée par la défense

7. M. [O] conteste la recevabilité du moyen. Il soutient qu’il est nouveau, mélangé de fait et de droit.

8. Cependant, dans ses conclusions d’appel, la société a soutenu qu’à supposer que le cahier des charges du lotissement ait été méconnu, en ce que l’immeuble construit avait deux étages sur rez-de-chaussée, la conséquence de cette méconnaissance ne pouvait pas être sa démolition pure et simple.

9. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

10. Il se déduit de ces textes que, lorsqu’une construction édifiée ne respecte pas une servitude imposée par le cahier des charges du lotissement, seule peut être ordonnée la démolition de ce qui est nécessaire pour la mettre en conformité avec ce document.

11. Pour ordonner la démolition de l’immeuble construit par la société, l’arrêt

retient que, l’immeuble édifié par elle étant d’une hauteur de « R+3+combles », supérieure à la hauteur maximale stipulée dans le cahier des charges, soit deux étages sur rez-de-chaussée, la violation de la servitude non altius tollendi est sanctionnée par la démolition de l’immeuble construit en violation de ce droit.

12. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, si la seule suppression de la partie de l’ouvrage en contravention avec cette servitude prévue par le cahier des charges du lotissement ne permettait pas de mettre cette construction en conformité avec ce document, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

13. La société fait le même grief à l’arrêt, alors « qu’il appartient au juge de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier ; que les charges réelles stipulées dans un cahier des charges présentent un caractère contractuel ; qu’en refusant de rechercher cette éventuelle disproportion au motif que « la démolition de l’immeuble ne constitue pas l’exécution d’une obligation contractuelle par la société mais la sanction de la violation d’une servitude », la cour d’appel a derechef violé les articles les articles 1134 et 1143 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1134 et 1143 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

14. Il résulte de ces textes qu’il appartient au juge, lorsque cela lui est demandé, de rechercher si la démolition de ce qui a été construit en violation du cahier des charges d’un lotissement ne constitue pas une mesure disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur de bonne foi et de l’intérêt qu’elle présente pour le créancier.

15. Pour ordonner la démolition de l’immeuble construit par la société, l’arrêt retient que le contrôle de proportionnalité ne trouve pas à s’appliquer dès lors que la démolition de l’immeuble ne procède pas de l’inexécution d’une obligation contractuelle par la société mais constitue la sanction de la violation d’une servitude.

16. En statuant ainsi, après avoir relevé que l’ouvrage avait été édifié en violation de la servitude non altius tollendi stipulée dans le cahier des charges du lotissement, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

17. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt ordonnant la démolition par la société de l’immeuble construit sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] à [Localité 9], [Adresse 4], entraîne la cassation des chefs de dispositif rejetant la demande de M. [O] tendant à assortir d’une astreinte cette obligation de démolition et statuant sur les frais irrépétibles et les dépens, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il ordonne la démolition par la société BPM immobilier de l’immeuble construit sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 2] à [Localité 9], [Adresse 4], rejette la demande de M. [O] tendant à assortir d’une astreinte cette obligation de démolition et statue sur les frais irrépétibles et les dépens, l’arrêt rendu le 8 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [O] et le condamne à payer à la société BPM immobilier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.