CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

______________________

Arrêt du 5 février 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 79 F-D

Pourvoi n° W 23-21.386

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 FÉVRIER 2026

Mme [C] [X], épouse [B], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 23-21.386 contre l’arrêt rendu le 29 juin 2023 par la cour d’appel d’Amiens (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [V] [D],

2°/ à Mme [C] [F], épouse [D],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de Mme [X], de la SARL Ortscheidt, avocat de M. et Mme [D], après débats en l’audience publique du 9 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Amiens, 29 juin 2023), par acte authentique du 19 avril 2019, Mme [X], épouse [B], (la promettante) a promis de vendre à M. et Mme [D] (les bénéficiaires), sous la condition suspensive d’obtention par ces derniers de deux prêts, un groupe d’immeubles avec parcelles de terre, étangs et bois, au prix de 2 430 000 euros.

2. Les bénéficiaires ont consigné entre les mains du notaire une certaine somme à valoir le cas échéant sur l’indemnité d’immobilisation.

3. Mis en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, ces derniers ont sollicité la restitution des fonds déposés.

4. Leur imputant la défaillance de la condition suspensive, la promettante les a assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation et réparation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. La promettante fait grief à l’arrêt de la condamner à restituer une certaine somme aux bénéficiaires et de rejeter toutes ses demandes, alors « que le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées ; que, pour rejeter les demandes de Mme [B], la cour d’appel s’est prononcée au visa de conclusions déposées le 6 janvier 2023 ; qu’en statuant ainsi, cependant que Mme [B] avait déposé et notifié par RPVA ses dernières conclusions d’appel le 21 avril 2023, la cour d’appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, en dépit du visa erroné des conclusions de la promettante du 6 janvier 2023, statué sur toutes ses prétentions et au vu de tous les moyens qu’elle formulait dans ses conclusions du 21 avril 2023, aucun défaut de réponse à un moyen n’étant invoqué.

7. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. La promettante fait grief à l’arrêt de la condamner à restituer aux bénéficiaires une certaine somme correspondant à l’indemnité d’immobilisation, alors :

« 1°/ que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente doit justifier avoir sollicité des demandes de financement dans les délais impartis par la promesse de vente et conformes à celle-ci, à la suite de la mise en demeure que lui a adressée le promettant ; qu’en condamnant Mme [B] à restituer l’indemnité d’immobilisation aux bénéficiaires au vu de deux pièces communiquées pour la première fois en cause d’appel, soit les pièces 19 et 20 correspondant à des demandes de prêt déposées le 26 avril 2019 l’une auprès du Crédit agricole et l’autre auprès du LCL, refusées par ces banques, après avoir constaté que M. et Mme [D] n’avaient jamais répondu à la mise en demeure qui leur avait été adressée le 9 juillet 2019 par le notaire de lui justifier de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, motif pris qu’aucun délai n’était contractuellement prévu quant à la justification des refus de prêt, la cour d’appel a violé les articles 1103 et 1124 du code civil ;

2° / que la promesse de vente stipulait que le bénéficiaire pourrait recouvrer les fonds déposés à titre d’indemnité d’immobilisation en justifiant avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles et en justifiant que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut de quoi ces fonds resteraient acquis au promettant ; qu’en condamnant Mme [B] à restituer l’indemnité d’immobilisation aux bénéficiaires au motif qu’ils justifiaient, par les pièces 19 et 20 communiquées en cause d’appel, avoir déposé, le 26 avril 2019, deux demandes de prêts répondant aux caractéristiques contractuelles, l’une auprès du Crédit agricole et l’autre auprès du LCL et ne pas avoir obtenu les concours de ces banques, sans motiver sa décision sur la conformité de ces demandes de financement à la promesse de vente quant au montant et à la durée de remboursement et au taux d’intérêt qui ne devait pas dépasser 1,5 %, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1103 et 1124 du code civil. »

Réponse de la Cour

9. La cour d’appel a constaté que la promesse de vente stipulait qu’à défaut pour les bénéficiaires de justifier de l’obtention ou non d’un financement bancaire, la promettante aurait la faculté de les mettre en demeure d’apporter cette justification sous huitaine et que, passé ce délai sans réponse des bénéficiaires, la condition suspensive serait alors censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, les bénéficiaires pouvant en ce cas recouvrer les fonds déposés auprès du notaire en démontrant qu’ils avaient accompli les démarches en vue du financement et que la condition n’avait pas défailli de leur fait.

10. Elle en a exactement déduit que la production par les bénéficiaires, au soutien de leur demande de restitution des fonds consignés, des éléments relatifs aux demandes de prêt et aux refus qui leur avaient été opposés, n’était enfermée dans aucun délai.

11. Ayant relevé que les bénéficiaires avaient produit, en cause d’appel, deux demandes de prêts déposées le 26 avril 2019 auprès de deux établissements bancaires dont elle a souverainement constaté qu’elles répondaient aux caractéristiques contractuelles, la cour d’appel en a exactement déduit, procédant à la recherche prétendument omise, que les bénéficiaires, qui n’étaient pas responsables de la défaillance de la condition suspensive, devaient recouvrer les fonds remis au notaire.

12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur les troisième et quatrième moyens, réunis

Enoncé des moyens

13. Par son troisième moyen, la promettante fait grief à l’arrêt d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les bénéficiaires à lui payer certaines sommes au titre de la perte de chance d’exploiter les chambres d’hôte en juillet et août 2019, et des frais d’entretien et de déménagement du domaine au cours de la même période, alors :

« 1°/ que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble dans lequel sont exploitées des chambres d’hôte, qui s’est fermement engagé à réitérer la promesse par acte authentique dans un certain délai, doit indemniser le promettant de la perte de chance de poursuivre son activité en raison de sa défaillance ; qu’en infirmant le jugement qui avait ordonné l’indemnisation de ce chef de préjudice, au motif que, dès lors que la promesse stipulait une condition suspensive, Mme [B] ne pouvait solliciter l’indemnisation d’un préjudice lié à l’arrêt de son activité et au déménagement du domaine qu’elle avait, de sa propre initiative entrepris, dès la signature de cette promesse et sans attendre l’expiration du délai contractuel sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce n’était pas sur l’engagement ferme des époux [D] qu’ils n’auraient aucune difficulté à disposer des fonds, que Mme [B] avait anticipé l’arrêt de son exploitation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale des préjudices, sans perte ni profit pour la victime ;

2°/ que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble dans lequel sont exploitées des chambres d’hôte, qui s’est fermement engagé à réitérer la promesse par acte authentique dans un certain délai, doit indemniser le promettant de tous les frais d’entretien de la propriété et de déménagement qu’il aurait été dispensé de prendre en charge si la vente avait été réalisée ; qu’en infirmant le jugement qui avait ordonné l’indemnisation de ces frais d’entretien, au motif qu’en l’absence de réponse dans les huit jours de la mise en demeure, la promesse était caduque et que la condition suspensive avait défailli conformément aux stipulations contractuelles sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce n’était pas sur l’engagement ferme des époux [D] qu’ils n’auraient aucune difficulté à disposer des fonds, que Mme [B] avait été contrainte de continuer à entretenir sa propriété, la cour d’appel a encore privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale des préjudices, sans perte ni profit pour la victime. »

14. Par son quatrième moyen, la promettante fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande au titre des frais de remboursement de crédit, alors « que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble dans lequel sont exploitées des chambres d’hôte, qui s’est fermement engagé à réitérer la promesse par acte authentique dans un certain délai, doit indemniser le promettant de la perte de chance de pouvoir solder le crédit qu’il avait souscrit, avec le fruit de la vente envisagée ; qu’en déboutant Mme [B] de sa demande d’indemnisation de sa perte de chance de pouvoir solder son prêt avec le prix de vente du bien immobilier qui ne s’est pas réalisée, au motif que le seul espoir de solder le crédit avec le fruit de la vente envisagée n’était pas constitutif d’un préjudice indemnisable, la cour d’appel a méconnu le principe de la réparation intégrale des préjudices, sans perte ni profit pour la victime. »

Réponse de la Cour

15. Ayant constaté que la promesse de vente stipulait une condition suspensive liée à l’obtention de prêts bancaires par les bénéficiaires et retenu que la défaillance de cette condition n’était pas de leur fait, la cour d’appel a pu en déduire, de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à d’autres recherches, qu’aucune faute ne pouvant leur être reprochée, les demandes indemnitaires de la promettante à leur encontre devaient être rejetées.

16. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [X], épouse [B], aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.