TRIBUNAL DE

PROXIMITE DE

COLOMBES

Greffe Civil

9 rue Gabriel Péri

92704 COLOMBES CEDEX

01.47.85.20.38

N° Minute : 447

JUGEMENT CIVIL : 15

Décembre 2021

RG N° 11-21-000120

AE née X Y

Z

AA AB AC AD

23 Copie exécutoire délivrée le :

-M^e BAZA Caroline

-M^e BROCHARD Ólivier

JUGEMENT DU 15 Décembre 2021

DEMANDEUR(S):

Madame AE Y 20 villa Parmentier, 92270 BOIS COLOMBES, représenté par M^e BAZA Caroline, avocat du barre[…] de PARIS

ET:

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur AA AB AC AD

65 rue des Bourguignons, 92270 BOIS COLOMBES, représenté par M^e BROCHARD Olivier, avocat du barre[…] de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

LECLERCQ-FRUTOS Anthony, Juge du Contentieux de la Protection, assistée lors des débats de: Emmanuelle CASTRO, greffier, et lors du prononcé de: Emmanuelle CASTRO, greffier, signataire du jugement.

DÉBATS:

Audience publique du 15/10/2021.

DÉCISION :

Jugement prononcé par sa mise à disposition […] greffe le 15 Décembre

2021

DEC. 2021

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2010, Madame Y X épouse AE a consenti un bail d’habitation à Monsieur AC AD AA AB sur des loc[…]x situés […] 65 Rue des

Bourguignons à Bois Colombes (92270), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 743,29 euros.

Par acte d’huissier de justice du 22 décembre 2015, la bailleresse a fait délivrer congé […] locataire avec effet […] 30 juin 2016 motif pris du non-respect par ce dernier de l’obligation de payer son loyer.

Par acte d’huissier de justice du 28 mars 2018, Madame Y X épouse AE demande […] tribunal d’instance de Colombes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer l’expulsion de Monsieur AC AD AA AB sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la notification de la décision et de le condamner […] paiement des sommes suivantes :

21.881,13 euros […] titre de l’arriéré locatif arrêté […] 28 février 2018, avec intérêts […] t[…]x légal à compter du 22 décembre 2015, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les dépens.

Après avoir été renvoyée à trois reprises, l’affaire a été radiée du rôle de la juridiction par décision en date du 17 mai 2019.

Par courrier daté du 26 février 2021, Madame Y X épouse AE a sollicité la réinscription de l’affaire […] rôle.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'[…]dience du 15 octobre 2021, Madame Y X épouse AE conclut […] débouté des demandes formées Monsieur AC AD AA

AB et demande, à titre principal la validation du congé qui lui a été délivré le 22 décembre 2015. A titre subsidiaire, elle sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

En tout état de c[…]se, elle demande […] juge des contentieux de la protection d’ordonner à Monsieur AC AD AA AB de libérer les lieux dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, et à déf[…]t pour celui-ci d’avoir quitté les lieux, d’ordonner son expulsion. Elle sollicite enfin la condamnation de Monsieur AC AD AA AB […] paiement des sommes suivantes :

28.113,72 euros […] titre de l’arriéré locatif arrêté […] 31 décembre 2021, avec intérêts […] t[…]x légal à compter du 22 décembre 2015, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 763,17 euros pour la période du 1er juillet 2017 jusqu’à la date de signification de la décision à intervenir, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1.526,34 euros à compter de la signification de la décision et jusqu’à libération des lieux,

1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.000 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur AC AD AA AB ayant cessé de payer régulièrement son loyer depuis le mois de janvier 2013, elle lui a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux le 22 décembre 2015 avec effet le 30 juin 2016. Elle soutient qu’à l’expiration du délai prévu […] congé, celui-ci s’est maintenu dans les lieux et à à nouve[…] cessé d’honorer régulièrement le paiement des loyers à partir de décembre 2016. Elle soutient, à titre principal, que le congé délivré mentionne expressément le non-respect par Monsieur AC AD AA AB de ses obligations de locataire et indique que plusieurs commandements de payer lui ont été délivrés, sans succès, ce qui constitue un motif légitime et sérieux, l’obligation de paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de bail. Elle relève que le défendeur ne nie pas l’existence d’un arriéré locatif et que les différents courriers qu’elle lui a adressés constituent de relances et n’établissent nullement le harcèlement dont celui-ci se dit victime.

Subsidiairement, elle fait valoir que le déf[…]t de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail […]x torts du locataire et son expulsion des lieux. Elle justifie le doublement de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la décision à intervenir par le rôle comminatoire de l’indemnité et la gravité des manquements du locataire.

Pour s’opposer à la demande de délais d’expulsion formulée par le locataire, elle relève l’absence de justifications par le locataire de tentatives de relogement.

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Pour s’opposer à la demande de délai de paiement, elle fait valoir que les relevés bancaires du défendeur mettent en évidence une absence de difficultés financière de nature à faire obstacle […]x règlements.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle soutient avoir été mise en difficulté financière par

l’impéritie du défendeur et n’avoir pas pu disposer de son bien.

Au terme de ses conclusions soutenues oralement à l'[…]dience, Monsieur AC AD AA

AB conclut, à titre principal, […] débouté des demandes formées par Madame Y X épouse AE et demande […] juge des contentieux de la protection sa condamnation […] paiement de la somme de 8.681,82 euros […] titre des charges indûment perçues. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et offre de régler la somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant. Il sollicite en outre l’octroi d’un délai de 2 ans pour quitter le logement.

En tout état de c[…]se, il sollicite la condamnation de Madame Y X épouse AE […] paiement de la somme de 1.000 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que l’ensemble des décomptes produits par Madame Y X épouse AE avant mai 2021 étaient erronés. Il soutient faire la preuve de divers paiements dès octobre 2013 par chèque ou mandat cash, lesquels n’ont été pris en compte par la bailleresse qu’à compter de mai 2021, à l’exception du loyer de septembre 2018 payé par chèque bancaire adressé en courrier simple. Egalement, il soutient avoir adressé à la bailleresse par courrier recommandé avec avis de réception un chèque d’un montant de 3.052,68 euros en paiement des loyers d’octobre 2018 à janvier 2019, lequel n’a pas été retiré par cette dernière […]près des services post[…]x.

Il fait valoir qu'[…]cune provision sur charges n’était prévue […] contrat de bail initial qu’il produit […]x débats et conteste la mention figurant sur l’exemplaire produit par la bailleresse. Au surplus, il relève que la bailleresse n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges pour lesquelles elle sollicite sa condamnation.

Pour contester le congé délivré par la bailleresse le 22 décembre 2015, il fait valoir qu’à cette date, […]cun décompte locatif clair et complet ne lui avait été communiqué, rendant dès lors le congé fr[…]duleux. Il soutient en outre que l’existence d’un arriéré locatif, s’il est confirmé, résulte des manoeuvres de Madame

Y X épouse AE. Pour contester la demande de résiliation judiciaire du bail, il fait valoir que Madame Y X épouse AE a elle-même manqué à ses obligations en lui adressant dès 2011 plusieurs courriers lui demandant de quitter les lieux pour des motifs variés, sans respect des délais et du formalisme légal. Il soutient en outre que la bailleresse a ensuite multiplié les manœuvres pour qu’il apparaisse comme un locataire non-diligent, et notamment en ne retirant pas ses courriers recommandés, en refusant

d’encaisser les chèques qu’il lui adressait par courrier simple et en refusant de lui communiquer son relevé d’identité bancaire.

A l’appui de sa demande de délais, il fait valoir qu’il est actuellement en cours de séparation et qu’il a un enfant de 9 ans à charge. Il déclare par ailleurs bénéficier depuis 2019 de la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé. Il soutient avoir scrupuleusement repris le paiement du loyer depuis janvier 2021.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties […] greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré pour motif légitime et sérieux

Aux termes des dispositions de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant

l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit indiquer le motif allégué.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des loc[…]x loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur AC AD AA AB le 1er juillet 2010 s’est renouvelé pour une période de 3 ans le 1er juillet 2013, pour expirer le 1er juillet 2016.

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Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2015, Madame Y X épouse AE a fait signifier à Monsieur AC AD AA AB un congé pour le 1er juillet 2016, échéance du bail, congé fondé sur les « impayés locatifs chroniques '> du locataire.

Ce congé, délivré dans les formes et délais prévus à l’article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 Juillet 1989, est régulier en la forme.

Toutefois, le motif n’apparait pas légitime et sérieux dans la mesure où, basé sur le non-respect de l’obligation de paiement du loyer à son échéance malgré 3 commandements de payer délivrés en 2013, 2014 et 2015 pour les sommes respectives de 1.486,58 euros, 4.141,85 euros et 12.980,69 euros, il apparait que le défendeur a systématiquement contesté par courrier soit […]près de la bailleresse, soit […]près de l’huissier de justice, les sommes ainsi réclamées, justifiant systématiquement de paiements acquittés,

^soit par chèques bancaires adressés par lettre recommandés, soit par avis à tiers détenteurs. Sur ce point, il apparait que les mentions portées sur les commandements de payer précités ne tenaient pas compte de ces règlements, sans toutefois que la demanderesse ne justifie d’un motif légitime.

Il convient donc de débouter Madame Y X épouse AE de sa demande tendant à la validation du congé délivré à Monsieur AC AD AA AB le 22 décembre 2015.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

Madame Y X épouse AE justifie avoir notifié l’assignation […] représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l'[…]dience.

Son action est donc recevable […] regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables […]x termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l'[…]tre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail […]x termes convenus »>, et l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce, rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le déf[…]t de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, […] regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat […]x torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 21 novembre 2017 par le conseil de la demanderesse, Monsieur AC AD AA AB n’a manifestement pas réglé la dette locative de 19.385,49 euros qui y était mentionnée.

A l'[…]dience, Madame Y X épouse AE verse […]x débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2021, Monsieur AC AD AA AB lui devait la somme de

28.113,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il est vain pour Monsieur AC AD AA AB de soutenir qu’il a procédé […] règlement du loyer de septembre 2018 par chèque bancaire dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve de l’envoi de ce chèque à la bailleresse, ni même de ce que ce chèque […]rait été débité de son compte bancaire.

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Egalement, le décompte de la bailleresse ne s[…]rait être contesté en ce qu’il ne tient pas d’un règlement par chèque d’un montant de 3.052,68 euros […] titre des loyers d’octobre 2018 à janvier 2019 dès lors qu’il n’est pas contesté que la lettre recommandée contenant ce chèque a été retournée par les services post[…]x à Monsieur AC AD AA AB avec la mention « pli avisé non réclamé », de sorte que ledit chèque n’a jamais été encaissé par la bailleresse.

Enfin, la contestation du défendeur relative […] charges locatives est vaine dès lors que le décompte produit par la bailleresse lors de l'[…]dience ne comprend […]cune somme à ce titre. Monsieur AC AD AA AB sera donc débouté de sa demande formulée de ce chef.

Il n’est enfin pas contesté que les loyers de février et mars 2019, puis de mai 2019 à décembre 2020 n’ont fait l’objet d'[…]cun règlement.

Partant, Monsieur AC AD AA AB sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 28.113,72 euros […] titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 15 octobre 2021, avec intérêts […] t[…]x légal

à compter du 21 novembre 2017 sur la somme de 19.385,49 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément […]x dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement […]x obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature entraîn^er ^la ^résolution ^du contrat […]x torts exclusifs de Monsieur AC AD AA AB et son expulsion.

Cependant, dès lors qu'[…]cune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance […] locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation,

L. 412-3, L. 412-4, L. […]. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais […]x occupants de loc[…]x d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou m[…]vaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à trois an.

En l’espèce, les locataires ne produisent […]cun élément de nature à démontrer que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner […] paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire l’indemnité sera fixée, non […] montant réclamé par la bailleresse en raison de son caractère manifestement excessif, mais […] montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et […]gmenté des accessoires, soit la somme mensuelle de 763,17 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des loc[…]x avec remise des clés à Madame Y X épouse AE ou à son mandataire.

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Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues […]x articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, […] locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, il apparait, […] regard notamment de l’importance de la dette, que Monsieur AC AD AA AB n’est pas en mesure de régler l’arriéré locatif dans les délais lég[…]x. Il convient dès lors de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier […]quel son débiteur en retard a c[…]sé, par sa m[…]vaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur

AC AD AA AB dans le paiement des sommes dues, ni sa m[…]vaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue […]x dépens, ou,

à déf[…]t, la partie perdante, à payer à l'[…]tre partie la somme qu’il détermine, […] titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur AC AD AA AB, qui succombe à la c[…]se, sera condamné […]x dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à h[…]teur de 800 euros à la demande de Madame Y X épouse AE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que le juge ordonne l’exécution provisoire lorsqu’il l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les circonstances de la c[…]se justifie le prononcé de l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition […] greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame Y X épouse AE de sa demande tendant à la validation du congé délivré à Monsieur AC AD AA AB le 22 décembre 2015,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 juin 2010 entre Madame Y

X épouse AE, d’une part, et Monsieur AC AD AA AB, d'[…]tre part, concernant les loc[…]x situés […] 65 Rue des Bourguignons à Bois-Colombes (92270),

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 15 octobre 2021,

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ORDONNE à Monsieur AC AD AA AB de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés […] 65 Rue des Bourguignons à Bois- Colombes (92270) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués áccessoirement […] logement,

DIT qu’à déf[…]t de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

^DIT q^ue le sort des meubles sera régi conformément […]x dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Monsieur AC AD AA AB de sa demande de délais pour quitter les ONEY lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur AC AD AA AB […] paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale […] loyer et […]x charges qui […]raient été dus en cas de poursuite du bail, soit 763,17 euros (sept cent soixante-trois euros et dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue […] loyer dès le 15 octobre 2021, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Monsieur AC AD AA AB de sa demande de condamnation de

Madame Y X épouse AE […] titre des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur AC AD AA AB à payer à Madame Y X épouse AE la somme de 28.113,72 euros (vingt-huit mille cent treize euros et soixante-douze centimes) […] titre de l’arriéré locatif arrêté […] 15 octobre 2021, avec intérêts […] t[…]x légal à compter du 21 novembre 2017 sur la somme de 19.385,49 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Monsieur AC AD AA AB de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE Madame Y X épouse AE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur AC AD AA AB à payer à Madame Y X épouse AE la somme de 800 euros (huit cents euros) […] titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur AC AD AA AB […]x dépens,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition […] greffe le 15 décembre 2021, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge

Jakay

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En Conséquence La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution,

Aux procureurs génér[…]x et […]x procureurs de la République près les tribun[…]x de proximité d’y tenir la main,

A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

DE COLON Colombes, le 23 DEC. 2021 Le Gret^Le ^Greffier

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