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Références à rappeler

RG N° 12-21-000885

Pôle civil de proximité

Numéro de minute : 9/2021

DEMANDEUR:

SA GALIAN ASSURANCES représentée par M^e HUBERT Denis

DEFENDEUR :

Madame Z Y X

Copie conforme délivrée 0 3 SEP. 2021le :

à:

Madame Z Y X

Copie exécutoire délivrée le : 0 3 SEP. 2021 à:

M^e HUBERT Denis

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU

3 Septembre 2021 w

République française, au nom du peuple français DEMANDEUR

[…]

SA GALIAN ASSURANCES, […]

PARIS, représentée par M^e HUBERT Denis, avocat au barreau de PA

DÉFENDEUR
Madame Z Y X, […], […], non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Juge des contentieux de la protection : FERRÉ Audrey

Greffier REVERDY Nicolas

DATE DES DÉBATS

Audience publique des référés du 15 juin 2021

DÉCISION:

Réputée contradictoire et en premier ressort rendue publiquement le 3 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe par FERRÉ Audrey, juge des contentieux de la protection assistée de REVERDY Nicolas, greffier.

STUDEA a donné à bail à Madame X Z Y un appartement à usage d’habitation meublésituéau […], pour un loyer mensuel de

943,40 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2020, la SA GALIAN ASSURANCES s’est portée caution solidairé des dettes locatives (loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation) de
Madame X Y, étudiante, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans la limite de 36 000 euros, pour une durée de 12 mois. Aux termes de cet acte de cautionnement, il a été expressément prévu que la SA GALIAN ASSURANCES, après mise en jeu, le cas échéant, de sa garantie, sera alors subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés de la SA NEXITY

STUDEA (y compris l’action en résolution du bail), à l’encontre du locataire.

Des loyers étant demeurés impayés et se prévalant de la subrogation dans les droits du bailleur, la SA GALIAN ASSURANCES a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 1 870,43 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 décembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 19 mars 2021, la SA GALIAN ASSURANCES a fait assigner
Madame X Z Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sur le fondement de l’article

24 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, condamner Madame X Z Y à lui payer les loyers et charges versés conformément à l’acte de cautionnement, soit la somme de 5 644,03 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux

d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 juin 2021, la SA NEXITY STUDEA, représentée par son conseil, a déposé des écritures d’actualisation de sa créance à 8 474,23 euros, selon décompte en date du 3 mai 2021, qu’elle a justifié avoir signifié à la défenderesse le 3 juin 2021, à étude.

Au soutien de ses prétentions, la SA NEXITY STUDEA se prévaut de la subrogation des articles 2306 et 1346-1 du code civil et des quittances subrogatives à hauteur de 8 474,23 euros pour agir contre le locataire, tant pour le recouvrement des loyers que pour agir en résolution du bail. Elle ajoute que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 décembre 2020, et ce pendant plus de deux mois. Elle a précisé agir à la demande du bailleur.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame X Z Y n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2021.

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Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Compte tenu de la généralité des termes ainsi employés, les dispositions d’un contrat de cautionnement prévoyant la possibilité pour la caution d’agir en résiliation du bail ne sont pas contraires à celles de l’article 2306 du code civil. Dès lors, en application de ce texte la caution peut en effet être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par

l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d’action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

Or, en l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 22 mars 2021, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 juin 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3.

Par ailleurs, la SA NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 décembre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2021, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du

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En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux locations meublées en application de l’article 25-3, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juin 2020 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 décembre 2020, pour la somme en principal de 1 870,43 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il ne comporte toutefois pas le décompte de la dette, se contentant de viser la somme de 1 870,43 euros sans autres explications quant au terme de la dette ni quant aux mensualités qu’elle recouvre, ce qui constitue à la fois une irrégularité formelle (cette mention étant exigée à peine de nullité), et une irrégularité de fond en ce que pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

La quittance subrogative du 20 novembre 2020 mentionnée au commandement, qui précisait au moins que cette somme recouvrait l’arriéré au 30 septembre 2020 (sans comporter plus de détails sur les mensualités couvertes) et qui fondait la délivrance du commandement de payer de la caution, n’avait au demeurant pas été jointe.

En ces conditions, il existe une difficulté sérieuse sur la validité d’un tel commandement, dépassant la compétence du juge des référés, et l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Madame X Z Y est redevable des loyers impayés du bail en application de

l’article 1103 du code civil, et la caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement. La subrogation emporte comme autre conséquence la possibilité pour le codébiteur poursuivi d’opposer à la caution toutes les exceptions qu’il aurait pu opposer au créancier.

En l’espèce, la SA GALIAN ASSURANCES produit un décompte locatif montrant que Madame X Z Y resterait devoir au bailleur la somme de 8 734,23 euros à la date du 3 mai

2021, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date, et elle verse 5 quittances subrogatives d’un montant total de 8 474,23 euros.

La première quittance est celle du 20 novembre 2020 par laquelle la SA GALIAN ASSURANCES à payer à la société GARANTME, elle même subrogée dans les droits du bailleur en vertu d’une quittance du 6 octobre 2020, porte sur la somme de 1 870,43 euros qui correspondrait au solde dû

Les quatre autres quittances subrogatives des 28 décembre 2020, 4 février 2021, 29 mars 2021 et 27 avril 2021, signées de la SA NEXITY STUDEA, établies pour les mensualités d’octobre 2020 à avril 2021, demeurées totalement impayées seront également retenues. La subrogation à hauteur de 8 474,23 euros est ainsi valable.

Il conviendra de déduire la somme de 200 euros apparaissant au décompte du 3 mai 2021 comme reversées à la SA GALIAN ASSURANCES (100 euros en décembre 2020 et 100 euros en janvier

2021).

Madame X Z Y sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la CEODORE somme de 8 274,23 euros, somme non sérieusement contestable. se s ve v iene riseng al isup stil dh

Sur les demandes accessoires
Madame X Z Y, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’issue du litige impose toutefois de laisser à la charge du demandeur le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA GALIAN ASSURANCES exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence d’une difficulté sérieuse quant à la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail par suite de la délivrance du commandement de payer du 22 décembre 2020;

REJETONS en conséquence la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation;

Sur la demande en paiement, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONDAMNONS Madame X Z Y à verser à la SA GALIAN ASSURANCES la somme provisionnelle de 8 274,23 euros (décompte arrêté au 3 mai 2021, incluant la mensualité

d’avril 2021), correspondant à l’arriéré de loyers, charges;

CONDAMNONS Madame X Z Y à verser à la SA GALIAN ASSURANCES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

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CONDAMNONS Madame X Z Y aux dépens, mais LAISSONS à la charge de la

SA GALIAN ASSURANCES le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le

Greffier susnommés.

Le greffier, Le président. En conséquence, la République française mande et ordonne

à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux fo procureurs de la République près les tribunaux judiciaires

d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée par le directeur de greffe

220-0714