TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE PARIS 1Pôle civil de proximité

�

PCP JCP fond N° RG 25/05293 – N°Portalis352J-W-B7J-C767N

JUGEMENT rendu le jeudi 05 février 2026

N° MINUTE : 3/2026

DEMANDEURSMonsieur X Y, demeurant […] Z AA, demeurant […] AB AC, demeurant […] AD AE, demeurant […] par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat […] barre[…] de PARIS,vestiaire : #E0265

DÉFENDERESSESS.C.I. AF AG, dont le siège social est […] […] comparante, ni représentée

S.A.S.U. CGS CONSULTING, dont le siège social est […] […] comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNALAnne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de laprotectionas[…]tée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENTréputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise àdisposition le 05 février 2026 par Anne ROSENZWEIG,Vice-présidente as[…]tée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Copie conforme délivréele :à : S.C.I. AF AG, S.A.S.U. CGS CONSULTING

Copie exécutoire délivrée le :à : M^e Rémi HOUDAIBI

Page 1

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 août 2023, à effet le 28 août 2023,la société civile immobilière AF AG a donné à bail àX Y, AD AE, AB AC et ZAA un appartement à usage d’habitation meublé, situé […] 7 rue deThionville, 75019 Paris, moyennant un loyer mensuel de 3.100 euros etune provision mensuelle pour charges de 300 euros.

Un dépôt de garantie de 6.200 euros a été versé.

AJ Y, AK AA, AL AC et AQAE se sont portés c[…]tion solidaire des engagements respectifsde X Y, Z AA, AB AC et ADAE par acte sous seing privé du 10 août 2023.

X Y, AD AE, AB AC et ZAA ont versé le dépôt de garantie et la somme de 500 euroscorrespondant à une facture de frais de dossier.

Le 24 septembre 2023, ils ont appris que le plafond du loyer deréférence majoré était fixé à la somme de 1.980 euros par mois,conformément à l’arrêté préfectoral n°2023-05 fixant les loyers deréférence.

Par courrier recommandé du 3 octobre 2023, ils ont contesté […]près dubailleur le montant du loyer en raison du non respect du dispositifd’encadrement des loyers.

Par acte en date du 17 octobre 2023, ils ont saisi la commissiondépartementale de conciliation des b[…]x d’habitation de Paris.

AD AE a déposé une plainte le 24 octobre 2023 pourviolation de domicile.

Le 27 avril 2024, X Y, AD AE, ABAC et Z AA ont adressé un congé par courrierrecommandé avec demande d’avis de réception et ont conservé lesloyers d’avril et mai 2024.

AP AC et AQ AE ont reçu le 15 mai 2024,une mise en demeure de payer les sommes dues.

L’état des lieux de sortie a été effectué le 27 mai 2024.Le 28 mai et le 7 juin 2024, le paiement de la somme de 1.593,33 eurosa été demandé à X Y, AD AE, ABAC et Z AA […] titre de provision pour charges et deloyer proratisé de juin 2024.

La commission dépatementale de conciliation des b[…]x d’habitation deParis a rendu son avis le 3 février 2025, constatant le non respect desdispositions sur l’encadrement des loyers par le bail du 16 août 2023 etinvitant les locataires sortants à saisir le juge des contentieux de laprotection.

Par exploit en date des 16 et 22 avril 2024, X Y, ADAE, AB AC et Z AA ont fait assigner lasociété civile immobilière AF AG et la société par actionssimplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING à comparaître devant lejuge des contentieux de la protection de Paris.

A l'[…]dience du 2 décembre 2025, X Y, ADAE, AB AC et Z AA ont sollicité lacondamnation de la société civile immobilière AF AG à

Page 2

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

leur restituer la somme de 9.726,39 euros correspondant […] trop-perçudes loyers versés, les sommes correspondant […]x trop-perçus decharges, à leur payer la somme de 12.000 euros […] titre des préjudicessubis par les locataires, la somme de 4.000 euros […] titre de de l’article700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Ils ont […]s[…]ollicité la condamnation in solidum de la société civile immobilièreAF AG et la société par actions simplifiée unipersonnelleCGS CONSULTING à leur restituer la somme de 500 euros […] titre dela somme indûment perçue relative […]x frais de dossier.

Au soutien de leurs prétentions, X Y, ADAE, AB AC et Z AA indiquent d’une partque la SASU CGS CONSULTING n’a pas été valablement mandatéepour percevoir des frais de dossier. Ils indiquent, d'[…]tre part, que lecontrat de bail ne respectait pas les dispositions sur l’encadrement desloyers, de sorte que le trop versé doit leur être restitué, que les sommesversées […] titre des provisions pour charges doivent leur être restituéescompte-tenu de l’absence de régularisation des charges pour la périoded’occupation et que le comportement des associés de la sociétébailleresse constitue un manquement à l’obligation de jouissancepaisible leur ayant c[…]sé un préjudice.

Les sociétés civile immobilière AF AG et par actionssimplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING n’ont pas comparu, bienque respectivement citées par procès-verbal de recherches infructueuseset à étude.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera réputéecontradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du codede procédure civile.

L’affaire, appelée à l'[…]dience du 2 décembre 2025, a été mise endélibéré […] 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur necomparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droità la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le remboursement des loyers et des charges

Le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 relatif à l’évolution de certainsloyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement debail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989 reconduit pour une période d’un an, soit jusqu'[…] 31 juillet 2024,les dispositions du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif àl’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location oud’un renouvellement de bail applicable du 1er août 2022 […] 31 juillet2023, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989.

En l’espèce, le bien loué est un appartement meublé de 100 mètrescarré, dont la construction est comprise entre 1971 et 1990.

En application du dispositif d’encadrement des loyers, le loyer deréférence majoré s’élève à la somme de 19,80 euros par mètres carré.Or, le bail stipule un loyer de 3.100 euros et une provision pour chargesde 300 euros, ce qui correspond à des montants de loyer supérieurs. Il

Page 3

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

y a donc lieu de constater que les loyers appliqués à X Y,AD AE, AB AC et Z AA ont étésurévalués.

La configuration des lieux et leur localisation imposent de fixer lesloyers, hors charges, de l’appartement loué à X Y, ADAE, AB AC et Z AA en application dudispositif d’encadrement des loyers, à la somme mensuelle de 1.980euros, à partir du 28 août 2023, jusqu'[…] 7 juin 2024.

Les demandeurs exposent toutefois ne pas avoir réglé les loyers d’avrilet mai 2024, ayant décidé de quitter les lieux en mai 2024, considérantque le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux suffirait.

C’est à bon droit que X Y, AD AE, ABAC et Z AA sollicitent le remboursement de la sommede 9.726,39 euros par la société civile immobilière AF AG […] titre des loyers trop-perçus du 28 août 2023 […] 7 juin 2024. Cettesomme pourra être compensée, […] moins partiellement, avec le dépôtde garantie de 6.200 euros versé à l’entrée dans les lieux.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "les chargesrécupérables, sommes accessoires […] loyer principal, sont exigibles surjustification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la choselouée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur leséléments d’usage commun de la chose louée. Sont notammentrécupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans lecadre d’un contrat d’entretien relatif […]x ascenseurs et répondant […]xconditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et del’habitation, qui concernent les opérations et les vérificationspériodiques minimales et la réparation et le remplacement de petitespièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que lesinterventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et ledépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataireprofite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut yêtre dérogé par accords collectifs loc[…]x portant sur l’amélioration dela sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclusconformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu […] versement de provisionset doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Lesdemandes de provisions sont justifiées par la communication derésultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et,lorsque l’immeuble est soumis […] statut de la copropriété ou lorsque lebailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. […]"

La société civile immobilière AF AG, pourtant appelée[…] débat contradictoire résultant de la présente instance, n’a pas justifiéde la régularisation des charges pour la période d’occupation des lieuxpar les demandeurs. Elle sera donc condamnée à restituer à XY, AD AE, AB AC et Z AA,les sommes correspondant […]x trop-perçus de provisions pour chargesappelées et non justifiées, soit la somme de 2.129 euros.

Page 4

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

Sur la demande de restitution des frais d’étude de dossier

L’article 1302-1 du code civil dispose que « Celui qui reçoit par erreurou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui ill’a indûment reçu. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’ "Il incombe à chaquepartie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires […] succèsde sa prétention."

En l’espèce, X Y, AD AE, ABAC et Z AA, produisent […]x débats les échanges parcourriel avec AS AT, présentée comme mandataire de lasociété civile immobilière AF AG pour le compte de lasociété par actions simplifiée unipersonnelle CGS CONSULTING, leurdemandant de régler la somme de 500 euros par chèque […] titre des fraisde dossier. Ils produisent également le relevé de compte de XY attestant du versement de cette somme par chèque n°4955887,le 11 septembre 2023.

Les faits de l’espèce empêchent de considérer que le paiement de lasomme de 500 euros à la société CGS CONSULTING est justifié parun mandat de gestion locative. Dès lors, le paiement litigieux de lasomme de 500 euros est indû.

En conséquence, la société par actions simplifiée unipersonnelle CGSCONSULTING sera condamnée à payer à X Y la somme de500 euros correspondant […]x sommes indûment perçues relatives […]titre des frais de dossier.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les articles 1104 et 1231-1 du code civil imposent […]x cocontractantsd’exécuter les contrats de bonne foi et imposent […] débiteur desdommages intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent des dommages et intérêts àraison de leurs préjudices :

— financier, con[…]tant en une perte de chance d’investir les sommesrendues indisponibles par le règlement de loyers supérieurs […] loyer qui[…]rait dû être appelé conformément […]x dispositions sur l’encadrementdes loyers,

— moral, pour avoir exécuté les demandes de AS ATprésentées comme étant celles du bailleur, afin de ne pas perdre leurlogement, et pour avoir subi une violation de leur domicile par 3individus se présentant comme représentant le bailleur, le 23 octobre2023.

La f[…]te de la société AF AG est établie relativement àl’appel de loyers supérieurs […] dispositif d’encadrement des loyers,rendant évident le lien avec le préjudice de perte de chance de disposerdes fonds réglés à la bailleresse.

La production des courriels échangés avec AS AT, seprésentant comme mandataire de la société bailleresse et de la plaintepour violation de domicile du 23 octobre 2023 constituent égalementdes préjudices imputables à la m[…]vaise exécution de ses obligationspar la bailleresse.

Dès lors, il y a lieu de condamner la société civile immobilièreAF AG à payer à X Y, AD AE,

Page 5

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

AB AC et Z AA la somme de 1.000 euros chacunà titre de dommages intérêts pour l’indemnisation de leurs préjudices.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La société civile immobilière AF AG, partie perdante,sera condamnée […]x entiers dépens, ainsi qu’à payer la somme de 500euros chacun à X Y, AD AE, ABAC et Z AA sur le fondement de l’article 700 du Codede procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement,par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,par mise à disposition […] greffe,

CONDAMNE la société civile immobilière AF AG àpayer à X Y, AD AE, AB AC etZ AA la somme de 9.726,39 euros […] titre des loyerstrop-perçus du 28 août 2023 […] 7 juin 2024;

DIT que cette somme pourra être compensée, […] moins partiellement,avec le dépôt de garantie de 6.200 euros versé à l’entrée dans les lieux;

CONDAMNE la société civile immobilière AF AG àrestituer à X Y, AD AE, AB ACet Z AA, les sommes correspondant […]x trop-perçus deprovisions pour charges appelées et non justifiées, soit la somme de2.129 euros ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle CGSCONSULTING à payer à X Y la somme de 500 euroscorrespondant […]x sommes indûment perçues […] titre des frais dedossier;

CONDAMNE la société civile immobilière AF AG àpayer à X Y, AD AE, AB AC etZ AA, la somme de 1.000 euros chacun à titre de dommagesintérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

CONDAMNE la société civile immobilière AF AG […]xdépens de l’instance;

CONDAMNE la société civile immobilière AF AG àpayer à X Y, AD AE, AB AC etZ AA la somme de 500 euros chacun en application de l’article700 du Code de Procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est dedroit.

Page 6

Décision du 05 février 2026PCP JCP fond –  N° RG 25/05293 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767N

Ainsi jugé et mis à la disposition du public […] greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Page 7