Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 17 février 2022, M^me F A et M. C E, doivent être regardés comme demandant au tribunal d’annuler l’arrêté du 24 août 2021 par lequel le maire de Cayenne a accordé un permis de construire avec prescriptions à M^me B en vue de la réhabilitation d’une maison individuelle et de la création d’un étage supplémentaire sur une parcelle située lotissement Fruit à Pain à Cayenne.

Ils doivent être regardés comme soutenant que :

— le dossier de demande de permis de construire est entaché d’omissions et d’irrégularités en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté en litige méconnaît les dispositions du 3) de l’article UD4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne dès lors que la construction ne pouvait dépasser 3,3 mètres de hauteur ;

— il méconnaît les dispositions du 2° du 5) de l’article UD4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne dès lors que la construction, ayant le caractère d’annexe, ne pouvait dépasser 4,5 mètres de hauteur au faitage ;

— il méconnaît les dispositions du 3° du 2) de l’article UD5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne dès lors que la création d’un étage supplémentaire a pour effet d’empêcher la ventilation naturelle du quartier ;

— il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors que la construction en litige ne s’insère pas dans l’environnement existant ;

— les réseaux et aménagements publics ne sont pas adaptés pour accueillir de nouvelles constructions ;

— la servitude de passage prévue par le projet n’a pas été créée ;

— l’arrêté en litige méconnaît les articles 675 à 680 du code civil dès lors que le projet a pour effet de créer des vues directes avec ouvertures en limite de propriété.

Par un mémoire en défense, enregistré le 5 août 2022, la commune de Cayenne conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2022, M^me G B, représentée par M^e Chong-Sit, conclut au rejet de la requête, à ce que M^me A et M. E soient condamnés au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Par une ordonnance du 19 septembre 2022, la clôture de l’instruction a été fixée au 5 décembre 2022 à 12 heures 00.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code civil ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Deleplancque ;

— les conclusions de M. Hégésippe, rapporteur public ;

— les observations de M. E ;

— et les observations de M^e Chong-Sit, représentant M^me B.

La commune de Cayenne n’étant ni présente ni représentée.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A et M. E, sont propriétaires d’une parcelle située rue des Marailles à Cayenne et sur laquelle est implantée leur maison d’habitation. Le 24 juin 2021, M^me B a déposé un dossier de demande de permis de construire en vue de la réhabilitation d’une maison individuelle et de la création d’un étage supplémentaire sur une parcelle située lotissement Fruit à Pain à Cayenne. Par un arrêté du 24 août 2021, le maire de la commune de Cayenne a accordé le permis de construire sollicité avec prescriptions. M^me A et M. E ont formé à un recours gracieux à l’encontre du permis de construire le 11 octobre 2021, qui a été implicitement rejeté. Par la présente requête, M^me A et M. E demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 24 août 2021.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. « . Aux termes de l’article R. 431-9 du même code : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder () « . Et aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : » Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".

3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

4. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le projet architectural de M^me B contient une notice descriptive, référencée PC4, comprenant une première partie intitulée « Etat initial du terrain et de ses abords », dans laquelle sont insérés des plans ainsi que des photographies sur l’état du terrain et de la construction avant la réalisation des travaux, puis une seconde partie relative à la présentation du projet, précisant en particulier les modalités d’aménagement du terrain, l’implantation de la construction, les limites de propriété, l’assainissement, les matériaux et couleurs choisis, son accessibilité et l’aménagement de l’aire de stationnement. Le dossier de demande de permis de construire contient par ailleurs un plan de situation, un plan de masse, un plan en coupe, des plans de façades ainsi qu’un plan de toiture. Il ressort également des pièces du dossier que le projet comporte plusieurs photographies sur l’insertion du projet permettant de situer le terrain et la construction dans son environnement proche et lointain. En outre, si les plans font apparaître une ouverture sur la façade avant, il n’est toutefois pas précisé que celle-ci correspondrait à une porte de garage contredisant alors les autres documents du dossier qui font état d’un accès par la rue de la Harpie et de la création d’une place de stationnement non couverte. Enfin, si les plans figurant au dossier ne font pas apparaître l’état initial de la construction existante, une telle insuffisance, eu égard aux autres éléments du dossier, n’a pas été de nature à fausser l’appréciation du service instructeur de la commune de Cayenne. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le permis en litige est entaché d’omissions et d’irrégularités en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

5. En deuxième lieu, aux termes du 1° du 3) de l’article UD 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne, relatives à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un même terrain : « Les constructions pourront s’implanter : soit en étant accolées les unes aux autres / soit à une distance au moins égale à la hauteur du bâtiment le plus haut sans être inférieure à 4 mètres () ». Par ailleurs, ce même règlement définit le terrain ou l’unité foncière comme : « une propriété foncière d’un seul tenant, composée d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou un même groupe de propriétaires ».

6. La circonstance selon laquelle la construction en litige se trouve sur une parcelle différente de la parcelle cadastrée section AS n°436 sur laquelle est implantée un bâtiment à usage d’habitation, à une distance de 3,3 mètres, ne saurait à elle seule écarter l’application des dispositions du 1° du 3) de l’article UD 4 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les parcelles, initialement cadastrées section AS n°37, ont fait l’objet d’une division et que, M. D B, propriétaire de l’ensemble, a fait donation à M^me G B, pétitionnaire, de la parcelle sur laquelle s’implante le projet en litige. A cet égard, les éléments versés au dossier de demande de permis de construire, et en particulier les photographies de l’état initial ainsi que les plans de la future construction, démontrent que les parcelles sont séparées par des clôtures de sorte qu’elles ne peuvent être regardées comme formant une unité foncière d’un seul tenant. Par conséquent, alors que le bâtiment projeté ne se situe pas sur le même terrain que la maison implantée sur la parcelle cadastrée section AS n°436, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la distance entre les deux constructions était insuffisante et que le permis de construire en litige, qui prescrivait en tout état de cause le respect de ces dispositions aux termes de son article 4, a été accordé en méconnaissance des dispositions du 1° du 3) l’article UD 4 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne citées au point précédent. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

7. En troisième lieu, l’article 7 du titre I du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne portant dispositions générales applicables à l’ensemble des zones, définit les annexes comme des " constructions d’une surface de plancher inférieure à 20 m² et d’une hauteur inférieure à 3 mètres implantées indépendamment de la construction principal et qui répond aux conditions cumulatives suivantes : ne pas être affectée à l’usage d’habitation ; être affectée à usage de garage, d’abri de jardin, d’abri vélos, de bûcher, de local d’ordures ménagères () ; ne pas être contigüe à une construction principale () « . Ces mêmes dispositions précisent par ailleurs que : » toute construction ne remplissant pas ces conditions est considérée comme une construction à part entière et est donc soumise aux règles correspondantes ".

8. Eu égard à ses caractéristiques, la construction en litige, qui est notamment affectée à l’usage d’habitation sans dépendre d’une construction principale qui serait implantée sur le même terrain d’assiette, ne revêt pas le caractère d’une annexe au sens des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne citées au point précédent. Ainsi, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance des dispositions du 2° du 5) de l’article UD 4 de ce même règlement, applicables aux seules annexes. Un tel moyen doit donc être écarté comme inopérant.

9. En quatrième lieu, aux termes des dispositions du 1° du 1) de l’article UD 5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne : « Par leur aspect extérieur, les constructions et autres modes d’occupation du sol ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêts des lieux avoisinants, aux sites et paysages urbains ». Pour apprécier si un projet de construction porte atteinte, en méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-21 du code de l’urbanisme ou de celles du règlement d’un plan local d’urbanisme ayant le même objet et dont les exigences ne sont pas moindres, au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales, il appartient à l’autorité administrative d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

10. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet se situe dans le lotissement Fruit à Pain, à proximité de la colline de Montabo à Cayenne. Il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies versées au dossier de demande de permis de construire, que le quartier se compose essentiellement de constructions individuelles ou collectives de plain-pied ou en R+1, sans homogénéité ou particularité architecturale. Ainsi, la construction en litige, à savoir une maison individuelle en R+1, dont il n’est pas démontré que son emplacement ou sa hauteur seraient de nature à rompre la percée visuelle sur la colline de Montabo, ne peut être regardée comme portant atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants. Il en résulte que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet ne s’insère pas dans l’environnement existant. Le moyen tiré de l’erreur manifeste d’appréciation doit donc être écarté.

11. En cinquième lieu, aux termes des dispositions du 3° du 2) l’article UD 5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne : « Dans le cadre d’opérations d’ensemble ou de permis groupés, une attention particulière devra être portée sur la ventilation naturelle du quartier. Les axes de composition du quartier devront tenir compte des vents dominants et alizés ».

12. En se bornant à soutenir que la création d’un étage supplémentaire est de nature à empêcher la ventilation naturelle du quartier, sans apporter aucune précision ni aucun élément à l’appui de leurs allégations, tel qu’un document démontrant que la construction se situe dans l’axe des vents dominants et alizés, alors qu’il ressort des pièces du dossier que des ouvertures de façade seront mises en œuvre pour optimiser la ventilation du logement et que l’arrêté comporte, aux termes de son article 3, une prescription relative au respect de la ventilation naturelle du quartier, M^me A et M. E n’établissent pas qu’en accordant le permis sollicité le maire de la commune de Cayenne aurait méconnu de telles exigences. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du 3° du 2) de l’article UD5 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cayenne doit dès lors être écarté.

13. En sixième lieu, si les requérants soutiennent que « les réseaux et services publics » ne sont pas adaptés, ils n’apportent toutefois aucun élément à l’appui de leurs allégations de nature à démontrer que le réseau électrique serait insuffisant, que le quartier subirait régulièrement des inondations en raison de la densité des constructions et que celui-ci ne disposerait pas d’aire de présentation des poubelles. De même, ils n’établissent pas que le projet en litige générerait des problèmes liés au stationnement et au passage des services de collecte des déchets alors qu’il ressort des pièces du dossier que celui-ci prévoit une place de stationnement. Au surplus, et en ce qui concerne le réseau d’assainissement, la Communauté d’Agglomération du Centre Littoral a émis un favorable au projet préalablement à la délivrance du permis de construire en litige. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le projet en litige ne serait pas adapté aux réseaux et aménagements publics doit être écarté.

14. En septième lieu, le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise avec la réglementation d’urbanisme. Dès lors, si l’administration et le juge administratif doivent, pour l’application des règles d’urbanisme relatives à la desserte et à l’accès des engins d’incendie et de secours, s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l’existence d’un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient pas de vérifier ni la validité de cette servitude ni l’existence d’un titre permettant l’utilisation de la voie qu’elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

15. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette est desservi par une servitude de passage sur la parcelle voisine cadastrée section AS n°436, sur une longueur de 21,51 mètres et une largeur de 3,20 mètres, accordée par un acte sous seing privé en date du 15 mai 2021. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’accès à la parcelle n’aurait pas été créé. Le moyen tiré de l’absence de servitude doit donc être écarté.

16. En dernier lieu, le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de la méconnaissance des articles 675 à 680 du code civil. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

17. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par le pétitionnaire, que la requête de M^me A et de M. E doit être rejetée.

Sur les conclusions reconventionnelles de M^me B tendant à l’application de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme :

18. Aux termes des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ».

19. L’arrêté attaqué autorise la réhabilitation d’une maison individuelle avec la création d’un étage supplémentaire à proximité immédiate de la parcelle de M^me A et de M. E, susceptible de porter atteinte aux conditions de jouissance de leur bien. Il ne résulte pas de l’instruction que les requérants auraient mis en œuvre leur droit au recours dans des conditions traduisant un comportement abusif. Par suite, les conclusions présentées par M^me B tendant à ce que les requérants soient condamnés à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi, qui n’ont au demeurant pas été formulées dans un mémoire distinct, doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

20. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M^me A et de M. E une somme de 1 200 euros à verser à M^me B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A et de M. E est rejetée.

Article 2 : M^me A et M. E verseront une somme de 1 200 euros à M^me B sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de M^me B, présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me F A, M. C E, M^me G B et au maire de la commune de Cayenne.

Délibéré après l’audience du 11 janvier 2024, à laquelle siégeaient :

M. Guiserix, président,

M^me Schor, première conseillère,

M^me Deleplancque, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er février 2024.

La rapporteure,

Signé

C. DELEPLANCQUE

Le président,

Signé

O. GUISERIX La greffière,

Signé

C. PAUILLAC

La République mande et ordonne au préfet de la Guyane en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière en Cheffe,

Ou par délégation la greffière,

Signé

S. MERCIER