Tribunal administratif de Marseille, 3 mai 2012, n° 1008090

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MARSEILLE

N° 1008090

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Z X-D-E

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M. Fédou

Président

Magistrat délégué

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M^me Hameline

Rapporteur public

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Audience du 19 avril 2012

Lecture du 3 mai 2012

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Marseille

Le Président de la 2^e Chambre

Magistrat délégué

Vu la requête, enregistrée le 16 décembre 2010, présentée pour l’Z X-D-E, élisant domicile chez M. X, XXX, par M^e Boulisset, avocat ; l’Z X-D-E demande au tribunal d’annuler l’arrêté en date du 23 novembre 2010 par lequel le maire de la commune d’Aix-en-Provence s’est opposé à la déclaration préalable relative à une division foncière, de faire injonction à la commune d’Aix-en-Provence de prendre une nouvelle décision dans le délai de quinze jours à compter du jugement, et de condamner ladite commune à lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; l’Z X-D-E soutient que :

— la soumission du lotissement à permis d’aménager ou à déclaration préalable dépend de la combinaison des articles L. 442-2 et R. 421-19 du code de l’urbanisme ; si la division ne crée pas plus de deux détachements en vue de construire depuis moins de dix ans, elle relève de la déclaration préalable ; tel est le cas en l’espèce ; en effet, l’article R. 421-19 et l’ensemble des textes ne distinguent pas selon la régularité ou l’irrégularité de la construction existante ; un terrain supportant une construction, quelle qu’elle soit, est considéré comme un terrain bâti ; d’ailleurs, sont exclus de la notion de bâtiment pour la législation sur les lotissements des bâtiments qui sont soumis à permis de construire ou d’aménager ; de même ne relève pas de la réglementation des lotissements la division d’un terrain supportant plusieurs bâtiments destinés à demeurer en l’état ; l’article R. 442-2 a) du code de l’urbanisme exclut du décompte les terrains supportant déjà des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, quel que soit leur âge et même s’ils changent ultérieurement de destination ; le lot déjà construit doit donc être exclu du décompte et la question de savoir si la construction est régularisable est sans intérêt au niveau de la déclaration préalable ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 18 avril 2011, présenté pour la commune d’Aix-en-Provence, représentée par son maire en exercice, par M^e Guin, avocat, concluant au rejet de la requête de l’Z X-D-E et à sa condamnation à verser à la commune la somme de 2500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ; la commune d’Aix-en-Provence fait valoir que :

— M. X a déposé le 28 octobre 2008 une demande de permis de construire en vue de régulariser une construction de près de 300 m² intégralement construite sans permis de construire sur la parcelle MC 0273 ; alors que la construction était en majeure partie régularisable, il a retiré sa demande le 6 novembre 2008, et il a déclaré le projet de division des parcelles cadastrées MC 0273 et MC 0529, en vue de détacher du lot bâti comportant la construction illégale deux lots à bâtir ; dans le cadre de l’instruction de la déclaration préalable, l’administration ne pouvait ignorer cette construction illégale ; lorsqu’une construction est illégale, elle ne peut être considérée comme existante au regard du droit de l’urbanisme, et une construction édifiée sans autorisation après la loi du 15 juin 1943, ou en vertu d’une autorisation devenue caduque ou annulée n’a aucune existence légale malgré son existence physique ; ainsi, elle ne peut être prise en considération pour apprécier le caractère urbanisé d’un site, ni pour déterminer le caractère annexe d’une autre construction à réaliser sur le même terrain ; de même, un nouveau permis de construire ou une nouvelle déclaration de travaux portant sur une modification de la construction illégale ne pourra pas être accordé dès lors qu’il ne porte pas sur la totalité de ladite construction ; ainsi, la commune d’Aix-en-Provence a pu considérer à bon droit que faute d’existence juridique, le bâtiment implanté sur le lot C devait être regardé comme inexistant et le terrain à diviser regardé comme un terrain nu ; s’agissant dès lors d’une opération portant sur trois lots à construire, le projet impliquait l’obtention d’un permis d’aménager ;

— le projet implique la réalisation de travaux de viabilisation ; alors qu’il ne serait pas possible de réaliser une nouvelle construction sur le terrain supportant déjà une construction illégale sans régulariser la situation de cette construction, par le jeu d’une division foncière, le constructeur « délinquant » pourrait obtenir un nouveau permis de construire en échappant à l’obligation de régularisation préalable de la construction illégale ;

— en tout état de cause, la commune devait s’opposer au projet puisque l’article NB 1 du règlement du plan d’occupation des sols interdit les lotissements et opérations d’ensemble de toute nature ; or, la demande de l’Z X-D-E a pour objet de lotir, au sens de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, un terrain situé en zone NB1 ; en outre, la zone NB a vocation à accueillir de l’habitat individuel diffus et n’y sont autorisées que les constructions à usage principal d’habitation à raison d’un bâtiment par îlot de propriété ; la création de deux lots à bâtir sur un seul îlot de propriété est donc interdite, et la déclaration préalable en cause aurait pour conséquence la construction de trois immeubles sur un même îlot de propriété ;

Vu le mémoire, enregistré le 26 mars 2012, présenté pour l’Z X-D-E, par M^e Boulisset, concluant à titre principal au non lieu à statuer, à titre subsidiaire aux mêmes fins que sa requête ; l’Z X-D-E soutient que :

— les changements intervenus postérieurement à l’introduction de la requête peuvent faire perdre tout intérêt au litige et entraîner le prononcé d’un non lieu à statuer ; ainsi, la délivrance d’un permis de construire rend sans objet le recours contre la décision de sursis à statuer, a fortiori pour une déclaration préalable ; or, les consorts X sont titulaires d’une décision de non-opposition depuis le 26 septembre 2011 ;

— s’agissant des régularisations à opérer en matière de permis de construire, la nécessité de régulariser ne porte que sur les travaux indissociables de la construction initiale ; des travaux de viabilisation sont dissociables de la construction existante ; une telle exigence de régularisation ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où le permis de construire initial concerne plusieurs bâtiments distincts et où la modification demandée ne concerne pas ceux des bâtiments qui ont été édifiés en violation du permis ; la commune ne pouvait donc poser en postulat la nécessité de régulariser le bâtiment illégalement construit comme condition d’obtention de la décision de non-opposition ;

— la division de la propriété projetée est une opération d’aménagement et non de construction ; l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme est inapplicable à la déclaration préalable en vue de lotir ;

— la division d’une propriété foncière en un seul lot à bâtir ne constitue pas un lotissement ; aucune règle de droit public issue du permis d’aménager ou de la déclaration préalable depuis plus de dix ans ne peut s’appliquer au détachement des parcelles ; en l’espèce, il n’y a pas eu plus de deux détachements en vue de construire dans la période de dix ans, ce qui justifie la déclaration préalable, le terrain supportant un bâtiment achevé depuis plus de dix ans et non destiné à être démoli n’ayant pas à être pris en compte ;

— les dispositions par lesquelles le règlement de la zone NB du plan d’occupation des sols interdit les lotissements sont illégales ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative, notamment son article R. 222-13, ensemble la décision prise par le président du tribunal à ce titre ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir, au cours de l’audience publique du 19 avril 2012, présenté son rapport et entendu :

— les conclusions de M^me Hameline, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Boulisset, pour l’Z X-D-E, et de M^e Hequet, avocat, substituant M^e Guin, pour la commune d’Aix-en-Provence ;

Considérant que la déclaration préalable déposée par M. X au nom de l’Z X-D-E porte sur la division d’une unité foncière d’une superficie totale de 10 409 m² en trois lots, à savoir deux terrains à bâtir d’une superficie de 2 510 m² chacun (lots A et B), et un terrain déjà bâti d’une superficie de 5 389 m² (lot C) ; que, par l’arrêté attaqué du 23 novembre 2010, le maire de la commune d’Aix-en-Provence s’est opposé à ce projet au motif que le lot C supportait un bâtiment édifié en 1990 sans autorisation d’urbanisme, que de ce fait le lot devait être considéré comme dépourvu de construction existante, et que l’opération envisageant la réalisation de trois lots constructibles et d’une voie de desserte des lots, elle nécessitait l’obtention d’un permis d’aménager en application des dispositions de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme ;

Sur les conclusions aux fins de non-lieu à statuer présentées par les requérants :

Considérant que la décision d’opposition du 23 novembre 2010 prise par le maire de la commune d’Aix-en-Provence n’a pas été retirée et a produit des effets ; que, par suite, il y a toujours lieu à statuer sur la légalité de cette décision ;

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme, dans sa version applicable à la présente espèce, entrée en vigueur le 1^er octobre 2007 : « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments » ; que l’article R. 421-19 dudit code soumet, sous certaines conditions, à permis d’aménager les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire ; que l’article R. 421-23 du même code soumet à déclaration préalable les lotissements autres que ceux soumis à permis d’aménager ;

Considérant que, comme il l’a été dit ci-dessus, le projet faisant l’objet de la déclaration préalable déposée par M. X pour le compte de l’Z X-D-E, porte sur la division d’une unité foncière en trois lots, dont deux destinés à être bâtis ; qu’ainsi, la circonstance que le troisième lot supporterait une construction édifiée sans aucune autorisation d’urbanisme et que ce lot devrait, de ce fait, être regardé comme un terrain nu est sans incidence sur la consistance du projet qui, en toute hypothèse, ne vise à créer que deux terrains à bâtir ; que, dès lors, l’arrêté attaqué est entaché d’une erreur de fait en ce qu’il est fondé sur la circonstance que l’opération envisage la réalisation de trois lots constructibles ;

Considérant toutefois que la zone NB du plan d’occupation des sols de la commune d’Aix-en-Provence est définie comme une zone naturelle de campagne ayant vocation principalement à accueillir de l’habitat individuel diffus ; que l’article NB 1 du règlement dudit plan y interdit les lotissements et les opérations d’ensemble de toute nature et l’article NB 2 y autorise, sous certaines conditions, les constructions à usage principal d’habitation à raison d’un seul bâtiment par îlot de propriété ; que, dans son mémoire en défense, la commune d’Aix-en-Provence formule une demande de substitution de motif tirée notamment de ce que l’opération faisant l’objet de la déclaration préalable constitue un lotissement interdit par l’article NB 1 du règlement sus évoqué ;

Considérant qu’en vertu des articles L. 123-1 et R. 123-9 du code de l’urbanisme applicables à la date de la décision attaquée, le règlement du plan d’occupation des sols valant plan local d’urbanisme de la commune d’Aix-en-Provence pouvait légalement énoncer une interdiction d’occupation du sol telle qu’un lotissement ; que la division foncière envisagée par l’Z X-D-E est un lotissement au sens des dispositions de l’article L. 442-1 précité du code de l’urbanisme, soumis à déclaration préalable ; que, dès lors, elle tombe sous le coup de l’interdiction des lotissements en zone NB édictée par le plan d’occupation des sols de la commune d’Aix-en-Provence ; que la demande de substitution de motif présentée sur ce fondement doit être retenue ;

Considérant que la commune d’Aix-en-Provence aurait pris la même décision d’opposition en se fondant uniquement sur la méconnaissance de l’article NB 1 du règlement du plan d’occupation des sols par le projet de division foncière faisant l’objet de la déclaration préalable ; qu’il en résulte que l’Z X-D-E n’est pas fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 23 novembre 2010 du maire de la commune d’Aix-en-Provence ;

Sur les conclusions aux fins d’injonction :

Considérant que, par voie de conséquence du rejet des conclusions aux fins d’annulation, de telles conclusions ne peuvent qu’être rejetées ;

Sur les conclusions aux fins d’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de cet article, « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la commune d’Aix-en-Provence, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à payer une quelconque somme à l’Z X-D-E ; qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de condamner ladite Z à payer une quelconque somme à cette commune sur le fondement des ces dispositions ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de l’Z X-D-E est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d’Aix-en-Provence au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à l’Z X-D-E et à la commune d’Aix-en-Provence.

Lu en audience publique, le 3 mai 2012.

Le président, Le greffier,

magistrat délégué,

Signé Signé

G. FEDOU B. MARQUET

La République mande et ordonne au préfet des Bouches du Rhône en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le Greffier en chef,

P/O Le greffier,