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TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTPELLIER

N° 1900700 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ

« LES TERRASSES DE L’AQUEDUC » AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ___________

M^me A X

Rapporteur Le tribunal administratif de Montpellier ___________

(1ère Chambre)
M. B-C D

Rapporteur public ___________

Audience du 7 novembre 2019 Lecture du 21 novembre 2019 ___________ 68-03 D

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires complémentaires, enregistrés les 12 et 18 février 2019, 25 mars 2019 et 16 octobre 2019, le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc », représenté par le cabinet M., demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 19 octobre 2018 par lequel le maire de Montpellier a accordé à la SNC LNC Occitane Promotion un permis de construire un immeuble de 24 logements sur un terrain situé au 453 rue de la croix de Lavit à Montpellier, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux formé le 3 décembre 2018 ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Montpellier et de la SNC LNC Occitane Promotion une somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie d’un intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme dès lors que l’accès au terrain d’assiette du projet empruntera la même entrée et la même voie privée que celle de la copropriété ;

- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des exigences des articles L. 431-2 et R. 431-6 à R 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le volet

architectural n’est pas en adéquation avec l’ampleur du projet et qu’un seul photomontage est produit ;

- le permis de construire méconnait la destination de la zone 2U1 du plan local d’urbanisme qui fixe comme caractère de la zone un objectif de « mixité urbaine » ; cet objectif présente une valeur réglementaire ; ce principe de « mixité urbaine », associé à une densification voulue et à une mixité sociale imposée, s’applique pour chaque nouveau projet de construction de logements collectifs ;

- il méconnait l’article 12 du règlement de la zone 2U1 du plan local d’urbanisme ; le local à vélo n’est pas directement accessible depuis l’extérieur ;

- il méconnait l’article 3 du règlement de la zone 2U1 dès lors que le projet ne prévoit pas sur le terrain d’assiette un espace nécessaire aux manœuvres des véhicules dont le stationnement est prévu à l’extérieur ;

- le projet prévoit une division parcellaire sur l’unité foncière, au bénéfice de la métropole ; l’arrêté prévoit en son article 2 « la rétrocession du cheminement piéton réalisé d’une emprise de 164 m² environ » ; ainsi le terrain d’assiette du projet qui relève du régime particulier de la « division primaire » est uniquement la parcelle qui supportera le projet, une fois le terrain initial divisé ;

- il méconnait l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme en présentant provisoirement et donc artificiellement une unité foncière d’apparence unique pour les seuls besoins du projet de construction ;

- il méconnait l’article 7 du règlement relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives dès lors que le projet de l’immeuble collectif est implanté en limite de la division à intervenir ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de la réglementation relative en matière de division foncière ; une autorisation de division, par déclaration préalable ou permis d’aménager, s’imposait avant le dépôt d’une demande d’autorisation de travaux ; le permis ne pouvait être légalement délivré sur un terrain issu d’un lotissement non autorisé ;

- en outre, les fins de non-recevoir opposées en défense doivent être écartées ;

- les 23 places de stationnement prévues ne correspondent pas aux besoins de la construction considérée et aucune place de stationnement visiteur n’est prévue.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 mars 2019, la SNC LNC Occitane promotion, représentée par la SCP Bedel de Buzareingues – Y – Blazy, conclut au rejet de la requête, ou à ce que le tribunal sursoie à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5 ou L. 600-5- 1 du code de l’urbanisme et à ce que soit mise à la charge du syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la requête est irrecevable dès lors que le recours gracieux formé par le syndicat n’a pas prorogé les délais de recours contentieux, l’assemblée générale n’ayant pas habilité son président à l’exercer ;

- les moyens soulevés par le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 septembre 2019, la commune de Montpellier, représentée par la SCP VPNG, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par le syndicat requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me X,

- les conclusions de M. D, rapporteur public,

- les observations de M^e Maillot, représentant le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc », celles de M^e Duhem, représentant la commune de Montpellier et celles de M^e Y représentant la SNC LNC Occitane promotion.

Considérant ce qui suit :

1. La SNC LNC Occitane Promotion a déposé une demande de permis de construire un immeuble collectif de 24 logements sur un terrain situé au 453 rue de la croix de Lavit sur la commune de Montpellier. Par arrêté du 19 octobre 2018, le maire de Montpellier lui a accordé ce permis. Le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » sollicite l’annulation de cet arrêté et le rejet implicite opposé à son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de permis :

2. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain (…) ; / b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; ( …). ». Et aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

3. Si la régularité de la procédure d’instruction d’un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l’ensemble des documents exigés par les dispositions sus-rappelées, le caractère insuffisant du contenu de l’un de ces documents au regard de ces dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de

l’autorisation si l’autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d’apprécier l’ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées. Le caractère suffisant du dossier s’apprécie au regard de la nature du projet.

4. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comportait un photomontage permettant d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement, conformément au c) de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme précité. En outre, une photographie aérienne de l’assiette foncière du projet insérée dans « la notice décrivant le terrain et présentant le projet » permet de situer le terrain dans le paysage lointain, conformément au d) du même article. Par ailleurs, dans ce même document figurent trois photographies qui permettent de situer le terrain d’implantation du projet dans son environnement proche. Par suite, le service instruction a pu apprécier la nature et l’importance du projet litigieux et le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance du préambule de la zone 2U1 :

5. La zone 2U1 du plan local d’urbanisme de Montpellier est décrite par le règlement comme une zone : « composée de quartiers à dominante de logements collectifs, située dans la deuxième couronne d’urbanisation de la ville. La mixité urbaine s’y exprime. (..) ». Ces dispositions qui se bornent à commenter le règlement de la zone au sein de laquelle est située la parcelle d’assiette du projet sans ajouter d’autres obligations sont dépourvues de toute valeur réglementaire. Par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté de permis de construire les méconnaitrait doit être écarté comme inopérant.

En ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance du règlement du plan local d’urbanisme :

6. En premier lieu, l’article 3 du règlement de la zone 2U1 du plan local d’urbanisme dispose que : « Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. (…) Les garages individuels et les parcs de stationnement privés doivent être disposés de telle façon que les espaces nécessaires aux manœuvres des véhicules soient aménagés à l’intérieur des parcelles ».

7. Le projet prévoit, notamment, la réalisation sur le terrain d’assiette du projet de cinq places extérieures de stationnement. Le positionnement de ces places au pied du futur bâti et en limite de propriété ne permet pas, ainsi que le soutient le syndicat requérant, la réalisation des manœuvres des véhicules sur la parcelle. S’il est vrai que les dispositions précitées réglementent les accès aux constructions dans ce secteur en prévoyant, notamment, que les manœuvres des véhicules doivent se réaliser sur la parcelle, ces règles ont pour finalité d’éviter que la configuration des accès soit telle qu’ils induisent des gênes à la circulation publique. En l’espèce, les manœuvres des véhicules se réaliseront sur la bande d’accès au terrain de la future construction, constituée d’une servitude de passage sur la propriété voisine du syndicat requérant, à l’arrière de la construction du requérant entrainant aucune gêne pour la circulation publique tant sur cette voie privée que sur celle permettant la desserte du projet. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

8. En second lieu, l’article 12 du règlement dispose que : « Le nombre de places de stationnement, y compris le stationnement lié aux livraisons de marchandises, doit répondre aux besoins engendrés par la nature, la fonction et la localisation des constructions, travaux ou ouvrages réalisés ». Ces dispositions applicables au secteur 2U1-1 prévoient que les constructions destinées à l’habitation collective devront comporter 1 place pour 50 m² de surface de plancher.

9. D’une part, le projet de construction de 24 logements d’habitat collectif d’une surface de plancher totale de 1 170 m² prévoit la réalisation de 23 places de stationnement conformément aux dispositions précitées du plan local d’urbanisme. Il ressort, par ailleurs, des pièces du dossier que ce projet, certes situé en dehors de la zone de desserte du tramway, est correctement desservi par le réseau des transports publics, étant situé à proximité d’un arrêt de tramway et d’un arrêt de bus. Dans ces conditions, alors que le règlement du plan local d’urbanisme ne prévoit pas l’obligation de réaliser des places visiteurs, le nombre de places doit être regardé comme adapté à la nature et à l’ampleur du projet de construction.

10. D’autre part, si ce même article 1 du règlement prévoit que les locaux à vélo doivent être directement accessibles, le local à vélo sera réalisé en rez-de-chaussée et directement accessible par un accès réservé aux automobilistes et aux propriétaires des deux roues. Dans ces conditions, le requérant ne saurait faire grief au projet de ne pas prévoir de local directement accessible et aménagé au sens des dispositions de l’article 12.

En ce qui concerne la méconnaissance des règles de la division foncière :

11. L’article L. 442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. L’article R. 442-1 du même code énumère neuf cas de divisions ou de détachements qui ne constituent pas un lotissement au sens du titre IV du code de l’urbanisme portant dispositions propres aux aménagements et qui ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager.

12. A titre liminaire, il est constant que si l’assiette foncière du permis de construire porte sur la parcelle cadastrée section E n°191, le permis délivré prévoit la rétrocession d’une partie de cette parcelle, d’une superficie de 164 m² au profit de la métropole de Montpellier.

13. D’une part, le syndicat requérant soutient que cette rétrocession future a permis au pétitionnaire de contourner le respect des règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives fixées par l’article 7 du règlement du plan local d’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que la rétrocession d’environ 164 m² du terrain d’assiette du projet à la métropole de Montpellier a pour objet la réalisation d’un chemin piétonnier entre la rue de la galéra et le sentier de l’aqueduc de Saint Clément ouvert à la circulation du public. Ainsi, et en tout état de cause, la division future et certaine de l’assiette foncière du projet entrainera un nouvel alignement pour lequel les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévues à l’article 7 ne s’appliquent pas. Par suite, le moyen tiré de ce que le service instructeur devait tenir compte du non-respect par le projet de construction, futur et certain, du recul par rapport aux limites séparatives doit être écarté comme inopérant.

14. D’autre part, la rétrocession prévue par le permis litigieux ne constitue pas une division en vue de construire dès lors que le projet prévoit la construction et la réalisation du chemin piétonnier et seulement, après l’achèvement des travaux, une division foncière. Dans ces conditions, la division future ne peut être regardée comme un lotissement pour lequel le permis de construire devait être précédé d’une autorisation de la division foncière opérée. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions relatives au lotissement doit être écarté.

15. Enfin, il ressort du dossier de permis de construire, en particulier du projet de division matérialisé sur un plan, que le détachement d’une partie du tènement de l’assiette foncière a été correctement renseigné. En outre, l’arrêté accordant le permis de construire à la société

pétitionnaire explicite dans le cadre de prescriptions sur « les réserves techniques » cette rétrocession. Par suite, le moyen tiré de ce que le pétitionnaire aurait obtenu par fraude une autorisation de construire au mépris des règles de division, au demeurant non établie, manque en fait et doit être écarté.

16. Il résulte de ce qui précède, sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » n’est pas fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 19 octobre 2018 par lequel le maire de Montpellier a accordé à la SNC LNC Occitane Promotion un permis de construire et de la décision portant rejet implicite de son recours gracieux formé.

Sur les frais liés au litige :

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Montpellier et de la SNC LNC Occitane promotion, qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, une somme quelconque au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge du Syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » une somme de 1 000 euros à verser respectivement à la commune de Montpellier et à la SNC LNC Occitane promotion au titre des frais exposés par elles non compris dans les dépens exposés.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de Syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » est rejetée.

Article 2 : Le syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc » versera respectivement à la commune de Montpellier et à la SNC LNC une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent jugement sera notifié au Syndicat de la copropriété « les terrasses de l’aqueduc », à la commune de Montpellier et à la SNC LNC Occitane promotion.

Délibéré après l’audience du 7 novembre 2019, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président, M^me X, premier conseiller, M^me Lesimple, conseiller.

Lu en audience publique le 21 novembre 2019.

Le rapporteur Le président,

I. X D. Chabert

Le greffier,
M. Z

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