Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 janvier 2023, 2 août 2023 et 8 février 2024, M^me C… A… et M. D… A…, représentés par M^e Pourret, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du maire de Montaud n° PC 34164 21 M0018 du 29 août 2022 délivrant à la société FDI Habitat un permis de construire en vue de la réalisation d’un pôle multiservices doté de quatre cellules commerciales et de deux logements sociaux, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux réceptionnée le 6 décembre 2022 et le permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2023 par le maire de Montaud à la société FDI Habitat sous le n° PC 34164 21 M0018 M01 ;

2°) de condamner la commune de Montaud à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent, dans le dernier état de leurs écritures, que :

- leur requête est recevable en application de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, dès lors que leur recours gracieux puis leur requête ont été introduits dans le délai de recours ; que les formalités de notification prévues par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ont été accomplies ; qu’ils justifient de leur intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme en leur qualité de voisins immédiats et des conséquences du projet en termes de nuisances sonores, visuelles et d’accessibilité au site ; qu’ils ont produit leur titre de propriété en application de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme ; la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir sera écartée ; ils sont également recevables à contester dans la présente instance le permis de construire modificatif délivré en cours d’instance le 27 novembre 2023 ;

- le permis contesté a été délivré sur la base d’un dossier de demande incomplet et imprécis au regard de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, s’agissant de l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des constructions avoisinantes dans l’élaboration du projet, notamment au regard des conditions d’accès, le permis de construire modificatif n’est pas venu pallier cette incomplétude ;

- le projet méconnaît les dispositions générales (8.1) du règlement du plan local d’urbanisme, auxquelles renvoie l’article UC3-13, relatives aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées ; compte tenu de la configuration des lieux, un accès par la rue de la Clapisse aurait dû être privilégié au lieu de l’accès prévu aux places de stationnement au droit de l’impasse ; le permis modificatif qui ne modifie en rien le projet sur ce point ne l’a pas régularisé ;

- le projet méconnaît les dispositions de l’article UC3-9 relatives aux caractéristiques architecturales et paysagères, qui n’autorisent pas les toitures terrasses ; le permis modificatif, qui ne modifie pas le projet, ne régularise pas le permis de construire initial et est lui-même illégal ;

- le projet méconnaît les dispositions générales (7.1) du règlement du plan local d’urbanisme, auxquelles renvoie l’article UC3-12 relatives aux obligations imposées en matière de stationnement, l’affectation des places de stationnement selon les destinations prévues au projet n’est pas claire et le nombre de places de stationnement voiture prévu, tant pour les logements que les cellules commerciales est insuffisant, dès lors qu’il ne répond pas à la réalité des besoins et que les places prévues dans le cadre du projet de réaménagement de la RD n°21 ne peuvent être prises en compte ; le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le permis initial sur ce point, le nombre de places sur l’assiette du terrain concerné reste insuffisant, alors en outre qu’une cinquième cellule commerciale est autorisée, et il ne peut être tenu compte des places de stationnement créées en dehors de l’emprise, qui ne répondent pas aux dispositions de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, ni de places déjà existantes le long de la rue de la Clapisse et sur le parking de la salle communale, de sorte que le projet demeure non conforme aux dispositions de l’article 7.1 ;

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est incomplet au regard de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’obtention d’une promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 avril 2023 et 14 décembre 2023, la société FDI Habitat, représentée par M^e Mula, conclut au rejet de la requête et la condamnation de M. A… à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir des requérants au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- il sera tenu compte du permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2023 par le maire de Montaud ;

- les moyens invoqués ne sont pas fondés ;

- à titre subsidiaire, si nécessaire, le projet pourra fait l’objet d’une régularisation en application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 septembre 2023, 11 janvier 2024 et 21 février 2024, la commune de Montaud, représentée par la SCP CGCB &Associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire qu’il soit fait application des articles L. 600-5 et/ou L. 600 – 5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à la condamnation solidaire de M^me C… A… et de M. D… A… à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, aux entiers dépens dont le remboursement du droit de plaidoirie, pour un montant de 13 euros, sur le fondement des articles R. 723-26-1 et 2 du code de la sécurité sociale.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier de leur intérêt à agir au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- la légalité du permis de construire devra être examinée à l’aune du permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2023 ;

- le tribunal donnera acte aux requérants de leur désistement des moyens tirés de l’incomplétude du dossier (sur le traitement des espaces libres et des plantations, sur la gestion des eaux pluviales), du non-respect de l’article UC3-14 relatives aux réseaux, du non-respect de l’article UC3-11 relatif au traitement paysager, du non-respect de l’article UC3-12 relatif au stationnement des vélos ;

- le moyen tiré du non-respect de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme est inopérant dès lors que le nombre de places sur le terrain d’assiette est suffisant ; à titre subsidiaire, ce vice serait régularisable ;

- les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un courrier du 9 avril 2026, les parties ont été informées que le tribunal était susceptible de faire application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et de surseoir à statuer sur la requête pendant un délai de trois mois dans l’attente de la régularisation des illégalités tenant à l’incomplétude du dossier au regard de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme, de la méconnaissance de l’article UC3-9 relatif aux caractéristiques architecturales et paysagères (toitures) et de la règle du plan local d’urbanisme relative au stationnement et ont été invitées à présenter des observations.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

- les conclusions de M^me Gavalda, rapporteure publique,

- les observations de M^e Pourret, représentant M. et M^me A…,

- les observations de M^e Fournié, représentant la commune de Montaud,

- et les observations de M^e Rémy, représentant la société FDI Habitat.

Considérant ce qui suit :

1. Le 22 décembre 2021, la société FDI Habitat a déposé un dossier de demande de permis de construire en vue de la construction d’un pôle multiservices composé de quatre locaux commerciaux livrés brut et de deux logements, pour une surface de plancher totale de 483 m2 sur la parcelle cadastrée section ZB numéro 180 d’une superficie de 1 465 m2 située rue de la Clapisse à Montaud, qu’elle a complété le 24 mai 2022. Par un arrêté n°PC3416421M0018 du 29 août 2022, le maire de Montaud a accordé le permis de construire sollicité. Par un courrier reçu en mairie le 20 octobre 2022, Madame et Monsieur A… ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui a été rejeté par un courrier du maire de Montaud daté du 1er décembre 2022 reçu le 6. Par la présente requête, enregistrée le 25 janvier 2023, Mme et M. A… demandent au tribunal l’annulation de l’arrêté du 29 août 2022 et de la décision de rejet de leur recours gracieux. Le 22 mai 2023, la société FDI Habitat a déposé une demande de permis de construire modificatif, complétée à plusieurs reprises. Par un arrêté du 27 novembre 2023, le maire de Montaud a délivré le permis de construire modificatif. Les époux A… demandent également l’annulation de cet arrêté.

Sur la fin de non-recevoir opposée par les défendeurs :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Enfin, eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me A… sont propriétaires de la parcelle cadastrée ZB n°366, sur laquelle est implantée leur maison d’habitation, et que cette parcelle n’est séparée de la parcelle d’assiette du projet que par un cheminement piéton. Ils ont ainsi la qualité de voisins immédiats. Le projet prévoit l’édification, sur une parcelle jusqu’alors occupée par un terrain de tennis, d’une construction en R+1, avec des vues possibles sur leur terrain à partir des deux toitures-terrasses prévues au niveau des logements en R+1, ainsi que six places de stationnement qui seront accessibles depuis l’impasse qui ne dessert actuellement que leur propriété. Dans ces conditions, ils font état d’éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que l’atteinte invoquée, s’agissant de la visibilité du projet et des conséquences sur l’accès à leur propriété, est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de leur bien. La fin de non-recevoir tirée de leur défaut d’intérêt à agir doit donc être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. Il en résulte que la légalité du permis de construire délivré le 29 août 2022 à la société FDI Habitat doit être appréciée en tenant compte des modifications autorisées par le permis de construire modificatif délivré le 27 novembre 2023.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire :

6. Aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ».

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. Il ressort des pièces du dossier que le plan de situation figurant dans le dossier ERP fait apparaître l’ensemble des constructions avoisinantes, y compris celle des requérants, lesdites constructions étant également visibles sur les photographies de l’environnement (PC07-08) et représentées sur le document d’insertion du projet dans son environnement (PC06). La notice précise, à son point 2 « Le parti architectural » qu’une attention particulière est apportée à la façade Ouest afin de limiter les vis-à-vis sur les parcelles voisines. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les requérants, le dossier de demande de permis de construire initial comportait les éléments prévus au 2° de l’article R. 431-8 cité au point 6, permettant d’apprécier l’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles par rapport aux constructions ou paysages avoisinants. Au surplus, le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte une pièce PC02b faisant apparaître la construction des requérants et les autres constructions voisines. S’agissant de l’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement, qui ont fait l’objet de modifications dans le cadre du permis de construire modificatif, les requérants soutiennent que le dossier n’a pas permis au service instructeur de se rendre compte des difficultés d’accès aux places de stationnement prévues sur l’unité foncière. Toutefois, le dossier décrit avec suffisamment de précisions les 6 places de stationnement prévues sur l’unité foncière et leur accès à partir de l’impasse donnant sur la rue de la Clapisse et desservant la seule propriété des requérants, au travers de la notice et du plan de masse PC02b, la largeur de l’impasse étant en outre mentionnée sur le plan de situation du dossier ERP figurant dans le dossier initial. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier au regard de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme doit dès lors être écarté.

9. Aux termes de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme : « Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d’urbanisme sur un autre terrain que le terrain d’assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre : a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ; b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l’octroi du permis. ».

10. Dans le cadre du dossier de demande de permis construire modificatif, le pétitionnaire indique que plusieurs places de stationnement le long de la rue de la Clapisse et le long de la RD 21 dans le cadre de son projet de réaménagement ainsi que le parking de la salle communale voisine, permettent de compléter le nombre de places dédiée aux commerces. Si le pétitionnaire a produit un plan de situation faisant apparaître ces places de stationnement, il n’a pas joint à son dossier de demande de permis de construire modificatif la promesse synallagmatique prévue au b des dispositions de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme. Le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire modificatif au regard de ces dispositions doit dès lors être accueilli.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des conditions de desserte :

11. L’article UC3-13 relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées prévoit que s’appliquent les dispositions communes applicables à toutes les zones (Titre II). Aux termes de l’article 8.1 relatif à la desserte par les voies publiques et privées : « 8.1.1 Conditions de desserte par les voies publiques ou privées et accès aux voies ouvertes à la circulation : Pour être constructible un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une servitude de passage aménagée sur fond voisin, disposant de caractéristiques techniques et géométriques adaptées à l’occupation et (ou) à l’utilisation des sols projetée(s) et répondant à l’importance et à la destination de la construction ou de l’ensemble des constructions susceptibles d’y être édifiées. / Les accès doivent être adaptés à l’opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique. / La desserte doit satisfaire aux exigences des services publics de secours et d’incendie, de protection civile, de collecte des résidus ménagers, de transports collectifs, de l’eau et de l’assainissement. / Les accès par les voies privées ou les voies de desserte métropolitaines sont privilégiés, néanmoins si des accès sont sollicités sur des voies structurantes, une autorisation de voirie est à déposer auprès du gestionnaire de la voirie. / 8.1.2 Configuration et aménagement des accès : Le ou les accès aménagé(s) sur la voie de desserte de l’opération projetée doit ou doivent présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de la sécurité routière (dégagements, visibilité) et notamment permettre, le cas échéant, l’intervention des services publics de secours et d’incendie. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l’intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, l’accès peut être imposé sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. (…). ».

12. Il ressort des pièces du dossier que l’accès aux six places de stationnement prévues sur l’unité foncière du projet s’effectuera par une impasse, qui ne dessert actuellement que la seule propriété des requérants, sortant sur la rue de la Clapisse. Les places sont implantées perpendiculairement à l’impasse qui présente une largeur supérieure à 5 mètres, permettant aisément aux usagers des places de manœuvrer. Compte tenu de la nature du « trafic » existant sur cette impasse, limité aux seuls véhicules des requérants et de leurs visiteurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que cet accès serait de nature à générer un risque pour la sécurité publique ni que l’accès aurait dû être imposé sur la voie de la Clapisse au motif que la gêne pour la circulation y serait moindre. Eu égard au trafic qui restera très limité sur cette voie, la présence d’un cheminement piéton et la circonstance, à la supposer établie, que les requérants seraient systématiquement contraints de sortir de leur propriété en marche arrière, ne suffisent pas à établir que le positionnement des places de stationnement du projet et leurs conditions d’utilisation méconnaîtraient les dispositions citées au point précédent. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UC3-13 du règlement du plan local d’urbanisme doit donc être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des dispositions relatives aux caractéristiques architecturales et paysagères :

13. Aux termes de l’article UC3-9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux caractéristiques architecturales et paysagères : « (…) Toitures : Les matériaux de couverture utilisés doivent s’intégrer au site et aux constructions environnantes, tant du point de vue de leur nature que des couleurs. / La toiture sera à une, deux ou quatre pentes, comprise entre 25 % et 35%, de tuile canal ou éventuellement de cuivre ou de zinc. / Les dispositifs techniques de captage de l’énergie solaire devront être intégrés dans le plan de la toiture sans débord, ni pose en superstructure. / Le sens des faîtages et l’orientation générale du bâtiment doivent préférentiellement être parallèles aux courbes de niveaux. / Les fenêtres de toit, lucarnes, verrières et tabatières peuvent être autorisées. Les dispositifs d’éclairement situés dans le plan de toiture sont autorisés. (…). ».

14. Les dispositions citées au point précédent, qui prévoient que la toiture de toute construction soit à une, deux ou quatre pentes, qui doivent être comprises entre 25 et 35 %, interdisent nécessairement la réalisation de toitures-terrasses, qui ne présentent aucune pente. Il est constant que le projet, non modifié sur ce point, comporte au niveau de chacun des deux logements situés à l’étage du bâtiment, une grande terrasse accessible. Compte tenu de leur situation en R+1, au-dessus des locaux à usage de commerces, bureaux ou professions libérales situés au rez-de-chaussée, ces deux terrasses constituent des toitures-terrasses. Il en résulte que les requérants sont fondés à soutenir qu’en autorisant ces deux toitures-terrasses le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l’article UC3-9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Montaud.

En ce qui concerne le moyen tiré du non-respect des règles relatives au stationnement :

15. D’une part, l’article UC3-12 relatif aux obligations imposées en matière de stationnement prévoit que s’appliquent les dispositions communes applicables à toutes les zones (Titre II). Aux termes de l’article 7.1 relatif au stationnement : « (…) Emplacement : Le stationnement des véhicules doit être assuré sur l’unité foncière et en dehors des voies de desserte, des aires de manœuvre et des aires de livraison. / Les emplacements réservés au stationnement des véhicules et des deux-roues doivent correspondre aux besoins générés par les constructions projetées, sous réserve de l’application de l’article L.151-34 du code de l’urbanisme. (…) 7.2 Modalités de calcul : Les obligations imposées en matière de stationnement se calculent uniquement concernant les constructions projetées. (…) Stationnement automobile : (…) Sauf règle spécifique au règlement écrit de chaque zone, les règles ci-dessous s’appliquent : Le nombre de places de stationnement calculé sera arrondi à l’entier supérieur. (…) Logement : Logement de droit commun = au moins 2 places de stationnement par logement. Logement locatif financé avec un prêt aidé par l’Etat = au moins 1 place de stationnement par logement. (…) Commerces, restauration et activités de service : L’offre de stationnement doit permettre de répondre aux besoins spécifiques de l’opération. (…). ».

16. D’autre part, aux termes de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme dans sa rédaction alors applicable : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d’assiette ou dans son environnement immédiat. /Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu’il ne peut réaliser lui-même, soit de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, soit de l’acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. / Lorsqu’une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d’une concession à long terme ou d’un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l’occasion d’une nouvelle autorisation. ». Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires qui ont précédé leur adoption, qu’un constructeur ne peut être admis à se soustraire aux obligations imposées par le plan local d’urbanisme en matière de réalisation d’aires de stationnement en obtenant une concession à long terme dans un parc de stationnement ou en versant la participation fixée par le conseil municipal que lorsqu’existe une impossibilité technique de réaliser les aires de stationnement correspondant aux prescriptions du plan local d’urbanisme.

17. Il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire modificatif produit par la pétitionnaire, compte tenu des pièces complémentaires enregistrées le 27 octobre 2023, et malgré la persistance de certaines incohérences, que le projet modifié prévoit la réalisation de cinq locaux en rez-de-chaussée et de deux logements sociaux à l’étage. Six places de stationnement sont prévues sur l’unité foncière, deux étant dédiées à chacun des logements, les quatre autres, dont une réservée aux personnes à mobilité réduite, étant destinées aux locaux prévus au rez-de-chaussée. La notice mentionne également que les parcs de stationnement qu’elle désigne, rue de la Clapisse, parking de la salle communale Pierre Combette et à réaliser dans le cadre du projet de réaménagement de la RD21, permettent de compléter le nombre de places de stationnement dédiées aux commerces.

18. S’agissant des deux logements sociaux, les deux places prévues sont conformes aux exigences des dispositions du plan local d’urbanisme citées au point 15, qui exigent au moins une place par logement, sans que les requérants puissent utilement faire valoir que, compte tenu de la taille des logements, ce nombre serait insuffisant.

19. S’agissant des places dédiées aux commerces, il est constant que le pétitionnaire, qui n’évoque aucune impossibilité technique de réaliser les places de stationnement nécessaires sur l’unité foncière, n’établit ni même n’allègue avoir obtenu une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l’opération, comme le prévoit l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme. Ainsi, les requérants sont fondés à soutenir que les places existantes ou projetées sur le domaine public communal ou départemental situées à proximité du projet autorisé et mentionnées dans la notice et sur les plans du dossier, ne peuvent être prises en compte dans l’appréciation du respect des règles du plan local d’urbanisme relative au stationnement. Le projet prévoit ainsi uniquement, comme d’ailleurs le pétitionnaire le fait valoir en défense, quatre places de stationnement pour les cinq « locaux » ou « cellules » prévus. Il ressort des pièces du dossier et notamment du dossier spécifique ERP que ces cinq cellules, d’une superficie respective d’environ 66, 81, 77, 63 et 31 m2, sont destinées à un usage de commerce, de bureau ou de profession libérale, classées en ERP de 5ème catégorie, l’effectif maximum susceptible d’y être admis étant de 219 personnes pour le public et 7 pour le personnel. Compte tenu de ces éléments, et même si le plan local d’urbanisme ne fixe pas une norme chiffrée, les requérants sont fondés à soutenir qu’en l’état du dossier, le projet autorisé ne permet pas de « répondre aux besoins spécifiques de l’opération » comme l’exige le plan local d’urbanisme. Le moyen tiré de la méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme relatives au stationnement doit, dans cette mesure, être accueilli.

20. Il résulte de tout ce qui précède, que seuls les moyens tirés de l’incomplétude du dossier au regard de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme tel que relevé au point 10, de la méconnaissance de l’article UC3-9, tel que relevé au point 14, et de la méconnaissance de la règle du plan local d’urbanisme relative au stationnement tel que relevé au considérant 19, doivent être accueillis.

Sur la possibilité d’une régularisation :

21. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. (…). ».

22. Il résulte de ces dispositions que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Un vice relatif au bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si la régularisation implique de revoir l’économie générale du projet, dès lors que les règles en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

23. Il résulte de l’instruction que les illégalités entachant le permis de construire accordé par les arrêtés en litige du maire de Montaud des 29 août 2022 et 27 novembre 2023, telles que relevées aux points 10, 14 et 19, sont susceptibles d’être régularisées par l’octroi d’un permis de construire modificatif. Cette régularisation n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sur les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants et d’impartir à la société FDI Habitat un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement, afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de Mme et M. A…, jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois, afin de permettre la régularisation des vices mentionnés aux points 10, 14 et 19 du présent jugement.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… et M. D… A…, à la commune de Montaud et à la société FDI Habitat.

Délibéré après l’audience du 17 avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M^me Pauline Villemejeanne, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2026.

La rapporteure

M. CouégnatLa présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. B…

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 13 mai 2026

La greffière,

M. B….