Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistré le 21 mai 2024 et le 5 septembre 2024, M^me B, M. C et M. D, représentés par M^e Chevillard-Buisson, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 novembre 2023 par lequel le maire d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien a délivré à la société ERID IDF un permis de construire portant sur la construction de deux immeubles de 40 logements, et la décision du 22 mars 2024 rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté du 25 juillet 2024 accordant à la société ERID IDF un permis de construire modificatif portant sur l’élargissement du cheminement piéton entre le parking et le bâtiment B, la modification de l’aménagement du parking intérieur, le déplacement de la rangée d’arbres du parking et l’installation de pare-vues sur les balcons et terrasses sur la façade intérieure du bâtiment A ;

3°) de mettre à la charge de la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et de la société ERID IDF une somme de 3 000 euros à verser chacune en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

Sur le permis de construire initial :

— il est entaché d’un vice de procédure en l’absence de recueil de l’avis de la préfète de la région Centre-Val de Loire, par l’intermédiaire de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) dès lors que le projet devait faire l’objet d’un diagnostic archéologique en application des articles L. 523-1, R. 523-1 et R. 523-6 du code du patrimoine ; le permis de construire aurait dû être précédé d’un avis de la DRAC au regard de l’article UA du règlement du plan local d’urbanisme ;

— il est entaché d’un vice de procédure en ce que le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) n’a pas été saisi pour avis ;

— le dossier de demande de permis de construire initial est incomplet en raison :

o de l’absence de fourniture du diagnostic prévu par les articles R. 523-1 et suivants du code du patrimoine ;

o de l’absence de la production de la notice prévue par l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme ;

o de l’absence de production de la notice prévue par l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme ;

o de l’insuffisance des documents graphiques au regard de l’article R. 431-10 c) du code de l’urbanisme ;

— la notice architecturale est erronée en ce que les bâtiments A et B se présentent comme des R+3 et non comme des R+2+combles ;

— l’arrêté méconnait l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme compte tenu des difficultés d’accès engendrées pour les services de secours ;

— il méconnait les dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 ;

— il méconnait l’article UA 10 du règlement du PLU en ce que le troisième étage constitue non pas des combles mais un troisième niveau ;

— il méconnait l’article UA 11 du règlement du PLU et l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article UA 11-2 du règlement du PLU en ce que les percements sont plus larges que hauts ;

— il méconnait l’article UA 11- 4 en ce que les ouvertures de la toiture du projet ne sont pas en saillie dans le toit du bâtiment et ne correspondent pas à la définition de « lucarnes » mais, par leurs dimensions, à des fenêtres ;

— il méconnait le principe de précaution garanti à l’article 5 de la Charte de l’environnement en raison du risque que comporte le projet pour le patrimoine archéologique ;

— il est entaché d’erreur de fait et d’erreur manifeste d’appréciation ; le dossier de demande de permis de construire comporte des inexactitudes en ce que le terrain n’est situé ni dans une zone densément peuplée, ni dans une friche ; le projet entraine une artificialisation de 2 400 m² de surface ;

Sur le permis de construire modificatif :

— il méconnait l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en ce que les modifications de l’accès au sein de l’aire de stationnement ne permettent pas de régulariser ces vices entachant le permis de construire initial ;

— il n’a pas régularisé les autres vices entachant le permis de construire initial.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 juin 2024, la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 18 juillet 2024 et le 2 octobre 2024, la société ERID IDF, représenté par la SELARL Audicit, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à ce que le tribunal fasse application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— la Constitution ;

— le code du patrimoine ;

— le code général des impôts ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Gasnier, rapporteur,

— les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

— les observations de M. A, maire de la commune d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien,

— et les observations de M^e Annoot, substituant M^e Chevillard-Buisson, représentant la société ERID IDF.

Une note en délibéré, présentée pour la société ERID IDF, a été enregistrée le 8 avril 2025.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 27 novembre 2023, le maire d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien (Eure-et-Loir) a délivré à la société ERID IDF un permis de construire portant sur la construction de deux immeubles comprenant au total 40 logements, sur une parcelle cadastrée section AS 370 située dans cette commune. M^me B, M. C et M. D ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté qui a été rejeté par le maire d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien par décision du 22 mars 2024. Par arrêté du 25 juillet 2024, le maire d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien a délivré à la société ERID IDF un permis de construire modificatif portant sur l’élargissement du cheminement piéton entre le parking et le bâtiment B, la modification de l’aménagement du parking intérieur, le déplacement de la rangée d’arbres du parking et l’installation de pare-vues sur les balcons et terrasses sur la façade intérieure du bâtiment A. M^me B, M. C et M. D demandent l’annulation de ces deux arrêtés et de la décision du 22 mars 2024 rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les principes applicables :

2. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

En ce qui concerne les dispositions du permis de construire initial non-modifiées par le permis de construire modificatif :

S’agissant du vice de procédure tiré de l’absence de consultation de la préfète de la région Centre-Val de Loire en vue de la réalisation d’un diagnostic archéologique :

3. Aux termes de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ». Aux termes de l’article L. 523-1 du code du patrimoine : « Sous réserve des cas prévus à l’article L. 523-4, les diagnostics d’archéologie préventive sont confiés à un établissement public national à caractère administratif qui les exécute conformément aux décisions délivrées et aux prescriptions imposées par l’État et sous la surveillance de ses représentants, en application des dispositions du présent livre () ». Selon l’article R. 523-1 du même code : « Les opérations d’aménagement, de construction d’ouvrages ou de travaux qui, en raison de leur localisation, de leur nature ou de leur importance, affectent ou sont susceptibles d’affecter des éléments du patrimoine archéologique ne peuvent être entreprises que dans le respect des mesures de détection et, le cas échéant, de conservation et de sauvegarde par l’étude scientifique ainsi que des demandes de modification de la consistance des opérations d’aménagement ». Aux termes de l’article R. 523-4 du même code : " Entrent dans le champ de l’article R. 523-1 : / 1° Lorsqu’ils sont réalisés dans les zones prévues à l’article R. 523-6 et portent, le cas échéant, sur des emprises au sol supérieures à un seuil défini par l’arrêté de zonage, les travaux dont la réalisation est subordonnée : / a) A un permis de construire en application de l’article L. 421-1 du code de l’urbanisme ; () / Entrent également dans le champ de l’article R. 523-1 les opérations mentionnées aux articles R. 523-7 et R. 523-8 « . Selon l’article R. 523-6 de ce code : » Les projets d’aménagement affectant le sous-sol qui sont réalisés dans les zones prévues par les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 522-5 sont présumés faire l’objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation. Ces zones sont définies dans le cadre de l’établissement de la carte archéologique nationale, par arrêté du préfet de région pris après avis de la commission territoriale de la recherche archéologique, en fonction des informations scientifiques conduisant à envisager la présence d’éléments du patrimoine archéologique. / L’arrêté du préfet de région est adressé au préfet du département ou des départements intéressés par le zonage aux fins de publication au recueil des actes administratifs de la préfecture, ainsi qu’aux maires des communes intéressées. Il fait l’objet d’un affichage en mairie pendant un mois à compter du jour où il a été reçu. Il est tenu à la disposition du public dans les préfectures et dans les mairies « . Aux termes de l’article L. 522-5 du même code : » Avec le concours des établissements publics ayant des activités de recherche archéologique et des collectivités territoriales, l’État dresse et met à jour la carte archéologique nationale. Cette carte rassemble et ordonne pour l’ensemble du territoire national les données archéologiques disponibles. / Dans le cadre de l’établissement de la carte archéologique, l’État peut définir des zones où les projets d’aménagement affectant le sous-sol sont présumés faire l’objet de prescriptions archéologiques préalablement à leur réalisation () ".

4. D’autre part, aux termes de l’article R. 523-7 du code du patrimoine : « Lorsqu’il dispose d’informations lui indiquant qu’un projet qui ne lui est pas transmis en application de l’arrêté mentionné à l’article R. 523-6 est néanmoins susceptible d’affecter des éléments du patrimoine archéologique, le préfet de région peut demander au maire de lui communiquer au cours de l’instruction, selon le cas, le dossier de demande de permis de construire, de permis d’aménager, de permis de démolir ou de réalisation de zone d’aménagement concerté qui correspond à ce projet ».

5. Enfin, aux termes de l’article R. 523-9 du code du patrimoine : " Dans les cas mentionnés aux 1° à 5° de l’article R. 523-4, le préfet de région est saisi : / 1° Pour les permis de construire, les permis d’aménager et les permis de démolir, par le préfet de département ; celui-ci adresse au préfet de région, dès qu’il a reçu les éléments transmis par le maire en application des articles R. 423-7 à R. 423-9 du code de l’urbanisme, les pièces complémentaires prévues par les arrêtés mentionnés au dernier alinéa de l’article R. 423-2 du même code faisant notamment apparaître l’emplacement prévu des travaux sur le terrain d’assiette, leur superficie, leur impact sur le sous-sol () « . Aux termes de l’article R. 523-17 du même code : » Lorsque des prescriptions archéologiques ont été formulées ou que le préfet de région a fait connaître son intention d’en formuler, les autorités compétentes pour délivrer les autorisations mentionnées à l’article R. 523-4 les assortissent d’une mention précisant que l’exécution de ces prescriptions est un préalable à la réalisation des travaux ".

6. Il résulte de ces dispositions que, aux fins d’apprécier si un site doit faire l’objet de prescriptions archéologiques, sont notamment transmises au préfet de région, préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme, les opérations de travaux soumises à permis de construire, situées dans des zones de présomption de prescription archéologique délimitées par arrêté du préfet de région au titre de l’article L. 522-5 du code du patrimoine, lorsque leur emprise au sol excède le seuil fixé par cet arrêté préfectoral. Lorsqu’une telle opération n’est pas située dans le périmètre d’une zone de présomption de prescription archéologique, elle peut néanmoins être transmise préalablement au préfet de région lorsqu’elle est susceptible d’affecter des éléments du patrimoine archéologique. En revanche, les dispositions précitées n’imposent pas que le préfet de région émette un avis préalablement à la délivrance du permis de construire. Il ne ressort pas davantage de ces dispositions que la transmission du dossier de permis de construire au préfet de région constituerait une formalité prescrite à peine d’illégalité du permis de construire. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir, au soutien de la contestation du permis de construire en litige, que le projet aurait dû être soumis à la consultation préalable de la préfète de la région Centre-Val de Loire aux fins d’apprécier la nécessité de mener des fouilles archéologiques, en particulier le diagnostic prévu à l’article L. 523-1 du code du patrimoine.

7. En tout état de cause, d’une part, la simple production d’une capture d’écran d’une recherche effectuée sur le site internet atlas.patrimoines.culture.fr, dépourvue de toute légende ou de carte en lien avec la parcelle d’implantation du projet, ne permet pas d’établir que le terrain d’assiette du projet serait situé dans le périmètre d’une zone de présomption de prescription archéologique au sens des articles L. 522-5 et R. 523-6 du code du patrimoine. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que si le projet s’implante à proximité d’un site archéologique gallo-romain, il n’est pas situé dans son emprise. Or, compte tenu de la nature de l’opération d’urbanisme projetée, cette seule proximité géographique ne suffit pas à établir que le projet autorisé serait susceptible d’affecter des éléments de ce site archéologique. Par ailleurs, si les requérants se réfèrent au site archéologique des Nonains, ce dernier est situé, ainsi qu’il ressort des pièces du dossier telles qu’éclairées par les données publiques du site géoportail, à environ 2 kilomètres du terrain d’assiette du projet. Enfin, le fait générateur de la taxe d’archéologie préventive est lié à celui de la taxe d’aménagement, imposition elle-même due à raison des « opérations d’aménagement et les opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements de toute nature soumises à un régime d’autorisation en vertu du code de l’urbanisme », comme le prévoient les dispositions de l’article 1365 quater B du code général des impôts, sans que ces opérations affectent nécessairement le patrimoine archéologique. Ainsi, la circonstance que le projet serait soumis au paiement de la taxe d’archéologie préventive est sans lien avec l’obligation de saisine du préfet de région en vue de l’éventuelle fixation de prescriptions archéologiques. Il s’ensuit que le permis de construire en litige n’avait pas à être obligatoirement transmis à la préfète de la région Centre-Val-de-Loire. Pour les mêmes raisons, le projet n’était pas soumis à la réalisation préalable d’un diagnostic archéologique.

8. En deuxième lieu, les requérants font valoir que le permis de construire en litige aurait dû être préalablement soumis à l’avis des services de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) en vertu des dispositions du règlement de la zone UA du PLU qui disposent que « Pour les sites archéologiques identifiés en annexe du PLU, toute intervention doit faire l’objet d’une consultation des services régionaux de l’archéologie au sein de la DRAC ». Toutefois, il résulte de ce qui a été dit précédemment que le projet n’est pas situé dans l’emprise d’un site archéologique. Par suite, et alors au demeurant que le règlement du PLU ne peut légalement fixer des exigences procédurales non-prévues par le code de l’urbanisme, le moyen doit être écarté.

S’agissant de l’absence de consultation du service départemental d’incendie et de secours :

9. Il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire l’obligation, pour l’autorité compétente en matière d’urbanisme, de consulter le service départemental d’incendie et de secours (SDIS) préalablement à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme. Le moyen tiré de ce que le SDIS n’aurait pas été saisi pour avis, préalablement à la délivrance du permis de construire initial, est donc inopérant.

S’agissant de la complétude et de l’exactitude des mentions du dossier de demande de permis de construire :

10. Aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R.*431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. () / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ".

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. En premier lieu, il ne ressort d’aucune disposition du code de l’urbanisme, notamment celles des articles R. 431-4 à 431-34-1 du code de l’urbanisme, que le dossier de demande de permis de construire devrait comporter le diagnostic prévu à l’article R. 523-1 du code du patrimoine. En toutes hypothèses, il résulte de ce qui a été dit précédemment que le projet n’était pas soumis à la réalisation préalable d’un tel diagnostic.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l’article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux ».

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet est situé en partie dans le périmètre des abords de la Tour du Donjon de l’ancien château d’Auneau, inscrite au titre des monuments historiques et située à environ 500 mètres. Toutefois, les notices descriptives (PC4) jointes au dossier de demande de permis de construire comme au dossier de demande de permis de construire modificatif précisent les matériaux employés pour les constructions projetées. Par ailleurs, ces dernières n’étant pas projetés sur le monument historique lui-même et leur nature de construction nouvelle n’étant pas douteuse, la circonstance que le dossier de demande ne fait pas état des modalités d’exécution des travaux n’a pas été de nature en l’espèce à fausser l’appréciation du service instructeur sur les règles d’urbanisme applicables, notamment s’agissant de l’impact du projet sur ce monument historique ou ses abords. D’ailleurs, l’architecte des bâtiments de France saisi pour avis simple sur le projet, n’a pas émis d’observation particulière. Il s’ensuit que les notices descriptives jointes aux dossiers de demande de permis de construire et de permis de construire modificatif ne sont pas entachées d’insuffisance.

15. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 451-4 du code de l’urbanisme : " Lorsque l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, le dossier joint à la demande [de permis de démolir] comprend en outre la description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé ".

16. Il est constant que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé. Il ressort cependant du plan de masse des démolitions que seuls les cabanons n°2 et n°3 sont susceptibles d’être situés dans le périmètre de protection d’un monument historique. Compte tenu de leur très faible volume, de leur localisation à près de 500 mètres du monument historique protégé sans être en situation de covisibilité avec celui-ci, comme l’a relevé l’architecte des bâtiments de France dans son avis du 25 octobre 2023, de leur construction au cours du XXème siècle et de leur état de dégradation avancée, leur démolition n’est pas susceptible de porter atteinte à la Tour du Donjon de l’ancien château d’Auneau. Dès lors, l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire initial n’a pas été de nature à fausser l’appréciation de l’autorité administrative sur les règles applicables à la démolition des constructions existantes.

17. En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain () ».

18. En l’espèce, la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire localise le terrain d’assiette du projet, décrit la nature des constructions existantes situées sur ce terrain et présente les caractéristiques de la parcelle d’implantation du projet ainsi que la nature des constructions avoisinantes. Elle indique en outre que " l’environnement immédiat de la parcelle est constitué de maisons de ville à R+1 ou R+1+C, le fonds du terrain est bordé d’un vaste espace boisé ainsi que d’un champ cultivé ". Le dossier comporte par ailleurs des photographies représentant l’environnement proche et lointain du projet (pièces PC 7 et PC 8). Le dossier de demande de permis de construire initial est également constitué d’un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du bâtiment A dans son environnement (pièce PC6). S’il est vrai que ce document graphique ne représente pas le bâtiment B, d’une part, ce bâtiment n’est pas différent du bâtiment A, ainsi que le confirment les visuels des plans masse et de coupe du permis de construire initial (PC5), et, d’autre part, le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte un document graphique (pièce PC 6) permettant d’apprécier son insertion dans l’environnement. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les caractéristiques des lieux ne présentent pas d’intérêt paysager particulier, le projet n’étant en particulier pas situé dans le périmètre de l’espace boisé classé. Il s’ensuit que l’ensemble des documents composant le dossier de demande de permis de construire a permis au service instructeur d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement et n’a pas faussé son appréciation sur l’application des règles d’urbanisme, notamment celles des articles UA 11 et R. 111-27 du code de l’urbanisme.

19. En cinquième lieu, les requérants contestent les mentions qui figureraient selon eux dans le dossier de demande de permis de construire selon lesquelles la zone d’implantation du projet serait « densément peuplée » et le terrain d’assiette du projet constituerait une friche au sens de l’article L. 111-26 du code de l’urbanisme. Ils allègent que ces mentions sont inexactes. Toutefois, ces mentions ne figurent pas dans les dossiers de demande, la notice descriptive rappelant d’ailleurs que la commune d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien est « une commune rurale peu dense mais dotée de l’infrastructure nécessaire telle que les écoles, les commerces de proximité, quelques entreprises ». La circonstance que la commune aurait affirmé le contraire dans ses écritures en défense est sans incidence à cet égard. En tout état de cause, les requérants ne précisent pas en quoi une telle erreur aurait pu être de nature à exercer une influence sur l’application des règles d’urbanisme. Le moyen doit donc être écarté.

20. Il s’ensuit que les moyens tirés de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire et du caractère erroné de ses mentions doivent être écartés.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UA 3-2 du règlement du plan local d’urbanisme d’Auneau, de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 :

21. En premier lieu, en application de l’article R. 142-1 du code de la construction et de l’habitation, l’arrêté interministériel du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation fixe les règles de droit commun de protection de ces bâtiments contre l’incendie. Aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique ».

22. Il résulte des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme que le permis de construire a seulement pour objet de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme et non, en principe, sa conformité aux autres règlementations, dont, hors du cas des établissements recevant du public et des immeubles de grande hauteur, celle résultant du code de la construction et de l’habitation. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’arrêté du 31 janvier 1986 doit être écarté comme inopérant.

23. En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) d’Auneau : « 1 – Accès – Pour être constructibles, les terrains doivent disposer d’un accès sur une voie publique ou privée (ouverte à la circulation générale ou de desserte). / Les dimensions et caractéristiques techniques de cet accès doivent répondre à l’importance et à la destination des constructions projetées. / L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. / Cette sécurité doit être appréciée compte tenu notamment de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic () / 2 – Voirie – Les constructions et installations doivent être desservies par une voie publique ou privée (ouverte à la circulation générale ou de desserte) dont les dimensions et les caractéristiques techniques répondent : / – à l’importance et à la destination des constructions projetées / – aux besoins de circulation du secteur / – aux besoins de circulation et d’utilisation des engins de lutte contre l’incendie / – à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. / Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur partie terminale, de façon à permettre aux véhicules de lutte contre l’incendie et d’enlèvement des ordures ménagères de faire aisément demi-tour ».

24. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet accueillant le bâtiment A et le bâtiment B, ce dernier implanté en fond de parcelle, est desservi par la rue de la Résistance dont il n’est pas contesté qu’elle présente une largeur suffisante pour répondre aux besoins de la circulation existante et notamment de celle des engins de lutte contre l’incendie. Il ressort également des pièces du dossier que l’accès au terrain litigieux est d’une largeur de 3,38 mètres laquelle s’avère suffisante pour permettre aux usagers d’accéder au terrain d’assiette du projet. Si les requérants font valoir que la construction B serait inaccessible aux engins de secours en raison de la faible hauteur du porche existant et de la largeur de l’accès, cette circonstance est inopérante au regard de l’article UA 3 dès lors, d’une part, que le paragraphe 1 de cet article ne régit que l’accès au terrain du projet, lequel est en l’espèce suffisant, et, d’autre part, que son paragraphe 2 ne régit pas la voie interne de circulation au sein du projet. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 3 doit être écarté.

25. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

26. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est desservi par la rue de la Résistance dont les caractéristiques permettent l’intervention des services de secours et de défense contre l’incendie dans le bâtiment A.

27. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, et il n’est pas contesté par la commune et la société ERID IDF, que l’accès au bâtiment B destiné à accueillir 20 logements, par les véhicules de secours et de défense contre l’incendie, est rendu impossible en raison de l’insuffisante hauteur du porche au droit de la façade du bâtiment A donnant sur la rue de la Résistance, inférieure à 2,70 mètres, alors que ce bâtiment, situé en fond de parcelle, se trouve à plus de 70 mètres de cette voie publique. Il ressort en outre des pièces du dossier que le bâtiment B n’est pas desservi par une autre voie publique. Il s’ensuit qu’en cas de survenance d’un incendie, même à supposer la probabilité de réalisation de ce risque faible, les véhicules de défense contre l’incendie ne pourront pas, eu égard à la distance séparant la rue de la Résistance du bâtiment B, assurer la protection des usagers contre l’incendie. Ainsi compte tenu de la gravité du risque incendie pour la sécurité des personnes destinées à résider au sein du bâtiment B, quand bien même la survenance d’un tel risque serait faible, le maire a commis une erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis de construire pour le bâtiment B.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UA 10 du règlement du PLU :

28. Aux termes de l’article UA 10 du règlement du PLU d’Auneau : « La hauteur des constructions principales est limitée à 9 m à l’égout du toit. () / Cet article ne s’applique pas pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif ».

29. Les requérants soutiennent que la règle de hauteur rappelée ci-dessus serait méconnue au motif que le troisième niveau situé au-dessus du rez-de-chaussée serait en continuité verticale avec la façade des étages inférieurs, d’une hauteur supérieure à 1,80 mètre au-dessus de l’égout du toit, qu’il est doté de fenêtres ne pouvant être qualifiées de « lucarnes » et, enfin, que les véritables combles se trouvent au-dessus de la partie habitable. Ils en déduisent que cet étage ne constitue pas un comble mais un troisième niveau de sorte que la règle de hauteur maximale de 9 mètres fixée par l’article UA 10 serait méconnue.

30. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les bâtiments A et B comportent chacun une toiture composée d’un plan incliné à 40° entre le faîte et le plafond du troisième étage et d’un plan incliné à 50° entre le plafond du troisième étage et celui du deuxième étage, se présentant ainsi comme une toiture brisée dite « à la Mansart ». Il ressort des pièces du dossier que la façade droite des deux bâtiments, côté Est, s’arrête au niveau de l’égout du toit situé au droit du plafond du deuxième étage, à moins de 9 mètres au-dessus du terrain naturel, et que les troisièmes niveaux des bâtiments A et B constituent des combles situés au-dessus de l’égout du toit. Eu égard à l’ensemble de ces éléments, les circonstances que le pan inférieur de la toiture de chacun de ces bâtiments comporte des fenêtres de type « lucarnes » et que la hauteur sous plafond du bâtiment s’élève à plus de 1,8 mètres ne remettent pas en cause la qualification de combles. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 10 doit par suite être écarté.

31. Pour les mêmes motifs, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la désignation des bâtiments en tant que R+2+combles, dans le dossier de demande de permis de construire, serait erronée.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UA 11, UA 11-2, UA 11-4 et de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme :

32. En premier lieu, selon le préambule du PLU, le secteur UA est « destiné prioritairement à l’habitat ainsi qu’aux activités et services nécessaires au fonctionnement d’un pôle aggloméré. Il doit pouvoir évoluer progressivement en s’appuyant sur la trame bâtie existante ». Aux termes de l’article UA 11 du règlement du PLU : « Compte tenu du caractère ancien des constructions, en aucun cas, les constructions et installations ne doivent, par leur situation, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériaux, en harmonie avec les constructions avoisinantes. / Les constructions à édifier ou à modifier, intégrées dans un ensemble, doivent tenir compte tout particulièrement de l’ordonnance architecturale des constructions voisines ». Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des () ouvrages à édifier (), sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ».

33. Les dispositions de l’article UA 11 fixent des exigences qui ne sont pas moindres par rapport à celles de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme. Il y a donc lieu d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement au regard de l’article UA 11 du PLU.

34. D’une part, il ressort des pièces du dossier que l’environnement immédiat du projet se trouve au Sud du tissu historique de la ville d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien. Les lieux avoisinants proches présentent un caractère essentiellement résidentiel, composés majoritairement de maisons d’habitation en R+1 ou R+1+combles mais également, dans un rayon d’environ 100 mètres, de plusieurs bâtiments collectifs, en particulier 4 rue Carnot et 7 allée des Semoirs, sans homogénéité architecturale. Ainsi, bien qu’étant situé dans les abords du monument historique de la Tour d’Auneau, il ne présente pas d’intérêt paysager particulier. D’autre part, les deux constructions projetées présentent un aspect extérieur et une composition de forme et de volume similaire aux constructions avoisinantes notamment du fait de l’emploi d’un ton beige ou brun sur les façades, de la forme des bâtiments et de la présence de balcons. Par ailleurs, le secteur d’implantation du projet est principalement destiné à l’habitat, les constructions projetées respectent les règles de hauteur, et il n’est pas allégué qu’elles méconnaitraient les règles de gabarit. Dès lors, la seule circonstance qu’il existerait une différence d’échelle avec les pavillons avoisinants – dont il ne ressort d’ailleurs pas des pièces du dossier qu’elle serait notable – ne suffit pas à caractériser une atteinte à l’intérêt des lieux. En outre, il n’est pas allégué, et il ne ressort pas des pièces du dossier, que les bâtiments projetés ne présenteraient pas une simplicité de volume ou une unité d’aspect et de matériaux. Enfin, l’architecte des bâtiments de France a relevé que les bâtiments n’étaient pas situés en covisibilité avec la Tour d’Auneau et n’a pas émis d’observations particulières, si bien que le projet n’affectera pas les perspectives monumentales. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet ne s’insérerait pas harmonieusement dans l’environnement. Le moyen soulevé à l’encontre du permis de construire initial et modificatif doit donc être écarté.

35. En deuxième lieu, aux termes de l’article UA 11-2 du règlement du PLU : « Façades – () Les percements doivent être plus hauts que larges (à l’exception des vitrines commerciales, des portes de garage, des salles de restauration, etc.) et reprendre les proportions et le rythme de l’architecture locale () ».

36. Contrairement à ce qui est allégué par les requérants, il ressort des plans des façades que les percements de celles-ci sont tous plus hauts que larges. Si l’ouverture dans la toiture du bâtiment A, côté Ouest, est effectivement plus large que haute, cette ouverture ne constitue pas un percement de façade régi par les dispositions de l’article UA 11-2 mais une ouverture en toiture encadrée par les dispositions spécifiques de l’article UA 11-4 du même règlement. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UA 11-2 doit donc être écarté.

37. En troisième lieu, l’article UA 11-4 du règlement du PLU dispose que : « Les lucarnes et châssis de toiture ne doivent pas, par leurs proportions et leur nombre, déséquilibrer l’harmonie de la toiture. / Lucarnes et chiens assis : / Les lucarnes doivent être conçues avec une couverture à 2 ou 3 pans et reprendre le même matériau que celui utilisé pour la toiture. / Le fronton et les tympans doivent être en bois, maçonnerie ou pierre. / Châssis de toiture : / Les châssis de toiture doivent être réalisés en encastré dans le pan de la toiture. / Les châssis seront plus hauts que larges (78x98 maximum) à l’aplomb des baies de façade ».

38. En se bornant à soutenir que les ouvertures en toiture constitueraient des fenêtres, les requérants n’établissent pas que les dispositions de l’article UA 11-4 seraient méconnues. En tout état de cause, les ouvertures en saillie de la toiture des bâtiments A et B constituent bien, par leurs caractéristiques, des lucarnes autorisées par l’article UA 11-4 du règlement du PLU, peu important à cet égard leurs dimensions. Par ailleurs, les fenêtres de toit prévues par le projet constituent des châssis autorisés par ce même article. Par suite, le moyen soulevé uniquement à l’encontre du permis de construire initial, doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance du principe de précaution :

39. Aux termes de l’article 5 de la Charte de l’environnement : « Lorsque la réalisation d’un dommage, bien qu’incertaine en l’état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l’environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d’attributions, à la mise en œuvre de procédures d’évaluation des risques et à l’adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ».

40. Les requérants font valoir, en page 5 de leur mémoire enregistré le 5 septembre 2024, que le maire a méconnu le principe de précaution en autorisant le projet en raison de la présence potentielle d’un site archéologique. Toutefois, en l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet, qui comme relevé précédemment n’est pas situé dans l’emprise d’un site archéologique, porterait une atteinte grave et irréversible à l’environnement dans des conditions susceptibles d’affecter le patrimoine archéologique. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance du principe de précaution, soulevé à l’encontre du permis de construire initial, doit en tout état de cause, être écarté.

S’agissant des moyens tirés de l'« erreur de fait » et de l’erreur manifeste d’appréciation quant à la qualification de ville densément peuplée et de friche :

41. Les requérants soutiennent que la commune a commis une « erreur de fait » et une erreur manifeste d’appréciation en qualifiant le secteur d’implantation du projet de « zone densément peuplée ». Ils font également valoir que le site d’implantation du projet ne constitue pas une friche au sens de l’article L. 111-26 du code de l’urbanisme. Toutefois, d’une part, la circonstance que la commune a mentionné dans ses écritures en défense que la zone est densément peuplée est en tant que telle sans incidence sur la légalité des arrêtés attaqués. D’autre part, l’article L. 111-26 du code de l’urbanisme, qui se borne à définir la notion de friche, ne constitue pas une norme d’urbanisme autonome sur laquelle le maire se serait appuyé pour délivrer les permis de construire en litige. Ces moyens doivent donc être écartés.

En ce qui concerne le permis de construire modificatif :

42. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif porte sur l’élargissement du cheminement piéton entre le parking et le bâtiment B, la modification de l’aménagement du parking intérieur, le déplacement de la rangée d’arbres du parking et l’installation de pare-vues sur les balcons et terrasses sur la façade intérieure du bâtiment A.

43. Les requérants soutiennent que le permis de construire modificatif est également entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en ce que le bâtiment B n’est toujours pas accessible par les engins de défense contre l’incendie. Ils soutiennent également que les autres vices entachant le permis de construire initial n’ont pas été régularisés par le permis de construire modificatif. En revanche, ils ne soulèvent aucun autre vice propre aux modifications du permis de construire modificatif.

44. En premier lieu, il ressort en effet des pièces du dossier que si les aménagements intérieurs du parking ont été modifiés afin de faciliter la circulation interne entre les bâtiments, l’accès des véhicules de secours et de défense contre l’incendie au bâtiment B demeure toujours impossible dès lors que la hauteur du porche situé au droit du bâtiment A n’a pas été modifiée. Il s’ensuit que les requérants sont fondés à soutenir que le vice entachant le permis de construire initial, s’agissant de l’accès au bâtiment n’a pas été régularisé.

45. En deuxième lieu, il résulte de ce qui a été dit précédemment que le permis de construire initial n’est entaché d’aucun vice autre que celui de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme s’agissant du bâtiment B. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le permis de construire modificatif n’aurait pas régularisé les vices entachant le permis initial, à l’exception de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme concernant le bâtiment B.

46. Il résulte de ce qui précède que les arrêtés du 27 novembre 2023 et du 25 juillet 2024 portant permis de construire initial et modificatif sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en tant qu’ils autorisent la construction du bâtiment B sans permettre l’accès à ce bâtiment des véhicules de secours et de défense contre l’incendie. Cette illégalité entraine, par voie de conséquence, l’illégalité de la décision portant rejet du recours gracieux des requérants dans cette seule mesure.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

47. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

48. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

49. Le vice tiré de l’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif de manière à permettre aux véhicules d’incendie et de secours d’accéder au bâtiment B. Cette modification n’apporte pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Par ailleurs ce vice porte uniquement sur le bâtiment B qui constitue une partie identifiable du projet. Il convient par conséquent d’annuler les arrêtés du 27 novembre 2023 et du 25 juillet 2024 en tant qu’ils autorisent la construction du bâtiment B sans permettre l’accès des véhicules de secours et de défense contre l’incendie à ce bâtiment, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme. Cette annulation partielle entraine, par voie de conséquence, l’annulation dans cette seule mesure, de la décision de rejet du recours gracieux du 24 mars 2024.

Sur les frais liés au litige :

50. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants la somme demandée par la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et par la société ERID IDF au titre des frais non compris dans les dépens.

51. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et de la société ERID IDF une somme de 750 euros chacune en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du 27 novembre 2023 et du 25 juillet 2024 sont annulés en tant qu’ils autorisent la construction du bâtiment B sans permettre l’accès des véhicules de secours et de défense contre l’incendie à ce bâtiment, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme. La décision du 24 mars 2024 portant rejet du recours gracieux est annulée dans cette seule mesure.

Article 2 : La commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien versera à M^me B et aux autres requérants une somme globale de 750 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La société ERID IDF versera à M^me B et aux autres requérants une somme globale de 750 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M^me B, à la commune nouvelle d’Auneau-Bleury-Saint-Symphorien et à la société ERID IDF.

Délibéré après l’audience du 2 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne président,

M. Gasnier, conseiller,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025.

Le rapporteur,

Paul GASNIER

Le président,

Denis LACASSAGNELa greffière,

Frédérique GAUTHIER

La République mande et ordonne au préfet d’Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.