Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés respectivement le 8 septembre 2022, le 28 juin 2024, le 2 décembre 2024 et le 13 janvier 2026, ce dernier n’ayant pas été communiqué, ainsi que des pièces complémentaires, enregistrées le 17 décembre 2025 la société civile immobilière Masoarraty, anciennement dénommée Sim Immobilier, représentée par M^e Coussy, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 8 juillet 2022 par lequel la maire de la commune de Biscarrosse a refusé de lui délivrer le permis de construire sollicité en vue de la réalisation d’une maison individuelle avec piscine et édification de clôtures sur un terrain situé impasse des Boïates ;

2°) d’enjoindre à la maire de la commune de Biscarrosse de lui délivrer une attestation de non-opposition à permis tacite dans le délai d’un mois suivant la notification du jugement à intervenir, sous astreinte par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Biscarrosse la somme de 5 040 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence dès lors que la commune n’étant plus dotée d’un document d’urbanisme applicable, la maire de Biscarrosse ne pouvait signer l’arrêté litigieux qu’au nom de l’État ;

- l’arrêté est également entaché d’un défaut de motivation en ce qu’il ne mentionne pas le plan d’occupation des sols remis en vigueur ;

- le motif de refus tiré de l’incomplétude du dossier est illégal dès lors que le service instructeur n’a pas demandé les pièces manquantes dans le délai d’un mois suivant le dépôt de la demande de permis de construire, en application des dispositions des articles R. 423-22 et R. 423-38 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté a été pris en méconnaissance de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dès lors que le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, entraînant une cristallisation des règles d’urbanisme applicables ;

- l’arrêté est entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation dès lors qu’il est fondé sur l’avis conforme défavorable du préfet du 30 mai 2022, alors que le règlement national d’urbanisme n’est pas applicable ;

- il est également entaché d’une erreur d’appréciation dans l’application des dispositions de la loi littoral dès lors que le projet se situe dans la continuité d’une zone urbanisée pouvant être qualifiée d’agglomération ou de village.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 septembre 2023, la commune de Biscarrosse, représentée par la SELARL Urbanlaw, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de la requérante au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requérante n’est pas fondée à soutenir que l’avis conforme du préfet n’était pas requis ;

- les autres moyens soulevés doivent être écartés.

La requête a été communiquée au préfet des Landes le 17 septembre 2025 qui n’a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Foulon,

- les conclusions de M^me Portès, rapporteure publique,

- les observations de Me le Vrero, représentant la société Masoarraty, et celles de M^e Thomeret, représentant la commune de Biscarrosse.

Considérant ce qui suit :

Le 30 décembre 2021, la société Sim Immobilier a acquis une parcelle cadastrée section CY n° 742, située 119 impasse des Boïates à Biscarrosse (Landes). Le 5 mai 2022, elle a déposé une demande de permis de construire en vue de la réalisation d’une maison individuelle avec piscine et édification de clôtures.

Par ailleurs, par un arrêt n° 20BX03693 du 14 décembre 2021, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a annulé les dispositions du PLU relatives au secteur UCg, dans lequel se situe le projet. Elle a jugé qu’en l’absence de schéma de cohérence territoriale (SCoT), les dispositions relatives à la protection du littoral s’opposaient au caractère constructible de la zone UCg « secteur urbain du golf » définie au sein du règlement graphique du PLU.

Constatant l’illégalité du classement du terrain d’assiette, la maire de Biscarrosse a saisi le préfet des Landes pour avis conforme sur le projet. Le 30 mai 2022, ce dernier a émis un avis défavorable. Par un arrêté du 8 juillet 2022, la maire de Biscarrosse a refusé le permis de construire sollicité. La société Sim Immobilier, devenue société Masoarraty, demande au tribunal d’annuler cet arrêté.

Par une décision n° 461418 du 7 novembre 2022, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la cour en tant qu’il censure les dispositions du PLU relatives à la création de la zone UCg. Il a retenu que la cour avait irrégulièrement statué par la voie de l’évocation, en l’absence de moyen d’appel dirigé contre la création de cette zone.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

Pour refuser de délivrer le permis de construire en litige, la maire de Biscarrosse a visé les articles L. 121-8 et L. 121-13 du code de l’urbanisme, applicables dans les communes situées en zone littorale. Elle a retenu que le terrain d’assiette, situé en espaces proches du rivage, n’appartient ni à une agglomération ou village existant, ni à un secteur déjà urbanisé et que le projet constitue une « extension de l’urbanisation non limitée ». La décision est, en outre, fondée sur un motif tiré de ce que le dossier de demande de permis déposé le 5 mai 2022 était incomplet.

En ce qui concerne les règles d’urbanisme applicables :

Aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « (…) Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat (…) ».

La requérante soutient qu’en application de ces dispositions, seules les règles d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du permis d’aménager du lotissement, le 19 septembre 2016, lui sont opposables de sorte que le terrain d’assiette est constructible et que le projet ne peut se voir opposer le règlement national d’urbanisme. Toutefois, le caractère inconstructible de ce terrain résulte des dispositions imposant que l’urbanisation se réalise en continuité des agglomérations et villages existants. Celles-ci figuraient à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme depuis le 1er janvier 2016 et antérieurement à l’article L. 146-4 de ce code. Elles ne constituent dès lors pas des dispositions nouvelles et sont applicables au projet. Par suite, la société requérante ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

En ce qui concerne l’avis défavorable du préfet :

Aux termes de l’article L. 422-6 du code de l’urbanisme : « En cas d’annulation par voie juridictionnelle ou d’abrogation d’une carte communale, d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou de constatation de leur illégalité par la juridiction administrative ou l’autorité compétente et lorsque cette décision n’a pas pour effet de remettre en vigueur un document d’urbanisme antérieur, la maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale recueille l’avis conforme du préfet sur les demandes de permis ou les déclarations préalables postérieures à cette annulation, à cette abrogation ou à cette constatation ».

A la date de la décision attaquée, la cour administrative d’appel de Bordeaux avait, ainsi qu’il a été dit au point 2, annulé les dispositions du PLU classant le secteur du terrain d’assiette en zone UCg au motif que la loi Littoral s’opposait à son ouverture à l’urbanisation. Cette annulation n’a pas eu pour effet de remettre en vigueur, ainsi que le prévoient les dispositions des articles L. 600-12 et L. 174-6 du code de l’urbanisme, la zone NA constructible de l’ancien plan d’occupation des sols communal approuvé le 17 décembre 2001, qui est entachée de la même illégalité. L’annulation partielle de la zone UCg « secteur du Golf » n’a ainsi pas remis en vigueur un document d’urbanisme antérieur. Par suite, la maire devait solliciter l’avis conforme du préfet des Landes, en application de l’article L. 422-6 du code de l’urbanisme précité.

La circonstance que le Conseil d’État a, par une décision n° 461418 du 7 novembre 2022, annulé l’arrêt de la cour du 14 décembre 2021 sur ce point est sans incidence quant à la régularité de la procédure antérieurement suivie, de plus fort au vu de la portée de cette annulation telle que rappelée au point 4. En tout état de cause, les dispositions précitées de l’article L. 422-6 imposaient également à la maire de Biscarrosse, qui a retenu dans l’arrêté du 8 juillet 2022 que le terrain d’assiette était inconstructible malgré son classement et ainsi écarté le règlement applicable du PLU, de saisir le préfet pour avis conforme.

Par suite les moyens tirés de ce que l’arrêté, en se fondant sur l’avis conforme du préfet, serait entaché d’une erreur de droit et d’une erreur d’appréciation doivent être écartés.

En ce qui concerne les autres moyens de la requête :

La société requérante n’a pas invoqué l’illégalité de l’avis conforme défavorable du préfet des Landes. Ainsi réputé légal, cet avis a valablement lié la maire de la commune de Biscarrosse pour refuser le permis de construire demandé. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par la requérante et dirigés directement à l’encontre de la décision de refus du maire de Biscarrosse du 8 juillet 2022 sont inopérants. Doivent ainsi être écartés les moyens tirés du vice d’incompétence, du défaut de motivation de l’arrêté et de l’illégalité des motifs de refus tiré de la méconnaissance des dispositions de la loi Littoral et de l’incomplétude du dossier de demande.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2022 doivent être rejetées.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

Le présent jugement n’implique aucune mesure d’exécution. Dès lors, les conclusions de la requête aux fins d’injonction et d’astreinte doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une quelconque somme soit mise à la charge de la commune de Biscarrosse, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société civile immobilière Masoarraty la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Biscarrosse au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société civile immobilière Masoarraty est rejetée.

Article 2 : La société civile immobilière Masoarraty versera à la commune de Biscarrosse la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Masoarraty et à la commune de Biscarrosse.

Délibéré après l’audience du 6 mai 2026, à laquelle siégeaient :

M. Pauziès, président,

M^me Foulon, conseillère,

M. Buisson, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juin 2026.

La rapporteure,

C. FOULON

Le président,

J.-C. PAUZIÈS

La greffière,

P. SANTERRE

La République mande et ordonne au préfet des Landes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière,