Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 mai 2023, 22 avril 2024 et 10 octobre 2025, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M. B… C…, représenté par M^e Le Guen, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Fouesnant a délivré à M. A… un permis de construire en vue d’une extension et la modification de façades d’une habitation et la construction d’un préau sur un terrain situé 40 rue de Kersilès, ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté ;

2°) d’annuler l’arrêté du 25 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Fouesnant a délivré à M. A… un permis de construire modificatif pour le même projet ayant pour objet la transformation de la véranda en préau ouvert, la suppression de la terrasse à créer devant la véranda initiale, la modification de la longueur de la marquise et la pose d’un portillon ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Fouesnant la somme de 3 000 euros à lui verser au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- il justifie d’un intérêt à agir ;

- l’arrêté du 23 novembre 2022 assortit la délivrance du permis de construire sollicité de prescriptions qui sont insuffisamment motivées en méconnaissance de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ;

- les dossiers de demande de permis de construire et de demande de permis de construire modificatif sont incomplets au regard de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de masse n’est pas coté dans les trois dimensions, n’indique pas les plantations maintenues, supprimées ou créées, ni les modalités de raccordement aux réseaux et les caractéristiques du puisard ;

- les dossiers de demande de permis de construire et de demande de permis de construire modificatif sont incomplets au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme dès lors que le plan de façade ouest ne fait pas apparaître l’état initial, que l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ne figure pas dans les dossiers et que les documents graphiques ne permettent pas de visualiser correctement l’insertion du projet dans l’environnement bâti ;

- le pétitionnaire a commis une fraude en dissimulant, dans la demande de permis de construire initial, la surface de plancher existant à l’étage de la maison, dans le but d’échapper à l’obligation de recourir à un architecte ;

- les arrêtés contestés méconnaissent l’article R. 431-2 du code de l’urbanisme qui impose le recours à un architecte pour les projets de travaux sur construction existante conduisant la surface de plancher à dépasser 150 m2 ;

- ils méconnaissent les articles L. 431-1 et L. 431-3 du code de l’urbanisme, qui imposent le recours à un architecte lorsque la demande de permis de construire est présentée par une personne morale, en l’occurrence la société civile immobilière (SCI) Gwenavalou, propriétaire du terrain et de l’habitation, au nom de laquelle M. A…, co-gérant, a déposé la demande de permis de construire ; à défaut, il y a lieu de considérer que le permis est entaché de fraude, le dépôt d’une demande de permis par M. A… à titre personnel, en tant que personne physique, ayant pour seul but de s’affranchir de l’obligation de recourir à un architecte.

Par un mémoire en défense, enregistré 7 mai 2025, la commune de Fouesnant, représentée par la société d’avocats Le Roy, Gouvennec, Prieur conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C… la somme de 2 500 euros à lui verser en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir :

- à titre principal, que la requête est irrecevable, faute pour M. C… de justifier d’un intérêt à agir ;

- à titre subsidiaire, que les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à M. A… qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Les parties ont été informées, qu’en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le tribunal, après avoir écarté les autres moyens, est susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance de l’obligation de recourir à un architecte pour l’établissement du projet architectural dès lors, d’une part, que la demande de permis de construire est déposée pour la SCI Gwenavalou, qui est une personne morale (art. L. 431-1, R. 431-1, L. 431-3 et R. 431-2 du code de l’urbanisme) et, d’autre part, que le projet aurait pour effet de conduire l’emprise au sol de l’ensemble de la construction à dépasser le seuil de 150 m² et, après avoir estimé ce vice régularisable, pourrait décider de surseoir à statuer, dans l’attente de la régularisation du permis de construire. La même lettre invite les parties à présenter leurs observations sur la possibilité d’une telle régularisation et, le cas échéant, sur le délai envisagé pour la mettre en œuvre (4 mois) ou sur toute autre modalité utile.

Un mémoire, enregistré le 10 novembre 2025, a été produit pour M. C… et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Louvel,

- les conclusions de M. Grondin, rapporteur public,

- les observations de M^e Le Guen, représentant M. C… ;

- et les observations de M^e Le Moal, représentant la commune de Fouesnant.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 23 novembre 2022, le maire de la commune de Fouesnant (Finistère) a délivré un permis à M. A…, en vue de la construction d’une extension, la modification de façades d’une habitation et la construction d’un préau sur un terrain situé 40 rue de Kersilès. Le 25 janvier 2023, M. C…, voisin du projet, a formé contre cet arrêté un recours gracieux, qui a été implicitement rejeté par le maire de la commune de Fouesnant. Le 25 septembre 2023, un permis de construire modificatif portant sur le même projet ayant pour objet la transformation de la véranda en préau ouvert, la suppression de la terrasse à créer devant la véranda initiale, la modification de la longueur de la marquise et la pose d’un portillon, a par ailleurs été délivré à M. A…. Par la présente requête, M. C… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 23 novembre 2022, la décision implicite rejetant le recours gracieux dirigé à son encontre, ainsi que l’arrêté de permis de construire modificatif.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, l’énoncé des prescriptions dont est assorti l’arrêté du 23 novembre 2022 constitue en l’espèce une motivation suffisante au regard des dispositions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme selon lesquelles l’arrêté accordant le permis de construire doit être motivé s’il est assorti de prescriptions. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisante motivation de ces prescriptions doit être écarté.

En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits sont insuffisants, imprécis ou comportent des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

D’une part, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître (…) les plantations maintenues, supprimées ou créées (…) Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. ».

M. C… soutient que les plans de masse sont insuffisants, dès lors qu’ils ne portent pas mention des constructions à édifier ou à modifier, cotés dans les trois dimensions, n’indiquent pas les plantations maintenues, supprimées ou créées, ni les modalités de raccordement aux réseaux et les caractéristiques du puisard. Toutefois, les plans de masse comportent une échelle (1/200ème) qui a pu être utilement utilisée par le service instructeur, sont complétés par des plans de coupe qui comportent toutes les mesures relatives à la hauteur des constructions et indiquent que le terrain naturel et le terrain fini ont le même niveau. En outre, alors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’impose au plan de masse de faire état des caractéristiques du puisard qui est matérialisé sur le plan, le projet litigieux, qui consiste principalement en la construction de deux préaux et une modification des façades, n’implique pas de nouveaux raccordements aux réseaux. Il ressort également des plans de masse que ceux-ci matérialisent plusieurs plantations et ne font état d’aucune suppression, ce qui a permis d’éclairer le service instructeur en conformité avec les exigences de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme.

D’autre part, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ».

Ainsi que le fait valoir le requérant, le plan de la façade ouest (PCMI 5) joint à la demande de permis de construire initial montre la façade de la maison une fois la baie vitrée créée, mais non dans son état initial. Toutefois, la notice descriptive jointe au dossier de demande de permis indique que cette baie vitrée vient remplacer la porte de garage, et le dossier de permis de construire comporte des photos donnant à voir la façade ouest actuelle et le garage existant. Dans ces conditions, l’insuffisance du plan de façade ouest n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par le service instructeur sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme. Les dossiers de demande de permis comportent, en outre, des plans de coupe (PCMI 3) qui montrent l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, ainsi que la mention, comme il a été dit précédemment, que le terrain naturel et le terrain fini ont le même niveau. De même, dès lors que les travaux envisagés sont réalisés pour l’essentiel dans la partie jardin et qu’ils ne seront pas visibles depuis l’extérieur, il ne ressort pas des pièces du dossier que les documents graphiques d’insertion du projet dans l’environnement bâti produits par le pétitionnaire seraient insuffisants. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisance des pièces du dossier de demande de permis au regard de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 431-1 du code de l’urbanisme : « Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire ». Aux termes de l’article L. 431-3 du même code : « Conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, par dérogation à l’article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles et les coopératives d’utilisation de matériel agricole qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d’Etat (…) Pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, à l’exception des constructions à usage agricole, la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés (…) ». Aux termes de l’article R. 431-2 de ce code : « Pour l’application de l’article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques, les exploitations agricoles ou les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées au titre de l’article L. 525-1 du code rural et de la pêche maritime qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : / a) Une construction à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher n’excède pas cent cinquante mètres carrés (…) ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet et la maison d’habitation qu’il supporte appartiennent à la SCI Gwenavalou, dont M. A… est le gérant. Il ressort également des mentions portées sur les formulaires normalisés de demande de permis de construire et de demande de permis de construire modificatif, que celles-ci ont été signées par M. A…, lequel ne peut avoir agi qu’en qualité de mandataire ou avec l’autorisation de la SCI Gwenavalou, et donc pour le compte de celle-ci. Cette société civile immobilière n’est pas au nombre des personnes morales dispensées en vertu des dispositions précitées de l’obligation de faire appel à un architecte pour établir un projet de construction lorsque celui-ci doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

D’autre part, il résulte des dispositions citées au point 8 que les demandeurs d’un permis de construire sont tenus de recourir à un architecte lorsque la construction ou les modifications conduisent, soit la surface de plancher, soit l’emprise au sol de l’ensemble à dépasser 150 m2. Il ressort des pièces du dossier que l’emprise au sol de l’existant est de 116 m² auxquels viendra s’ajouter une emprise au sol supplémentaire de 65,37 m² correspondant à l’installation de la marquise (10,92 m²), la création du préau accolé à l’habitation (22,75 m²) et celle du préau accolé à l’annexe (31,7 m2). Ainsi, l’emprise au sol du projet excèdera 150 m².

Par suite, et dès lors que le projet architectural en litige n’a pas été établi par un architecte, le permis de construire initial et le permis de construire modificatif délivrés à M. A… méconnaissent les articles L. 431-1, L. 431-3 et R. 431-2 du code de l’urbanisme.

En quatrième et dernier lieu, la seule circonstance que les demandes de permis ont été déposées par M. A… et non pour le compte de la SCI n’est pas de nature à démontrer un élément intentionnel en vue de tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Le moyen tiré de la fraude doit être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que M. C… est fondé à demander l’annulation de l’arrêté du 23 novembre 2022, de la décision implicite rejetant le recours gracieux dirigé à son encontre et de l’arrêté de permis de construire modificatif, uniquement en ce que le projet méconnaît les articles L. 431-1, L. 431-3 et R. 431-2 du code de l’urbanisme.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de justice administrative :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

L’illégalité constatée au point 11 du présent jugement, relative à la méconnaissance de l’obligation de recourir à un architecte pour établir le projet architectural, peut être régularisée sans que cela n’implique d’apporter au projet en litige un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer sur la requête, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et d’impartir à la commune de Fouesnant et à M. A… un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement afin de produire la mesure de régularisation nécessaire.

D É C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la présente requête.

Article 2 : Il est imparti un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, à la commune de Fouesnant et à M. A…, pour notifier au tribunal un permis de construire modificatif régularisant l’illégalité relevée dans les motifs du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, à M. A… et à la commune de Fouesnant.

Délibéré après l’audience du 14 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Bouchardon, président,

M. Terras, premier conseiller,

M. Louvel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

Le rapporteur,

signé

T. Louvel

Le président,

signé

L. Bouchardon

La greffière,

signé

P. Lecompte

La République mande et ordonne au préfet du Finistère en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.