Vu la procédure suivante :

I. Par une requête enregistrée le 7 septembre 2023 sous le n° 2306365, la SCI des Châteaux, représentée par la SELAFA Judicia Conseils, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, du rappel de taxe sur la valeur ajoutée qui lui demeure réclamé au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ainsi que la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019 ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que c’est à tort que l’administration a considéré qu’elle avait agi comme un marchand de biens.

Par un mémoire en défense enregistré le 2 février 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête.

Le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin fait valoir que le moyen de la requête n’est pas fondé.

II. Par une requête enregistrée le 27 mars 2024 sous le n° 2402196, M^me C A, représentée par la SELAFA Judicia Conseils, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2018 et 2019 et, à titre subsidiaire, de prononcer la décharge de l’imposition sur les plus-values immobilières déjà acquittée au titre des mêmes années ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article

L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que c’est à tort que l’administration a considéré que la SCI des Châteaux avait agi comme un marchand de biens.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 juin 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête.

Le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin fait valoir que le moyen de la requête n’est pas fondé.

III. Par une requête enregistrée le 27 mars 2024 sous le n° 2402197, M. D B, représenté par la SELAFA Judicia Conseils, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles il a été assujetti au titre des années 2018 et 2019 et, à titre subsidiaire, de prononcer la décharge de l’imposition sur les plus-values immobilières déjà acquittée au titre des mêmes années ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que c’est à tort que l’administration a considéré que la SCI des Châteaux avait agi comme un marchand de biens.

Par un mémoire en défense enregistré le 17 juin 2024, le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin conclut au rejet de la requête.

Le directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin fait valoir que le moyen de la requête n’est pas fondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Mohammed Bouzar, rapporteur,

— les conclusions de M. Laurent Guth, rapporteur public,

— et les observations de M^e Dagenbach, pour la SCI des Châteaux, M^me A et M. B.

Considérant ce qui suit :

1. Les requêtes n° 2306365, 2402196 et 2402197 présentant à juger des questions communes, il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision.

2. La SCI des Châteaux, soumise aux revenus fonciers et imposée à l’impôt sur les revenus entre les mains de ses deux associés, M^me A et M. B, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité du 9 décembre 2020 au 22 mars 2021, portant sur la période du

1er janvier 2017 au 31 décembre 2019. Par une proposition de rectification du 11 juin 2021, l’administration, considérant que les opérations d’achats et de reventes d’immeubles réalisées par la SCI s’apparentaient à une activité de marchand de biens, lui a notifié des rappels de taxe sur la valeur ajoutée suivant la procédure de taxation d’office et des cotisations d’impôt sur les sociétés suivant la procédure contradictoire. Par deux propositions de rectification des 13 juillet 2022 adressées à M^me A et à M. B, l’administration, faisant application des dispositions des articles 117 et 109-1, 1° du code général des impôts, a considéré que ces derniers avaient bénéficié de revenus distribués. Par la requête n° 2306365, la SCI des Châteaux demande au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui demeurent à sa charge au titre de la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 ainsi que la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2017, 2018 et 2019. Par les requêtes n° 2402196 et 2402197, M^me A et M. B demandent principalement au tribunal de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis au titre des années 2018 et 2019.

Sur la requête n° 2306365 :

3. D’une part, aux termes de l’article 206 du code général des impôts : « 1. Sous réserve des dispositions des articles 8 ter, 239 bis AA, 239 bis AB et 1655 ter, sont passibles de l’impôt sur les sociétés, quel que soit leur objet, les sociétés anonymes, les sociétés en commandite par actions, les sociétés à responsabilité limitée () et toutes autres personnes morales se livrant à une exploitation ou à des opérations de caractère lucratif. / () / Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». Aux termes de l’article 34 du même code : « Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l’exercice d’une profession commerciale, industrielle ou artisanale ». Aux termes de l’article 35 de ce code : «   » I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. / 1° bis Personnes qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux ".

4. L’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel.

5. D’autre part, aux termes de l’article 257 du code général des impôts : «   » I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée () ".

6. Il résulte de l’instruction que la SCI des Châteaux, dont les deux associés exercent une activité de marchand de biens, a acquis un bien immobilier le 30 septembre 2013 dans la rue du 14 juillet à Hangenbieten au prix de 122 000 euros, divisé en deux lots. Le lot n° 204/24 a été cédé le 5 mai 2014 au prix de 320 000 euros. Le lot n° 205/24 a été cédé le 15 mai 2017 au prix de 340 000 euros. La SCI a ensuite acquis le 13 décembre 2017 un bien immobilier dans la rue de Molsheim à Strasbourg au prix de 166 000 euros, qu’elle a divisé en deux lots. Le lot 18+28 a été cédé le 31 octobre 2018 au prix de 235 010 euros. Le second lot, 21+27, a été cédé le 25 janvier 2019 au prix de 245 000 euros. Enfin, le 28 juin 2019, la SCI des Châteaux a procédé à l’acquisition d’un bien immobilier à Lampertheim au prix de 270 000 euros.

7. Le nombre d’opérations réalisées en l’espèce et leur fréquence révèlent leur caractère habituel.

8. Par ailleurs, s’agissant du bien situé à Hangenbieten, la SCI des Châteaux soutient l’avoir acquis avec le projet d’en faire la résidence principale de sa gérante (lot 204/25), ainsi qu’une résidence locative (lot 204/24).

9. Cependant, au sujet du premier lot, les pièces produites à l’instance, à savoir les avis d’impôt sur les revenus de la gérante de la SCI des années 2012 et 2013 établis le 17 septembre 2015, sa déclaration des revenus de l’année 2014, son avis d’impôt sur les revenus de l’année 2015 établi le 12 juillet 2016, la déclaration H1 établie le 10 mars 2016 et le certificat de radiation de l’école maternelle publique d’Hangenbieten de son fils, ne sont pas suffisantes pour établir que la gérante de la SCI a utilisé le lot 205/24 comme sa résidence principale durant la période considérée.

10. Au sujet du second lot 204/24, si la SCI requérante soutient qu’il était destiné à être loué à la société MyHomeConcept qui devait y installer son siège, et que cette société ayant cependant été placée en redressement judiciaire après l’abandon de son assureur, elle a dû y renoncer, la SCI requérante n’apporte cependant aucun élément justifiant que la société MyHomeConcept devait effectivement louer ce lot pour y installer son siège. Elle n’apporte pas davantage d’éléments expliquant les raisons pour lesquelles elle n’a pas maintenu son projet initial d’affecter ce lot à une résidence locative, en le proposant à la location à une autre société.

11. Enfin, il résulte de l’instruction que dès l’acquisition du bien à Hangenbieten, la SCI des Châteaux a opéré sa division en deux lots sans qu’apparaisse alors une opération de gestion d’un patrimoine privé. Ainsi, la SCI doit être regardée comme ayant acquis le bien à Hangenbieten dans une intention spéculative.

12. S’agissant ensuite du bien situé à Strasbourg, l’administration fait valoir que la SCI des Châteaux l’a acquis le 13 décembre 2017, l’a divisé en quatre lots et les a revendus le 31 octobre 2018 et le 25 janvier 2019, soit dix et treize mois après leur acquisition, et que l’acte d’achat indiquait que " l’acquéreur déclare qu’il envisage de transformer les lots de copropriété [] n° 27 et 28 [] en vue d’y aménager deux nouveaux logements à usage d’habitation, avec terrasse, le cas échéant ". Si la requérante soutient que l’acquisition du bien a été initialement réalisée pour installer la résidence principale des ses associés, elle n’apporte cependant, ainsi que le fait valoir l’administration à titre principal, aucun élément à l’appui de ses allégations. Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’intention spéculative doit également être regardée comme établie.

13. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la requête de la SCI des Châteaux doit être rejetée, y compris ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sur les requêtes n° 2402196 et 2402197 :

En ce qui concerne les conclusions en décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles M^me A et M. B ont été assujettis au titre des années 2018 et 2019 à raison des revenus distribués :

14. D’une part, aux termes de l’article 117 du code général des impôts : « Au cas où la masse des revenus distribués excède le montant total des distributions tel qu’il résulte des déclarations de la personne morale visées à l’article 116, celle-ci est invitée à fournir à l’administration, dans un délai de trente jours, toutes indications complémentaires sur les bénéficiaires de l’excédent de distribution ». D’autre part, aux termes du 1° du 1 de l’article 109 du code : « 1. Sont considérés comme revenus distribués : / 1° Tous les bénéfices ou produits qui ne sont pas mis en réserve ou incorporés au capital ».

15. Sur le fondement de ces dispositions, l’administration a invité le gérant de la SCI des Châteaux à faire connaître l’identité des bénéficiaires des rehaussements considérés. M^me A s’est désignée et a désigné M. B à hauteur de 50% chacun. Par ailleurs, l’administration, au vu des résultats reconstitués de la SCI des Châteaux pour 2018 et 2019, a considéré que M^me A et M. B avaient bénéficié de revenus distribués à proportion de 50%, imposables à l’impôt sur le revenu.

16. Il résulte de qui a été exposé plus haut que M^me A et M. B ne sont pas fondés à soutenir, pour obtenir la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu auxquelles ils ont été assujettis, que c’est à tort que l’administration a considéré que la SCI des Châteaux avait agi comme un marchand de biens au titre des opérations considérées plus haut.

En ce qui concerne l’imposition dont se sont acquittés M^me A et M. B à raison des plus-values de cessions des lots issus du bien acquis dans la rue de Molsheim à Strasbourg :

17. D’une part, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH ». D’autre part, aux termes de l’article 8 du même code : « Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. (). / Il en est de même, sous les mêmes conditions : / 1° Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ».

18. Il résulte de l’instruction que M^me A et M. B ont acquitté au titre des années 2018 et 2019 des impositions sur les plus-values immobilières réalisées lors des cessions des lots issus du bien situé rue de Molsheim à Strasbourg, intervenues les 31 octobre 2018 et 25 janvier 2019.

19. Compte tenu de ce qui a été exposé plus haut, M^me A et M. B sont fondés à solliciter la décharge de ces impositions.

20. Enfin, il n’y pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit à leurs conclusions relatives à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1 : La requête n° 2306365 présentée par la SCI des Châteaux est rejetée.

Article 2 : M^me A est déchargée de l’impôt sur le revenu acquitté au titre des années 2018 et 2019 à raison des plus-values réalisées à l’occasion des cessions des lots du bien immobilier situé rue de Molsheim à Strasbourg intervenues les 31 octobre 2018 et 25 janvier 2019.

Article 3 : M. B est déchargé de l’impôt sur le revenu acquitté au titre de l’année 2019 à raison des plus-values réalisées à l’occasion des cessions des lots du bien immobilier situé rue de Molsheim à Strasbourg intervenues les 31 octobre 2018 et 25 janvier 2019.

Article 4 : Le surplus des conclusions des requêtes n° 2402196 et 2402197 est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à la SCI des Châteaux, à M^me C A, à

M. D B et au directeur régional des finances publiques de la région Grand Est et du département du Bas-Rhin.

Délibéré après l’audience du 28 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Julien Iggert, président,

M. Mohammed Bouzar, premier conseiller,

M^me Laetitia Kalt, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025.

Le rapporteur,

M. BOUZAR

Le président,

J. IGGERT

Le greffier,

S. PILLET

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. Pour expédition conforme,

Le greffier,

Nos 2306365, 2402196 et 2402197