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Copi écutoire : SCP MOLAS Copie exécutoire CP MOLA REPUBLIQUE FRANCAISE

Avocats (Audience)

Copie aux demandeurs : 2 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Copie aux défendeurs : 3

JA

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS 9 EME CHAMBRE

JUGEMENT PRONONCE LE 28/05/2018 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2017027301

ENTRE :

SAS DOMAINE DE VONTES, dont le siège social est […]

Partie demanderesse : assistée de l’AARP]) Gide Loyrette Nouel, agissant par M^es A B et C D, avocats (T03) et comparant par la SCP Molas Leger Cusin et Associès Avocats (P159)

ET:

SARL INNOVANCE CONSEIL, dont je siége social est 425 rue René Descartes, Espace Descartes bâtiment C, 13857 Aix-en-Provence cedex 3 – RCS d’Aix en Provence : […]

Partie défenderesse : assistée de M^e F Menvielle Avocat au barreau d’Avignon et comparant par le cabinet Schermann Masselin Avocats Associés (R142)

Intervenant Volontaire :

SARL CASTEL DE L’ORGE, anciennement LE CLOS DE LA CHEMISETTE, dont le siège social est 425 rue René Descartes, Espace Descartes bâtiment C, La Duranne 13857 Aix-en-Provence cedex 3 – RCS d’Aix en Provence : […]

assistée de M^e F Menvielle, Avocat au barreau d’Avignon et comparant par le cabinet Schermann Masselin Avocats Associés (R142)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits -Objet du litige

La société Domaine de Vontes est propriétaire d’un bien immobilier situé à Nans-les-Pins (Var) 83860, Lieu-dit "L’Orge» et comprenant un terrain, ainsi que plusieurs bâtiments.

Ces bâtiments étaient exploités en vertu d’un bail commercial conclu le 1° juillet 2003 avec ja société Medi Dep Foncier pour une durée ferme de 11 années et 6 mois se terminant ainsi le 31 décembre 2014.

La. société Innovance Conseil – qui est un professionnel de l’immobilier, s’est déclarée intéressée par l’acquisition. de ce bien.immobilier pour le transformer en n habitation et/ou hébergement hôtelier. :

. Le 26 juillet-2011, es parties ont conclu une promesse unilatérale d’achat. consentie sous

diverses conditions suspensives pour. une durée expirant le 31 mars 2015 et suivie de deux avenants en date des 22 j janvier et 5 février 2013,

FA

'7 TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS – ' |

JUGEMENT OU LUNDI 28/05/2018 N° RG : 2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 2

Les conditions suspensives comprenaient notamment l’acquisition par le Domaine de Vontes | de quatre parcelles avoisinantes de son propre terrain et appartenant à la Société | | d’investissement Immobilier de Développement (SIID). 7.177 ,:7 Le 14 mai 2012, le Domaine de Vontes a transmis à SIID une offre définitive portant sur | l’acquisition de l’ensemble des parcelles moyennant un prix de 300. 000 €… jure. ut Us : SIID après visite du terrain a souhaité modifié le prix de la vente pour le pot c de le somme ; :! 173. 'convenue de 300, 000 € à la somme de 1.150.000 € _ 0 ES Domaine de Vontes n’a pas accepté cette: modifi cation: des éiscussions se sont alors. 5 FT : engagées mais n’ont pas permis d’aboutir à un accord.' 7 RU LE . Les-conditions suspensives: de la-promesse unilatérale d’achat conclue . le: 26 juilet 2011. ct. . tt. n’ayant pu être levées les parties ont constatés sa saducité et prévue | de conclure une nouvelle ee De Le : promesse, : : … .. ca NT LOUE in. «4 : Une nouvelle promesse a été signés le à i9 9 décernbre : 2013 prévoyant qu Conseil . . avait la faculté d’acquérir l’immeuble moyennant un prix de 2.601.000 € TTC, réglé à hauteur. ' 5,4: dela somme de 401. 000 € le jour de la signature de la vente; et à hauteur de la somme de | | | 2.200. 000 € au plus tard le 30 mai 2014, Innovance Conseil s’étant engagée à remettre, le j jour .. de la signature de la vente, une garantie. autonome de paiement à première demande pour oo | sûreté du paiement de cette fraction du prix payable à terme. – te PT La Promesse a été consentie sous des conditions suspensives qui. devaient: être levées au, ot . plus tard’ Je 28 février 2014, l’absence d’exercice de tout droit de préemption ou de préférence, Ja régularisation avec la: société Medi’Dep:Foncier, locataire de l’immeuble; de la résiliation .'anticipée du Bail conclu le. 1er juillet 2003 et se terminant le 31 décembre 2014 et» l’absence. * de nouvelle occupation de l’immeuble par ce locataire ; : mor . Ces conditions: également 'dés conditions stipulées au seul profit: UT de la société Innovance Conseil auxquelles celle-ci pouvait ainsi renoncer et comprenant : !

' :. d’une part, l’acquisition . par: Innovance Conseil des. paroles. avoisinantes de: l’immeuble et appartenant à SIID (cf. article 14.3.1) ;

— =: d’autre:part; une-charge hypothécaire inférieure: au prix de vente: où à: 'défaut, la: production par. le Domaine de Vontes de l’accord des créanciers permettant d’apurer . ce passif amiablement (cf. article.14.3.2) ;

— etenfin, l’absence de servitudes autres que celles indiquées par. la Promesse. L’ensemble des conditions suspensives a été réalisé avant le 28 février 2014 ; : Le.28 février 2014, Innovance: Conseil ne:s’est:pas présenté au. rendez-vous fixé: pour la- signature de l’acte authentique de vente en évoquant par Un courrier du 25 février 2014 qu’une inondation s’était produite dans la cave de l’un des bâtiments:

s’est pas présentée. : : 'Le Domaine de. Vontes: par: lettre RAR de mise.en demaure du 19 juin 2014'a. signifié: à Innovance qu’elle était déchue de la promesse et lui demande de régler la somme de 260.000 – € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la Promesse. | : Sans réponse le Domaine de Vontes introduit la présente instance. La SARL CASTEL DE L’ORGE (anciennement dénommée "Le Clos de la. Éhésaisetter) qui

. était chargé de réaliser les travaux intervient volontairement estimant avoir subi un \ préjudice "suite à la non réalisation de la promesse de vente. -

Une nouvelle réunion pour la signature a été prévue le 21:mai.2014 à laquelle Innovance ne- – -

9 à

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

JUGEMENT OÙ LUNDI 28/05/2018 N°RG :2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 3 Procédure

Par acte en date du 26 juin 2014, la société Domaine de Vontes assigne la société Innovance Conseil, la SARL CASTEL DE L’ORGE intervenant volontairement.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation du rôle le 9 décembre 2015 d’un commun accord des parties et a été rétablit à l’audience du 9 juin 2017 à la demande du Domaine de Vontes ;

Avec leur accord, les parties sont présumées avoir abandonné les prétentions el moyens non repris dans leurs dernières écritures, par application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Par des conclusions en date du 27 octobre 2017, qui annulent et remplacent les précédentes, Domaine de Vontes demande au tribunal de :

Vu l’ancien article 1134 du Code Civil, Vu l’ancien article 1171 du Code Civil,

Vu la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 19 décembre 2013 et notamment son article 13;

— CONSTATER que la société Innovance Conseil a choisi de ne pas signer l’acte de vente définitif, alors que l’ensemble des conditions suspensives avaient été réalisées.

— __ CONSTATER que l’acte de vente définitif n’a donc pas été signé du fait de la société Innovance Conseil.

— DIRE ET JUGER que l’article 13 de la promesse relative à l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale et que cette indemnité n’est donc susceptible d’aucune réduction.

En conséquence,

— CONDAMNER la société Innovance Conseil à régler à la société Domaine de Vontes, au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 260.000 € augmentée des intérêts de droil à compter du 19 juin 2014, date de la mise en demeure et ce, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil.

— DEBOUTER la société Innovance Conseil de sa demande de réduction de ce montant.

— DIRE ET JUGER que la condition suspensive prévue par l’article 14.2.2 de la promesse unilatérale de vente n’est aucunement potestative, mais constitue, bien au contraire, une condition mixte qui est parfaitement valable.

— DIRE ET JUGER que la société Domaine de Vontes n’a commis aucune rétention dolosive d’informations, ni exécuté de mauvaise foi la promesse unilatérale de vente conclue le 19 décembre 2013.

En conséquence,

— DEBOUTER la société Innovance Conseil de ses demandes tendant à voir prononcer «Ja nullité ou à défaut, la résolution de ladite promesse et, par. voie de conséquence, de . l’ensemble de ses autres demandes. A titre subsidiaire,

wi

age ce

ue ot « + ' » ' « rt, Ts ee 77, […]

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS : JUGEMENT DU Lunol 28/05/2018 N° RG : 2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 4

— DIRE ET JUGER que tant les préjudices allégués par les sociétés Innovance Conseil et SARL Castel de L’Orge que le lien de causalité avec le prétendue faute de la société Domaine de Vontes ne som nullement établis.

. "En conséquence, : »- ie,

J’ai Le ui -DEBOUTER les sociétés Innovance Conseil et SARL Castel de L’Orge de ensemble.

: *.deleurs demandes formulées à l’encontre du Domaine de Vontes. : . «2 =". CONDAMNER in solidum les sociétés Innovsnce Conseil et SARL Castel de L’Orge à»

| . | . | É . régler à la.société Domaine de Vontes la somme de 20. 000 € au titre de l’article 700 hu

LE

'du Code de Procédure Civile, 7 qe ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. . Poire _CONDAMNER in solidurn les sociétés Jnnovance Conseil et SARL Castel de Lone Le oo, «aux entiers dépens. etait . nn

+ è

© Par.des: conciusions. en. dâte du: 15! septembre: 2017, qui. annulent. et. remplacent les» : | précédentes, les.soclétés Innovance Conseil et la. SARE. Gastel de L’Orge demandent Le

au tribunal de: '°° de . Vules articles 325 et suivants du code de procédure civile : tt: TT Ur ter Déclarer l’intervention volontaire de la société à responsabiité limitée SARL LE CASTEL DE -L’ORGE recevable et fondée. ' nue

* A titre principal "os. oi ..Vules articles 1170 et1174 du code civil alors applicables.

Juger que la promesse unilatérale de vente du 19 décembre 2013 a été souscrite par ee oct la SAS DOMAINE DE VONTES sous une condition potestative. res Prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 19 décembre 2013 et de la | clause: d’indemnité : d’immobilisation- formant- un’tout indivisible. et débouter:la: SAS. DOMAINE DE VONTES de l’ensemble de ses demandes à son encontre. «En conséquence, Vu l’article 1382 devenu 1240 du code civil

= Condamner la SAS DOMAINE DE: VONTES à payer la somme de 300. 000 euros äle . SARL INNOVANCE CONSEIL au titre de son préjudice.

..Condamner la SAS DOMAINE-DE VONTES à payer la somme de 2.000. 000 d’euros : _ + àla SARL LE CASTEL DE L’ORGE au titre de son n préjudice: À titre subsidiaire. ot Vu l’article 1116 du code civil alors applicable.

© = Prononcer la nullité la promesse unilatérale de vente du. 19 décembre 2013 et 'de la. . clause: d’indemnité. d’immobilisation-formant un tout indivisible-et débouter la: SAS DOMAINE DE VONTES de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

En conséquence, È Vu l’article:1382 devenu 1240 du code civil: :

=. la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 300.000 euros à la SARL INNOVANCE CONSEIL au titre de son préjudice, ©." Condamner la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 2.000. 000 d’euros Us à la SARL LE CASTEL DE L’ORGE au titre de son préjudice. '

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À…

À A TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

JUGEMENT DU LUNDI 28/05/2018 N°RG:2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 5

A titre subsidiaire, Vu les articles 1134 et 1147 du code civil alors applicables.

— Juger que la SAS DOMAINE DE VONTES a commis une inexécution de son engagement découlant de la promesse du 19 décembre 2013 en n’informant pas immédiatement la SARL INNOVANCE CONSEIL de ce qu’elle qualifie de sinistre survenu le 19 janvier 2014.

— Prononcer la résolution de ladite promesse aux torts de la SAS DOMAINE DE VONTES.

— Débouter la SAS DOMAINE DE VONTES de sa demande fondée sur la clause d’indemnité d’immobilisation qui n’a été rendue possible que par son inexécution du reste de la convention.

— __Condamner la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 300.000 euros à la SARL INNOVANCE CONSEIL au titre de son préjudice résultant de cette inexécution de mauvaise foi.

Vu l’article 1382 devenu 1240 du code civil

— _Condamner la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 2.000.000 d’euros à la SARL LE CASTEL DE L’ORGE au titre de son préjudice lié à l’inexécution contractuelle qui sera reconnue. A titre infiniment subsidiaire Vu l’article 1231-5 du code civil

— Qualifier l’article 13 de la promesse de vente du 19 décembre 2013 de clause pénale.

— Constater que la SAS DOMAINE DE VONTES ne justifie d’aucun préjudice dont la SARL INNOVANCE CONSEIL serait responsable.

— En conséquence, réduire dans d’égale proportion le montant de la clause pénale.

Dans tous les cas

— Condsmner la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 7.000 euros à la SARL INNOVANCE CONSEIL en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SAS DOMAINE DE VONTES à payer la somme de 7.000 euros à la SARL LE CASTEL DE L’ORGE en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— _ Condamner la partie succombant à la procédure aux entiers dépens

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions, celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

À l’audience en date du 9 février 2018 après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 mars 2018, date . reportée au 14 mai 2018, puis au 28 mai 2018. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile. .

W

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Moyens des parties

Le Domaine de Vontes fait valoir : « + Surle paiement de l’indemnité d’immobilisation : mu h Le La promesse de vente du .19. 'décembre 2013 prévoyait expressément une indemnité : d’immobilisation en cas de non signature par le bénéficiaire compensant le préjudice résultant : A – de l’immobilisation de l’immeuble ; toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées. : ' * Malgré la réalisation de l’ensemblé de ces 'conditions suspensives constatées par Me.

« 17. © 7 signature de l’acte authentique de vente du 28 février 2014, ni à celle fixée ultérieurement au’ ee te . 21 mai 2014 (étant rappelé que bien entendu, Innovance Conseil n’a pas davantage réglé le se . prix de la vente, ni fourni la garantie autonome à première demande prévue par la Promesse) . a 0 He Le défaut de signature de l’acte de vente résulte dès lors du seul fait d’Innovance Conseil, En EE conséquence, elle est incontestablement redevable du montant de l’indemnité d’immobilisation 'prévue par l’article 13 de la Promesse. DE + LS . L’indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause périale etn test donc pas susceptible : de réduction comme le soulève Innovance Conseil. .

27 7" convient. de rappeler que: dans: une’ prômesse | unilatérale ' 'de vente, l’indemnité *

5

d’immobilisation a. pour objet de compenser l’avantage que procure: le promettant au.

. pendant un délai déterminé. .

. Comme le constate la doctrine, « l’indemnité d’ immobilisation » n’est donc pas une indemnité. – Stricto sensu. Elle est un prix Elle se distingue ainsi fondamentalement d de la clause pénale qui : a pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation.

Dans ces conditions, Innovance Conseil sera déboutée de sa demande t tendant à voir réduit ë& néant le montant de l’indemnité d’immobilisation fixé contractuellement. . DO ce

+

, Sur la demande de nullité de la promesse de vente ' SU

de la promesse susmentionnée, le Domaine de Vontes aurait retenu, de manière dolosive, des informations importantes sur les défauts du bien vendu : A titre subsidiaire, Innovance Conseil prétend que le comportement du Domaine de Vontes 'dans l’exécution de la promesse serait entaché d’une mauvaise foi qui justifierait la résolution de la promesse en prétendant que la Promesse a été consentie sous une condition suspensive qui serait _potestative et que la Promesse serait dès lors entachée de nullité également pour ce motif en évoquant les articles 1170 et 1174 du code civil applicables en l’ espèce ; » Innovance Conseil prétend que la condition suspensive liée à la résiliation du bail avec MED’DEP FONCIER dépendait de la seule volonté du Domaine de Vontes, au motif que le «locataire, qui avait déjà quitté l’immeuble à la date de signature de la Promesse, "ne pouvait . qu’accueillir favorablement une résilietion anticipée du bail; ' Si l’exécution d’une convention ne peut étre soumise à une condition: pétéstative telle que _ définie par l’ancien article 1170 du.Code civil, en revanche, la condition mixte prévue par . l’ancien article 1171, à savoir "celle qui dépend tout à la fois de la | volonté d’une des parties contractantes et de la volonté d’un tiers" est parfaitement valable, – Il $ 'agit là d’une jurisprudence constante.

4 #

re, "2 bénéficiaire en s’interdisant de céder la. chose objet de la promesse qu’ une autre > personne

' Innovance Conseil soulève la nullité de la promesse en évoquant que de la conclusion

3

# + , , « , 14 * 5 + ' « + * # + ' +! + rat « D . # $ . ' : . « « 4 4« +

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: Dagrenat, notaire, Innovance .Conseil a _cru bon de ne pas se présenter. à la réunion de :. :

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D A TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS JUGEMENT OÙ LUNDI 28/05/2018 N° RG :2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 7

Sur le dol (article 1116 du code civil)

Innovance Conseil invoque les infiltrations d’eau constatées le 12 février 2014 dans le sous- sol du seul bâtiment B de l’immeuble qui, selon elle, auraient été précédées d’autres infiltrations survenues le 19 janvier 2014 pour prétendre que l’immeuble serait affecté d’un phénomène récurrent d’inondations du sous-sol qui serait incompatible avec sa destination et qui constituerait un « vice ».

Informé de la survenance des infiltrations du 12 février 2014 par son agent immobilier délégué, le Domaine de Vontes a notifié ce sinistre à Innovance Conseil et déclaré ce sinistre auprès de son assureur, recherché des informations auprès de son ancien locataire.

Medi’Dep a confirmé, par voie d’attestation, que pendant toute la durée du bail, n’avoir subi aucune inondation que parfois des infiltrations occasionnels suites à des épisodes pluvieux se sont produites sans conséquence, ce qui a été confirmé par la directrice du centre de pneumologie qui occupait les lieux.

Le caractère exceptionnel a été confirmé par M. X Professeur de géologie et d’hydrogéologie.

L’ensemble des éléments ci-dessus démontre ainsi, de façon manifeste, que les infiltrations constatées ne constituent aucunement « un vice » important incompatible avec la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le Domaine de Vontes ignorait tous des infiltrations qui seraient survenues dans l’immeuble antérieurement à la signature de la Promesse, le titre de propriété de l’immeuble du 30 juin 2003 ne contenait strictement aucune déclaration sur de telles infiltrations.

On rappellera également que pour que le dol puisse être retenu, il faut que l’information prétendument dissimulée porte sur un élément déterminant de la transaction.

ll en résulte, de manière incontestable, qu’en l’absence de tout dol lors de sa conclusion, la Promesse n’est affectée d’aucune nullité et qu’en conséquence, l’ensemble de ses clauses doit s’appliquer, y compris celle relative à l’indemnité d’immobilisation due par Innovance Conseil.

Sur le préjudice invoqué par les défenderesses Innovance Conseil prétend avoir subi un préjudice matériel et moral qu’elle évalue à la somme

de 300.000 €. Elle soutient ainsi avoir engagé des frais en vue de la mise en œuvre de son projet et avoir vu son image « écornée » auprès de la municipalité et son crédit « entamé » auprès de ses agents immobiliers. La non signature de l’acte Je 28 février 2014, reportée au 21 mai 2014 est de la responsabilité d’innovance Conseil qui était alors en possession de toutes les informations sur l’aspect exceptionnel des infiltrations. Elle a également eu connaissance du rapport de Sethi Environnement qui a constaté l’obstruction des canalisations par un dépôt de calcaire et préconisé un détartrage, mais n’est pas revenue pour autant sur sa position. | "Si innovance Conseil était certes parfaitement libre de ne pas signer la Promesse s’agissant = 'd’une promesse unilatérale de vente, en revanche, il en résulte incontestablement qu’elle doit seule subir les conséquences de sa propre décision.

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Aux termes des conciusions adverses du 12 novembre 2014, une société SARL Castel de L’Orge (anciennement dénommée « Le Clos de la Chemisette ») croit pouvoir intervenir volontairement à l’instance pour solliciter la réparation par le Domaine de Vontes du préjudice

ue qu’elle aurait: prétendument subi en raison de la non-réalisation du _Projet envisagé par

Innovance Conseil. .

LU, | : 'Elle expose qu 'elle serait a si société destinée à réaliser in fine le projet et qu 'elle aurait engagé divers frais à cet effet, acquis les parcelles avoisinantes et subi une perte de marge, le tout : | évalué à la somme exorbitante de 2.000.000 €, dont elle n’hésite pas à réclamer le paiement

concluante sur le fondement de l’articlé 1382 du Code Civil.

C’est Ja société Innovancè Conseil, etnonle Domaine de Vontes, qui a choisi de ne é pas donrier

suite à la Promesse et qui doit dès lors seule en assumer les conséquences:

: SARL Castel de L’Orge expose également qu’elle a:acquis les: parcelles avoisinantes du Le terrain du Domaine de Vontes pour L un montant total de 540.000 € qui serait

… immobilisé sens revenu.

, Aux termes de l’article 14,3 de la Promesse, Innovance Conseil pouvait renoncer à: la'. 'condition suspensive liée à. l’acquisition des parcelles avoisinantes, ce qui signifie qu’elle

pouvait acquérir les parcelles avoisinantes sans nécessairement acquérir le le bien du Domaine . de Vontes et inversement. ©

Le lien de causalité. entre le préjudice invoqué et la. feute fait dès lors totalement

* défaut, Le oo . . D

ni Innovance et Castel de L’Orge répondent: _.

2. Surla nullité de la promesse unilatérale du 19 décembre 2013 :

L’article 1170 du code civil alors applicable disposait que : La condition potestative est celle: |

qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou: -

. de l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empécher.

L’article 1174. du. même: code. 'sanctionnait. une-telle:condition : Toute: obligation: est-nulle:

_ «lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s 'oblige. Dans la:promesse unilatérale. de.vente du.19 décembre 2013, seule la SAS DOMAINE DE VONTES était débitrice de l’obligation de vendre. Elle a cependant fait dépendre son obligation d’une condition suspensive dépendant de sa’seule volonté savoir: la régularisation avec la:

++

société MED’DEP d’une résiliation anticipée du bail commercial en cours sur le bien. Il est bien

évident qu’à la date de la promesse .du.19 décembre 2013, le locataire ayant déjà quitté les»

lieux ne pouvait qu’accueillir. favorablement une résiliation anticipée du bail.

Cette condition de l’acte étant purement potestative, la promesse unilatérale de vente du. 19: | décembre 2013 devra être annulée. :

of estapparu peu avant la date d’expiration de la promesse de vente du.19/12/2013, que la. ' . .SAS DOMAINE DE VONTES a retenu des informations importantes sur les défauts du bien '

vendu, En effet, peu avant la date prévue pour. l’achat des biens objets de la promesse de 'vente, monsieur J K L, a constaté sur place à compter du.

18 janvier 2014, une importante inondation continue du sous-sol du bâtiment B.

Ce n’est que le 13 février 2014 que le domaine de VONTES averti INNOVANCE CONSEIL de

ces faits.

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Le « sinistre» ne date cependant pas du 12 février 2014 mais du 19 janvier précédent. Par ailleurs, c’est une véritable source qui s’écoule dans le bâtiment et non un simple dégât des eaux accidentel. Il résulte de ce qui précède que le bâtiment était affecté au jour de signature des promesses intervenues entre les parties, d’un vice impartant, incompatible avec la destination de l’immeuble. La SAS DOMAINE DE VONTES est une persanne morale qui a absorbé la SCI DU DOMAINE DE LORGES à laquelle monsieur et madame Y ont vendu les biens en question. Monsieur et madame Y, attestant avoir informé la SCI DU DOMAINE DE LORGES du défaut constaté, La SAS DOMAINE DE VONTES se retranche derriére son acquisition de parts sociales pour DS nier avoir connu le défaut reproché car cette personne morale est la continuatrice de la SCI DU DOMAINE DE LORGES qu’elle a absorbé Le caractère régulier de ces «sinistres» est également établi par la configuration de lieux (pompes) et la découverte d’une stratégie habituelle visant à canaliser les eaux envahissant . le bâtiment vers un lieu d’où elle est ensuite pompée vers l’extérieur 'INNOVANCE CONSEIL est donc convaincue que la SAS DOMAINE DE VONTES lui a ot, sciemment caché ce vice lors de la conclusion des promesses successives, lequel dol a été 4 déterminant de son consentement quant au prix offert. : INNOVANCE CONSEIL prévoyait de réaménager le domaine ce Vonte en logement et s’est engagée envers 29 acquéreurs à un prix du foncier et un mantant de travaux comme l’exige 'le code de la construction et de l’habitation. Le prix offert pour les biens objets de la promesse de vente n’aurait pas été identique si : INNOVANCE CONSEIL avait été informée du défaut et avait pu obtenir avant signature de * ' cette promesse le devis obtenu le 21 février 2014 accroissant le coût des travaux de 758.822,84 euros | _Les travaux supplémentaires à envisager ne pouvaient plus être répercutés sur les clients acquéreurs compte tenu des compromis signés sauf à re-commercialiser l’ensemble du programme et à refinancer chaque acquéreur sur de nouvelles bases. | ' Dés avant la date d’échéance du 28 février 2014, la SAS DOMAINE DE VONTES était donc informée du refus de considérer la promesse de vente du 19 décembre 2013 et la stipulation d’une indemnité d’immobilisation comme valable par la SARL INNOVANCE CONSEIL Le dol étant caractérisé et la réduction de prix n’ayant pas été acceptée par la SAS | DOMAINE DE VONTES la SARL INNOVANCE CONSEIL ne peut que solliciter la nullité de la | promesse et de la clause d’indemnité d’immobilisation.

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'a . Surle préjudice des sociétés INNOVANCE CONSEIL et CASTEL QE L’ORGE

M. ' – La SARL CASTEL DE L’ORGE, composée d’autres associés mais ayant le même gérant est : une victime par ricochet du dol commis par la SAS DOMAINE DE VONTES, étant la société destinée à réaliser i in fine le projet et ayant acquis à cette fin les parcelles environnantes pour "fe prix de 540. '000 euros, sur la foi de la promesse conclue entre INNOVANCE CONSEIL et la

': demanderesse

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4 , + ' . ' 2 4% * : , Fu ae s 4 ot ; : , te . ' . « . 7 + ' + ' . . 4 « + – . re Ve 8 + à ' 4 SU 7 . ' 49 5 + . . , . ' 4 à. ' re Lu . « « * * + ns « . 4 ; – '

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La SARL INNOVANCE CONSEIL et la SARL CASTEL DE L’ORGE ont accompli un nombre

important de diligences, y compris lorsqu’il s’est agi de pallier les défaillances de la demanderesse.

ur . La SARL CONSEIL demande donc au Tribunal de condamner la SAS DOMAINE : tu .… "DE VONTES à lui’payer la somme de 300. 000 euros au titre des préjudices matériels et '.

moraux évaluables à ce jour sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

: Us, civil. . + Dot, sa ss ne ST ie so . ue 1, Î La . . i ou » » .

Sur ete […]

Sur la demande’ de nullité ou la résolution dé la promesse de vente du 19 décembré 2613 -

Le 3 : * Attendu qu’INNOVANCE CONSEIL demande dans un premier temps la nullité de la promesse te de vente surle fondement qu’elle a été souscrite sous une condition potestalive et que l article :.

: 1174 du code civil prévoit la nullité de l’obligation concernée par une telle condition ; : ' Attendu que la condition qualifiée de potestative par INNOVANCE CONSEIL est rédigée ainsi :

LIT! 1% (La SARLLE CASTEL DE L’ORGE demande au Tribunal de condamner la SAS DOMAINE DE De VONTES à lui payer la somme de 2. 000. 000 d’euros sur le fondement de l’article 1382 du code.

Se

Dr ; .« La Promesse est soumise à la Condition Suspensive: de la: régularisation avec la 'société MEDI DEP FONCIER d’une résiliation anticipée du bail commercial visé à l’Articte'11.2, de.

+

— l’absence de nouvelle occupation de. l’immeuble par. le locataire. La présente Condition

. Suspensive devra être réalisée au plus tard le jour de la signature de l’Acte de Vente » .

_ Attendu que cette condition suspensive ne dépendait pas de la seule volonté du DOMAINE . 5 .… mais aussi du. locataire que-même si le- locataire. avait. déjà quitté’ A l’immeuble il conservait tous ses droits sur l’ occupation de l’immeuble j jusqu’au terme du bail,' . * «soit le 31 décembre 2014, et pouvait jusqu’à cette date occuper les lieux, alors que la condition » . – SuSpensive prévoyait l’absence de l’occupation de l’immeuble à la signature de l’acte de vente ; '

Attendu que la réalisation de cette condition suspensive dépendait à la fois du DOMAINE DE

civil dans sa version: 'antérieure octobre 2016 qui stipule « La condition mixte est celle . qui dépend tout à la fois de la.volonté d’une des parties contractantes, et de la. volonté d’un tiers » ;

. _En conséquence; cette condition suspensive r ne peut être qualifiée de potestative. comme le. .

confirme la jurisprudence constante et que l’article.1172 du code civil ne peut s’appliquer, le . tribunal déboutera INNOVANCE CONSEIL de sa demande de nullité de ce chef;

Attendu qu’INNOVANCE CONSEIL soulève également la nullité de la promesse de vente sur . Je fondement du dol’en évoquant la rétention volontaire d’informations par le DOMAINE DE

:. VONTES concernant des inondations continues du sous-sol du bâtiment B ;

'Attendu que la demanderesse’ a été informé le 13 février 2014 par courriel et par lettre de son : * agent immobilier délégué, soit quelques jours avant la: signature de l’acte de cession de la.

survenance d’ « une inondation au niveau du rez-de-chaussée d’un des bâtiments du Site e qui serait due aux intempéries actuellement en cours sur la région ».

…. Attendu que le locataire MEDI’DEP le 20 février 2014 a écrit à DOMAINE DE VONTES CH y 'a 8 arrivées de drains dans ce regard.(…) en ces de pluies normales, l’écoulement se fait sans .

débordement : en cas de pluies torrentielles et discontinues comme nous en avons connu ces

VONTES et du locataire, il s’agissait d’une condition mixte au sens de l’article 1171 du code .

derniers temps, l’écoulement du regard est insuffisant, il déborde et s’écoule vers le Sous-so/

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À

à SDS AN en eee 4

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54 a

(les archives) (…) Ce phénomène serait arrivé 2 fois en une dizaine d’année à un débit moindre et .sur une durée de quelques heures maxi » ce qui a été confirmé par une attestation du locataire auquel il ajoute « nous n’avons notifié aucun sinistre à notre bailleur la SAS domaine de Vonies, ni déclaré aucun sinistre à ce titre à notre assureur »

Attendu que la consultation demandée par INNOVANCE CONSEIL auprès de M. X, Professeur de géologie et d’hydrogéologie, conclu le 21 février 2014 soit quelques jours avant la date de signature « Les précipitations atmosphériques de la fin 2013 et du début 2014 ont fortement rechargé le réservoir des calcaires jurassiques en sorte que le débit des sources a augmenté d’une façon spectaculaire » et « la gestion des eaux qui ont été à l’origine des problèmes observés peut être engagé sans problème technique rédhibitoire »

Attendu que DOMAINE DE VONTES a également mandaté Sethi Environnement qui dans son rapport du 22 mai 2014 indique « que ces canalisations sont obstruées par un dépôl de calcaire d’une épaisseur représentant de 35 % à 70 % de leur diamêtre et préconise principalement un détartrage. en résulte clairement qu’il peut être remédié, de façon très simple, aux infiltrations constatées »

Attendu le Domaine de Vontes a également missionné un huissier, maître W E qui a constaté, le 25 mars 2014 « ji! n’y a absolument pas d’eau dans les différents niveaux visités ainsi que dans les caves el piéces visitées au sous-sol (photos) » et « L’électricité fonctionne normalement nous avons pu constater que les luminaires fonctionnaient, tout comme les convecteurs électriques, tes volets roulants électriques des différentes pièces et chambres et dans les sous-sols les pompes fonctionnent normalement. Les bâtiments sont en bon étst et aucun désordre ou endommagement de la structure béton n’est visible ;

Attendu que le titre de propriété de l’immeuble du 30 juin 2003 ne contenait strictement aucune déclaration sur de telles infiltrations et que, par ailleurs, aucune pièce ne permet d’affirmer que le Domaine de Vontes a été informé par son locataire d’infiltrations survenues antérieurement à la Promesse et que ces infiltrations sont occasionnelles non persistantes et évitables par des interventions techniques usuelles ;

En conséquence, les pièces produites au débat ne permettent pas d’établir que lors de la signature de la promesse de vente de l’immeuble, la venderesse ait dissimulé volontairement ces infiltrations, le tribunal dit que le dol n’est pas établi de la part du DOMAINE DE VONTES, INNOVANCE CONSEIL sera déboutée de sa demande de nullité de la promesse de vente de ce chef ;

Attendu qu’INNOVANCE CONSEIL demande également la résolution de la promesse de vente sur le fondement de la mauvaise foi de la demanderesse dans l’exécution de la promesse, au motif que les infiltrations constatées le 12 février 2014 auraient été précédées d’autres infiltrations survenues le 19 janvier 2014 et qu’il s’agirait, en réalité, d’un phénoméne continu qui ne lui aurait pas été notifié comme prévu par la Promesse et écrit le 19 février 2014 « Ces événements rapprochés dans une courte période, nous laissent penser, qu’il ne s’agit pas d’un sinistre mais des conséquences d’un défaut de conception du systéme de drainage,

qui ne pouvait être connu de bonne foi par aucune des parties » Attendu que l’article. 4 « 8.2 Sinistre » de la Promesse prévoyait :

Jusgu’à la signature de l’Acte de Vente, le Promettent meintiendra en vigueur les polices d’assurance en cours. :

| TRIBUNAL DE COMMERCE 0E PARIS

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se . ne 0 cn mémese à + .

Pour cas où l’immeuble viendrait à être M objet d’u un sinistre pendant la durée de la Promesse, : © de Promettent en informerait immédiatement au Bénéficiaire, lui donnerait la possibilité de-. visiter l’immeuble et lui donnerait connaissance des dispositions de la police d’assurance . . -Susceplible de couvnr ce sinistre. ainsi. que tous autres éléments d information en sa. :

Si l’immeuble était l’objet, à compter de ce jour et jusqu’à la date de signature de la Vente, d’un sinistre significatif, la présente Promesse, si bon semble au Bénéficiaire, serait de plein droit résolue en ce qui conceme l’immeuble objet du sinistre.

. En cas de sinistre non significatif ou de renonciation par le Bénéficiaire à le résolution de ta | Promesse, la Vente se poursuivra dans les. conditions 'prévues à la présente Promesse, le : - :Bénéfi cieire étant suprogé dans tous droits au titre des assurances couvrant Eventueliemant

— le sinistre. ti | Pour l’application des Présentes, un «sinistre signifi catif est défi ni comme:

un «un sinistre affectent l’inmeuble entraînant une destruction de plus d’un iers de le.

: – superficie d’immeuble : OÙ:

. – 'un sinistre affectent un immeuble empécharit son n utlsétion pendant plus de six 'moi da ci. |

'possession concemant le sinistre et ses suites.

. En cas de survenance d’un sinistre significatif, le Bénéficiaire disposera d’un délai de cinq 6 Jours Ouvrés à.compter de la nolification faite par le Promettant pour informer celui-ci, par’ ti lettre recommandée avec accusé de réception, de son choix de; poursuivre ou non la Vente de. : – l’immeuble concemé; à l’issue de ce- déla! et sens information de sa part il 'sera réputé à . vouloir: poursuivre la Vente ». LT

«Attendu que les: différentes piéces produites et déjà: citées ne: démontrent pas. que les'

infi ltrations constatées . ont: entrainé: « une destruction de-plus d’un tiers dela superficie '

«d’immeuble » ni empêché. « son utilisation pendant plus de six (6) mois ». Le tribunal constate. que le sinistre ne peut être qualifié de « significatif » : … Attendu.qu’en ce:qui concerne l’information d’ INNOVANCE CONSEIL pour. le sinistre. du 19. ….! . janvier.2014 rien ne permet de dire que DOMAINE DE VONTES en ait été informé s 'agissant'

d’une main courante alors:que pour. du 12 février 2014 le Promettant en a été informé par son agent immobilier délégué et l’a notifié au Bénéficiaire le. 43 février 2014; en conséquence rien ne permet de dire que DOMAINE DE VONTES n’a pas.

respecté son:obligation d’information’et qu’en ce qui concerne le.sinistre du. 19 janvier.2014:

. . ne s’agissant pas d’un sinistre qualifiable de.« significatif »'sa non imformation officielle par le

Promettant ne porte pas grief au bénéficiaire ; En conséquence, INNOVANCE CONSEIL n’apportant: pas: cl. preuve: d’une: exécution de:

mauvaise foi de la promesse de la part de DOMAINE DE VONTES et que le sinistre n’étant: pas « significatif » au sens de la convention, le tribunal déboutera INNOVANCE E CONSEIL de: .- Sa ous de résolution de la promesse de vente. , ' :

| Sur la demande de DOMAINE DE VONTES du 'paiement de l’indemnité d’utilisation:

'Attendu que l’article 13 de la Promesse conclue entre les parties le 19 décembre 2013 stipule : – « En considération de la-Promesse el en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le

Promettant en cas de non signature de l’Acte de Vente per le seul fait du Bénéficiaire dans les conditions fixées à l’Article 10.3.1, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, et

Wet

#b à TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS JUGEMENT DU LUNDI 28/05/2018 N°RG:2017027301 9 EME CHAMBRE PAGE 13

notamment pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation de l’immeuble, les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à- la somme forfaitaire de DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS (260.000 €). »

ll est précisé que ladite somme ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l’article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables.

Le Bénéficiaire s’oblige à verser cette somme au Promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la Promesse de vente, pour le cas où le Bénéficiaire, toutes les Conditions Suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’Acte de Vente de son seul fait.

Attendu que M^e Dagrenat, notaire qui devait recevoir l’acte de vente, atteste que l’ensemble des conditions suspensives prévues par l’article 14 de la Promesse a été réalisé avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente.

Attendu qu’innovance Conseil ne s’est pas présentée à la réunion de signature de l’acte authentique de vente du 28 février 2014, ni à celle fixée ultérieurement au 21 mai 2014, Attendu que le tribunal déboutera INNOVANCE CONSEIL de sa demande de nullité et de résolution de la promesse de vente, que le défaut de signature est imputable uniquement à INNOVANCE CONSEIL elle sera condamnée à payer à DOMAINE DE VONTES l’indemnité d’immobilisation contractuelle ;

Attendu que l’indemnité d’immobilisation ne prévoit pas de sanctionner l’inexécution d’une obligation « mais pour réparer le préjudice résultant de l’immobilisation de l’immeuble » que le montant d’un préjudice ne peut être assimilé à une clause pénale et ne peut donc être réduit en application de l’article 1152 du code civil ;

En conséquence, le tribunal condamnera INNOVANCE CONSEIL à payer à DOMAINE DE VONTES de la somme de 260.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014, date de la mise en demeure. 2

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, en application de l’article 1154 du Code Civil dans sa version antérieure au 1° octobre 2016 applicable à la présente instance, elle sera ordonnée. En conséquence, les intérêts de retard ci-avant porteront eux-mêmes intérêts, à un taux identique, dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Sur les demandes reconventionnelles

Attendu que le défaut de signature de l’acte de vente est imputable uniquement à INNOVANCE CONSEIL qui en porte la responsabilité que le tribunal n’a pas retenu de faute de [a part du DOMAINE DE VONTES, en conséquence le préjudice évoquée ne peut être imputé à la demanderesse et le tribunal déboutera INNOVANCE CONSEIL de sa demande de dommages et intérêts.

' Attendu que Castel de L’Orge demande à être indemnisé d’un préjudice qu’elle aurait subi

.… Suite à défaut de signature de l’acte de vente que cette dernière n’était pas partie à l’acte, que

_la responsabilité de ce défaut de signature n’est pas imputable à DOMAINE DE VONTES, le

tribunal dit qu’il n’est pas 'établi de lien de causalité entre le préjudice allégué et les actions du

: DOMAINE DE VONTES et déboutera le Castel de L’Orge de sa’ demande envers la demanderesse ;

WA

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Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire étant demandée et le présent jugement, qui concerne le paiement de sommes d’argent, ne contenant aucune mesure irréversible, les conditions d 'application de . l’article 515 du code de procédure civile sont satisfaites, de sorte que l’exécution provisoire 878 ordonnée sans constitution de garantie : era ces ere des nee 2e

# +

| ln set sur l’application de l’article 700 CPC: : or OT Atiendu que pour faire reconnaître ses droits, Je DOMAINE DE. VONTES a da exposer des . |

«frais non compris dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. II y aura donc .

77; "eu de condamner in solidum INNOVANCE CONSEIL et le Castel de L’Orge à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l’article. 700 du CPC et de Ja débouter du surplus de sa 7. demande ; -

| Sur les dépens .

'7: :.Les dépens, seront mis à Ja charge in | solidum dINNOVANCE. CONSEIL: el du es de.

3,8 Forge: Le te. nu . De 4

4 ' ' ' 5 CE ' ' ' fo: Lots on PE

[…]

Le . 'Le Tribunal statuant par jugement contradictoire en | prémier ressor : OL | ur ' | .'Déboute la SARL INNOVANCE CONSEIL de sa demande de nullité et de résolution de la ie promesse de vente du 19 décembre 2013: . er Condamne la SARL INNOVANCE CONSEIL à payer à la SAS DOMAINE DE VONTES la 7 ._ somme de 260. 000 € au titre de l’indemnité d’ immobilisation de la promesse de vente du 19° : décembre 2013, augmentée des intérêts au taux légal à à compter du. 19) juin 2014; | + Ordonne la capitalisation des intérêts : . . ; 1 ce 2%: : Déboute la SARL INNOVANCE CONSEIL et la SARL CASTEL DE L’ORGE, anciennement ' LE CLOS DE LA CHEMISETTE, de leurs demandes de dommages et intérêis ;

: | Condamne in’solidum la SARL INNOVANCE. CONSEIL et la SARL CASTEL DE L’ORGE,. . : anciennement LE CLOS DE LA CHEMISETTE, à payer à la SAS $ DOMAINE DE VONTES la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du CPC ; :

'Déboute pour les demandes autres, plus amples ou contraires'; Ordonne l’exécution provisoire ; . Condamne in solidum la SARL INNOVANCE CONSEIL et la- SARL CASTEL DE L’ORGE, anciennement LE CLOS DE LA CHEMISETTE, aux dépens, dont ceux à recouvrer. par le greffe, liquidés à la somme de 100,59 € dont 16,55 € de TVA. . .

As re D 3

+

— En application des dispositions de l’article 871 dur code! de procédure. civile, l’affaire a été : | +'! *, débattue le 9 février 2018, en audience publique, devant M: Z Mantoux, juge chargé | | : d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés. Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, | Composé de: M: Z .. Mantoux, M^me F G et M: H I, . Délibéré le 11 mai 2018 par les mêmes juges. . : ' ' «- Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition : au greffe de c ce 'fribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au. – deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, un

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& A TRIBUNAL DE COMMERCE 0E PARIS

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La minute du jugement est signée par M. Z Mantoux, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier Le préside

KT