Décision du 19 janvier 2016

Minute n° 16/00016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 19 janvier 2016

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Rôle n° 14/00188

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

LA SEM B C

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Frédéric LEVY de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

DÉFENDEUR :

LA SOCIÉTÉ VIDEO PLUS prise en la personne de son Président, Mr Z A

21 RUE DE Y

93400 SAINT-OUEN

représentée par Maître D LEVY de la SCP D LEVY et Associés, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE, Madame X, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

J K, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

H I, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date du transport : 18 février 2015

Date de la première évocation : 13 mai 2015

Date des débats : 24 juin 2015

Date de mise à disposition : 17 novembre 2015

Date de prorogation de la mise à disposition : 15 décembre 2015 et 19 janvier 2016

FAITS ET PROCÉDURE

La société VIDEO PLUS exerce une activité économique et commerciale dans les lots n° 105 à n° 108 de la copropriété située 21 rue de Y à Saint-Ouen (93), sur les parcelles cadastrées section I n° 32, n° 43, n° 47 et n° 48. La société est locataire selon un bail en date du 23 mai 2003, le loyer commercial initial était de 238 000 € HT et HC. Le loyer actuel est de 332 631 €.

Il s’agit de locaux à usage d’activité au rez-de-chaussée et de bureaux au premier étage dans lesquels la société défenderesse exerce une activité de commercialisation, de vente et de location, de matériel audiovisuel de haute technologie. La société VIDEO PLUS dispose également des lots n° 13 à 34 et 69 à 73, soit de 26 places de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 18 février 2015, annexé à la présente décision.

Le bien est situé dans le périmètre du projet d’C de la ZAC des Docks qui a fait l’objet d’une Déclaration d’utilité publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 2011-0456 en date du 10 mars 2011.

La réalisation de la dite ZAC a été confiée à la société B C dans le cadre d’une concession d’C signée le 4 octobre 2007, après approbation par délibération du Conseil municipal de la commune de Saint-Ouen en date du 24 septembre 2007.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 28 septembre 2012 au profit de la SEM B C. Elle emporte transfert de propriété et éteint tous droits réels et personnels existant sur les immeubles expropriés, à sa date. Ainsi, les droits conférés par le bail du 23 mai 2003 dont la société VIDEO PLUS était bénéficiaire se sont trouvés éteints.

La SEM B C expose avoir notifié ses offres d’indemnisation à la société VIDEO PLUS par lettre recommandée datée du 8 septembre 2014, ce dont elle justifie par la production d’un accusé de réception daté du 10 septembre 2014. La SEM B C précise qu’aucun accord n’est intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R.13-21 du Code de l’expropriation.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 16 octobre 2014 et reçus le 20 octobre 2014 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la SEM B C a saisi la dite juridiction du Tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur de l’indemnité d’éviction commerciale de la société VIDEO PLUS.

La requête précise que le mémoire est notifié à la société VIDEO PLUS ce jour, soit le 16 octobre 2014, ce dont la société B C justifie par la production d’un accusé de réception daté du 20 octobre 2014.

Par une ordonnance rendue le 29 décembre 2014, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 18 février 2015. La SEM B C a notifié cette décision à la société VIDEO PLUS par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2015.

La SEM B C sollicite la fixation de l’indemnité en réparation de l’éviction des locaux d’activité et de bureau situés 21 rue de Y, occupés par la société VIDEO PLUS, à un montant global de 385 293,50 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— indemnité pour recherche de nouveaux locaux : 55 438,50 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 329 855,00 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : réservé dans l’attente d’un devis ;

— indemnité de réinstallation : réservé dans l’attente d’un devis ;

— indemnité de licenciement : sursis à statuer.

La SEM B C fait essentiellement valoir :

— que la société VIDEO PLUS, qui exploite une activité de commerce d’appareils et de produits audiovisuels et télématiques, peut transférer son activité sans perdre sa clientèle ; qu’en conséquence, la valeur de son préjudice né de l’éviction commerciale est égale à celle du droit au renouvellement de son bail ;

— qu’en l’espèce, le loyer acquitté par la société défenderesse étant supérieur au loyer théorique, la valeur du droit au bail est nulle, selon la méthode du différentiel de loyer.

La société VIDEO PLUS, par un Mémoire en réplique reçu le 13 février 2015, un Mémoire récapitulatif et en réplique reçu le 18 juin 2015, sollicite en réparation des préjudices nés de son éviction des locaux d’activité et de bureau situés 21 rue de Y à Saint-Ouen les indemnités suivantes :

* à titre principal : la valeur du fonds de commerce à titre d’indemnité principale, outre des indemnités accessoires, selon une somme globale de 7 509 435,68 €, soit :

— indemnité principale : 2 204 582,40 € ;

— indemnité de remploi : 219 308,24 € ;

— indemnité pour troubles commerciaux : 1 224 768,00 € ;

— indemnité pour perte sur salaires et charges : 605 740,20 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : 86 400,00 € ;

— indemnité pour travaux non amortis : 217 886,09 € ;

— indemnité pour frais de réinstallation : 2 409 668,50 € ;

— indemnité pour frais divers sur devis : 465 865,00 € ;

— indemnité pour double loyer : 75 217,25 € ;

* à titre subsidiaire : la valeur du droit au bail à titre d’indemnité principale, outre des indemnités accessoires, selon un somme globale de 6 561 095,98 €, soit :

— indemnité principale : 1 342 455,40 € ;

— indemnité de remploi : 133 095,54 € ;

— indemnité pour troubles commerciaux : 1 224 768,00 € ;

— indemnité pour perte sur salaires et charges : 605 740,20 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : 86 400,00 € ;

— indemnité pour travaux non amortis : 217 886,09 € ;

— indemnité pour frais de réinstallation : 2 409 668,50 € ;

— indemnité pour frais divers sur devis : 465 865,00 € ;

— indemnité pour double loyer : 75 217,25 € ;

* en tout état de cause :

— indemnité de licenciement : sursis à statuer ;

— indemnité pour préjudice fiscal : sursis à statuer ;

— article 700 du CPC : 10 000 €.

La société VIDEO PLUS fait principalement valoir qu’une indemnité principale d’éviction lui est due, quand bien même la valeur résultant de la méthode du différentiel de loyer,

employée pour déterminer la valeur du droit au bail, serait nulle en l’espèce.

Par un Mémoire récapitulatif et en réplique et par un Mémoire récapitulatif et en réplique n° 2, reçus respectivement le 13 mai et le 24 juin 2015, la SEM B C :

— modifie sa demande de fixation de la valeur du préjudice d’éviction de la société VIDEO PLUS à une somme nettement supérieure, égale à 1 509 642,17 €, laquelle se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale, droit au bail : 0 € ;

— indemnité de remploi : 0 € ;

— indemnité pour recherche de nouveaux locaux : 332 631,00 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 584 132,00 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : 86 400,00 € ;

— indemnité de réinstallation : 400 000,00 € ;

— indemnité de licenciement : sursis à statuer ;

— indemnité pour frais divers : 23 321,42 € ;

— indemnité pour double loyer : 83 157,75 €.

— ajoute à son argumentation une critique des demandes présentées par la société évincée et de l’analyse réalisée par le commissaire du Gouvernement.

Par des conclusions reçues les 10 février 2015, 22 avril 2015 et 19 juin 2015, le commissaire du Gouvernement propose les indemnités suivantes :

* dans les hypothèses où la société évincée perd sa clientèle, soit dans le cas d’une cessation d’activité, soit dans le cas d’une poursuite de l’activité avec engagement de ne pas se réinstaller à proximité, l’indemnité réparatrice de l’éviction est déterminée selon la méthode du chiffre d’affaires : 3 195 000 €, arrondis, soit :

— indemnité principale : valeur du fonds d’activité, de commerce : 1 930 000 € ;

— indemnité de remploi : 191 850 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 1 073 000 € ;

* dans l’hypothèse où la société évincée, ne bénéficie pas d’un relogement de la part de la société expropriante et ne perd pas sa clientèle, soit dans le cas d’une réinstallation à proximité, l’indemnité réparatrice de l’éviction est déterminée selon la méthode du droit au bail : 1 905 000 €, arrondis, soit :

— indemnité principale : 758 000 € ;

— indemnité de remploi : 74 650 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 1 073 000 € ;

* dans l’hypothèse où la société expropriante propose des locaux équivalents, à la location, et où la société évincée ne perd pas sa clientèle : 1 073 €, soit :

— indemnité de déménagement : sur devis ;

— indemnité compensatrice de privation de jouissance : à chiffrer ;

— indemnité pour trouble commercial : 1 073 000 € ;

— indemnité pour frais de réinstallation : sur devis.

A l’audience du 24 juin 2015, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.13-31, 1^er alinéa, du Code de l’expropriation.

La société VIDEO PLUS a produit aux débats un Mémoire complémentaire (3) reçu le 24 juin 2015, par lequel elle rappelle les textes européens en matière d’expropriation et développe ses demandes fiscales. La société expropriante a déposé une note en délibéré en réponse le 24 juillet 2015, après y avoir été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

La juridiction de l’expropriation a été saisie le 21 juillet 2014. Ainsi, les dispositions antérieures à celles applicables à compter du 1^er janvier 2015 seront mises en oeuvre.

1 – Sur le droit de l’expropriation et de l’éviction consécutive

1.1 – Sur les principes du droit de l’expropriation appliqués à l’éviction commerciale

L’article L.13-13 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée au commerçant ou à l’exploitant évincé doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un fonds de commerce ou d’activité identique, similaire ou équivalent à celui dont il est évincé du fait de l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (localisation, emplacement, zone de chalandise, composition, état d’entretien, équipement…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché local des fonds de commerce.

Plus précisément, le préjudice matériel né de l’éviction commerciale contrainte est égal, à titre principal, à la valeur des éléments du fonds de commerce dont le commerçant ou l’exploitant est privé. Il s’agit essentiellement de la perte de :

— son droit au renouvellement du bail, dans toutes les hypothèses d’éviction forcée (cessation d’activité, réinstallation à proximité ou plus lointaine) ;

— sa clientèle, dans des proportions variables selon que le commerçant se réinstalle ou pas, selon qu’il se réinstalle à proximité ou de manière plus lointaine, selon que la clientèle est de proximité, nationale ou internationale.

L’éviction commerciale peut également générer des préjudices accessoires qu’il convient de réparer selon le quantum justifié par le commerçant ou l’exploitant évincé et, à défaut, selon l’appréciation du juge, lequel peut se référer aux usages.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L.13-14 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L.13-15 du code précité.

1.2 – Sur les méthodes d’évaluation du préjudice principal né de l’éviction contrainte

Dans toutes les hypothèses, la partie évincée perd son droit au renouvellement du bail du fait même de l’éviction.

En ce qui concerne la clientèle, plusieurs cas peuvent être envisagés :

— le commerçant ou l’exploitant perd, en sus du droit au bail, sa clientèle, dans sa globalité :

. il s’agit des hypothèses où le commerçant ou l’exploitant :

. ne se réinstalle pas ou

. se réinstalle de manière lointaine par rapport aux locaux initiaux dont il est évincé alors que sa clientèle est une clientèle de proximité,

sous réserve d’un lien de causalité directe entre la perte de sa clientèle et l’opération d’expropriation ;

. le préjudice est alors constitué par la perte de la clientèle, outre celle du droit au renouvellement du bail, soit par la perte des deux éléments principaux constitutifs d’un fonds de commerce ;

. de ce fait, l’indemnité réparatrice devra être égale à la valeur de l’entier fonds de commerce ; une telle indemnisation implique l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds ;

— le commerçant ou l’exploitant perd le droit au renouvellement de son bail mais ne perd pas sa clientèle, ou ne la perd pas dans son intégralité :

. il s’agit des hypothèses où le commerçant ou l’exploitant :

. se réinstalle à proximité ou

. bien que ne se réinstallant pas à proximité, ne perdra pas sa clientèle dans sa globalité, celle-ci étant nationale ou internationale (cas des entreprises de haute technologie, commerce de produits rares ou recherchés) ;

. le préjudice est alors constitué :

. par la perte du droit au renouvellement du bail et par éventuellement la perte partielle de la clientèle, à titre principal ;

. et par les frais nécessaires à sa réinstallation dans des conditions similaires, à titre accessoire ;

. de ce fait, l’indemnité réparatrice devra être égale à la valeur du droit au bail et le cas échéant à la valorisation de la perte partielle de clientèle, à titre principal, et à la somme des frais de réinstallation selon les montants justifiés, à titre accessoire.

Dans l’une et l’autre des hypothèses, le commerçant ou l’exploitant peut subir également un préjudice pour trouble commercial, du fait de l’arrêt ou de l’interruption de son activité.

La valeur d’un entier fonds de commerce ou d’activité est généralement déterminée par la méthode du chiffre d’affaires, laquelle consiste à multiplier le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, toutes taxes comprises, par un coefficient multiplicateur ad hoc au commerce, ou à l’activité, exploité.

La valeur du droit au bail est généralement déterminée par la méthode du différentiel de loyers, laquelle consiste à déterminer :

— le montant théorique annuel du loyer des locaux commerciaux/d’activité loués sur le marché local, en utilisant la méthode par comparaison ;

— le montant réel et actuel annuel du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé ;

— le différentiel entre le montant théorique et le montant réel ;

— le coefficient multiplicateur, correspondant à un ratio prix de vente/chiffre d’affaires ;

et à multiplier le différentiel par le coefficient multiplicateur.

La valeur du droit au bail peut également être déterminée à partir du montant annuel du loyer acquitté.

2 – Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

2.1 – Sur le droit applicable

Selon les dispositions de l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du Plan local d’urbanisme (PLU), approuvé le 25 janvier 2010, publié le 10 juillet 2013.

Le bien est situé en zone UA1 du PLU.

2.2 – Sur la consistance du bien

Il s’agit de lots loués par la société défenderesse dans un bâtiment situé dans une copropriété à usage d’activité.

Le bail en date du 23 mai 2003 :

— porte sur les lots :

. 105 à 108, il s’agit de locaux commerciaux comprenant, outre les surfaces commerciales (show room, espace de démonstration de matériel, espace de vente), des ateliers de réparation et des bureaux ;

. le rez-de-chaussée est à usage d’activité et de commerce, il est organisé selon un circuit autour de l’accueil central ; il comprend des espaces de stockage, des ateliers de vérification et de réparation du matériel loué, un bureau isolé phonétiquement, un grand show room, un espace vente, des vestiaires et des toilettes ;

. le premier étage comprend des bureaux individuels et collectifs, des bureaux techniques, un bureau de direction, une salle de réunion équipée, des sanitaires, une cuisine, des dégagements ;

. 14 à 34 et 69 à 73, il s’agit de places de stationnement ;

— exclut les bureaux numérotés 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 134, 135, 136 et 137, représentant approximativement une superficie de 40 % de celle du premier étage.

Les locaux sont décorés avec des matériaux de bon standing et de bonne qualité. Ils sont dans un très bon état d’entretien tant au rez-de-chaussée qu’au premier étage. Ils sont, en outre, équipés de matériel de qualité (étagères…) et parfois de meubles réalisés sur-mesure.

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux annexé à la présente décision ainsi qu’aux descriptions faites par la société expropriante, page 3 de ses dernières écritures, et par la société évincée, pages 2 et suivantes de ses dernières écritures.

Les locaux sont bien situés, à proximité de […], voie majeure de la commune de Saint-Ouen.

Ils sont facilement accessibles de l’aéroport international Roissy-Charles-de-Gaulle, du périphérique (grande proximité des portes de Saint-Ouen et de Y) et ils sont bien desservis par les transports en commun (ligne 13 du métro, station Garibaldi, et ligne C du RER, station Saint-Ouen, outre plusieurs lignes de bus).

La société VIDEO PLUS emploie quarante cinq salariés et exerce une activité de commercialisation de matériel professionnel de vidéo, de haute technologie et de haut de gamme.

La clientèle de la société défenderesse est composée de sociétés de production audiovisuelle, de chaînes de télévision nationales, d’administrations et de grandes entreprises. La société VIDEO PLUS précise que ses sociétés clientes sont principalement établies à La Plaine Saint-Denis et à Boulogne-Billancourt, en ce qui concerne les sociétés de production, et à Paris en ce qui concerne les administrations.

2.3 – Sur le préjudice principal et sur la méthode, en l’espèce

* Le commissaire du Gouvernement détermine le montant de l’indemnité d’éviction selon trois hypothèses, en cas :

. de cessation d’activité ou d’engagement à ne pas se réinstaller à proximité en cas de poursuite d’activité ;

. de transfert de l’activité, sans perte de clientèle, et alors que la société expropriante n’offre pas de relogement ;

. de transfert de l’activité dans des locaux équivalents proposés par la société expropriante, sans perte de clientèle.

La société expropriante critique cet exposé, faisant principalement valoir qu’il peut conduire à ce qu’un commerçant (ou une société exerçant une activité économique), dont le fonds de commerce ou l’activité n’est pas dépendant d’une clientèle de proximité, soit indemnisé de la valeur de son entier fonds alors que l’engagement de ne pas se réinstaller à proximité n’a pas nécessairement pour conséquence la perte de sa clientèle. Dans cette hypothèse le commerçant (ou la société évincée) percevrait la valeur entière de son fonds de commerce et pourrait se réinstaller au delà du périmètre de proximité tout en conservant sa clientèle, une partie au moins de l’indemnité constituerait alors un enrichissement sans cause.

* La société évincée a, tout d’abord dans ses premières écritures datées du 9 février 2015, sollicité une indemnisation de son éviction selon la méthode du droit au bail. Ainsi, la dite société admettait implicitement ne pas subir de préjudice de perte de clientèle du fait de l’opération d’expropriation et de son éviction subséquente.

Puis, dans ses écritures postérieures, la société VIDEO PLUS demande :

— à titre principal, une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de son entier fonds, déterminée selon la méthode du chiffre d’affaires, exposant s’engager à ne pas se réinstaller dans un rayon inférieur à 2 km autour de son actuelle implantation  ;

la société VIDEO PLUS :

. précise ne pas prétendre que son activité serait assimilable à un commerce de proximité ;

. soutient que son implantation géographique, principalement au regard de sa proximité de Paris et de sa facilité d’accès à partir de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle, revêt une importance capitale pour son activité, s’agissant de la vente et de la location de matériel de haute technicité destiné à une clientèle constituée d’entreprises de production audiovisuelle, ou utilisatrice d’un tel matériel, et située tant sur le territoire national qu’à l’étranger ;

— à titre subsidiaire, une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de son droit au bail.

* La société expropriante détermine le montant de l’indemnité d’éviction selon la méthode du droit au bail, arguant que l’activité exercée par la société VIDEO PLUS, telle qu’exposée sur son site internet (http/www.videoplusfrance.com) autorise un transfert de l’activité sans perte de clientèle et que, dans ces conditions, la société évincée perd uniquement le droit de renouvellement de son bail.

* En l’espèce,la sociétéVIDEO PLUS n’expose pas envisager la cessation de son activité, elle ne donne aucune précision quant aux locaux dans lesquels elle pourrait se réinstaller et quant au lieu où se situent les locaux. Toutefois, elle ne justifie pas qu’elle est dans l’impossibilité de se réinstaller du fait de l’opération d’expropriation et d’éviction.

La société CONTROLAB perd le droit au renouvellement de son bail, de manière certaine, du fait même de l’éviction commerciale. Il convient de déterminer dans quelle mesure la société CONTROLAB conservera, ne conservera pas, ou conservera partiellement sa clientèle actuelle.

A la lecture de la pièce 16, produite par la SEM B C, et entièrement reprise pages 12, 13 et 14 de ses dernières écritures, il apparaît que la société évincée :

— est leader dans le domaine de la vente et de la location de matériel audiovisuel professionnel depuis plus de 34 ans ; dispose notamment d’une large gamme de caméras grand capteur ainsi que du plus grand parc XDCAM en France et en Europe ;

— compte parmi ses références Canal +, TF1, France télévision, M6, France 24, TV5 Monde, BFMTV, Europe 1, Endemol, TDF, Amp Visual, Euro Média, l’Oréal, PSA, […], Salon international de l’agriculture, BNF ;

— propose des services aux professionnels tant en France qu’à l’étranger : acceptation du paiement international ;

— compte 15 000 clients en France et à l’international.

Ainsi, la société VIDEO PLUS se présente comme une entreprise leader sur le marché spécialisé des équipements vidéo dont le rayonnement est international et dont les locaux actuellement situés à Saint-Ouen sont facilement accessibles par sa clientèle tant locale que nationale et internationale.

La position sur le marché économique considéré ne la conduit pas à envisager la cessation de son activité et le caractère international de sa clientèle ne la rend pas entièrement dépendante des caractéristiques locales de son implantation actuelle. En ce qui concerne sa clientèle nationale, les sociétés clientes utilisent principalement le matériel loué ou acquis dans des studios de production, situés en région parisienne à La Plaine-Saint-Denis et à Boulogne Billancourt. Les autres entités citées sont situées à Paris ou en proche banlieue.

Le lieu de l’implantation de la société défenderesse doit, en conséquence, être d’un accès facile et rapide à partir de Paris, de Boulogne Billancourt et de La Plaine Saint-Denis ainsi que de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle.

Or, la société défenderesse ne fait pas valoir que le marché locatif local de biens similaires ne dispose d’aucun bien susceptible de lui convenir et de respecter ses exigences en termes de surface et d’accessibilité, éléments nécessaires à la pérennité de son activité économique et de sa clientèle.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la société VIDEO PLUS est en situation de transférer son activité dans des locaux autres que ceux actuellement exploités et similaires.

Etant en situation de garder sa clientèle, le préjudice subi par la société VIDEO PLUS est la perte du droit au renouvellement de son bail. Cette perte sera évaluée selon les méthodes généralement employées : la méthode du différentiel de loyer et celle d’une prise en compte du montant du loyer annuel.

En l’espèce, il convient de tenir compte du caractère mixte des locaux, d’activité et de bureau.

2.4 – Sur les surfaces

Dans le cadre de l’évaluation du droit au bail, il convient de déterminer les surfaces des locaux d’activité et de bureau.

Les parties exposent les surfaces utiles suivantes :

— le commissaire du Gouvernement : 1 818,50 m² ;

— la SEM B DEVELOPPEMENT : 1 733,91 m², soit 1 818,50 m² – 84,59 m² surface de mezzanine, arguant de ce que :

. peu importe que les mezzanines aient été conçues sur mesure et ne pourraient pas être réinstallées, ce qui n’est toutefois pas rapporté ;

. l’affirmation selon laquelle les mezzanines seraient des installations fixes n’est pas démontrée ;

. selon le règlement de copropriété du 21 rue de Y à Saint-Ouen, aucun des lots concernés (105 à 108) ne comprend une mezzanine ;

. elle propose de prendre en charge le coût d’un transfert des mezzanines (démonter/remonter).

— la société VIDEO PLUS : 1 576,50 m² ; la société évincée fait valoir, à propos des mezzanines, que s’agissant d’installations fixes et sur-mesure et non d’éléments modulables, leur surface doit être prise en considération dans l’évaluation du préjudice subi du fait de l’éviction contrainte.

Un Certificat de surface Loi Carrez , selon des relevés des 9 et 12 février 2004, par la SARL DUCHATEAU pour la SCI CAP 3000, propriétaire des murs, est versé, pièce n° 54 de la défenderesse ; il fait état d’une surface utile de 1 818,50 m² pour l’ensemble des lots n° 105 à 108.

Le bail (pièce 2 de la défenderesse) expose, page 3, que des bureaux sont exclus de la location à la société VIDEO PLUS, pour une surface approximative de 300 m². La surface louée à la société VIDEO PLUS est alors d’environ 1 518,50 m², soit 1 818,50 m² – 300 m². Cette surface étant approximative, celle de 1 576,50 m² énoncée par la société évincée, occupante des lieux, sera retenue. Il n’y a pas lieu de soustraire la surface de la mezzanine, celle-ci étant une surface commerciale exploitée dans les locaux donnés à bail et dont la société évincée sera privée du fait de l’opération d’expropriation.

3 – Sur la détermination des indemnités

3.1 – Sur l’indemnité principale, selon la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail est déterminée selon la méthode du différentiel de loyer.

3.1.1 – Sur la détermination du loyer théorique

* La SEM B C produit aux débats les termes de comparaison suivants :

—  9 locations de locaux d’activité et de bureau situés dans le parc Valad dont le prix moyen est de 128 €/m² ;

—  3 offres de location de locaux d’activité à Saint-Ouen, d’une surface de 1 180 m², 476 m² et 155 m², selon une moyenne de 119,33 €/m² par an ;

—  3 offres de location de locaux de bureau, d’une surface de 237 m², 852 m² et 886 m², selon une moyenne de 113,33 €/m² par an.

La société expropriante a reproduit ces offres in extenso, elle n’a pas synthétisé les différentes caractéristiques des biens.

La société VIDEO PLUS fait remarquer :

— en ce qui concerne les neuf locations situées dans le parc Vadad, qu’il s’agit de références anciennes et disparates, les valeurs allant de 44 €/m² à 230 €/m²/an pour des locaux situés dans le même immeuble ;

— en ce qui concerne les termes suivants, qu’il s’agit d’offres de location, que la jurisprudence ne considère pas de tels éléments comme de nature à servir de références.

Cette dernière critique ne sera pas retenue dans la mesure où il s’agit de déterminer un loyer théorique et que les baux commerciaux ne faisant pas l’objet d’une obligation de publication, la seule source d’informations est constituée par les annonces de location diffusées par des agences immobilières ou par des particuliers.

La société B C produit, dans ces dernières écritures, les termes suivants :

Sur le territoire de la commune de Saint-Ouen :

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 1 180 m² outre 15 places de stationnement, proposés à la location moyennant un loyer annuel de 145 000 €/an HT et hors charges, soit 123 €/m²/an. (Locaux équipés de sanitaires / douches / chauffage /2 portes d’accès à quai / bureaux cloisonnés / charge au sol de 3 tonnes/m²..) ;

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 1 010 m² proposés à la location moyennant un loyer annuel de 127 311 €/an HT et hors charges soit 126 €/m²/an (locaux situés au sein d’un parc clos et gardienné /accès gros porteurs / hauteur sous plafond de 6 m / chauffage / bureaux rénovés…) ;

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 537 m² proposés à la location moyennant un loyer annuel de 58 589 €/an HT et hors charges, soit 109 €/m²/an (locaux disposant de parkings en sous sol / cour de livraison / accès moyen porteur/hauteur sous plafond 4 m / chauffage / monte charge…).

Sur le territoire de la commune de Tremblay en France :

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 1 663 m² proposés à la location moyennant un loyer de 98 €/m²/an HT et hors charges (locaux équipés de sanitaires / chauffage / 2 portes d’accès à quai / charge au sol de 3 tonnes / accès poids lourds / alarme / courant triphasé).

Sur le territoire de la commune de La Courneuve :

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 852 m², proposés à la location moyennant un loyer de 102 €/m²/an HT et hors charges (site clos / chauffage / 3 portes d’accès à quai/charge au sol de 5 tonnes / hauteur sous plafond de 8 m / triple accès poids lourds et véhicules légers…).

Sur le territoire de la commune de Villepinte (Parc SILIC Roissy Paris Nord 2) :

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 1 891 m², proposés à la location moyennant un loyer de 140 €/m²/an HT et hors charges (locaux rénovés / bureaux climatisés / locaux d’activités chauffés par aérothermes au gaz / monte charges…).

Sur le territoire de la commune d’Aulnay Sous Bois :

— locaux d’activités / bureaux d’une superficie de 1 734 m² proposés à la location moyennant un loyer de 60 €/m²/an HT et hors charges pour les locaux d’activités et de 90 €/m²/an HT et hors charges pour les bureaux (locaux sécurisés / bureaux chauffés / locaux d’activité chauffés par aérothermes au gaz / accès camions / parking / hauteur sous plafond de 4 m pour les locaux d’activités / charge au sol 5 tonnes).

La SEM B C ne propose pas une valeur unitaire annuelle de loyer théorique. Elle déduit des termes de comparaison cités que le loyer réel, de 232 €/m²/an, est d’un montant supérieur à celui du loyer théorique et conclut à une valeur nulle du droit au bail en l’espèce, selon la méthode du différentiel de loyer.

La moyenne des trois termes de comparaison situés à Saint-Ouen est de 119,33 €/m²/an. Il s’agit de prix particulièrement bas du marché locatif local, il conviendra d’en tenir compte lors de la détermination de la valeur unitaire du loyer théorique.

Comme remarqué par la société VIDEO PLUS, page 24 de ses dernières écritures, les autres termes de comparaison concernent des locaux situés dans des communes très éloignées, sans aucun point commun avec celle de Saint-Ouen, s’agissant de Tremblay-en-France, la Courneuve, Villepinte et Aulnay-sous-Bois. Ces termes ne sont pas retenus, pour être situés sur des marchés différents et qui n’autorisent pas la comparaison.

La société expropriante produit également, page 15 de ses dernières écritures, un tableau présentant des fourchettes de valeur des loyers des locaux d’activité en Ile de France, au 1^er janvier 2015. Le caractère très général de ces informations ne permet pas une comparaison utile avec le bien à évaluer.

* La société VIDEO PLUS verse aux débats les termes de comparaison suivants :

Termes situés à Saint-Ouen :

1) 23 boulevard Jean Jaurès à Saint-Ouen

Dans un immeuble de la 2^e moitié du XXème siècle

Elevé de deux niveaux d’une superficie utile de 759 m²

164 m² de bureaux

Loué en septembre 2014 : 35 424 €

Soit 216 €/m²/an hors taxes et hors charges.

2) 50 rue Ardouin à Saint-Ouen

Dans un immeuble rénové

Sur 3 niveaux

Locaux à usage mixte d’une surface de 461 m²

Loués en janvier 2014 : 106 030 € annuels hors taxes et hors charges

Soit 230 €/m²/an HT HC.

3) 116 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen

Dans un immeuble de 5 niveaux

50 m² de surface commerciale

Loués en septembre 2013 : loyer annuel 19 800 € hors taxes et hors charges

Soit 396 €/m²/an HT HC.

4) 146 avenue Gabriel Péri à Saint-Ouen

Locaux à usage de bureaux

D’une surface de 196 m²

Brut de béton

Loués en février 2011 : 42 020 € hors taxes et hors charges

Soit 245 €/m²/an HT HC.

La moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 271,75 €/m² de loyer annuel.

La société B C fait valoir que :

— les termes de comparaison n° 1 et 4 comprennent uniquement des bureaux et le terme n° 3 est une surface commerciale ;

— les surfaces des locaux présentés sont nettement inférieures à celles des présents locaux ;

et qu’il ne s’agit pas, en conséquence, pas de locaux équivalents. Toutefois, la société expropriante ne justifie pas de ses premières allégations.

Termes situés à Y dans les Hauts-de-Seine (92) :

5) 22 rue Petit à Y (93110)

Dans un immeuble de la seconde moitié du XXème siècle

Sur 2 niveaux

Un local d’une surface de 421 m² utiles

Publication 3103 2011

Loyer annuel 78 300 € HT/HC

Soit 261 €/m²/an (bureaux rafraîchis).

6) 28 rue Palloy à Y (92110)

Dans un immeuble des années 1980

De 4 niveaux

D’une surface totale de 1 537 m²

Un ensemble de bureaux d’une surface de 331 m²

[…]

Loyer annuel : 87 053 € HT/HC

Soit 263 €/m²/an.

[…] à Y (92110)

Dans un immeuble de la seconde moitié du XXème siècle

Un local à usage de bureaux d’une surface de 99 m²

5 juin 2013

Loyer annuel : 30 690 € HT/HC

Soit 310 €/m²/an HT/HC.

8) 16 boulevard du Général Leclerc – 104 avenue Victor Hugo à Y

Un local à usage de bureaux d’une surface de 82 m²

Dans un immeuble des années 80

Publication du 5 novembre 2010

Loyer annuel : 26 322 €

Soit : 321 €/m²/an HT/HC.

9) 59 rue Madame de Sanzillon – 10 rue Mozart à Y

Dans un immeuble d’une surface de 6 652 m²

Un local de 2 154 m² à usage de bureaux

Propriétaire : IVG

Preneur : GFI INFORMATIQUE

Loyer annuel : 544 962 € HT HC

Soit 253 €/m²/an HT HC.

La moyenne de ces cinq termes de comparaison est de 281,6 €/m² de loyer annuel.

La société VIDEO PLUS retient une valeur supérieure, égale à 342 €/m² de loyer annuel théorique.

La société B C fait également valoir que les termes n° 5, 6 et 9 comprennent uniquement des bureaux, que les termes n° 5, 6, 7 et 8 sont d’une petite surface et conclut à la présence de locaux de nature différente. Elle fait valoir qu’aucun justificatif n’est produit aux débats en ce qui concerne le terme n° 7. La société expropriante ne justifie pas davantage de ses premières allégations.

Les cinq derniers termes de comparaison (n° 5 à 9) ne seront pas retenus pour correspondre à des locaux situés dans une autre commune et dans un autre département, les Hauts-de-Seine, dont le marché des fonds de commerce n’est pas comparable.

Les quatre premiers termes sont retenus selon une moyenne de 271,75 €/m²/an.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

Source annonce	Mise à jour	Adresse	Usage	Loyer annuel	Superficie	Loyer / m²
AGORABIZ	20/02/2013	[…]	ACTIVITÉ	2 948 000 €	[…]	335 €
AGORABIZ	09/01/2014	[…]	ACTIVITÉ	645 450 €	[…]	325 €
AGORABIZ	15/10/2013	PROXIMITE MÉTRO GARIBALDI	ACTIVITÉ	600 000 €	[…]	414 €
AGORABIZ	09/01/2014	[…]	ACTIVITÉ	24 000 €	[…]	295 €

La moyenne de ces quatre offres de location est de 342,25 €/m² par an.

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur de loyer annuel inférieure, égale à 295 €/m²/an.

La société VIDEO PLUS s’étonne que le commissaire du Gouvernement qui avait conclu dans ses premières écritures à une valeur de loyer théorique par an de 342 €/m², soit équivalente à la valeur moyenne, ait modifié dans ses écritures suivantes ses conclusions, pour proposer une valeur inférieure, égale à 295 €/m²/an.

Les quatre termes de comparaison seront retenus selon une moyenne de 342,25 €/m²/an.

* En l’espèce, il convient de déterminer le loyer théorique de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus sont :

— les trois termes situés à Saint-Ouen parmi ceux présentés par la SEM B C, selon une moyenne de 119,33 €/m²/an ;

— les quatre termes (n° 1 à 4 situés à Saint-Ouen) cités par la société expropriée, selon une moyenne de 271,75 €/m²/an ;

— les quatre termes versés aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 342,25 €/m²/an.

La valeur unitaire et annuelle du loyer théorique devra être :

— supérieure, de plus du double, de la valeur de la moyenne des termes de comparaison versés par la SEM B C et retenus, de 119,33 €/m²/an, en raison de ce qu’ils représentent les valeurs les plus basses du marché, totalement inadaptées pour déterminer la valeur théorique des présents locaux d’activité et de bureau, locaux de très bonne facture ;

— supérieure à la valeur de la moyenne des termes de comparaison cités par la société VIDEO PLUS et retenus pour être situés dans la même commune, de 271,75 €/m²/an, les locaux étant en l’espèce complet : show room, espaces de vente, de location, de réparation, dédiés au personnel (toilettes, cuisine, sanitaires), dédiés à l’exploitation de l’entreprise (bureaux collectifs et individuels, bureau de direction, salle de réunion), outre la qualité déjà évoquée des locaux ;

— équivalente à la valeur de la moyenne des termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement, de 342,25 €/m²/an, s’agissant d’offres récentes de locaux similaires.

La valeur unitaire est fixée à 342 €/m²/an.

Ainsi, la valeur théorique des présents locaux d’activité et de bureau est de 539 163 €, soit 1 576,50 m² x 342 €/m² par an de loyer théorique.

3.1.2 – Sur la valeur du loyer réel et actuel des locaux commerciaux

La société expropriante et la société expropriée exposent de manière concordante un loyer annuel total actuel d’un montant de 332 631 €, hors taxes et hors charges.

Le commissaire du Gouvernement, après actualisation du loyer, retient un montant arrondi de 32[…] €.

En l’espèce, le montant de 332 631 € sur lequel les parties s’accordent sera retenu, pour être celui pratiqué entre le bailleur et le preneur.

3.1.3 – Sur le différentiel de loyer

Il est égal à la différence entre le loyer théorique et le loyer réel, soit en l’espèce 206 532 €, soit 539 163 € – 332 631 €.

3.1.4 – Sur la détermination du coefficient de situation

Le commissaire du Gouvernement, page 7 de ses dernières écritures, expose :

Les coefficients de situation peuvent atteindre pour les boutiques les valeurs suivantes :

source : expertise immobilière, Polignac, Monceau et de Cussac, éditions 2008, entre 3 et 6 pour les emplacements moyens et entre 7 et 12 pour les emplacements de premier ordre.

Il retient en l’espèce un coefficient de 4.

La société VIDEO PLUS adopte, quant à elle, un coefficient multiplicateur de 6, faisant valoir que le commissaire du Gouvernement, dans ses premières écritures datées du 9 février 2015, retenait un tel coefficient.

Les locaux dans lesquels la société VIDEO PLUS exerce son activité économique sont situés à proximité immédiate de Paris (porte de Saint-Ouen), ils sont desservis tant par les réseaux aérien et routier ainsi que par les transports en commun, comme exposé à la rubrique Consistance du bien. Le périphérique et l’autoroute permettent un accès direct et rapide de Paris et de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, élément particulièrement important pour une société de haute technologie dont la clientèle réside à Paris et en proche banlieue ainsi qu’à l’étranger.

Par ailleurs, les locaux sont grands, propres, bien équipés, situés dans une copropriété destinée à des activités économiques.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir un coefficient de 6.

3.1.5 – Sur la valeur du droit au bail

Elle est égale au différentiel de loyer multiplié par le coefficient de situation, soit en l’espèce 1 239 192 €, (206 532 € x 6).

Au regard de la valeur du droit au bail selon la méthode du différentiel de loyer, il n’y a pas lieu d’envisager la méthode de la valeur du loyer annuel.

3.2 – Sur les indemnités accessoires

3.2.1 – Sur l’indemnité de remploi

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, soit 1 239 192 €.

L’indemnité de remploi est égale à :

. 5 % jusqu’à 23 000 € = 1 150,00 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 1 216 192 € = 121 619,20 € ;

soit un total de 122 769,20 €.

3.2.2 – Sur une indemnité pour trouble commercial et pour perte sur salaires et charges

* La société VIDEO PLUS sollicite à ce titre des indemnités de :

—  1 224 768 € pour troubles commerciaux, soit 24 495 360 € chiffres d’affaires moyen des années 2012, 2013 et 2014 / 300 jours théoriques d’activité par an x 15 jours d’interruption ;

et

—  605 740,20 € pour perte sur salaires et charges, soit 2 907 553 € montant moyen des salaires et charges pour les années 2012, 2013 et 2014 / 12 mois x 2,5 mois ;

soit un total de 1 830 508,20 €.

La société VIDEO PLUS expose retenir un préjudice correspondant à deux mois et demi du montant moyen des salaires et charges des trois derniers exercices clos en raison du fonctionnement de l’entreprise, de l’importance du stock dont elle dispose, de la sensibilité et de la fragilité du matériel, de la nécessité dans laquelle elle se trouve de réinstaller l’ensemble de ses circuits de fonctionnement et de la nécessité de tenir compte des informations fournies par les entreprises chargées d’opérer le déménagement.

* La société B C offre une somme de 584 132 €, soit :

—  202 802 €, arrondis, à titre de préjudice pour trouble commercial, soit 608 407 € bénéfice en 2014 / 12 mois x 4 mois, étant précisé que la jurisprudence retient généralement trois mois ;

et

—  381 330 €, à titre de préjudice pour perte sur salaires et charges, soit 3 050 640 € montant des salaires et charges pour 2014 / 12 mois x 1,5 mois.

* Le commissaire du Gouvernement estime l’interruption temporaire d’activité à quinze jours et évalue le préjudice à la somme arrondie de 1 073 000 €, soit 21 460 450 € chiffre d’affaires moyen des années 2012, 2013 et 2014 / 300 jours théoriques d’activité par an x 15 jours d’interruption d’activité.

* En l’espèce, il convient de déterminer le préjudice de la manière suivante.

Le principe d’un tel préjudice n’est pas contesté.

Pour déterminer ce poste de préjudice, deux modalités sont généralement exposées par la doctrine et adoptées par la jurisprudence :

— soit l’équivalent de 15 jours du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos ;

— soit l’équivalent d’un mois et demi du poste salaires et charges.

Il n’y a pas lieu de cumuler les deux méthodes, comme demandé par la société évincée, l’indemnité réparatrice du trouble commercial prenant en compte les moindres rentrées financières du fait de l’interruption d’activité directement liée à l’éviction contrainte. Indemniser également un préjudice pour perte de salaires et charges reviendrait à une double indemnisation, ce que prohibe la Cour de cassation. Il n’y a pas lieu à cumul des deux méthodes même si la société expropriante offre l’une et l’autre des indemnités, le montant offert au titre des deux indemnités étant inférieur à celui résultant de l’une d’entre elles.

La méthode consistant à allouer quinze jours de chiffe d’affaires sera adoptée, pour une juste réparation du préjudice subi en l’espèce.

ANNEE	CA TTC	[…]
2012	[…], 00 €	605 494,00 €
2013	[…], 00 €	210 697,00 €
2014	[…], 00 €	395 215,00 €

Le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos est de 21 460 450 €.

L’indemnité est de 1 073 022,49 €, soit 21 460 450 € chiffre d’affaires moyen des trois dernières années / 300 jours théoriques d’activité par an x 15 jours d’interruption.

3.2.3 – Sur une indemnité pour déménagement

Dans la mesure où il a été constaté que la société évincée peut se réinstaller, le principe de l’indemnisation des frais de déménagement est acquis.

La société VIDEO PLUS et la société SEM B C s’accordent sur un montant de préjudice de 86 400 €.

Cette somme est allouée.

3.2.4 – Sur une indemnité pour frais de réinstallation

Dans la mesure où il a été constaté que la société évincée peut se réinstaller, le principe de l’indemnisation des frais de réinstallation est également acquis.

Son quantum doit être justifié.

* La société VIDEO PLUS sollicite à ce titre une somme de 2 379 668,17 €, soit :

TRAVAUX	DEVIS	MONTANT	PIÈCE N°
	C2L (après extraction des doublons)	2 003 373,25 €	15
Ascenseurs	THYSSENKRUPP	61 400 € HT	20
Démontage / remontage show-room	AMBS	62 500 € HT	35
Installation de stores de protection solaire	BRIARD	34 533 € HT	36
[…]	ASTE SERVICES	10 791 € HT	25
[…]	ASTE SERVICES	5 892 € HT	26
Installation du réseau de video surveillance	BERCYTEL	104 906 € HT	27
Réinstallation système d’alarme	BERCYTEL	9 712 € HT	28
Fourniture systèmes d’alarme	[…]	32 240 € HT	29
Surveillance physique du déménagement	SIRIN	9 296,32 € HT	62
[…]	PARIS EST SERVICES	29 068 € HT	31
Reconstitution des plans incendie	[…]	1 372,71 € HT	32
Réinstallation cuisine	ESPACES ET FONCTIONS	14 583,89 € HT	33 et 82

La SEM B C, outre une critique ad hoc des devis présentés, remarque que la société VIDEO PLUS n’applique aucun abattement pour vétusté des équipements existants, contrairement à une jurisprudence établie, selon ses propos.

La société VIDEO PLUS expose que les dispositions du Code de l’expropriation ne prévoient pas la prise en compte des futurs locaux de réinstallation, qui plus est ceux-ci ne sont pas encore déterminés, que celles de l’article L.13-15, premier alinéa, prévoient que Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

* La société B C offre une somme de 400 000 € à ce titre, de manière forfaitaire.

* En l’espèce, il convient de déterminer le préjudice de la manière suivante.

La société VIDEO PLUS produit aux débats plusieurs devis de travaux pour un montant total de 2 379 668,17 €. Comme elle l’a précisé, le lieu de sa réinstallation n’est pas déterminé, il n’est à tout le moins pas précisé au dossier. Or, les travaux à effectuer dépendent des caractéristiques des nouveaux locaux, de leur état d’entretien, de leur standing et du degré de leur équipement, notamment en matière de sécurité. Le quantum de ce préjudice correspond aux frais à réaliser dans les futurs locaux qui seront pris à bail pour obtenir des locaux similaires à ceux actuellement loués et occupés 21 rue de Y à Saint-Ouen.

Si les textes applicables en matière d’expropriation ne visent pas explicitement la prise en compte des futurs locaux de réinstallation, les dispositions de l’article L.13-13 conduisent à les prendre en compte en vue de déterminer le préjudice matériel et certain. Le fait que la société évincée ne produise pas aux débats les éléments qui permettraient d’évaluer précisément le préjudice n’oblige pas le juge à allouer les montants demandés, et ce dans le respect des principes d’évaluation édictés par le Code de l’expropriation.

Si tout le préjudice doit être indemnisé, l’indemnisation doit toutefois se limiter au préjudice certain. Il convient, à ce jour, d’allouer à la société VIDEO PLUS une somme de 400 000 €, telle que offerte par la société expropriante, à titre provisionnel et de surseoir à statuer sur le montant définitif, jusqu’à la production par la société évincée de justificatifs (tels des factures) attestant des dépenses réellement engagées pour sa réinstallation en des locaux commerciaux et d’activité similaires.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter auprès du greffe de la juridiction de l’expropriation qu’il soit statué au fond. Il conviendra que la partie demanderesse justifie de la somme demandée.

3.2.5 – Sur une indemnité pour travaux non amortis

* La société VIDEO PLUS sollicite à ce titre une somme de 217 886,96 €.

Selon une attestation établie le 4 juin 2015 par D E, expert-comptable -commissaire aux comptes, la valeur nette comptable pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2014 est de 217 886,09 € HT, le montant brut installations et agencements étant de 1 44 311,86 € HT et celui de l’amortissement pratiqué est de 1 225 425,77 € HT.

* La société B C expose accepter cette demande, sous réserve que la société évincée justifie que les travaux dont il s’agit ont été réalisés avant le 10 mai 2010, date de l’arrêté préfectoral prescrivant l’ouverture de l’enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique.

* En l’espèce, il convient de déterminer le préjudice de la manière suivante.

La société VIDEO PLUS ne justifie pas, comme sollicité par la société B C, de la date à laquelle les travaux, pour lesquels elle sollicite une indemnité correspondant à la partie non amortie, ont été réalisés.

La société évincée est déboutée de cette demande, ne justifiant pas que les travaux ont été réalisés préalablement à la date de l’enquête publique et, dans le cas contraire, de l’utilité des travaux effectués pour l’activité.

3.2.6 – Sur une indemnité pour double loyer

* La société VIDEO PLUS sollicite à ce titre une somme de 75 217,25 €.

* La société SEM B C offre une somme de 83 157,75 €, correspond à trois mois de loyer.

* En l’espèce, cette dernière somme est allouée, les dispositions de l’article R.13-35 du Code de l’expropriation s’appréciant par rapport aux demandes et offres globales et la demande apparaissant en l’espèce résulter d’un copier/coller erroné.

3.2.7 – Sur une indemnité pour frais divers

Les frais divers peuvent constituer un préjudice et donner lieu à réparation selon le quantum justifé et sous réserve d’entretenir un lien direct avec l’opération d’expropriation.

La société B C expose, page 34 de ses dernières écritures, que si le principe d’indemnisation des frais divers liés à la réinstallation d’une société évincée est admissible, il reste toutefois que la détermination de son montant doit reposer sur des éléments objectifs et ne prendre en compte que les seuls éléments que la société évincée sera tenue de mettre à jour ou les frais que celle-ci devra raisonnablement engager pour réaliser les actes et formalités de changement de siège.

En l’espèce, il convient de déterminer le préjudice de la manière suivante.

TRAVAUX	DEVIS	MONTANT demandé par VIDEO PLUS	PIÈCE N°	MONTANT offert par la B	SOMME ALLOUÉE par la juridiction
[…]	[…]	3 985 € HT	37	Conteste les frais d’avocat	3 985 €
2 – Rédaction de bail commercial	[…]	10 000 € HT	38	Conteste les frais d’avocat	10 000 €
3 – Etude des coûts de réinstallation	C2L	1 800 € HT	75	0 €	à faire valoir dans le cadre de la réparation des frais de réinstallation
[…]	ISO	10 750 € HT	76		1 075 €
5 – Refonte catalogues reporter	SIO	150 323 € HT	41	10 021, 53 €	15 032,3 €
6 – Refonte catalogues général	SIO	24 246 € HT	42	1 212, 13 €	2 424,6 €
7 – Refonte cartes de visite	SIO	2 164 € HT	43	649,20 €	216,4 €
[…]	[…]	601,96 € HT	44	601,96 €	601,96 €
9 – Refonte enveloppes et sacs	SIO	1 935 € HT	45	77,40 €	193,5 €
10 – Refonte sacs plastiques	SARL PFD	1 995 € HT	46	190 €	199,5 €
11 – Refonte objets de communication	SARL PFD	52 800 € HT	47	5 280 €	5 280 €
[…]	[…]	1 731 € HT	67		0 €
[…]	[…]	9 052 € HT	48	4 099, 20 €	7 241,6 €
14 – Coût de communication	SONOVISION	8 210 € HT	49	Conteste le bien fondé	4 105 €
15 – Cout de publicité	MEDIAKWEST	29,280 € HT	50	Conteste le bien fondé	14 640 €
[…]	LE REPAIRE	4 868,88 € HT	51	Conteste le bien fondé	2 434,44 €
[…]		57 333 € HT	77, 83, 84, 85, 86, 87 et 88	Demande contestée dans son principe	5 733,30 €
[…]	F G & MD	247,98 € HT	78	Conteste le bien fondé	24,98 €
[…]	F G & MD	810 € HT	79	Conteste le bien fondé	81 €
[…]		10 620 € HT	68	1 190 €	1 190 €
21 – Campagnes publicitaires internet	[…]	4 933, 34 HT	63	Non justifié	4 933,34 €
[…]	IDBUFFET	5 521, 88 € HT	52	Non justifié	0 €

Les postes n° 1, 2, 8, 20 et 21 sont indemnisés selon le montant demandé, celui-ci étant justifié et entretenant un lien de causalité direct avec l’opération d’expropriation.

Les postes n° 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 17, 18 et 19 sont indemnisés selon un dixième du montant sollicité ; les dépenses sont justifiées mais elles n’entretiennent qu’en partie un lien de causalité avec l’opération d’expropriation, les quantités imprimées demandées étant particulièrement importantes (10 000, 15 000 et 20 000 exemplaires), en l’absence de la production d’un inventaire.

En ce qui concerne le poste n° 17, le lien avec l’opération d’expropriation est ténu, l’éviction imposant uniquement l’inscription des nouvelles coordonnées et non la refonte d’une brochure.

Les postes n° 14, 15 et 16 sont indemnisés selon la moitié du montant justifié, la publicité exercée n’aura pas pour seule objectif de faire connaître à la clientèle actuelle la nouvelle adresse de la société expropriée mais également la prospection d’une clientèle potentielle.

Le poste n° 3 est à faire valoir dans le cadre du préjudice pour réinstallation.

Le poste n° 12, impression de calendrier, n’entretient aucun lien avec l’opération d’expropriation, un nouveau calendrier étant imprimé pour chaque début d’année et n’ayant pas vocation a être distribué tout au long de l’année, l’adresse effective en début d’année (21 rue de Y ou celle des nouveaux locaux) sera indiquée, le cas échéant.

Le poste n° 13, un abattement de 20 % pour vétusté a été appliqué.

Le poste n° 22 n’entretient pas de lien avec l’opération d’éviction mais avec la politique de l’entreprise, notamment vis-à-vis de ses clients.

L’indemnité globale allouée pour frais divers est de 79 391,92 €, somme qu’il convient d’arrondir à 80 000 € pour une juste indemnisation de ce chef de préjudice.

3.2.8 – Sur une indemnité pour coût de licenciement

La société VIDEO PLUS et la société B C sollicitent, l’une et l’autre, un sursis à statuer.

Il est fait droit à la demande.

3.2.9 – Sur une indemnité pour préjudice fiscal

* La société VIDEO PLUS :

— rappelle les textes de droit interne et de droit européen concernant le respect du droit de propriété ainsi que les règles applicables en la matière d’expropriation, à savoir l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme de 1789, l’article 545 du Code civil, l’article L.13-13 du Code de l’expropriation et l’article 1^er du Protocole additionnel n° 1 ; rappelle la jurisprudence de la CEDH selon laquelle l’expropriation doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu et précise que la Cour européenne considère que cet équilibre est rompu si la personne concernée a eu à subir une charge spéciale et exorbitante (CEDH arrêt DERVAUX c/ France du 4 novembre 2010) ;

— fait remarquer qu’en l’espèce, il s’agit d’une expropriation qui conduit à la suppression d’un outil de travail, à l’instar de la jurisprudence produite ;

— expose qu’aucune dispense fiscale n’est applicable en l’espèce et qu’elle devra s’acquitter d’une imposition au taux d’un tiers sur le montant perçu au titre de son éviction contrainte et qu’il s’agit là d’une charge spéciale et exorbitante, d’une atteinte disproportionnée à son droit de propriété de nature à rompre l’équilibre ; que les incidences fiscales doivent être prises en considération, seule une indemnisation nette d’impôt pouvant assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l’expropriation ;

— sollicite une indemnisation du préjudice fiscal qu’elle subira, conséquence directe de l’opération d’expropriation, et demande qu’il soit sursis à statuer sur son montant jusqu’au moment où elle sera en mesure de le déterminer.

* La société B C conclut que l’indemnisation du préjudice fiscal allégué par la société commerçante n’est pas indemnisable. Elle fait valoir :

— que le préjudice fiscal invoqué par la société défenderesse, consécutif à la perception d’une indemnité principale en réparation de l’éviction, n’est pas la conséquence directe de l’expropriation :

. qu’une augmentation de valeur générant une plus value ne constitue pas un préjudice, qui plus est indemnisable ;

. que la CEDH assortit automatiquement ses condamnations d’une prise en charge des éventuelles conséquences fiscales, quel que soit l’article de la convention dont la méconnaissance par un Etat est sanctionnée ; que si l’indemnité versée génère le paiement d’un impôt, celui-ci doit être pris en charge par l’Etat ayant commis la faute à l’origine de l’indemnité allouée ;

. que le préjudice indirect n’est pas indemnisable ;

. qu’un droit français, les dommages et intérêts ne sont pas imposables ;

— que le préjudice fiscal allégué par la société défenderesse, consécutif à la perception d’indemnités accessoires, n’est pas indemnisable ; qu’en effet, si d’une part les indemnités accessoires viennent augmenter le bénéfice imposable, d’autre part ces charges sont ensuite prises en considération pour diminuer le bénéfice imposable.

* En l’espèce :

La société évincéeée expose que la perception des indemnités d’éviction sera de fait diminuée d’un tiers, après paiement de l’impôt sur les sociétés, et qualifie cette amputation de préjudice fiscal. Elle en sollicite l’indemnisation sur le fondement principalement de l’article L.13-13 du Code de l’expropriation qui prévoit une indemnisation de l’entier préjudice et sur la jurisprudence de la CEDH en la matière qui alloue une indemnité, hors conséquence fiscale.

La SEM B C répond, d’une part, sur la notion de plus-value en cas de cession et sur la fiscalité correspondante et, d’autre part, sur l’absence d’imposition en matière de dommages et intérêts.

Il résulte de l’Extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts – Direction générale des finances publiques – Identifiant juridique : BOI-BIC-PDSTK-10-30-20-20150401 – publié le 1er avril 2015, versé aux débats par la société évincée, pages 5 et suivantes, que :

— lorsque l’indemnité a pour objet de compenser le transfert de propriété ou la perte d’éléments de l’actif immobilisé, elle est assimilée à un prix de cession ; dans cette hypothèse, le profit ou la perte résultant de la différence entre le montant de cette indemnité et la valeur nette comptable du bien exproprié est soumis au régime fiscal des plus-values ou des moins-values à court ou à long terme prévu par les article 39 – 2° et suivants du Code général des impôts ;

— lorsque l’indemnité est destinée à compenser une charge ou un manque à gager, elle doit être rattachée aux bénéfices de l’entreprise imposable au taux normal.

En l’espèce, et étant précisé qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation de déterminer le régime fiscal applicable aux indemnités qu’il octroie :

— la notion de plus-value ou de moins-value devrait être retenue en ce qui concerne l’indemnité principale ; l’imposition de celle-ci, le cas échéant, n’entretient pas de lien direct avec l’opération d’expropriation mais avec le régime fiscal applicable à la personne morale, selon la jurisprudence de la Cour de cassation et comme soutenu par la société expropriante ;

— la notion d’impôt sur les sociétés devrait être retenue en ce qui concerne chacune des indemnités accessoires ; toutefois, le principe de la double inscription comptable actif – passif, soit en l’espèce [charges (exemple : frais de réinstallation) / indemnité compensatrice] ou encore [manque à gagner (exemple : trouble commercial) / indemnité compensatrice], confère une neutralité à la perception des indemnités en terme de quantum de l’imposition ; cette neutralité ne peut pas générer un préjudice spécifique lié à la fiscalité de la société.

Ainsi, le principe d’un préjudice fiscal susceptible de donner lieu à indemnisation n’est pas démontré ou n’entretient pas un lien de causalité direct avec l’opération d’expropriation. Il n’y a pas lieu, en conséquence, de surseoir à statuer en vue d’être en mesure de le quantifier.

3.3 – Sur l’indemnité totale d’éviction

Elle est égale à 3 084 541,44 €, soit :

— indemnité principale : 1 239 192,00 € ;

— indemnité de remploi : 122 769,20 € ;

— indemnité pour troubles commerciaux : 1 073 022,49 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : 86 400,00 € ;

— indemnité pour frais de réinstallation : 400 000,00 €, à titre provisionnel ;

— indemnité pour frais divers : 80 000,00 € ;

— indemnité pour double loyer : 83 157,75 € ;

Il convient d’arrondir cette somme à 3 085 000 €, pour une juste indemnisation.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à la société VIDEO PLUS une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle la SEM B C est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, la SEM B C, société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 18 février 2015 ;

Fixe à 3 085 000 € (trois millions quatre vingt cinq mille euros), l’indemnité totale d’éviction due par la SEM B C à la société VIDEO PLUS dans le cadre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité, lots n° 105 à 108 de la copropriété située 21 rue de Y à Saint-Ouen (93), sur les parcelles cadastrées section I n° 32, n° 43, n° 47 et n° 48 ;

Précise que la somme arrondie de 3 085 000 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 1 239 192,00 € ;

— indemnité de remploi : 122 769,20 € ;

— indemnité pour troubles commerciaux : 1 073 022,49 € ;

— indemnité pour frais de déménagement : 86 400,00 € ;

— indemnité pour frais de réinstallation : 400 000,00 €, à titre provisionnel ;

— indemnité pour frais divers : 80 000,00 € ;

— indemnité pour double loyer : 83 157,75 € ;

Déboute la société VIDEO PLUS de ses demandes tendant à l’allocation d’indemnités pour perte sur salaires et charges, pour travaux non amortis et pour préjudice fiscal ;

Déboute la société VIDEO PLUS de sa demande de sursis à statuer en matière de préjudice fiscal ;

Sursoit à statuer sur la demande tendant à l’allocation d’indemnités pour frais de licenciement ;

Dit qu’il sera statué au fond, en ce qui concerne la demande relative à l’allocation d’une indemnité pour frais de réinstallation, à la demande de l’une des parties, et selon justificatifs produits ;

Condamne la SEM B C à payer à la société VIDEO PLUS une somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la SEM B C au paiement des dépens de la présente procédure.

H I

Greffier

J K

Juge