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TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CASTRES A e S G R d E T l Département du Tarn u

R X a d T E n S u b A i ORDONNANCE DU 27 JUILLET 2018 r C T

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE e d d

micute = 18/96 Au Nom du peuple Français DOSSIER N° : N° RG 18/00039

: S.C.I. DU ROUCH/S.A.R.L. PSF LAVAUR, exerçant sous l’enseigne AFFAIRE

L’ORANGE BLEUE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT: Monsieur Thomas GODON, Vice-Président placé

GREFFIER : Madame Lucie ZARAGOZA-DEGLAVE

DEMANDERESSE

S.C.I. DU ROUCH, dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI,

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PSF LAVAUR, exerçant sous l’enseigne L’ORANGE BLEUE,, dont le siège social est sis […]-Zac du Rouch – […]

représentée par M^e Isabelle BABEC-BESSE, avocat au barreau d’ALBI,

Après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 29 Juin 2018 et que l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juillet 2018, le juge des référés a rendu par mise à disposition au greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

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Par actes d’huissier signifiés le 21 février 2018, la SCI DU ROUCH a fait assigner la SARL PSF LAVAUR et donner copie de l’assignation à la Banque Populaire Occitane et la société AG2R REUNICA ARCCO devant le juge des référés du présent tribunal pour entendre :

- constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties, à effet du 05 mai 2018;

- ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL PSF LAVAUR des locaux dépendant d’un immeuble situé à […], figurant au cadastre de la ville, […], qui lui ont été donnés à bail par la SCI DU ROUCH le 1 mars 2015 ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- condamner la SARL PSF LAVAUR au paiement de la somme provisionnelle de 72 484 euros toutes taxes comprises, du chef des causes du commandement de payer signifié le 05 avril 2018, selon décompte arrêté le 07 mai 2018;

- condamner la SARL PSF LAVAUR au paiement d’une somme provisionnelle de 4200 euros toutes taxes comprises à titre du loyer du mois de juin 2018 (portant ainsi les condamnations totales à 76 684 euros toutes taxes comprises au 30 juin 2018);

- condamner la SARL PSF LAVAUR au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 4 200 euros toutes taxes comprises hors charge par mois, ainsi que les parties en ont convenu au contrat, et ce jusqu’à son départ effectif et complet des lieux ;

- fixer l’astreinte à la charge de la SARL PSF LAVAUR à 100 euros par jour jusqu’à l’évacuation des lieux ;

- condamner la SARL PSF LAVAUR aux entiers dépens de l’instance;

- la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que par acte du 1er mars 2015, elle a consenti à la SARL PSF LAVAUR un bail commercial sur les locaux dépendant d’un immeuble, situés […], […], moyennant un loyer annuel de 42 000 euros hors taxes, payable mensuellement. Elle ajoute que le preneur a la charge des travaux d’entretien, du parking et des espaces verts, pour un montant annuel de 3 600 euros toutes taxes comprises.

Elle précise toutefois que la SARL PSF LAVAUR manque à ses obligations contractuelles depuis le mois de juillet 2016, notamment celle de payer les loyers et les charges qui lui incombent.

Elle fait en effet observer que le preneur ne conteste pas être redevable de loyers impayés, et que les versements des mois de juillet et décembre 2016, ainsi que celui du mois de janvier 2017 ne sont pas démontrés par la SARL PSF LAVAUR.

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Elle mentionne qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose ainsi à l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail, même si la loi Pinel ou la jurisprudence ne prévoient aucune sanction au défaut de régularisation des charges.

Elle ajoute que bien qu’une reconnaissance de dette ait été établie le 29 mars 2017, dans laquelle le preneur s’est engagé afin d’apurer ses dettes à payer une somme mensuelle complémentaire de 625 euros, outre le loyer courant, ce dernier n’a pas été en mesure de respecter ses obligations.

Elle explique qu’elle a donc été contrainte de faire délivrer au preneur, par acte d’huissier du 22 décembre 2017, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 41 096 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Elle fait toutefois remarquer qu’en raison des moyens purement dilatoires opposés en défense, elle a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 avril 2018, en produisant un nouveau décompte d’un montant de 72

784 euros.

Elle indique que face à l’inertie de son locataire dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle n’a eu d’autre solution que de saisir le juge des référés du présent tribunal.

Elle s’insurge toutefois contre le fait que la SARL PSF LAVAUR sollicite la répétition des charges locatives qu’elle partiellement réglées et la compensation desdites charges avec la créance, alors qu’elle a déjà pris en compte les règlements ainsi versés dans son décompte arrêté au 31 mai 2018.

Elle s’oppose par ailleurs à la demande de délai de grâce formulée par le preneur, dans la mesure où il n’a réglé que la somme de 500 euros depuis la délivrance du commandement de payer, et qu’il a laissé sa dette s’aggraver sans effectuer aucune régularisation des causes de deux commandements de payer.

Elle fait également observer que la proposition d’échelonnement faite par la SARL PSF LAVAUR est dérisoire compte tenu de l’importance de la dette, et surabondante au regard des délai déjà accordé amiablement le 29 mars 2017. Elle ajoute de surcroît qu’il est probable que son locataire ne soit pas en capacité financière de respecter ce nouvel échéancier, dans la mesure où il doit également régler simultanément d’autres dettes fiscales, sociales, bancaires selon des plans déjà établis.

Elle en conclut que l’octroi de délais de paiement n’aura pour conséquence que de la priver davantage des loyers qui lui sont dus en contrepartie de la mise à disposition de son bien.

A l’audience du 29 juin 2018, la demanderesse, représentée par son conseil, a CASTRES maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation.

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Elle précise en ce sens qu’elle a ainsi été contrainte de saisir la juridiction du fond, par acte d’huissier du 2 mai 2018, afin d’entendre déclarer nuls et de nul effet les deux commandements de payer, et de voir ordonner le remboursement des charges locatives indûment payées. Elle fait ainsi valoir l’incompétence du juge des référés, au profit du juge du fond.

A titre subsidiaire, elle soulève la nullité des commandements de payer du 22 décembre 2017, en arguant de la mention de deux délais de paiement contradictoires, et de l’absence de précision quant aux sommes dues, rendant le décompte inintelligible.

Elle fait en effet remarquer que le bailleur ne lui communique plus de factures depuis le mois de septembre 2017, de sorte qu’elle ne peut pas déterminer les manquements qui lui sont reprochés à travers les commandement de payer, et relève qu’une créance commerciale exigible doit être facturée.

Quant au second commandement de payer du 5 avril 2018, elle le considère également comme nul, et constate qu’à l’issue d’un décompte illisible et incompréhensible, la créance prétendue de loyers et charges du bailleur augmente de manière inexpliquée.

Elle expose par ailleurs que l’acte comminatoire ne mentionne pas le paiement des loyers des mois de juillet, août, décembre 2016 et du mois de juillet 2017, alors que l’extrait du grand livre inséré dans le commandement de payer du 22 décembre 2017 le mentionne.

Elle en conclut que face aux incohérences des décomptes produits et à la nullité des commandements de payer, de sérieuses contestations font obstacle à la compétence du juge des référés.

Elle indique parallèlement que les conditions à l’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, tant l’existence d’un manquement contractuel grave, que la bonne foi du bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur.

Elle relève en ce sens qu’il incombe au bailleur de préciser dans le contrat de location un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, conformément à l’article L. 145-40-2 aliéna 1er du Code de commerce.

Elle considère ainsi que son absence, en l’espèce, dans le bail commercial répute non écrites la clause mettant à sa charge la somme forfaitaire annuelle de 3 000 euros hors taxes, au titre de l’entretien du parking, ainsi que celle lui imposant le remboursement de la taxe foncière.

Elle fait par ailleurs observer que le bail commercial prévoit la forfaitisation des charges locatives, alors que les dispositions du Code de commerce l’interdisents

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Elle en conclut que le bailleur a manqué à son obligation d’information, de communication et de reddition des charges applicables aux baux commerciaux, qui est pourtant d’ordre public, et que les clauses insérées au bail sont réputées non écrites à défaut d’avoir respecté le formalisme imposé par l’article L. 145-40-2 du Code de commerce.

Elle indique en ce sens que la clause résolutoire n’a pas vocation à s’appliquer, dans la mesure où le bailleur l’invoque de mauvaise foi, en violation de l’article 1134 ancien du Code civil et de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 septembre 2012.

Elle constate en effet que la SCI DU ROUCH invoque la clause résolutoire, sans tenir un décompte fiable permettant de déterminer la créance, et aux fins de reprendre à peu de frais les locaux désormais aménagés. Elle s’appuie ainsi sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 05 novembre 2015 pour relever que la régularisation tardive des charges constitue un obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, faute de bonne foi.

Elle en conclut qu’en raison des difficultés relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés ne saurait être compétent en l’espèce.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice d’un délai de paiement.

Elle explique en effet qu’au regard des contestations qui pèsent sur le montant de la créance, elle ne saurait être condamnée, à titre provisionnel, qu’à la somme de 30 411.16 euros toutes taxes comprises, correspondant à l’arriéré de loyers.

Elle requiert parallèlement la répétition de l’indu des sommes perçues de 2015 à décembre 2017, au titre des charges locatives et taxes, de sorte que par voie de compensation, elle est seulement débitrice d’une provision de 15 603.16 euros toutes taxes comprises.

S’appuyant sur des difficultés de trésorerie, sur le paiement partiel des loyers et des charges échus depuis le 1er septembre 2015, ainsi que sur la prise en charge de l’aménagement du local à hauteur de 120 000 euros, elle demande un échelonnement du paiement de la dette dans un délai de deux années et la suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce.

Elle précise ainsi qu’elle a déjà bénéficié d’un échelonnement dans un délai de deux années de ses autres dettes, de sorte que sa situation financière n’est pas NCE DE C irrémédiablement compromise et tend même à devenir viable compte tenu de la A T progression du nombre de ses adhérents. CASTRES S N I

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Elle sollicite in fine que la SCI DU ROUCH soit condamnée au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juillet 2018.

MOTIFS

Sur la compétence et l’existence d’une contestation sérieuse

La juridiction des référés a été initialement saisie par assignation en date du 22 décembre 2017 en vue de constater la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties le 1er mars 2015 et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL PSF LAVAUR et la condamnation de cette dernière au paiement des loyers et charges impayées, outre indemnité d’occupation.

Postérieurement, la SARL PSF LAVAUR a saisi le juge du fond par exploit en date du 2 mai 2018 en vue de déclarer la nullité des deux commandements de payer délivrés par le bailleur ainsi que le remboursement des charges locatives indûment payées.

Contrairement à ce qu’indique le défendeur, la saisine de la juridiction du fond ne rend pas le juge des référés automatiquement incompétent dès lors que les conditions de sa saisine sont réunies.

Cependant, l’ensemble des pièces versées au dossier et notamment les deux commandements de payer ainsi que les deux décomptes réalisés par le demandeur, démontrent à l’évidence une contestation sérieuse qui ne satisfait pas aux exigences de l’article 808 du code de procédure civile.

Considérant que la lecture de ces pièces ne laisse pas apparaître une créance évidente, il y a lieu de rejeter la demande en raison de l’existence d’une contestation sérieuse.

Au regard de l’instance au fond pendante devant le tribunal de grande instance de Castres, il y a lieu d’indiquer que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

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Nous Président, Juge des Référés,

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort la décision étant rendue par mise à disposition au greffe ;

Déclare le juge des référés compétent ;

Rejetons la demande tendant à la résiliation du bail commercial ainsi que les demandes subséquentes au regard de l’existence d’une contestation sérieuse;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Ainsi fait et jugé à notre audience du 27 juillet 2018.

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier, Le Président,

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EN CONSEQUENCE, LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne.

A tous les hussiers de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution Aux Procureus Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux de Grande instance dy bear la main A tous Commandants et Officiers de la force pu blique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront également requis POUR PREMIERE GROSSE CERTIFIÉE CONFORME

Délivrée par Noss, Grefier en Chet soussigne du Grelle du Tribunal de Grande Instance de CASTRES 10. jesi lct 2018

Le Greffier en Chef

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