[…]

[…]

(Références à rappeler)

MINUTE : 15/

JUGEMENT DU : 23 Mars 2015

DOSSIER N°: 14/00033

[…]

JURIDICTION DE

L’EXPROPRIATION

DU VAL DE MARNE

Situation : IVRY SUR SEINE

Juge : Madame Z A

Greffier : Madame Pascale FOUCAULD

Le juge de l’Expropriation du Département du VAL DE MARNE, assisté du greffier, en application du décret n° 77-392 du 28 mars 1977 et du décret n° 77-393 du 28 Mars 1977 portant respectivement codification des textes réglementaires concernant l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans la procédure entre :

SOCIETE D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE,

dont le […]

représentée par l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : T07

ET :

S.C.I. DU 109 BOULEVARD B C COUTURIER,

dont le […]

représentée par Maître Martine JACQUIN de la SELARL JACQUIN-CADIER (SELARL), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0153

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.

************************

Nous, Z A, Vice-Président, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL, désignée par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions de l’article R 13-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Pascale FOUCAULD, Greffier de la juridiction désigné dans les conditions prévues à l’article R 13-10 du même Code,

Par arrêté en date du 28 octobre 2010, le Préfet du Val de Marne a décidé la création de la ZAC Ivry-Confluences dont l’aménagement a été concédé à la SADEV 94 à la suite d’une délibération du Conseil municipal du 16 décembre 2010.

L’acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette opération a été déclarée d’utilité publique au bénéfice de la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne (SADEV 94) aux termes d’un arrêté préfectoral en date du 11 juillet 2011.

Dans le périmètre de la ZAC précitée, la SCI du 109 boulevard B C Couturier est propriétaire de l’ensemble immobilier sis 109 boulevard B C Couturier à […], édifié sur la parcelle cadastrée […] pour une superficie de 244 m².

Par courrier recommandé en date du 7 novembre 2013, la SADEV 94 a notifié ses offres indemnitaires à la SCI du 109 boulevard B C Couturier .

Aucun accord n’est intervenu.

Par mémoire enregistré au greffe le 10 mars 2014, la SADEV 94 (Société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val de Marne) a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance de Créteil afin de voir fixer l’indemnité de dépossession à revenir à la SCI.

Conformément à l’ordonnance du 2 avril 2014, le transport sur les lieux a été effectué le 20 mai 2014.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 15 septembre2014.

L’affaire a fait l’objet de renvois aux 13 octobre 2014, 1^er décembre 2014, puis 26 janvier 2015, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 23 mars 2015.

OFFRES DE LA SADEV 94

Aux termes de son dernier mémoire déposé le 9 janvier 2015, la SADEV 94 demande de fixer à la somme globale de 708 671 euros, tous chefs de préjudice confondus, l’indemnité de dépossession devant revenir à la SCI du 109 boulevard B C Couturier pour l’expropriation de son bien.

L’indemnisation offerte par la SADEV 94 se décompose de la façon suivante :

Indemnité principale :

Locaux d’habitation : 243, 20 m² x 3 200 € x 0, 8 (abattement pour occupation) = 622 592€

Local d’activité : 61, 44 x 1 200 € x 0,6 (abattement pour occupation commerciale) =

44 236 €

Local commercial : 47, 99 m² x 1 000 € = 47 990 €

Sous-total : 714 818 €

Abattement pour vente en bloc : 10 %

Total de l’indemnité principale : 643 337 €

Indemnité de remploi : 65 334 euros

DEMANDES DE LA SCI DU 109 BOULEVARD B C COUTURIER

Dans un mémoire reçu au greffe le 14 janvier 2015, la SCI du 109 boulevard B C Couturier sollicite la fixation de l’indemnité qui lui est due tant en sa qualité de propriétaire des lots privatifs n° 1 à 19 qu’en tant que syndic de la copropriété du 109 boulevard B C Couturier.

Elle demande en outre qu’il lui soit donné acte de ce que Monsieur D E est devenu locataire aux lieu et place de Monsieur X.

La SCI sollicite la condamnation de la SADEV 94 à lui verser les sommes de :

— en principal : 2 336 176 euros

— remploi : 234 617 euros

— au titre d’une perte locative éventuelle : 1 euro à parfaire

— au titre des frais annexes de géomètre : 5 274, 36 euros.

La SCI sollicite en outre la condamnation de la SADEV 94 à lui verser la somme de 8 000 euros HT soit 9 600 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indemnité principale de 2 336176 € sollicitée par la SCI se décompose de la façon suivante:

1) Terrain : 244 m² x 1 200 €/m² = 292 800 € x 0, 7 (abattement pour occupation) =

204 960 €

2) Appartements loués : 244, 89 m² x 4 500 € = 1 102 005 € x 0, 9 (abattement pour occupation) = 991 805 €

3) Lots privatifs commerciaux

— Local commercial libre d’occupation : 62, 93 m² x 4 500 € = 283 185 €

— Local commercial occupé par un architecte : 48, 94 m² x 4 500 € = 220 230 € x 0, 9 (abattement pour occupation) = 198 207 €

Total : 418 437 €

4) Lots privatifs libres d’occupation

— Appartements sous combles : 86, 62 m² x 4 500 € = 389 790 € x 0, 6 = 233 874 €

— Deux caves : 42, 12 m² x 4 500 € = 189 540 € x 0, 6 = 133 724 €

— Cour et jardins : 85, 12 m² x 4 500 € = 383 040 € x 0, 6 = 229 824 €

Total : 597 422 €

[…]

45, 76 m² x 4 500 € = 205 920 € x 0, 6 = 123 552 €

Total 204 960 + 991 805 + 597 422 + 418 437 + 123 552 = 2 336 176 €

CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Par conclusions déposées le 9 mai 2014, le commissaire du gouvernement propose de fixer le total de l’indemnité de dépossession à 976 480 euros.

L’indemnité se décompose de la façon suivante :

Indemnité principale :

Locaux d’activité : 110 m² x 1 800 €/m² = 198 000 €

Appartement : 246 m² x 3 500 €/m² x 0, 8 (abattement de 20 % pour occupation) =

688 800€

Total : 886 800 €

Indemnité de remploi : 89 680 €

[…]

Le 109 boulevard B C Couturier est un immeuble mixte comprenant un local d’activité, un local commercial et sept appartements.

Le local d’activité n’est pas entretenu depuis plusieurs années et il est en mauvais état.

Le local commercial est loué depuis plusieurs années à un artiste plasticien. Il est en bon état.

Les appartements et l’immeuble sont en bon état.

[…]

La date de référence est celle de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune d’IVRY SUR SEINE en date du 17 mai 2011.

MOTIFS

Sur l’indemnité principale de dépossession

En application des articles L. 13-13, L. 13-14 et L. 13-15 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice matériel, direct et certain causé par l’expropriation.

Le bien est évalué au jour du jugement compte-tenu, d’une part, de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou, à défaut, au jour du jugement, et, d’autre part, de son usage effectif ou sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

En matière de dépossession foncière, la méthode la plus pertinente et la plus couramment utilisée est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères.

Cette méthode, qui sera retenue en l’espèce, repose sur l’analyse de transactions effectives, dans des zones comparables, pour des biens présentant des caractéristiques proches et sur des données suffisamment fiables, une simple estimation immobilière ne pouvant être retenue.

Il conviendra donc de déterminer le montant de l’indemnité principale par comparaison avec des transactions de biens équivalents.

La SADEV 94 accepte de voir fixer les surfaces comme sollicité par la SCI du 109 boulevard B C Couturier, soit :

—  244, 89 m² s’agissant des appartements

—  62, 93 m² s’agissant du local d’activité

—  48, 94 m² s’agissant du local commercial.

Les parties sont contraires sur les points suivants :

— la méthode d’évaluation à retenir

— la valeur vénale des biens et les abattements à pratiquer.

A. Sur la méthode d’évaluation

La SCI du 109 boulevard B C Couturier soutient que les surfaces suivantes doivent également être valorisées :

—  244 m² correspondant au terrain d’assiette

—  86, 62 m² correspondant à deux appartements sous combles à aménager

—  42, 12 m² correspondant à deux caves

—  17, 84 m² correspondant à la petite cour extérieure

—  67, 28 m² correspondant au jardin

—  45, 76 m² correspondant aux parties communes : hall, escaliers, dégagements et débarras.

La SCI souhaite évaluer les biens selon la méthode analytique, qui revient à valoriser distinctement le terrain et les constructions.

Elle soutient qu’il ressort des dernières dispositions d’urbanisme que le terrain conserve du fait des constructions existantes une marge de constructibilité importante.

La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandent l’application de la méthode d’évaluation globale dite “terrain intégré”.

La SADEV 94 soutient que la partie non bâtie du terrain est relativement réduite, de sorte que le potentiel de constructibilité du terrain en cause est en pratique quasiment épuisé.

La SCI mentionne dans ses écritures que l’immeuble a une emprise au sol de 102, 41 m², que le bâtiment en rez-de-chaussée sur cour occupe une surface de 49,39 m² et le terrain en cour et jardin une surface de 98, 58 m².

La parcelle occupe 244 m² et force est de constater que la partie non bâtie du terrain est relativement réduite.

L’immeuble occupe en outre trois étages sur rez-de-chaussée, outre les combles.

Il n’est enfin pas démontré que le terrain conserve des possibilités de constructibilité importantes.

Dans ces conditions, il convient d’appliquer la méthode d’évaluation globale dite “terrain intégré”, de sorte que le terrain ne fera pas l’objet d’une valorisation distincte.

B. Sur la valeur vénale des biens et les abattements à pratiquer

La SADEV 94 offre 3 200 €/m² pour les appartements, 1 200 €/m² pour le local d’activité et 1 000 €/m² pour le local commercial.

La SCI du 109 boulevard B C Couturier demande une indemnisation sur la base de 4 500 €/m² pour l’ensemble des surfaces (appartements, locaux commerciaux, combles, caves, parties communes, cours et jardins).

Le commissaire du gouvernement propose une valeur vénale de 3 500 €/m² pour les appartements et de 1 800 €/m² pour les locaux commerciaux.

[…]

La SADEV 94 propose de retenir dix termes de comparaison concernant des appartements sis à IVRY SUR SEINE.

Seules seront cependant retenues les mutations intervenues depuis 2012, les ventes antérieures étant écartées puisque trop anciennes :

— vente du 17 juillet 2012, T3 au rez-de-chaussée sis 111 boulevard B C Couturier, superficie de 45 m², prix de 105 000 € soit 2 333, 33 €/m²,

— vente du 31 janvier 2012, T3 au 2^e étage sis 100 boulevard B C Couturier, superficie de 47 m², prix de 100 000 € soit 2 127, 66 €/m²,

— vente du 5 septembre 2014, T2 au 3^e […], superficie de 36 m², prix de 88 000 € soit 2 444,44 €/m².

Ces actes de vente sont opposables à l’ensemble des parties dans la mesure où les références de publication sont mentionnées par la SADEV 94.

La SADEV 94 cite également les jugements suivants :

— Jugement du TGI de CRETEIL en date du 3 mars 2014. Appartement en rez-de-chaussée sis […]. Superficie de 25, 41 m². Valeur unitaire retenue : 2 900 €/m².

— Jugement du TGI de CRETEIL en date du 3 mars 2014. Appartement en rez-de-chaussée sis 51-53-55 rue Lénine. Superficie de 22 m². Valeur unitaire retenue : 2 800 €/m².

— Jugement du TGI de CRETEIL en date du 24 novembre 2014. Appartement de 50,50 m² et studio de 20, 65 m² sis 115 boulevard B C Couturier, retenant des valeurs unitaires respectives de 3 279 et 3 200 €/m².

La moyenne des six références de la SADEV 94 s’établit à 2 634 €/m².

Il convient également de retenir les éléments de comparaison du service “PATRIM” mis à disposition par les services fiscaux et invoqués en défense.

Il résulte du tableau produit par la SCI du 109 boulevard B C Couturier que treize ventes sont intervenues en 2013 et 2014 pour des appartements d’une surface de 22 à 38 m² moyennant un prix de 3 108, 11 €/m² à 5 940 €/m²,

La moyenne des treize références s’établit ainsi à 4 285 €/m².

Le commissaire du gouvernement mentionne quinze ventes intervenues à IVRY SUR SEINE en 2013 et 2014, relatives à des appartements d’une surface de 27 à 43 m², moyennant des prix de 3 000 à 6 110, 59 €/m².

La moyenne de ces ventes s’établit à 3 698 €/m².

Le prix au m² des appartements doit ainsi correspondre à la moyenne des trois valeurs retenues soit :

2 634 + 4 285 + 3 698 = 10 617 /3 = 3 539 euros.

Le bien dispose d’une cour et d’un jardin d’une surface totale de 85, 12 m², de sorte qu’il convient de majorer le prix au m² de 10 %.

La valeur vénale des appartements est dans ces conditions de 3 539 x 1,1 = 3 893 €/m² soit:

3 893 x 244, 89 m² = 953 356 €

Un abattement de 20 % doit être pratiqué en raison de l’occupation des appartements, qui donnera lieu à une indemnisation ultérieure de la part de la SADEV 94.

L’indemnisation est dès lors de 953 356 x 0, 8 = 762 684 €.

2) Indemnisation des lots privatifs commerciaux

La SADEV 94 propose de retenir sept termes de comparaison concernant des locaux d’activité sis à IVRY SUR SEINE.

Seules seront cependant retenues les mutations intervenues depuis 2012, les ventes antérieures étant écartées puisque trop anciennes :

— vente du 19 octobre 2012. Ensemble immobilier à usage de […], parcelle de 2 738 m².

Indemnité principale de 1 350 000 € soit 615 €/m²

— jugement du TGI de CRETEIL du 19 novembre 2012. Ensemble immobilier à usage industriel, parcelle de 3 772 m².

Bureau : 1 200 €/m²

Locaux d’activité : 900 €/m²

Débarras : 600 €/²

Logement de gardien : 1 100 €/m²

— jugement du TGI de CRETEIL du 8 septembre 2014 concernant un local d’activité de 300 m² sis […], retenant une valeur unitaire de 1 023 €/m².

Le commissaire du gouvernement retient huit mutations relatives à des boutiques et intervenues entre 2010 et 2013.

Seules les ventes ayant eu lieu depuis 2012 pourront servir d’éléments de référence, soit:

— vente du 6 mars 2012. […]. Surface de 63, 99 m². […] 140 000 €. Prix au m² de 2 187, 84 €

— vente du 27 mars 2013. 17 bis rue Jean-F G. Surface de 58 m². […]

150 000 €. Prix au m² de 2 586, 21 €

La SCI du 109 boulevard B C Couturier ne communique aucune valeur de référence s’agissant des locaux d’activité et sollicite une valeur vénale de 4 500 €/m², comme pour les appartements.

Une telle valeur ne peut cependant être retenue, s’agissant de locaux d’activité, et en l’absence de tout élément de référence.

Comme soutenu à juste titre par le commissaire du gouvernement, la SADEV 94 invoque des mutations relatives à de très grands entrepôts, dont la superficie est supérieure à 1 000 m² et qui ne sont pas comparables au bien exproprié.

Il convient dès lors de ne retenir que la moyenne des deux mutations citées par le commissaire du gouvernement, soit 2 386 €/m² (2 187 + 2 586).

Cependant, s’agissant du local inoccupé et désormais en mauvais état, une valeur vénale de 1 800 €/m² sera retenue.

L’indemnisation sera dès lors la suivante :

— Local commercial libre d’occupation : 62, 93 m² x 1 800 € = 113 274 €

— Local commercial occupé : 48, 94 m² x 2 386 € = 116 770 € x 0, 6 (abattement pour occupation commerciale de 40 %) = 70 062 €

Total : 183 336 €

3) Indemnisation des lots privatifs libres d’occupation

La SCI sollicite également les indemnisations suivantes :

— Appartements sous combles : 86, 62 m² x 4 500 € = 389 790 € x 0, 6 = 233 874 €

— Deux caves : 42, 12 m² x 4 500 € = 189 540 € x 0, 6 = 133 724 €

— Cour et jardins : 85, 12 m² x 4 500 € = 383 040 € x 0, 6 = 229 824 €

La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement ne proposent aucune indemnisation à ce titre.

Il résulte du tableau des surfaces établi à la demande de la SCI par le cabinet Y&ASSOCIES, géomètre expert, que l’immeuble comprend des combles d’une surface totale de 86, 62 m² et deux caves particulièrement grandes puisque d’une surface totale de 42, 12 m².

Ces combles et ces caves doivent dès lors faire l’objet d’une indemnisation sur la base de la valeur retenue pour le local commercial libre d’occupation, soit 1 800 €/m².

Les combles ont cependant essentiellement une hauteur inférieure à 1, 80 mètre, de sorte qu’un abattement de 50 % doit être pratiqué.

Un abattement de 50 % sera également pratiqué pour les caves.

L’indemnisation est dès lors la suivante :

Combles : (86, 62 m² x 1 800 €/m²) x 0, 5 = 77 958 €

Caves : (42, 12 m² x 1 800 €/m²) x 0, 5 = 37 908 €

4) Indemnisation des parties communes

La SADEV 94 sollicite une indemnisation des parties communes, soit :

45, 76 m² x 4 500 € = 205 920 € x 0, 6 = 123 552 €

La SADEV 94 et le commissaire du gouvernement ne proposent aucune indemnisation à ce titre.

Il résulte du tableau des surfaces établi à la demande de la SCI par le cabinet Y&ASSOCIES, géomètre expert, que l’immeuble comprend des parties communes d’une surface de 45, 76 m².

Cependant, les parties communes appartiennent à chacun des copropriétaires et ne peuvent faire l’objet d’une valorisation indépendante.

L’application d’un abattement de 10 % pour vente en bloc sollicitée par la SADEV 94 n’est en revanche pas justifiée et sera rejetée.

L’indemnité principale de dépossession est dès lors la suivante :

762 684 + 183 336 + 77 958 + 37 908 = 1 061 886 €

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée de façon forfaitaire de la manière suivante :

20% jusqu’à 5.000€ = 1.000 €

15% de 5.000€ à 15.000€ = 1.500 €

10% pour le surplus soit 104 688

soit un total de 107 188 €.

Il n’appartient pas à la présente juridiction de prononcer des “donner acte”, lesquels sont sans conséquence juridique.

Il n’y a pas lieu d’allouer la somme de 1 euro au titre d’une perte locative éventuelle, le préjudice devant être direct et certain pour faire l’objet d’une indemnisation.

Il sera en revanche fait droit à la demande en paiement de la SCI au titre des frais de géomètre, lesquels sont justifiés par la facture en date du 15 avril 2013 du cabinet Y&ASSOCIES à hauteur de 4 410 € HT.

La SADEV 94 sera enfin condamnée à verser à la SCI du 109 boulevard B C Couturier la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Fixe les indemnités dues par la SADEV 94 à la SCI du 109 boulevard B C Couturier dans le cadre de l’opération d’expropriation de l’ensemble immobilier sis 109 boulevard B C Couturier à […], édifié sur la parcelle cadastrée […] pour une superficie de 244 m², comme suit :

- 1 061 886 euros au titre de l’indemnité principale de dépossession

— 107 188 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Condamne la SADEV 94 à verser à la SCI du 109 boulevard B C Couturier :

— la somme de 4 410 euros au titre des frais de géomètre,

— la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute chacune des parties de ses autres demandes.

Condamne la SADEV 94 aux dépens.

FAIT AU SIÈGE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL EN LA CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS, le 23 Mars 2015

La minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

P.V.de transport annexé au jugement : (dispensé de la formalité d’enregistrement)