MINUTE N° :

DOSSIER N° : 16/00012

JUGEMENT DU : 11 Octobre 2016

AFFAIRE : X Y, Z Y C/ S.A. SOCIETE GENERALE

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – BAUX COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 11 OCTOBRE 2016

M. F, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R 145-23 et suivants du Code de Commerce, assistée de M^me D, Greffier

PARTIES

DEMANDEURS

M. X Y

né le […] à SOUSSE (TUNISIE), demeurant 5 rue Latour-Maubourg – 06400 CANNES

M^me Z Y

née le […] à MAHDIA (TUNISIE), demeurant 5 rue Latour-Maubourg – 06400 CANNES

tous deux représentés par M^e Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1087

DEFENDERESSE

S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Christophe DENIZOT substitué par M^e Me Lydie KOCHMAN OLLIVIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0119

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 8 juillet 1997 M. X Y et M^me Z Y ont donné à bail commercial à la SA SOCIETE GENERALE un local sis 7, boulevard de Strasbourg à NOGENT-SUR-MARNE (94) pour la durée de 3, 6, 9 années à effet du 8 juillet 1997 au 7 juillet 2006.

Par acte du 14 février 2008 à effet du 1^er juillet 2006 au 30 juin 2015 les parties ont renouvelé le bail pour la durée de 9 ans.

Le bail s’est tacitement prolongé jusqu’à ce que par acte d’huissier signifié le 23 septembre 2015, la SA SOCIETE GENERALE notifie aux bailleurs une demande de renouvellement du bail à effet du 1^er octobre 2015, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf à minorer le montant du loyer annuel à la somme de 20.000 euros HT HC.

Par acte d’huissier signifié le 28 octobre 2015, M. X Y et M^me Z Y ont notifié au preneur leur acceptation du principe du renouvellement du bail à effet du 1^er octobre 2015, mais contre paiement d’un loyer fixé à 29.000 euros HT HC par an, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées.

Suivant mémoire notifié en la forme des recommandés, dûment réceptionné par la SA SOCIETE GENERALE le 15 février 2016, M. X Y et M^me Z Y sollicitent la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 29.000 euros HT HC par an, à compter du 1^er octobre 2015, outre le maintien des clauses et conditions initiales du bail, avec l’exécution provisoire.

Au soutien de leur demande, les bailleurs indiquent que le local loué est monovalent avec un usage exclusif d’activité financière, bancaire et d’assurance, ce qui impose d’écarter la règle du plafonnement institué par l’article L145-34 du Code du commerce.

Par acte d’huissier signifié le 11 avril 2016, M. X Y et M^me Z Y, visant les articles L145-9, R145-9 à R145-11 et R 145-27 du Code du commerce, ont fait assigner la SA SOCIETE GENERALE devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir :

— à titre principal juger que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative de 29.000 euros HT HC par an,

— subsidiairement désigner un expert avec mission d’apporter tous éléments de nature à permettre au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer renouvelé,

— fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 29.000 euros HT HC par an pendant la durée de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Suivant mémoire en défense régulièrement notifié en la forme des recommandés (accusé de réception signé le 20 juillet 2016), la SA SOCIETE GENERALE demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer la valeur locative à la baisse dans le cadre du renouvellement du bail,

— fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2015 à la somme de 19.000 euros en principal HT HC,

— juger que le loyer trop payé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer, avec bénéfice de la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an sur le fondement des dispositions de l’article 1154 du Code civil,

— condamner M. X Y et M^me Z Y au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— subsidiairement désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative avec fixation d’un loyer provisionnel de 19.000 euros HT HC par an,

— réserver les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle indique notamment :

— qu’il n’est pas justifié que pour être affectés à un autre usage que bancaire il faudrait réaliser dans les locaux des travaux d’ampleur et coûteux ;

— que les locaux actuels ne comportent même pas de salle des coffres;

— qu’il n’y a donc aucun motif de déplafonnement ;

— que pour autant le renouvellement du bail doit s’effectuer à la valeur locative puisque cette dernière se trouve être inférieure à la valeur du loyer plafonné.

Suivant mémoire en demande n° 2 régulièrement notifié en la forme des recommandés, M. X Y et M^me Z Y maintiennent leurs demandes initiales et, les augmentant sur l’article 700, sollicitent à ce titre une indemnité de procédure de 3.000 euros.

M. X Y et M^me Z Y rétorquent :

— que la SA SOCIETE GENERALE se plaint de ne pas disposer de salle des coffres dans son mémoire alors qu’il a appris incidemment, à l’occasion d’un sinistre, qu’une telle salle des coffres avait été installée au sous-sol et exploitée ;

— qu’il résulte de plusieurs mails échangés que l’agence dispose au niveau du sous-sol de plusieurs types de coffres, les plus petits étant loués 105 euros/an pour une valeur entreposée inférieure à 30.500 euros mais avec d’autres coffres disponibles encore se voyant appliquer un tarif personnalisé fixé à l’issue d’un rendez-vous avec un conseiller de clientèle;

— que la SA SOCIETE GENERALE a ainsi transformé la réserve visée dans le bail en salle des coffres sans l’accord du bailleur et sans contrepartie financière et cette seule modification notable du local suffirait à justifier le déplafonnement du loyer puisque, désormais, s’il fallait supprimer la salle des coffres installée, il faudrait engager des travaux lourds et coûteux justifiant qu’on retienne la monovalence des locaux au cas d’espèce.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 septembre 2016, après quoi l’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2016, date à laquelle la présente décision a été rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article L145-33 du Code du commerce prévoit que la valeur locative est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L145-34 du Code du commerce, une modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du Code de commerce justifie le déplafonnement du loyer.

L’article R 145-11 du Code de commerce prévoit que “le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéa de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.”

Il convient de rappeler que le caractère à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, pour le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs, dès lors que ce local ne sert ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Il est également constant que pour les agences bancaires les règles du plafonnement sont exclues puisque la nature de leur activité, essentiellement d’ordre comptable, administratif ou juridique, n’est aucunement affectée par la réception des clients et ce même si ladite activité est exercée en boutique.

La spécificité des locaux à usage d’agence bancaire réside, en effet, dans l’exercice d’une activité de bureaux en boutique, qui les distinguent de la valorisation moindre s’attachant à une activité de bureaux en étage, mais sans pouvoir être comparés, pour autant, aux valeurs locatives des boutiques traditionnelles qui ne bénéficient pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné.

Il s’ensuit que les seuls éléments de comparaison véritablement significatifs en pareil cas seront à rechercher dans des locaux à usage de banque, même si ces éléments de comparaison sont situés dans des communes limitrophes dès lors que la commercialité est équivalente.

En l’espèce, le bail commercial consenti à la SA SOCIETE GENERALE prévoit que les locaux sont exclusivement destinés à l’exploitation d’une activité FINANCIERE, BANCAIRE et D’ASSURANCE et toutes opérations liées à ces activités sans qu’il puisse en faire d’autre, même temporairement.

Les locaux sont donc loués à usage exclusif d’agence bancaire, dans son concept largement entendu incluant les activités financières et les services d’assurance.

Les locaux désignés dans le bail sont, dans le bâtiment A, les lots 173 et 180.

Le lot 173 correspond à un local commercial situé au rez-de-chaussée et le lot 180 est décrit comme une “réserve”.

Lors du premier renouvellement du bail, à effet du 1^er juillet 2006, les lots 173 et 180 sont identiquement décrits.

M. X Y et M^me Z Y justifient pourtant qu’une transformation des lieux a, depuis lors, affecté la réserve, transformée en salle des coffres.

Ce fait est constant ainsi qu’il résulte du constat amiable de dégât des eaux signé par la SA SOCIETE GENERALE le 16 août 2016 lequel mentionne : “RDC et sous-sol touchés, salle des coffres à déterminer” (pièce n° 7 en demande).

Des mails sont également produits (pièce n° 7 encore) qui confirment l’existence d’une salle des coffres, laquelle fait l’objet d’une commercialisation à destination de la clientèle, à des tarifs variables suivant la taille des équipements mis à disposition, le coffre standard étant loué à 105 euros/mois pour un dépôt maximal de 30.500 euros.

Les caractéristiques du local ont donc été modifiées par la SOCIETE GENERALE postérieurement au dernier renouvellement du bail en date du 1^er juillet 2006 lequel mentionnait encore la nature de “réserve”, et non pas de salle des coffres, pour le lot 180.

Cette modification des lieux à l’initiative de la SOCIETE GENERALE n’est pas pour étonner puisque l’ancien preneur à bail commercial exploitait le local à usage de “commerce de coiffure, parfumerie, soins de beauté, esthétique, articles de Paris, à l’exclusion de toute autres activités” et n’avait évidemment aucune vocation de transformer la réserve constituant le lot 180 en salle des coffres.

La modification dont s’agit est notable et le motif de déplafonnement dont se prévalent les bailleurs, fondé sur l’application combinée des articles L 145-33 et L145-34 du Code du commerce, sera donc entériné.

On doit souligner surabondamment que même abstraction faite de ladite argumentation des bailleurs, le déplafonnement était de toute façon acquis sur le fondement de l’article R 145-11 du Code du commerce, l’activité bancaire étant assimilable à celle à usage exclusif de bureaux avec une valorisation du loyer systématiquement déplafonnée à chacun des renouvellements du bail.

Le juge des loyers commerciaux retiendra donc le déplafonnement du loyer comme un fait d’ores et déjà acquis, tranché en droit dès à présent, sans qu’il soit besoin de solliciter l’avis de l’expert sur ce point.

La désignation d’un expert judiciaire est en revanche indispensable pour déterminer la valeur locative du loyer déplafonné, qui pourra bien évidemment être moindre que celle qui aurait été issue du loyer plafond, s’il avait été applicable, ce qui n’est pas le cas.

Conformément à l’article R 145-30 du Code de commerce, le Juge des Loyers Commerciaux désignera donc M^me A B, en qualité d’expert judiciaire, avec une mission qui sera détaillée et définie dans le dispositif du présent jugement.

M. X Y et M^me Z Y, bailleurs et demandeurs à l’instance, qui sollicitent l’augmentation du loyer par rapport à sa valeur plafonnée au motif que la valeur locative s’établirait à 29.000 euros HT HC par an, sans apporter le moindre justificatif sur ce point, ont, au premier chef, intérêt à voir prospérer la mesure d’expertise.

M. X Y et M^me Z Y auront donc la charge de faire l’avance des frais d’expertise et devront consigner.

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que “pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer”.

En l’espèce le prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel correspond au loyer actuel, lequel s’élève à la somme de 24.594,40 euros HT HC/an, ce sur quoi les parties sont d’accord entre elles.

Ce montant sera ainsi retenu.

Le tribunal surseoira à statuer sur les demandes et réservera les dépens.

Il n’y aura pas lieu à indemnité de procédure, dans l’immédiat.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit,

Constate le renouvellement du bail, à effet en dernier lieu du 1^er juillet 2006 au 30 juin 2015 puis tacitement prolongé après cette date, à la date du 1^er octobre 2015.

Dit y avoir lieu à déplafonnement en l’espèce pour le double motif tiré d’une part de la modification notable des locaux induite par la construction d’une salle des coffres au sous-sol en lieu et place de l’ancienne réserve et d’autre part et surtout de la nature de l’activité exercée, à usage d’agence bancaire, soumise aux dispositions de l’article R 145-11 du Code du commerce par assimilation avec les locations à usage exclusif de bureaux.

Dit y avoir lieu, dès lors, de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à la hausse ou à la baisse par rapport au montant du dernier loyer (24.594,40 euros HT HC par an), déplafonné.

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué par la SA SOCIETE GENERALE, situé 7, boulevard de Strasbourg à NOGENT-SUR-MARNE (Val-de-Marne).

Commet M^me A B ([…] – tél : 01.45.24.56.19 ; télécopie : 01.45.24.38.99 ; mail : elisabethboitard@yahoo.fr) pour y procéder :

Avec mission, après avoir entendu les parties en leurs dires et en leurs explications, visité les lieux, consulté tous documents, recueilli tout renseignement utile et procédé au mesurage exact des surfaces commerciales louées à la SA SOCIETE GENERALE de :

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires, même fiscaux,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au Juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1^e octobre 2015, la valeur locative réelle du local donné à bail, à usage d’agence bancaire assimilable à un usage exclusif de bureaux, comme indiqué dans la loi (R 145-11 du Code de commerce),

— rechercher les références de prix pratiqués pour des locaux équivalents utiles à la solution du litige,

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— du tout dresser rapport.

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

Rappelle que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés.

Dit donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations.

Dit que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport.

Désigne le magistrat chargé du service du contrôle des expertises au Tribunal de Grande Instance de CRETEIL ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction.

Fixe à la somme provisionnelle de 24.594,40 euros HT/HC par an, le loyer dû par la SA SOCIETE GENERALE à M. X Y et M^me Z Y à compter du 1^er octobre 2015, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe dans les six mois de l’avis de consignation.

Dit que M. X Y et M^me Z Y devront consigner au greffe du tribunal, avant le 15 novembre 2016, la somme de 3.000 euros à titre de provision, à valoir sur la rémunération de l’expert.

Dit que dans les TROIS MOIS de sa saisine, l’Expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle le montant de sa rémunération définitive prévisible, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile.

Dit qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque.

Rappelle, conformément à l’article R 145-31 du Code de commerce que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

Précise que si l’un ou l’autre des conseils des parties devaient cesser de les assister, il conviendrait qu’il en avise le greffe afin que ce dernier puisse adresser ses convocations directement aux parties elles-mêmes.

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes.

Renvoie l’affaire à l’audience du 13 décembre 2016 à 09 H 30 pour s’assurer du versement effectif de la consignation.

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé puis mis à disposition au greffe le 11 octobre 2016, la minute étant signée par :

Le Greffier Le Juge des loyers Commerciaux

C D E F