NB

Date de délivrance des copies par le greffe :

[…]

1 EXP et […] à M^e Julie FEHLMANN

1 EXP et […] l’Administration fiscale

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE GRASSE

POLE CIVIL 1^re Chambre section B

JUGEMENT DU 01 Décembre 2014

DÉCISION N° : 2014/

RG N°12/03157

DEMANDERESSE :

S.C.I. Le BALAOUR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

[…]

[…]

représentée par Maître Julie FEHLMANN, avocat membre de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et M^e Gilbert HOUILLIEZ, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES

[…]

[…]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Madame X

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu la clôture de la procédure en date du ;

A l’audience publique du 20 Octobre 2014,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 01 Décembre 2014.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 15 mai 2012 à la requête de la SCI Le Balaour contre M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes

Vu le mémoire en défense déposé par le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes le 19 juin 2013, signifié à la demanderesse par acte d’huissier du 28 mai 2013

Vu les conclusions en réplique du 13 janvier 2014 par la SCI Le Balaour signifiées par acte d’huissier des 16 et 17 janvier 2014

* *

La SARL Raverdy marchand de biens a acquis en 1996 une propriété dénommée Le Balaour, située à Grasse, […], pour le prix de 503ྭ082 €, constituée d’une bergerie du XVIIIe siècle et d’une adjonction du XXe siècle.

Le 25 avril 2007, la société a revendu cette propriété, destinée à l’habitation, à la SCI Le Balaour pour le prix de 727ྭ234 € nets vendeur. Le 23 août 2007, M^me Z A et M. B A ont acquis chacun 50 % des parts formant le capital de cette SCI.

À l’issue d’une vérification conjointe de la SARL Raverdy et de la SCI Le Balaour, l’administration fiscale a, par une proposition de rectification du 23 juillet 2009, porté la valeur de la propriété à 1,6 millions d’euros, la surface habitable du bâtiment étant fixée à 325 m² et la surface pondérée à 408 m². La valeur rehaussée était fixée par référence à 6 termes de comparaison situés sur la commune de Grasse.

Dans un premier temps, l’administration fiscale a refusé les observations de la société, puis suite à l’avis rendu le 18 novembre 2010 par la commission départementale de conciliation, le service a réduit la surface pondérée à 328 m² et a réduit en conséquence la valeur retenue à 1,286 millions d’euros. L’administration a considéré que le prix de vente avait été sciemment minoré, au motif qu’une expertise diligentée le 17 octobre 2006 concluait à une valeur supérieure à celle retenue par les parties au mois d’avril 2007, et que les sociétés venderesse et acquéreuse avaient des associés communs. Aussi l’administration a retenu une majoration de 40 % pour manquement de délibéré et a mis en recouvrement le rappel des droits par un avis du 5 août 2011. L’administration a rejeté la contestation par une décision du 12 mars 2012.

La SCI Le Balaour diligente la présente procédure afin d’une part, in limine litis, de soulever une exception d’irrégularité de la procédure de contrôle, et d’autre part sur le fond, de voir dire que le rappel des droits d’enregistrement et l’intérêt de retard ne sont pas fondés, l’insuffisance d’évaluation de la propriété n’étant pas, selon la SCI Le Balaour, démontrée.

Précisément, la SCI Le Balaour sollicite de voir :

— vu les documents 1 à 29 produits par la SCI Le Balaour

— vu les articles 74 du code de procédure civile, L 57 et 17 du livre des procédures fiscales, l’article 606 du code général des impôts

— accueillir l’exception in limine litis soulevée

— dire que le rappel des droits d’enregistrement et l’intérêt de retard ne sont pas fondés, l’insuffisance d’évaluation de la propriété Le Balaour n’étant pas démontrée

— dire que la majoration pour manquement délibéré n’est pas fondée, la volonté d’éluder l’impôt n’étant pas démontrée

— prononcer la décharge de la totalité du rappel des droits d’enregistrement de 25ྭ755 €

— prononcer la décharge de la totalité de l’intérêt de retard et de la totalité de la majoration pour manquement délibéré de 12ྭ877 €

— condamner l’administration fiscale à payer la somme de 15ྭ000 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile

— condamner l’administration fiscale aux entiers dépens

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, le directeur départemental des finances publiques sollicite de voir :

— vu les mémoires respectivement signifiés, entendues s’il y a lieu les parties en cause en leur explication orale,

— débouter l’intéressée de l’ensemble de ses prétentions et déclarer l’imposition fondée

— confirmer les termes de la décision de rejet

— la condamner en outre à tous les dépens de l’instance

— déclarer infondée la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et accorder à l’administration une indemnité de 15ྭ000 € au titre de cet article

— dire en toute hypothèse que les frais entraînés par la constitution d’un avocat resteront à sa charge et que l’administration ne saurait supporter d’autres frais que ceux prévus par l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales.

MOTIFS

Sur l’exception de procédure

La SCI Le Balaour soutient que la procédure de contrôle engagée par l’administration est irrégulière, au motif que la proposition de rectification du 23 juillet 2009 viole le principe de motivation et de référence expresse aux dispositions légales et réglementaires appliquées, principe édicté par la Cour de Cassation. Elle fait grief à cette proposition de ne pas mentionner les références des dispositions appliquées par le service vérificateur, à savoir les articles 324 L à R de l’annexe III du code général des impôts. Elle soutient qu’en dissimulant les textes véritablement appliqués, le service vérificateur ne l’a pas mise en mesure d’assurer utilement ses droits à une défense complète, et cela en violation de l’article L 57 alinéa 1^er du livre des procédures fiscales.

Il apparaît toutefois que si l’administration est tenue de préciser le fondement du redressement tant en droit qu’en fait, et de mentionner les textes sur lesquels elle s’appuie, il apparaît que les textes qui ne concernent ni la cause, ni les conséquences de la rectification, n’ont pas à être mentionnés dans la proposition.

De plus, en l’espèce, la proposition de rectification indique la méthode utilisée pour procéder à l’évaluation du bien litigieux, en citant les termes de comparaison et en déterminant une surface utile pondérée obtenue en n’affectant des coefficients de pondération particulier tenant compte de l’utilité respective de chaque pièce et dépendance.

Il apparaît dès lors que le contribuable a été à même d’assurer utilement ses droits à une défense complète, de sorte que le moyen d’irrégularité doit être rejeté.

Sur la contestation de l’insuffisance d’évaluation

En application des dispositions de l’article L 17 du Livre des Procédures fiscales, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception des droits d’enregistrement, lorsque que ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis.

La valeur vénale du bien, qui n’a pas de définition légale, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, au moment où l’acte est passé, de la vente de ce bien, abstraction faite de la valeur de convenance qui pourrait être offerte.

Pour la détermination de ce prix, il doit être tenu compte de différents facteurs tant physiques que juridiques et économiques propres à chaque immeuble. Il doit être tenu compte de tous les éléments qui permettent d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date de la cession intervenue.

En l’espèce, la SCI Le Balaour critique le redressement fiscal aux motifs essentiellement que :

— l’administration considère que la surface habitable réelle de 245 m², doit être accrue d’équivalence forfaitaire à hauteur de 83 m² en raison de la présence d’une cave, d’un cellier, d’une terrasse, d’une piscine, d’un pool House,

— l’administration n’a pas tenu compte de l’importance des caractéristiques évolutives des conséquences de la sécheresse de l’année 2003

— les éléments de comparaison proposés par l’administration ne sont pas «intrinsèquement similairesྭ».

Sur les désordres et les conséquences de la sécheresse de 2003

Il appartient à la SCI Le Balaour qui affirme qu’au moment où elle a acquis la propriété, celle-ci était affectée de graves désordres consécutifs à la sécheresse de 2003, de prouver les faits invoqués.

À cet égard, force est de constater que les pièces versées aux débats ne démontrent pas l’état réel du bien au moment de la vente.

En particulier l’affirmation selon laquelle « il ne saurait être reproché à la SCI Le Balaour et à la SARL Raverdy d’avoir retenu un prix de vente inférieure de 15 % à la valeur expertisée à 860ྭ000 €, dès lors que sur la période d’environ 6 mois écoulés entre le moment de l’expertise et le moment de la vente, les dégradations se sont accentuées à vue d’oeil et que les expertises diligentées par les assurances avaient révélé l’importance des dégradations réelles, engendrant des travaux d’un prix d’environ 500ྭ000 € » n’est étayée par aucune pièce. Ne sont versés aux débats ni les déclarations de sinistres, ni les expertises diligentées par les assurances. Le fait que le prix de vente aurait tenu compte des «ྭincertitudes sur les effets réels des travaux à venirྭ», ainsi que de la «ྭpersistance des mouvements du solྭ», n’est donc pas établi.

De plus, le rapport d’ octobre 2006 établi à la demande de l’UCB, prêteur de deniers de la vente litigieuse, ne fait pas état de désordres. Il est simplement noté que la propriété bénéficie de prestations qui «ྭcommencent à dater, en état courant d’entretienྭ». Ce même rapport note les éléments favorables de la villa, à savoir une situation dans un quartier favorable, le chemin des Basses Ribes étant « recherché pour la vue magnifique sur la campagne grassoise et un environnement agréable »

L’acte de vente lui-même, ne fait état d’aucun désordre, ni d’aucune délégation à venir d’une indemnisation d’assurance attendue. Aucun élément ne permet d’affirmer que les désordres liés à la sécheresse sont apparus avant la vente, et non pas après la vente litigieuse.

Les éléments produits établissent qu’actuellement la propriété subit des désordres de type infiltrations et fissures, mais les pièces versées démontrent que la SCI Le Balaour relie ces désordres, non pas à la sécheresse, mais aux travaux qui ont été entrepris pour remédier aux désordres liés à la sécheresse. Dès lors aucun élément ne permet de retenir que les désordres actuellement constatés, étaient présents selon cette configuration, au jour de la vente, et qu’il en a été tenu compte pour la détermination du prix.

En tout état de cause, dès lors qu’il y a eu une délégation de l’indemnité d’assurance, le fait que la maison ait pu être affectée de désordres au moment de la vente litigieuse en raison de la sécheresse, n’a pu avoir qu’un impact limité sur le prix de vente, puisque les désordres devaient être pris en charge par une compagnie d’assurances.

Sur la surface pondérée

C’est à juste titre que l’administration applique une pondération sur les surfaces annexes, dès lors que les surfaces annexes participent à la consistance physique de la propriété et à sa valorisation. La présence d’une piscine, d’une cave ou d’un cellier, sont de nature à influer sur la valeur du bien. Leur présence confère une plus-value à l’ensemble immobilier, et l’affectation d’une surface pondérée paraît conforme à la réalité du marché, et permet une évaluation la plus proche possible de la valeur vénale du bien.

Par ailleurs l’administration justifie avoir pratiqué une méthode de pondération des surfaces pour chaque pièce en tenant compte de son habitabilité, et avoir ainsi tenu compte des qualités intrinsèques.

Sur les éléments de comparaison

L’administration a retenu 6 termes de comparaison situés sur la commune de Grasse, dont 2 dans le même quartier Saint-Y. Elle justifie donc d’une cohérence géographique avec l’échantillon retenu. Les mutations proposées en comparaison, ont été réalisées sur une période courant du mois d’avril 2005 à novembre 2006, soit antérieurement à la vente litigieuse, mais dans une période proche qui permet de retenir leur caractère probant. (D’autant qu’à l’époque le marché était en forte croissance)

3 de ces éléments de comparaison relèvent de la même catégorie cadastrale que le bien objet du litige, les 3 autres relevant de la catégorie supérieure, sans que cela influe notablement sur la valeur au mètre carré dégagé, puisque certains termes en catégorie 05 sont valorisés à un plus haut niveau que ceux de catégorie 04.

Les éléments de comparaison retenus par l’administration correspondent à des biens ayant une surface habitable proche de celle du bien objet du litige, et les surfaces moyennes pondérées restent également dans le même ordre de grandeur. Les éléments de similarité exigée par la jurisprudence apparaissent donc réunis.

La SCI Le Balaour ne verse aucun élément probant pour justifier que les matériaux de construction de la propriété litigieuse, serait de moindre qualité, de manière notable, en comparaison avec ceux des maisons proposées par l’administration à titre de comparaison. À cet égard force est de constater que les photographies versées aux débats ne sont pas exploitables compte tenu de leur très médiocre qualité.

Toutefois, il apparaît que la propriété de la SCI Le Balaour est affectée d’éléments péjoratifs objectifs de nature à diminuer la valeur vénale du mètre carré à savoir :

— terrain séparé en 2 par une route publique

— petite surface moyenne des pièces de la maison (environ 15 m²)

— état général médiocre comme cela résulte du rapport de 2006, « prestations qui commencent à dater », expression qui signifie que des travaux sont à prévoir pour remettre la propriété aux normes et aux goûts contemporains. Cet état médiocre est confirmé par le courrier du 27 novembre 2009 du service des taxes foncières (pièce 12)

En considération de l’ensemble de ces éléments, l’insuffisance d’évaluation de la propriété sera retenu, mais dans une moindre mesure que ce qu’avait retenu l’administration dans son redressement. Le tribunal retiendra une valeur vénale taxable de 860ྭ000 €.

Sur la contestation de la majoration pour manquement délibéré

Il appartient à l’administration d’établir l’existence d’un manquement délibéré c’est-à-dire à la fois un élément matériel et un élément intentionnel.

Pour justifier l’élément intentionnel, l’administration se fonde sur l’existence de liens étroits et sur la communauté d’intérêts existants entre les sociétés parties à l’acte. (Même gérant).

Cette circonstance est toutefois à elle seule, insuffisante à établir le caractère intentionnel du manquement. En l’espèce, la preuve que la SCI Le Balaour aurait délibérément minoré le prix dans l’acte authentique servant d’assiette de l’impôt, n’est pas rapportée. Il y a lieu dès lors de prononcer la décharge de la totalité de la majoration pour manquement délibéré.

Sur l’article 700 , les dépens et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article R 202-2 du livre des procédures fiscales, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire. Le recours à un conseil professionnel est toutefois un droit, et le recours par le justiciable de bonne foi aux conseils d’un avocat ne saurait lui être préjudiciable.

En l’espèce, toutefois, la SCI succombe dans sa demande tendant à la voir purement et simplement déchargée de la totalité de l’imposition.

Dès lors aucune considération d’équité ne commande de faire droit à sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de l’administration sur ce même fondement sera également rejetée, dès lors que le recours présentement formé est partiellement accueilli.

Chaque partie supportera ses dépens sous réserve des dispositions des articles R207-1 et suivants du LPF.

Compte tenu de l’ancienneté du litige et de la compatibilité avec la nature de la procédure, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Rejette l’exception de procédure soulevée par la SCI Le Balaour

Sur le fond,

Vu l’acte notarié du 25 avril 2007 par lequel la SARL Raverdy a cédé à la SCI Le Balaour une propriété située à Grasse, […]

Vu l’avis de mise en recouvrement numéro 11 0700028

Prononce la décharge partielle du rappel des droits d’enregistrement et de l’intérêt de retard et dit que l’administration fiscale devra calculer les droits d’enregistrement et l’intérêt de retard en retenant comme valeur de l’immeuble la somme de 860ྭ000 €

Prononce la décharge totale en ce qui concerne les pénalités

Rejette les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC formées tant par M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes que par la SCI Le Balaour

Dit que chacune des parties supportera ses propres dépens sous réserve des dispositions des articles R207-1 et suivants du LPF

Ordonne l’ exécution provisoire du présent jugement.

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT