NUMERO DE R.G. : 13/11143

Minute N° :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

08 Avril 2014

Affaire :

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 37 COURS DE LA LIBERTE représenté par son syndic, la Société de Gestion du Point du Jour

C/

S.C.I. SOCIETE LYON’OR, S.A.R.L. ZPAT

Le :8/4/2014

Grosse et copie à :

la SCP CHAZELLE & ASSOCIES – 875

la SELARL DPG & ASSOCIES – 1037

LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la

Chambre des Urgences du 08 Avril 2014, le jugement contradictoire suivant, après que la cause eût été débattue à l’audience publique à juge unique du 18 Février 2014, devant :

Madame Patricia GONZALEZ, Vice-Président

Assisté de Madame Ingrid KRIMIAN, greffier

En présence de Mademoiselle X Y, auditrice de justice

et après qu’il en eût été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Synd. de copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 37 COURS DE LA LIBERTE représenté par son syndic, la Société de Gestion du Point du Jour, dont le siège social est sis […]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

ET :

DEFENDERESSES

S.C.I. SOCIETE LYON’OR, dont le […]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

S.A.R.L. ZPAT, dont le siège social est sis 151 route de Vourles – 69230 SAINT-GENIS LAVAL

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte introductif d’instance en date du 2 octobre 2013, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble 37 cours de la Liberté, autorisé par ordonnance du 27 septembre 2013 à assigner en application des articles 788 et suivants du Code de Procédure Civile a fait assigner devant ce tribunal la société Lyon’or et la société Zpat en exposant :

— que la société Lyon’or est propriétaire d’un local commercial dans cet ensemble immobilier représentant le lot 51 et qu’elle l’a donné à bail à la société Zpat, commerçant exerçant l’activité de restauration légère alors que le règlement de copropriété stipule qu’aucune forme d’activité liée aux métiers de bouche susceptible d’incommoder par l’odeur ne peut être exercée,

— que dès lors, le syndic a été autorisé à agir par assemblée générale du 13 mai 2013 contre la propriétaire et sa locataire aux fins de cessation des activités interdites.

Aux termes de ses dernières conclusions, le Syndicat des Copropriétaires demande au tribunal :

— de dire que l’activité exercée par la société Zpat est interdite par le règlement de copropriété et génératrice de nuisances,

— de condamner solidairement la société Lyon’or et la société Zpat à cesser l’activité de restauration exercée par la locataire sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il explique que :

— les clauses du règlement de copropriété s’appliquent tant au copropriétaire qu’à son locataire,

— les clauses limitant ou interdisant l’exercice de certaines activités sont licites dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, il en est ainsi des activités occasionnant bruit et odeurs dans un immeuble à destination principale d’habitation ; ces clauses s’apprécient in concreto,

— le règlement de copropriété en cause prohibe les commerces pouvant incommoder par l’odeur de sorte que l’activité de restauration est par essence interdite, de même que les désordres qu’elle entraîne ; les commerces “de bouche” sont ainsi prohibés,

— l’activité de la locataire s’étend aux petits déjeuners à la pâtisserie-viennoiserie, aux plats de pâtes, légumes et soupes chaudes, c’est une activité de restaurant,

— la tolérance antérieure ne constitue pas un droit acquis et le Syndicat des Copropriétaires n’a eu de cesse de mettre fin à l’activité du précédent occupant,

— l’activité exercée sous-entend des moyens de préparation adaptés, matériels de cuisson inclus, peu important que les plats ne soient pas préparés sur place mais seulement réchauffés ; la vapeur liée au réchauffage est génératrice d’odeurs, et il n’y a pas lieu de faire une exception pour la restauration rapide,

— l’huissier mandaté par lui a relevé la présence de consommateurs, l’activité de bar à pâtes et similaire à celle d’épicerie, il n’a relevé la présence d’aucun système d’extraction d’odeurs de cuisine ; il a relevé des odeurs de cuisine dans le dressing d’un appartement, de sorte que le trouble olfactif est démontré.

En défense, la société Lyon’or demande au tribunal :

— de débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses prétentions,

— de le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle fait principalement valoir que :

— le bail interdisait l’activité de restaurant conformément au règlement de copropriété, le bailleur ayant défini l’activité interdite,

— le bail n’interdit pas toute activité liée aux métiers de bouche et notamment les activités n’emportant pas de préparation et de cuisson des aliments,

— le précédent locataire tenait un établissement de style snack-bar proposant poulets rôtis et fritures, ce qui pouvait s’assimiler à de la restauration,

— l’activité de la locataire consiste à faire cuire des pâtes dans l’eau, ce qui occasionne un dégagement de vapeur mais pas d’odeurs, les pâtes sont réchauffées dans un bac fermé et elles sont servies dans un bac en carton pour être consommées sur place ou emportées,

— il n’existe aucune cuisine, aucun four, aucun appareil de cuisson alors que les locaux n’ont aucune gaine d’extraction de fumée, la vente de produits ne s’apparente pas une activité de restauration,

— le trouble de voisinage n’est pas démontré, aucune odeur n’a été démontrée dans les locaux et l’odeur de cuisine relevée n’en provient pas, le second constat ne révèle aucune odeur, le temps de présence des clients est très limité et le bar à pâtes n’est ouvert que le midi.

La société Zpat n’a pas constitué avocat ; le jugement, susceptible d’appel sera réputé contradictoire.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 février 2014.

Les parties ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 8 avril 2014 par mise à disposition au Greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes du règlement de copropriété, sont entre autres prohibés les commerces de restaurant, café chantant, brasserie, charcutiers bouchers ou tripiers, épiciers ou marchands de fromages ou autres commerces pouvant incommoder par l’odeur.

Ces stipulations sont opposables tant au propriétaire de lots qu’à son locataire.

Contrairement à ce qu’indique le Syndicat des Copropriétaires, le règlement de copropriété ne prohibe pas toute activité de bouche. Il doit donc être recherché si l’activité en cause est expressément prohibée ou à défaut, si elle entraîne des nuisances olfactives.

Le bail litigieux autorise une activité de “bar à pâtes, saladerie, sandwitcherie, vente de boissons non alcoolisées sur place ou à emporter, salon de thé, café, vente de pâtisseries et viennoiseries”. Il prohibe l’activité de restaurant dont la définition convenue est “la préparation en cuisine préalable de mets qui peuvent varier à la demande du client et peut entraîner un décalage de temps entre la commande et le service”.

Il est en outre relevé qu’il n’existe pas d’extraction spécifique, que l’activité prévue au bail permet donc de faire appel à des préparations standardisées et commandées sous forme de formules. il rappelle enfin que l’activité ne doit pas faire subir de troubles olfactifs aux copropriétaires.

Le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats à l’appui de ses prétentions :

— un constat d’huissier du 31 juillet 2013 qui constate que le local commercial en cause a pour activité la restauration et notamment celle de pâtes, que sur le trottoir sont présents quatre tables et sept chaises, avec une ardoise annonçant les formules,

— un constat d’huissier dressé le 11 décembre 2013 qui constate que des enseignes lumineuses positionnées sur la vitrine du commerce indiquent “café” et “Delipat”, que parmi les produits proposés à la vente figurent des pâtes, haricots, soupes chaudes, tartelettes et desserts, avec la mention “sur place ou à emporter”, que dans le local se trouvent des tables et chaises permettant une restauration sur place, qu’aucun système d’extraction d’odeurs n’est visible.

Pour sa part, la société Lyon’or produit un procès-verbal de constat du 17 octobre 2013 qui relate que la cuisson des pâtes n’est faite qu’au bain-marie (la salle contient deux appareils), que les sauces sont déjà préparées et sont réchauffées au moment de la commande, qu’aucune odeur n’est perceptible dans toute le salle, qu’une fois la cuisson effectuée, les pâtes sont transvasées dans des bols en carton et la sauce rajoutée au dernier moment, que le temps de présence de chaque client est de 20 à 25 minutes grand maximum et que le bar n’est ouvert que le midi, qu’il ne propose aucune boisson alcoolisée.

Il résulte de ces constatations que l’activité proposée ne s’apparente à aucune des activités mentionnées expressément par le bail qui doivent être interprétées strictement. Il s’agit en effet de petite restauration, les aliments vendus étant manifestement non préparés sur place mais seulement réchauffés. Cette activité ne peut donc être qualifiée ni de restaurant, ni de brasserie.

Ensuite, il convient de déterminer si le commerce en cause ne contrevient pas à la clause prohibant toute activité incommodante par l’odeur.

Le mode de cuisson au bain marie n’apparaît pas en lui-même générateur d’odeurs.

Le constat d 11 décembre 2013 relate que l’appartement Beauchamp est situé au rez de chaussée de l’immeuble et constitué notamment d’une partie surélevée qui surplombe le restaurant, que le dressing est contigu aux toilettes du restaurant et qu’il y règne une odeur de cuisine imprégnant les vêtements, que la chambre dispose de trois doubles fenêtres côté cours de la Liberté s’ouvrant au droit de la devanture du restaurant et qu’une odeur de cuisine s’élève jusqu’à cette surface de couchage.

Toutefois, il s’agit de constatations non contradictoires qui ne permettent pas de déterminer avec certitude si les odeurs relevées par l’huissier dans deux pièces de l’appartement proviennent effectivement du local commercial des défenderesses.

En conséquence, les nuisances olfactives qui proviendraient du local commercial propriété de Lyon’or ne sont pas démontrées concrètement.

Le Syndicat des Copropriétaires sera donc débouté de ses prétentions initiales.

La demande n’étant pas fondée, le Syndicat des Copropriétaires supportera les dépens et versera à son adversaire une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile que l’équité commande de fixer à 1.500 euros..

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de ses prétentions.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Sci Lyon’or la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

Ordonne la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont présenté la demande dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au Greffe les parties en ayant été préalablement avisées par application de l’article 450 du Code de Procédure Civile, a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,