TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N°

Enrôlement n° : 15/00213

AFFAIRE : La S.A.R.L. A (la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD)

C/ Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 105 Cours Lieutaud – […] (la SELARL SARRAZIN & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Octobre 2016

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Madame Françoise DOMALLAIN, Vice-Président

Madame Marie-Claude FRAYSSINET, Vice-Président

Madame C D, Juge (Rédactrice)

Madame Colette DOMINGUEZ, Greffier présente uniquement lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Novembre 2016

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016 puis prorogé au 29 novembre 2016.

PRONONCE : En audience publique, le 29 Novembre 2016

Par

Madame Françoise DOMALLAIN, Vice-Président

Madame Marie-Claude FRAYSSINET, Vice-Président

Madame C D, Juge

Assistées de Madame Colette DOMINGUEZ, Greffier

[…]

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société A,Siret N° 480 233 287 0014, dont le siège social est sis 105 Cours Lieutaud – […] , prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 105 Cours Lieutaud – […], représenté par son syndic GESPAC IMMOBILIER ,inscrit au RCS de Marseille sous le N° 810 100 149, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège es qualité.

représentée par Maître Frédéric SARRAZIN de la SELARL SARRAZIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

La société S.C.I. MAZEL, inscrite au RCS de Marseille SOUS LE n) 342 829 116, dont le siège est situé à […], prise en la personne de son gérant y demeurant en cette qualité, faisant élection de domicile en les bureaux situés à Marseille 13006, 8 place Paul Cézanne de la SARL Cabinet X, administrateurs d’immeubles, sa mandataire et gérante. domiciliée : chez Le Cabinet X, gérant d’immeuble, dont le […]

représentée par Maître Roland LESCUDIER de la SCP W & R LESCUDIER, avocats au barreau de MARSEILLE.

Monsieur E Z, demeurant […]

représenté par M^e Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE

La société SCI PAREO, N° SIREN 443 520 432 ,dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège es qualité.

représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL-D’JOURNO-GUILLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MAZEL est propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée au sein de la copropriété située 105 cours Lieutaud à Marseille (13001), donné à bail commercial à la société SARL A selon acte du 10 mars 2009, pour la commercialisation de tous produits concernant l’amélioration et la sécurité de l’habitat.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du15 mars 2009, pour un loyer de 15 600 euros hors taxes.

Il est constant que le local loué a été affecté de désordres.

Par ordonnance de référé du 26 mars 2010, une expertise a été confiée à monsieur Y sur les désordres invoqués par la SARL A.

Monsieur Y a déposé son rapport d’expertise le 12 novembre 2010. Il conclut à deux types de désordres affectant le bien loué :

— des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement situé au dessus appartenant à monsieur Z, survenus en août 2009 et octobre 2009 ;

— une fuite ou débordement des eaux usées et eaux pluviales dans la cour derrière le mur de copropriété imputable au Syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance de référé en date du 15 avril 2011, la SCI MAZEL a obtenu la condamnation du Syndicat des copropriétaires du 105 cours Lieutaud à faire réaliser sous astreinte les travaux préconisés par monsieur Y soit la réfection des enduits extérieurs, un traitement par injection de résine dans la partie enterrée et une chape au mortier hydrofuge avec cunette centrale. Cette ordonnance a été signifiée le 25 mai 2011.

Par ordonnance de référé en date du 7 mars 2014, la SCI MAZEL a obtenu la condamnation du Syndicat des copropriétaires du 105 cours Lieutaud à lui payer la somme de 5 000 euros en liquidation de l’astreinte pour travaux non réalisés.

Par acte du 8 août 2014, la SARL EUROHABTAT a donné son congé et a libéré les lieux le 30 janvier 2015.

Par acte d’huissier de justice en date du 1^er décembre 2014, la SARL A a fait assigner la SCI MAZEL, le Syndicat des copropriétaires 105 cours Lieutaud et monsieur Z propriétaire de l’appartement situé au dessus du commerce, à comparaître à l’audience du tribunal de grande instance de Marseille afin de les voir condamnés à réparer différents préjudices résultant de ces désordres.

La SARL A, selon les termes de ses conclusions signifiées le 4 février 2016 auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, sur le fondement des articles 1708 et suivants du code civil, 1134 et suivants du code civil, 1142 et suivants du code civil, L 145-1 et suivants du code de commerce, au visa du rapport de monsieur Y, avec exécution provisoire, sollicite

la condamnation, in solidum, de la SCI MAZEL, du Syndicat des copropriétaires 105 cours Lieutaud et de monsieur Z à lui payer :

—  11 022 euros TTC au titre de la remise en état des locaux,

—  1 496 000 euros au titre de la perte d’exploitation subie de juin 2009 à janvier 2015,

—  10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, comprenant les frais d’une expertise ordonnée en référé taxée à 6 245,51 euros, distraits au profit de M^e François ROSENFELD.

Elle demande également la condamnation de la SCI MAZEL à lui payer la somme de 44 805 euros en remboursement des loyers et provisions sur charges perçus de juin 2009 à octobre 2011.

Elle explique que les travaux de remise en état de ses plafonds suite aux dégâts des eaux provenant de l’appartement de monsieur Z n’ont toujours pas été réalisés et ont été chiffrés par l’expert à la somme de 11 022 euros.

A l’appui de sa demande en indemnisation d’une perte d’exploitation elle soutient que l’accueil de la clientèle ne peut se dérouler normalement et qu’elle a été contrainte de donner congé de son bail pour le 30 janvier 2015. Elle calcule sa perte d’exploitation sur la base de 22 000 euros par mois, pendant 68 mois.

Elle demande à être remboursée des loyers et provisions sur charges payés depuis juin 2009, à raison de 1545 euros par mois, en réparation du trouble de jouissance subi, les locaux étant impraticables.

Elle conclut au rejet des demandes de la SCI PAREO qui ne justifie subir aucun préjudice et contre laquelle elle n’a dirigé aucune demande.

***

La S.C.I. MAZEL, selon conclusions signifiées le 10 février 2016 auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, demande qu’il soit enjoint à la demanderesse de justifier de l’adresse de son siège social actuel.

Elle conclut à l’irrecevabilité puis au débouté des demandes adverses.

A titre incident, elle demande, avec exécution provisoire, la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble 105 cours Lieutaud et de monsieur E Z à lui payer, avec indexation BT01 à compter du 12/11/10 date du dépôt du rapport d’expertise, la somme de 11 160 euros au titre des travaux de reprise et remise en état de son local.

Elle sollicite la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires et de monsieur Z à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être mise à sa charge au profit de la société A.

Elle sollicite enfin la condamnation solidaire de toutes parties succombantes à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens distraits au profit de la société W., J.-L. & R. LESCUDIER.

Elle soutient que l’état des lieux d’entrée, à la date du 12 mars 2009, mentionne de manière explicite la présence de dégâts des eaux et d’infiltrations ; que les désordres n’ont pas gêné l’exploitation ; que le bail comporte une clause aux termes de laquelle le preneur a accepté les locaux en l’état ; qu’elle lui a abandonné l’équivalent de trois mois loyers pour participer aux travaux de remise en état des lieux ; que le contrat de bail comporte une clause de décharge de responsabilité du bailleur en cas de dégât des eaux ou infiltrations ; que les réparations foncières et l’entretien locatif sont à la charge exclusive du preneur.

Elle soutient que l’obligation de paisible jouissance dont est tenu le bailleur ne peut concerner les parties communes ; et que de plus, elle a pris toutes dispositions pour qu’il soit remédié aux causes des désordres, alors que la SARL A s’est en définitive refusée à ce que des travaux supplémentaires soient effectués à partir de son local.

La requérante n’établit aucun préjudice d’exploitation et ne justifie pas de la perte d’exploitation prétendue.

Elle précise n’avoir reçu aucune indemnisation à valoir sur la réparation du préjudice résultant de la fuite d’eau provenant du local de monsieur Z.

***

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 105 cours Lieutaud, selon conclusions signifiées le 17 mai 2016 auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SARL A qui n’a plus qualité à agir en paiement de travaux de reprise.

Elle conclut au rejet des demandes dirigées contre elle et sollicite la condamnation de la SARL A à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande la condamnation de tout succombant au paiement des dépens distraits au profit de M^e Frédéric SARRAZIN de la SELARL SARRAZIN et ASSOCIES.

Elle soutient verser au débat les factures des sociétés AZUR CONCEPT PROVENCAL du 21/12/09 et EMT du 21/09/11 établissant que les travaux préconisés ont été réalisés pour faire cesser les infiltrations.

Elle indique qu’entre le 25 mai 2011 et le 2 janvier 2014, la SCI MAZEL comme sa locataire n’ont plus rien réclamé. Du 4 avril 2014 jusqu’à son départ, la SARL A a refusé que la société HUMID’EXPERT réalise les travaux depuis le local loué.

Elle soutient que le sinistre relatif aux infiltrations d’eau entre l’appartement de monsieur Z et la société A a été pris en charge par leurs assureurs, alors que la société A n’a pas effectué les travaux correspondant selon constat d’huissier de justice du 27/06/13.

Aucune pièce n’est produite pour prouver l’existence d’une perte d’exploitation, alors que les remontées capillaires sont limitées au couloir derrière la cage d’escalier non visibles par le public.

Elle soutient que la SCI MAZEL a déjà été indemnisée par l’assureur de la SARL A des dégâts résultant de la fuite d’eau de l’appartement de monsieur Z, et en tout état de cause ne produit aucune facture attestant qu’elle a effectivement réalisé ces travaux.

Elle soutient que la SCI MAZEL s’est montrée défaillante en n’engageant pas d’action au fond pour faire procéder aux travaux de reprise, a manqué à ses obligations contractuelles et n’a jamais pris la peine de se rendre aux Assemblées générales de la copropriété.

Elle explique enfin qu’elle était en difficulté financière en 2010 du fait d’un arrêté de péril de la Ville de Marseille et de la situation débitrice des copropriétaires.

***

Monsieur E Z, selon conclusions signifiées le 6 novembre 2015 auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, conclut à l’irrecevabilité des demandes de la SARL A qui n’a plus qualité ni intérêt à agir puisqu’elle a quitté le local et que le sinistre avait été pris en charge par son assureur.

Il conclut au débouté de toutes ses demandes, ainsi qu’à celles de la SCI MAZEL.

Il demande la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens distraits au profit de M^e Emmanuelle ARM.

Il explique que la SARL A a signalé le sinistre d’une fuite provenant de son appartement le 28 août 2009 et qu’il a fait intervenir un plombier pour remplacement du siphon de sa baignoire selon attestation de la société SIP. Il a été constaté lors de l’expertise que l’infiltration d’eau en provenance de son appartement avait cessé.

Il rappelle que l’expert Y a retenu que la perte d’exploitation n’est pas justifiée.

Il conteste devoir payer des frais de remise en état à la SCI MAZEL dans la mesure où le sinistre a été immédiatement pris en charge et l’infiltration avait cessé avant l’expertise. Le local de la SCI MAZEL a déjà bénéficié d’une indemnisation par l’assureur à la SARL A.

La SCI MAZEL qui sollicite à être relevée et garantie des condamnations prononcées contre elle n’établit aucune faute imputable à monsieur Z.

Il soutient ne pouvoir être tenu à aucun frais d’expertise, l’infiltration en provenance de son appartement ayant cessé suite aux travaux réalisés le 01/09/09, ce que les parties ont reconnu dès l’expertise amiable du 04/11/09.

***

La SCI PAREO, selon conclusions signifiées le 10 février 2016 auxquelles il est référé pour un exposé complet de ses prétentions et moyens, sollicite d’être reçue en son intervention volontaire. Elle conclut au débouté de la SARL A de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Elle soutient qu’en qualité de copropriétaire, elle est directement concernée par les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires. Elle subit un préjudice moral car elle vit avec la menace d’être potentiellement amenée à devoir régler des condamnations très importantes et si elle était amenée à vendre l’appartement, elle devrait en informer tout acquéreur potentiel ce qui créerait des difficultés dans les négociations.

***

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 juin 2016 et l’affaire fixée, pour être plaidée, à l’audience collégiale du 27 septembre 2016. L’affaire a été renvoyée une fois à l’audience du octobre 2016, en l’absence d’accord des parties pour que les plaidoiries soient entendues par deux juges rapporteurs.

Après débats publics, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 22 novembre 2016.

MOTIFS

Selon le rapport d’expertise judiciaire de monsieur Y en date du 12 novembre 2010, dont les conclusions ne sont pas contestées par les parties, deux types de désordres affectent le bien loué :

— I. les premiers concernent des infiltrations d’eau en provenance de l’appartement situé au dessus du bien loué, survenus en août 2009 et octobre 2009, et appartenant alors à monsieur Z. Ces fuites auraient entraîné la chute de petits matériaux constitutifs du plancher bas du premier étage dans le local du rez de chaussée.

— II. les seconds sont dus à des remontées capillaires et débordements des réseaux d’eaux usées et eaux pluviales dans la cour derrière le mur de copropriété. Elles ont fortement détérioré les doublages mis en place par la société EUROHABOTAT contre les murs du passage reliant les deux parties du local derrière la cage d’escalier de l’immeuble.

L’expert conclut que le coût de la remise en état des locaux suivant devis de la société L’ARC EN CIEL du 2/11/10 de 9 300 euros HT, soit 11 122 euros TTC est justifié .

Ce devis comprend des travaux de remise en état du plafond d’une part, et des murs d’autre part, ainsi que des travaux de peinture des murs et plafonds non distingués dans le devis.

Sur la base de ce devis qui n’est discuté par aucune des parties, les frais de remise en état et peinture du plafond seront fixés à 5 336,07 euros HT soit 6 381,93 euros TTC et les frais de remise en état et peinture des murs à 3 963,93 euros HT soit 4 740,87 euros TTC.

I. Sur l’irrecevabilité des demandes de la SARL A

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seule personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La SARL A ayant donné congé à son bailleur et libéré les locaux le 30 janvier 2015, elle n’a plus intérêt à agir en paiement des frais de remise en état des locaux, alors qu’elle ne justifie pas avoir engagé les sommes sollicitées.

Dès lors, elle est irrecevable en cette demande.

II. Sur les demandes relatives aux infiltrations d’eau en provenance de l’appartement de monsieur Z

Sur les demandes de la SCI MAZEL

La SCI MAZEL sollicite la condamnation in solidum du Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble 105 cours Lieutaud et de monsieur E Z à lui payer, avec indexation BT01 à compter du 12/11/10 date du dépôt du rapport d’expertise, la somme de 11 160 euros au titre des travaux de reprise et remise en état de son local.

Cependant il résulte de l’expertise de monsieur Y qu’au deuxième accedit, soit le 02/07/10, il n’y a plus d’infiltration d’eau entre l’appartement du 1^er étage et le local commercial du rez de chaussée. Les sinistres relatifs à ces infiltrations ont fait l’objet semble-t-il de règlements de la part des assureurs.

Le rapport d’expertise précise que le 5 novembre 2009, le cabinet GESPAC syndic de la copropriété, a communiqué au cabinet X gestionnaire du local appartenant à la SCI MAZEL, la copie d’une attestation de la société SIP indiquant qu’elle avait effectivement remplacé le 1^er septembre 2009, le système automatique de vidage de la baignoire de l’appartement Z et réalisé les mises en eau de contrôle de la bonne étanchéité. Les parties ont indiqué qu’après remplacement de ce siphon, les infiltrations d’eau qui se produisaient depuis le mois d’août

2009 avaient cessé. Au mois d’octobre 2009, de nouvelles infiltrations d’eau sont apparues en plafond du local occupé par A. Monsieur Z a expliqué au cours de l’accedit du 02/07/10, que ces infiltrations s’étaient produites accidentellement, ce dernier ayant renversé à cette époque une bassine d’eau dans son appartement situé au dessus du local de la société demanderesse.

Bien qu’une expertise ait été diligentée par le cabinet ELEX le 4 novembre 2009 à la demande de la société GROUPAMA assureur de la copropriété, le rapport d’expertise n’a pas été communiqué à monsieur Y.

Cependant, monsieur Y note qu’il apparaît à la lecture du courrier adressé le 6 novembre 2009 par le syndic GESPAC au cabinet X, qu’il aurait été pris acte lors de cette réunion d’expertise que monsieur et madame Z avaient fait le nécessaire pour mettre un terme aux fuites qui s’étaient produites au mois d’août 2009 dans le local du dessous à partir du siphon défectueux de leur baignoire par remplacement de ce siphon par la société SIP le 1^er septembre 2009.

Sur la base du devis de la société ARC EN CIEL en date du 02/11/10, les frais de remise en état et peinture du plafond peuvent être évalués fixés à 5 336,07 euros HT soit 6 381,93 euros TTC.

En application des conventions inter assurances en cas de dégâts des eaux, il est vraisemblable que la société A a été indemnisée de ce sinistre par son assureur.

Cependant, la société A n’a communiqué aucune information sur l’indemnisation de ce sinistre tout en indiquant que les travaux de remise en état n’avaient pas été réalisés.

Il ne peut être demandé à monsieur Z qui établit avoir fait diligence auprès de son assureur, d’indemniser ce sinistre sept ans après qu’il ait vraisemblablement déjà été pris en charge par l’assureur de la société A.

Par ailleurs, aucun élément ne fonde en fait ou en droit la demande en condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer les conséquences d’un sinistre imputable à l’un des copropriétaires.

En conséquence, la SCI MAZEL sera déboutée de sa demande.

III. Sur les demandes relatives aux infiltrations d’eaux usées et pluviales

III. 1. Sur les demandes de la SARL A

III. 1. A – sur le principe de la responsabilité

Le rapport de monsieur Y établit que le désordre dû à des remontées capillaires et débordements des réseaux d’eaux usées et eaux pluviales dans la cour derrière le mur de copropriété est imputable au syndicat des copropriétaires, en ce qu’il concerne des parties communes de l’immeuble.

La SARL A agit d’une part, sur le fondement contractuel, contre son bailleur pour ne pas avoir été diligent pour résoudre les nuisances subies par le preneur, et d’autre part, sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, contre le syndicat des copropriétaires pour ne pas avoir réalisé les travaux qui lui incombaient.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, le bail en date du 1^er mars 2009 stipule que le preneur a accepté les locaux en l’état, que le bailleur lui a abandonné trois mois de loyer pour réaliser des travaux de rénovation, et comprend une clause de décharge de responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations et fuites d’eau de quelque nature et origines qu’elles soient.

Cependant, le fait que le contrat de bail met à la charge du preneur de nombreuses obligations ne peut avoir pour effet de permettre au bailleur de se soustraire à son obligation de délivrance.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires est sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle tenu envers un locataire de réparer les dommages qui résultent de son comportement fautif.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que tant la SCI MAZEL par l’intermédiaire de son représentant le cabinet X, que le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic le cabinet GESPAC étaient informés dès octobre 2009, de l’existence de ces infiltrations.

Dès le rapport de monsieur B en date du 14 mars 2010, ils connaissaient non seulement la nature des désordres générant l’humidité des murs, soient les infiltrations d’eau en provenant des fuites et débordements des réseaux d’eaux pluviales et usées de l’immeuble derrière le mur du fond ; mais ils connaissaient également à cette date les solutions préconisées par cet expert qui sont les mêmes que celles préconisées par monsieur Y le 12/11/10.

Par ailleurs, alors que les conclusions de monsieur Y ont été déposées le 12 novembre 2010, puis que la SCI MAZEL a agi en référé le 15 avril 2011 contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert, force est de constater que ces travaux n’avaient pas été réalisés lorsque, par une nouvelle ordonnance de référé du 7 mars 2014, l’astreinte a été liquidée et une nouvelle astreinte pour les travaux non réalisés a été prononcée.

La SCI MAZEL n’établit pas avoir été diligente pendant ces trois années, ce qui n’excuse en rien l’inertie du syndicat des copropriétaires.

Il est établi que la SARL A a subi des infiltrations importantes depuis son entrée dans les lieux en mars 2009 et jusqu’en avril 2014. Le rapport d’expertise établit que ces infiltrations et débordements ont fortement détérioré les doublages mis en place par la société A contre les murs du passage reliant les deux parties du local derrière la cage d’escalier de l’immeuble.

La SCI MAZEL bien qu’informée des travaux nécessaires depuis le 14 mars 2010, après avoir obtenu la condamnation du syndicat à réaliser les travaux nécessaires en novembre 2011, n’établit pas avoir agi ensuite pendant plus de deux ans au niveau du syndicat des copropriétaires pour obtenir la réalisation des travaux préconisés par monsieur B.

Le syndicat des copropriétaires informé depuis la fin de l’année 2009 de ces problèmes d’infiltration a attendu deux condamnations en référé pour faire procéder en 2014 aux travaux qui étaient déjà préconisés le 14 mars 2010.

Dès lors, le principe est acquis de la responsabilité de la SCI MAZEL et du Syndicat des copropriétaires du fait de la persistance des infiltrations d’eau entre la fin de l’année 2011 et le printemps 2014.

Elle seront tenues de réparer les dommages ayant résulté de ces infiltrations pour la SARL A.

Il appartient cependant à la SARL A d’établir les préjudices dont elle demande réparation.

III. 1. B. Sur la perte d’exploitation

En l’espèce, la SARL A sollicite réparation d’un préjudice de perte d’exploitation sans produire aucun élément à l’appui de sa demande.

Le rapport d’expertise établit que les dommages sont survenus contre les murs du passage reliant les deux parties du local derrière la cage d’escalier de l’immeuble.

Aucun des éléments produits tant au moment de l’expertise qu’au cours de cette instance ne justifie la perte d’exploitation.

Dès lors, rien ne permettant de retenir un préjudice d’exploitation, la demande en réparation de ce chef de préjudice sera rejetée.

III.1. C. Sur le trouble de jouissance

La SARL A sollicite d’être remboursée par la SCI MAZEL du loyer et des charges payés de juin 2009 à décembre 2014.

Elle ne formule aucune demande de réparation de son préjudice de jouissance dirigée contre le Syndicat des copropriétaires.

Il est établi par le rapport d’expertise de monsieur Y, que les infiltrations étaient importantes même si leur localisation n’a pas généré de perte d’exploitation prouvée.

Elles ont perduré pendant toute la durée du bail et ont ainsi constitué un trouble de jouissance, de mars 2009 jusqu’en mars 2014 date à partir de laquelle le preneur n’a pas permis l’accès aux locaux pour réaliser les travaux nécessaires.

Le principe de la responsabilité du bailleur a été retenu pour avoir, par son inaction pendant plus de deux années, laissé perdurer un trouble de jouissance manquant ainsi à son obligation de garantir à son preneur une jouissance paisible.

Ce préjudice sera suffisamment réparé par la somme de 6 000 euros.

III. 1. D – Sur les demandes dirigées contre monsieur Z

Aucune responsabilité n’est établie à l’encontre de monsieur Z pour ces désordres. La SARL A sera déboutée des demandes dirigées contre lui de ce chef.

III. 2. Sur les demandes de la SCI MAZEL

III.2.A. Sur la demande de remise en état

Aucun des éléments produits n’établit que la SCI MAZEL aurait été indemnisée des frais de remise en état de son local suite aux détériorations résultant des infiltrations d’eau provenant des parties communes de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires est responsable des conséquences dommageables des sinistres provenant des parties communes de l’immeuble.

Sur la base du rapport d’expertise de monsieur Y et du devis de la société L’ARC EN CIEL du 2/11/10 qui n’est discuté par aucune des parties, les frais de remise en état et peinture des murs peuvent être fixés à 3 963,93 euros HT soit 4 740,87 euros TTC.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer la somme de 3 963,93 euros HT soit 4 740,87 euros TTC à la SCI MAZEL au titre de la remise en état de son local.

III.2.B. Sur l’appel en garantie

La SCI MAZEL demande à être garantie de toutes condamnations par le Syndicat des copropriétaires et par monsieur Z.

Aucune responsabilité n’est établie à l’encontre de monsieur Z pour ces désordres. La SCI MAZEL sera déboutée de sa demande d’appel en garantie dirigé contre monsieur Z.

Le principe de la responsabilité du Syndicat de copropriétaires a été retenu pour avoir, alors qu’il était informé depuis la fin de l’année 2009 de ces problèmes d’infiltration, attendu deux condamnations en référé pour faire procéder en 2014 aux travaux qui étaient déjà préconisés le 14 mars 2010.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires devra garantir la SCI MAZEL de la condamnation à réparer le préjudice de jouissance qui en est résulté pour la SARL A, dans la limite des deux tiers des condamnations.

Sur les autres demandes

La SCI PAREO sollicite réparation d’un préjudice moral qu’elle soutient être constituée par la menace potentielle de devoir payer des sommes importantes en sa qualité de copropriétaire et des difficultés éventuelles pour revendre l’appartement.

Si une personne morale peut se prévaloir d’un préjudice moral, encore faut-il qu’elle en démontre l’existence et qu’elle le quantifie.

En l’espèce, le paiement de sommes importantes par la SCI PAREO en qualité de copropriétaire est hypothétique, tout comme les difficultés de revente future du local.

En tout état de cause, la SCI PAREO n’établit pas d’atteinte à un préjudice extra patrimonial de la personne morale.

En l’état, ses demandes de réparation d’un préjudice qu’elle n’établit pas seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires et la SCI MAZEL, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

La S.A.R.L. A a dû engager des frais pour faire valoir son droit. Il serait inéquitable qu’elle les conserve à sa charge.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires et la SCI MAZEL, parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer la somme de 1 300 euros à la S.A.R.L. A.

Monsieur Z a engagé des frais pour se défendre dans le cadre de la présente procédure à laquelle il a été attrait par la SARL A et la SCI MAZEL a échoué en ses demandes dirigées contre lui. Dès lors, la SCI MAZEL devra lui payer la somme de 1 300 euros en remboursement de ses frais irrépétibles.

Dans leurs rapports entre eux, la charge des dépens et de la condamnation au paiement de frais irrépétibles sera répartie en un tiers pour la SCI MAZEL et deux tiers pour le Syndicat des copropriétaires.

En l’état de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après débats publics, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SARL A irrecevable à agir en condamnation au paiement de frais de remise en état du local qu’elle louait mais qu’elle a quitté, pour des travaux qu’elle déclare ne pas avoir réalisés ;

CONDAMNE la SCI MAZEL à payer à la SARL A la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi pendant cinq ans du fait de l’inaction du bailleur pendant plus de deux ans ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 105 Cours Lieutaud 13006 Marseille à payer à la SCI MAZEL la somme de 4 740,87 euros TTC au titre des travaux de remise en état des lieux ;

DÉBOUTE la SCI PAREO de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCI MAZEL et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 105 Cours Lieutaud 13006 Marseille à payer à la SARL A la somme de 1300 euros, et à monsieur E Z la somme de 1 300 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI MAZEL aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 105 Cours Lieutaud 13006 Marseille à garantir la SCI MAZEL des condamnations prononcées contre elle par le présent jugement, dans la limite des deux tiers ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe, le 29 novembre 2016,

La greffière La présidente