TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DIXIEME CHAMBRE CIVILE

GROSSE

LE

A Me

LE

EXPÉDITIONS

LE

A Me

LE

B DE Z

(M^e Richard MALINCONI)

C/

[…]

(M^e Fabrice ANDRAC)

Association AMPIL

(M^e Chantal BOURGLAN)

[…]

(SELARL ABEILLE & Associés)

Enrôlement n° :05/06914

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue le 14 MAI 2009 en audience publique devant le Tribunal composé de :

Madame Corinne HERMEREL, Président

Greffier lors des débats : Madame Chantal ROUSSET, Greffier.

à l’issue de laquelle une date de délibéré a été fixée au 25 juin 2009.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 25 JUIN 2009.

[…]

Contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

B DE Z, dont le siège social est […] – représentée par ses cogérants en exercice.

Représentée par M^e Richard MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE.

DEMANDERESSE

C O N T R E

Agence Immobilière à caractère social (AICS), dont le siège social est sis […] et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE.

Association Action Méditerranéenne pour l’Insertion par le Logement (AMPIL), Association loi 1901 déclarée à la Préfecture des Boûches du Rhône, dont le siège social est sis 44 Cour Belsunce – […] – agissant en la personne de son représentant légal demeurant et domicilié audit siège.

Représentée par M^e Chantal BOURGLAN, avocat au barreau de MARSEILLE.

[…], prise en sa […] – prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

Représentée par la SELARL ABEILLE & Associés du barreau de MARSEILLE.

DÉFENDERESSES

*

* *

Vu l’assignation délivrée le 21 Juin 2005 à SARL Agence Immobilière à caractère social AICS, à la requête de la Société Civile Immobilière DE Z,

Vu l’assignation délivrée le 29 Août 2006 à l’Association Action Méditerranéenne pour l’Insertion Sociale par le logement, à la requête de la SARL Agence Immobilière à caractère social AICS,

Vu l’association délivrée à la Compagnie d’assurances AXA ASSURANCE, à la requête de l’Association Action Méditerranéenne pour l’Insertion Sociale par le logement,

Vu l’ordonnance de jonction des procédures intervenues les 14 Septembre 2006,

Vu les conclusions signifiées le 2 Avril 2007 par l’Association Action Méditerranéenne pour l’Insertion Sociale par le logement (ci-après désignée AMPIL),

Vu les conclusions signifiées par AXA ASSURANCES le 13 Août 2007,

Vu les conclusions de la SARL Agence Immobilière à caractère social AICS, signifiées le 7 Novembre 2008 et le bordereau de pièces communiquées signifié le même jour,

Vu les conclusions de la SCI de Z signifiées le 15 Janvier 2009,

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure intervenue le 12 Mars 2009,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI DE Z à l’encontre de la SARL Agence Immobilière à caractère social AICS.

La SCI DE Z sollicite la condamnation de l’AICS à lui verser diverses sommes en réparation des préjudices causés par les manquements au mandat de gestion immobilière qui lui a été confié.

En effet, la SCI DE Z a acquis le 10 Juillet 1997, 5 appartements dont :

— trois […]

— un […]

Ces appartements en mauvais état étaient acquis selon le dispositif Loi Besson et ceux de la rue Barbini devaient être remis aux normes. Des subventions de l’ANAH étaient octroyées à la SCI à cette fin.

Le 10 Septembre 1997 la SCI DE Z a confié à l’AICS un mandat de gestion de ces biens comportant des pouvoirs très étendus tels que : signer les baux, gérer les locations, congés, percevoir les loyers, charges, avances sur travaux, assureur les réparations, reconstructions, passer les devis et marchés, assurer l’entretien, représenter le propriétaire , exercer les poursuites etc…

L’AICS, représentant la SCI de Z a signé le 12 Février 1998 une convention de location avec l’AMPIL pour chacun des appartements dont il résulte que le bail est consenti à L’AMPIL pour six ans, que l’AMPIL s’engage à réaliser les travaux subventionnés de remise en état et aux normes (avec plafonnement) et que les logements seraient sous loués par l’AMPIL à un ménage défavorisé.

Il est stipulé que l’AMPIL veillera à garantir le contrat de sous location par une police d’assurance contre les risques locatifs.

La SCI DE Z reproche à l’AICS de n’avoir pas exécuté correctement son mandat de gestion.

Elle produit à l’appui de ses demandes 78 pièces non numérotées.

Les fautes de gestion seraient les suivantes :

1/ dans le cadre de la gestion du bien situé au rez de chaussée du […], loué à Monsieur X.

*La SCI DE Z sollicite 1 510,37 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre des loyers impayés par Monsieur X (rue Barbini, premier étage).

a) le défaut de diligence dans la réparation des fuites.

Les toilettes de l’appartement loué à Monsieur X présentaient une fuite sur laquelle l’AICS a fait intervenir trois plombiers successifs le 20 Septembre 2001, puis le 6 Décembre 2001 puis enfin l’EURL SACI le 6 Septembre 2002. Cette succession d’interventions démontre les diligences de l’AICS qui ne peut réparer elle même les fuites, surtout lorsque comme en l’espèce, il a été vérifié lors de la dernière intervention qu’aucune fuite n’affectait l’appartement du rez de chaussée occupé par Monsieur X (courrier SACI 3/10/2002).

Aucun défaut de diligence ne peut donc lui être reproché de ce point de vue.

b) le défaut de diligence dans la procédure d’expulsion

Le locataire a cessé de régler son loyer et un commandement de payer lui a été adressé le 22 Novembre 2002. Le 17 Mars 2003, une assignation en référé lui a été délivrée et l’expulsion ordonnée le 19 Juin 2003, puis le Juge de l’Exécution déclara le 8 Janvier 2004 les biens abandonnés .

Le délai de deux mois pour faire délivrer une assignation est en effet assez long mais ne suffit pas à caractériser l’inertie reprochée. Les autres délais, liés à la procédure d’expulsion, ne dépendent pas de la réactivité de l’AICS.

c) défaut de diligence dans la mise en oeuvre de la garantie de paiement de loyers et sur le versement des indemnités d’occupation.

S’agissant de l’impayé de loyers réclamé pour la période de Novembre 2002 à Décembre 2003, l’AICS avait souscrit une assurance auprès de la MAIF pour garantir les impayés mais la SCI n’a pas été indemnisée.

L’AICS qui était le souscripteur de cette assurance ne démontre pas avoir fait le nécessaire auprès de la MAIF pour faire jouer la garantie, comme elle a pourtant prétendu l’avoir fait par courrier. Elle ne produit même pas la déclaration de sinistre.

L’AICS ne se défend d’ailleurs pas sur ce point.

S’agissant particulièrement de la période de Juin 2003 à Septembre 2003, l’AICS se contente de produire un courrier du 10 Novembre 2004 (qui apparaît tronqué) qu’elle a adressé à la Préfecture pour être remboursée de l’indemnité d’occupation.

Elle semble ensuite s’être totalement désintéressée de ce dossier puisqu’elle ne produit aucun autre courrier relatif à ce problème, pas plus que la réponse qui a nécessairement été faite par la Préfecture.

L’AICS est à cet égard fautive pour n’avoir fait aucune des diligences que la situation lui imposait.

Cette faute contractuelle a empêché la SCI DE Z de recouvrer les loyers impayés et les indemnités d’occupation.

L’AICS a ici commis une faute caractérisée et doit régler le montant du loyer impayé entre Novembre 2002 et septembre 2003, date du départ de Monsieur X.

Ce préjudice s’élève à la somme de 1510,37 euros selon décompte du 10 Janvier 2005

* La SCI DE Z demande la somme de 3 437 euros de dommages et intérêts au titre des loyers non perçus à la suite de l’expulsion de Monsieur X, soit pour la période de 4 Septembre 2003 au 31 Décembre 2004.

L’absence de remise en location du logement à compter du départ de Monsieur X le 4 Septembre 2003 serait selon l’AICS due au mauvais état de l’appartement .

L’AICS ne justifie pas son inertie puisqu’elle ne produit aucun élément permettant d’attester de l’état de l’appartement.

Ainsi, après le départ du locataire, l’AICS aurait du faire dresser un état des lieux par huissier pour pouvoir engager le cas échéant une procédure à l’encontre de l’occupant des lieux.

Elle aurait pu ensuite soumettre au propriétaire les devis de réparation qui devaient être envisagées pour la remise en location.

Or l’AICS ne produit rien de tel et allègue seulement que l’appartement était très dégradé mais cette seule affirmation est insuffisante pour l’exonérer de sa faute.

Ainsi doit on constater que l’AICS n’a fait aucune démarche pour relouer le bien et a donc manqué à ses obligations contractuelles.

Le préjudice résultant de cette faute correspond au montant du loyer qui aurait du être perçu soit 3 437 euros.

*La SCI DE Z sollicite 895,64 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par les dégradations causées à l’appartement anciennement loué par Monsieur X puis squatté à la suite de sa vacance (facture Compagnons Bâtisseurs de Provence).

Le peu d’empressement à la remise en location du bien initialement occupé par Monsieur X est nécessairement à l’origine des dégradations commises par des squatters et la demande est donc justifiée.

L’AICS sera condamnée à lui régler la somme de 895,64 euros

2/ dans le cadre de la gestion de l’appartement situé à l’étage supérieur gauche de la […]

*La SCI DE Z sollicite la somme de 2 366,45 euros de dommages et intérêts au titre des loyers et charges impayés dus soit 1200 euros + 1 110,07 euros par l’association ASLIM pour la période de Septembre 2004 à Décembre 2004 (l’appartement situé à l’étage supérieur gauche de la rue Barbini).

L’AICS ne se défend pas sur ce non paiement auquel elle n’aurait nullement réagi.

Elle sera condamnée à régler cette somme de 2 366,45 euros.

3/ dans le cadre de la gestion des deux appartement situés à l’étage de la […]

*La SCI DE Z sollicite la somme de 26 267,02 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour avoir du participer à hauteur de ce montant aux travaux de remise en état de l’immeuble.

La SCI considère que l’effondrement de la cage d’escalier en Mars 2005 puis l’arrêté de péril du maire et donc l’expulsion des occupants des lieux résultent de l’inertie de l’AICS face aux problèmes de fuites.

La SCI a adressé le 27 Juillet 2001 une lettre recommandée à l’AICS afin qu’elle règle le problème de la suppression des fuites dans les deux appartements de l’étage.

La SCI DE Z reproche à AICS de n’avoir rien pour y remédier.

Le problème réside dans la démonstration d’un lien de causalité entre un défaut de diligence de l’AICS et l’arrêté de péril de l’immeuble.

L’AICS invoque un rapport sur l’origine des désordres qui n’est pas communiqué aux débats.

Le seul élément technique résulte d’un avis d’un ingénieur Monsieur Y qui s’est rendu sur les lieux le 6 Octobre 2000 et a constaté des fissurations sur la façade sans incidence mais à surveiller, un défaut d’étanchéité de la toiture et donc une couverture à revoir localement car les fuites en toitures peuvent créer à terme des dégradations sur les planchers intérieurs, un plafond fissuré dans le logement du rez de chaussée gauche qui n’appartient pas à la SCI.

En l’état de ces constatations rien ne permet d’imputer à l’AICS la responsabilité de l’arrêté de péril et de l’effondrement d’une partie de la cage d’escalier qui est survenue des années après la visite de Monsieur Y et peut être à raison de plusieurs causes conjuguées.

La responsabilité de l’entretien des parties communes incombe à la copropriété et donc notamment à la SCI de Z, représentée par l’AICS, qui devait veiller à l’entretien de l’immeuble en qualité de mandataire du propriétaire et gestionnaire de ses lots.

Cependant, il n’est pas contesté que l’AICS a fait intervenir à cinq reprises l’entreprise BRANCACCIO qui selon les termes de la facture du 8 Mars 2000 est intervenue “suite aux infiltrations dans l’appartement situé au 1^er étage et a remanié la toiture, remplacé des tuiles cassées et vérifié les solins de cheminée” .

S’agissant de l’intervention sur les deux douches des appartements situés au 1^er étage de la rue Barbini, il apparaît qu’en dépit du courrier recommandé adressé à l’AICS le 27 Juillet 2001, aucune intervention n’a été réalisée puisqu’aucune facture d’intervention n’est produite par AICS.

Ainsi l’AICS a bien manqué à ses obligations contractuelles puisqu’elle n’a jamais donné ordre de réparer ces fuites.

De telles infiltrations, si elles sont persistantes peuvent être à l’origine de l’affaissement du plancher d’un immeuble déjà vétuste.

Mais l’effondrement peut également être dû à la seule vétusté de l’immeuble et le lien de causalité entre l’effondrement de la cage d’escalier et des douches fuyardes n’est pas établi.

La SCI DE Z sera déboutée de ses demandes à cet égard, et en particulier de sa demande de condamnation au versement de la somme de 800 euros en réparation de l’indemnisation de la dépense consistant en l’hébergement de la famille A à l’hôtel, de 14 008,01 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût de relogement des familles A et ALI DJAE du 18 Mars 2005 à la suite de l’arrêté de péril pris par le Maire le 15 Mars 2005, de 2391,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du coût des frais de location de portes et volets pour assureur la fermeture de l’immeuble et son gardiennage à la suite de l’expulsion des occupants.

4/ La demande de la SCI de Z au titre du préjudice moral

Elle sera déboutée de cette demande qui ne pourrait le cas échéant être formulée que par une personne physique et non par une société.

Sur l’appel en garantie formée par l’AICS l’encontre de l’AMPIL et AXA

L’AICS considère qu’elle doit être relevée et garantie des condamnations par l’AMPI, à qui l’AICS avait loué les appartements et par sa compagnie d’assurances AXA

L’AICS n’explicite pas cet appel en garantie.

L’AMPIL pour sa part demande à être mise hors de cause et fait observer que sur les trois appartements de la rue Barbini, celui du rez de chaussée, loué par Monsieur X relève d’un bail conclu directement entre l’AICS et cette personne, sans que l’AMPIL apparaisse comme locataire prinicpal.

S’agissant des deux appartements à l’étage, l’AMPIL expose qu’un seul a été sous loué, soit celui occupé par Madame A mais que très vite un glissement du bail est intervenue au profit de Madame A, l’appartement étant dès lors directement géré par l’AICS, comme en atteste un courrier du 30 Mai 2003 de l’AICS.

L’AMPIL démontre qu’après arrêté des comptes par l’AICS le 24 Mars 2006, il est apparu que l’AMPIL avait une dette de 1029,03 euros et qu’elle a réglé cette dette ; que dès lors, l’AMPIL n’est redevable d’aucune somme à l’égard de la SCI de Z.

L’AMPIL a donc rempli ses obligations contractuelles telles que prévues dans les conventions passées le 2 Septembre 1997 entre l’AICS représentant la SCI DE Z et L’AMPIL.

L’AMPIL a réglé les loyers jusqu’à ce que les baux soient cédés au sous locataire.

Il n’est pas démontré qu’elle n’a pas effectué les travaux qu’elle devait entreprendre en 1997.

L’AMPIL a donc rempli ses obligations contractuelles et sera mise hors de cause.

Sur l’appel en garantie dirigé par L’AICS à l’encontre de AXA ASSURANCES

AXA assure l’AICS en responsabilité civile .

Elle oppose valablement la franchise de 10% avec un minimum de 3000 francs soit 457,35 euros et un maximum de 10 000 francs soit 1 524,49 euros, à appliquer pour chaque événement ayant engendré un ou des dommages.

En l’espèce, elle sera condamnée à relever et garantir l’AICS de ses condamnations à hauteur des sommes suivantes :

— sur les loyers et frais dus par Monsieur X pour l’appartement situé au rez de chaussée de la rue Barbini soit 1 510,37 euros – 457,35 euros =1 053,02 euros

— sur les loyers impayés et frais dus par L’AICS ( L’AMPIL ayant réglé les sommes dues à L’AICS qui ne les aurait pas remises à la SCI DE Z) pour l’appartement situé à l’étage supérieur gauche de la […] soit 2366,45 euros – 457,35 euros= 1 909,10 euros.

— sur la non location de l’appartement après le départ de Monsieur X et les dégradations de l’appartement squatté : ( 3 437 + 895,64) – 457,35 euros = 3875,29 euros.

AXA sera en conséquence condamnée à relever et garantir L’AICS de ses condamnations à concurrence de 6 837,41 euros.

L’AMPIL est mise hors de cause et ne saurait relever et garantir AXA ASSURANCES.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable que la SCI DE Z et L’AMPIL supportent la charge de leurs frais irrépétibles au titre desquels l’AICS devra verser à chacune la somme de 1500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de l’ordonner. Elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et se justifie au regard de l’ancienneté du litige.

Sur les dépens

Ils seront supportés par l’AICS qui succombe.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en matière civile ordinaire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la Loi,

CONDAMNE la SARL Agence Immobilière à caractère social AICS à verser à la SCI DE Z la somme de 8 209,46 euros (huit mille deux cent neuf euros quarante six cents) à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE AXA ASSURANCES à relever et garantir l’AICS de ses condamnations à hauteur de 6 837,41 euros (six mille huit cent trente sept euros quarante et un cents), franchises déduites.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes dirigées contre l’AMPIL

CONDAMNE l’AICS à verser à la SCI DE Z la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE l’AICS à verser à L’AMPIL la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

CONDAMNE l’AICS aux dépens de l’instance qui seront recouvrés par les avocats de la cause sur leur affirmation de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Dixième Chambre du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, le vingt cinq juin deux mil neuf.

Signé par Madame HERMEREL, Président et Madame ROUSSET, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe.

Le Greffier, Le Président,