T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 09/51027 N° : Assignation du : 14 Janvier 2009 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 23 juin 2009 par Fabienne CLEMENT-NEYRAND, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, tenant l’audience publique des Référés par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Isoline NEMIRI, Greffier.

DEMANDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] Y à Paris 5 ème, agissant par son syndic la SARL SULLY GESTION

[…]

[…]

[…]

Monsieur C X

[…] Y

[…]

Madame D E épouse X

[…] Y

[…]

représentés par M^e Caroline MARCEL, avocat au barreau de PARIS – #P517

DEFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] Y, représenté par son syndic le cabinet Z

[…]

[…]

et […]

[…]

représenté par SCP BARBIER MARY, avocats au barreau de PARIS – C1632

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2009 présidée par Fabienne CLEMENT-NEYRAND, Vice-Présidente tenue publiquement,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

FAITS ET PROCÉDURE :

Depuis près de 35 ans une plante grimpante se développe à partir du pied du mur pignon des immeubles sis 32 et […] Y Paris.

Elle a été plantée sous forme de treille à l’occasion de la création de la copropriété sis […] Y en mars 1974 ;qui se compose de 7 immeubles aux façades inscrites à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Dès le 16 septembre 1996 madame D X qui possède avec son époux un appartement dans l’immeuble du 32, s’ est adressée au syndic de son immeuble pour se plaindre de la propagation de la plante sur tout le mur, et plus particulièrement des dégâts provoqués par obstruction de sa verrière et de ses fenêtres.

Dans un contexte d’inertie générale, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] Y a saisi le juge des référés aux fins d’expertise.

Madame F B a été désignée en qualité d’expert par ordonnance du 6 octobre 2000 puis à sa demande pour extension de mission, par décision du 28 novembre 2002 ; elle a déposé son rapport le 21 décembre 2007.

Vu l’assignation en référé introductive d’instance délivrée le 12 janvier 2009 pour tentative puis du 14 janvier 2009, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 32 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 Paris représenté par son syndic, la société Sully gestion sarl et de monsieur C X et madame D X à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 de la rue Montagne Sainte Y 75 005

Vu les observations des demandeurs formalisées dans des écritures déposées à l’audience du 2 juin 2009 aux termes desquelles ils réclament :

qu’ils soient déclarés recevables en leur action

la condamnation sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonance à intervenir du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 à procéder :

à l’arrachage de la vigne vierge y compris le treillage

à la réfection de la dalle en béton en pied de mur ou mise en place de jardinières étanches

que le juge se réserve la liquidation de l’astreinte

la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 à régler une provision de 23 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 32 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 et une provision de 2 600 euros aux époux X

la condamnation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 à régler une somme de 8 000 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 32 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 et celle de 3 000 euros aux époux X sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Ils font valoir que :

l’expert précise clairement que la plante crée une nuisance pour les habitants de l’immeuble du 32 ; il liste les désordres au titre desquels l’obstruction de la verrière, celle des gouttières, la présence d’infiltrations et la dégradation du revêtement du mur pignon

le syndicat défendeur ne rapporte pas la preuve que le mur pignon est un mur mitoyen ; l’expert précise le contraire ; en tout état de cause le syndicat du 34 ne peut en faire un usage abusif

le syndicat défendeur ne prouve pas qu’il a fait réaliser des travaux d’étanchéité des jardinières

ni que les époux X auraient démonté la verrière ; la clarté qu’elle procure leur est en effet indispensable

les provisions sont justifiées par les travaux de réfection nécessaires après arrachage de la vigne vierge

Vu les observations du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 34 de la rue Montagne Sainte Y 75 005 formalisées dans des écritures remises à l’audience du 2 juin 2009 dans lesquelles au principal il conclut au rejet des demandes et à titre subsidiaire la nomination d’un expert ; en tout état de cause il sollicite la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Il précise que :

le rapport qui a été déposé de nombreuses années après la nomination de l’expert dénote l’embarras de l’expert ; il se contente de stigmatiser de façon partiale la présence de la vigne vierge sur le pignon

le mur est mitoyen, le syndicat du 34 avait la liberté d’y apposer tout élément décoratif de son choix et d’y laisser pousser la plante à condition qu’elle ne cause aucune désordre

il n’y aucun désordre au pied du mur ; le pied de la vigne ne s’y trouve pas ; pourtant l’expert partage les responsabilités entre les deux copropriétés de manière excessive pour le syndicat du 34 (75 %) sans retenir de vétusté ; des travaux d’étanchéité de la jardinière ont été réalisés ; les seuls dégâts identifiables sont ceux qui affectent une zone aux droits de la verrière du 1^er étage dus à un défaut de construction ; les mesures prises par les consorts X sur ce point n’ont pas été efficaces ce qui les a incité à détruire la verrière

l’expert a identifié 3 causes dont les deux premières (défaut d’étanchéité de la verrière, absence de couverture du haut du mur pignon) ont pour origine la rénovation de 1989 ; la présence de la vigne ne représente que la 3^e cause ; elle trouve son origine plus tard en 1996 ; le syndicat du 32 qui n’a pas remédié au défaut de couverture ne peut s’en plaindre ; les époux X devaient surveiller la prolifération de la vigne et entretenir leurs parties privatives en arrachant la vigne, sauf à réclamer le remboursement des frais occasionnés

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES

Sur la recevabilité

Le syndicat défendeur ne conteste pas la recevabilité de l’action des demandeurs.

Dès lors la demande du Syndicat des copropriétaires du […] Y 75 005 Paris et des consorts X tendant à ce qu’ils soient déclarés recevables en leur action est sans objet.

Sur le rapport d’expertise

L’ article 145 du Code de procédure civile permet à tout intéressé qui y a un intérêt légitime de demander au juge des référés d’ordonner une mesure d’instruction dans le but de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner une contre-expertise suite à une première expertise, car il appartient au juge du fond de déterminer si les constatations et les conclusions de l’expert lui apparaissent suffisantes pour statuer.

Et ce d’autant que contrairement aux affirmations du défendeur, le rapport de madame B est particulièrement développé et très bien argumenté.

L’expert a eu le souci de noter et synthétiser tous les échanges de courriers et autres dans le cadre du litige, de répondre à chaque dire et d’assortir ses observations de photographies évocatrices ; elle ne prend pas position arbitrairement sur des points qu’il ne lui appartient pas de trancher.

En l’état aucun élément ne permet de rejeter les observations contenues dans le rapport du 21 décembre 2007.

Dans ces conditions la demande de contre-expertise est rejetée.

Sur les demandes :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1 du Code de procédure civile le juge du tribunal de grande instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite, est caractérisé par une perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire d’une décision de justice antérieure d’une convention d’une simple règle morale ou même quelque soit le fond du droit en cause du procédé auquel la partie a eu recours pour régler le différend et obtenir par violence ou voie de fait le bénéfice de ce droit; mais l’illicéité du trouble doit être manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation est insuffisante; il doit être évident que la règle du droit a été violée dans des conditions justifiant sans contestation possible qu’il soit mis fin à l’acte perturbateur.

L’article 544 du code Civil précise que le droit pour le propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui, aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

La limite de la normalité des troubles est appréciée souverainement par le juge en fonction des circonstances de temps et de lieu et il suffit pour engager la responsabilité du défendeur, de rechercher si les nuisances ou les manquements n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage, et ce même en l’absence de toute infraction aux règlements ou de faute.

Dans le cas d’espèce, il n’appartient pas au juge des référés de fixer la nature du mur pignon sis entre le 32 et le 34 de la rue de la Montagne Sainte Y, cette question relevant de la compétence du juge du fond.

Néanmoins l’expert précise que dans le cadre d’une autre procédure, un géomètre architecte, expert, a eu l’occasion d’examiner ce point en qualité de sapiteur.

Elle reproduit ses observations en page 86 de son rapport “ … dans le cas de figure qui nous occupe-au droit de la courette- le mur sépare une construction (celle du 32) d’une cour (celle du 34). Le mur n’est donc pas mitoyen en construction et appartient intégralement au propriétaire du 32 …"

En tout état de cause à supposer le mur mitoyen, le syndicat du 34 ne pourrait en faire un usage abusif comme il le reconnaît lui même dans ses écritures.

Or l’expert indique clairement que la responsabilité des désordres constatés incombe à ce dernier.

Madame B liste en effet les différents désordres dont elle précise l’origine la cause et la responsabilité :

1 – envahissement d’une plante grimpante jusqu’au faîtage de la toiture :

L’expert précise après observations motivées qu’en 2007, la vigne a progressé sur la totalité du mur pignon, au dessus de la verrière, sur un mur en retour et sur la façade en retrait du 32 ; elle gagne le faîtage de l’immeuble du 32 et s’insinue dans les gouttières

2 – obstruction d’une verrière au 2^e étage de l’immeuble totalement recouverte par la plante grimpante, et infiltrations :

Les infiltrations trouvent leur origine dans des pénétrations d’eau qui pour partie seulement ont pour cause la vigne en ce qu’elle provoque des ruissellements sur le mur

Le défendeur ne rapporte aucune pièce permettant de confirmer que les consorts X auraient détruit la verrière ; de sorte qu’il est abusif de considérer que leur trouble n’existe pas, et ce d’autant que depuis le constat que cette vigne a recouvert la verrière, aucune démarche près de deux ans plus tard n’a été effectuée pour remédier à cette prolifération.

3 – Obstruction des gouttières :

L’expert signale que la gouttière sous la verrière est obstruée en hiver en raison des dépôts de végétaux provenant de la vigne vierge et au printemps et en été par envahissement de tiges et de feuilles ; cette obstruction crée des ruissellements qui endommagent le revêtement ; les gouttières supérieures sont également atteintes

4 – Dégradation du revêtement du mur pignon du […] Y :

La totalité du revêtement du mur pignon du 32 est envahie de vigne ; sous la verrière le revêtement est cloqué et se détache.

5 – Infiltrations en sous sol au […] Y :

L’expert indique qu’il existe des pénétrations d’eau pluviales et d’arrosage.

Elle a constaté qu’en pied de pignon du 32 le dallage en ciment est interrompu pour laisser place à une bande de terre et des végétaux qui sont arrosés.

Elle ajoute que l’absence d’isolation en pied de mur explique les infiltrations.

En conclusion, l’expert précise nettement que l’origine directe ou indirecte (infiltrations en pied de mur) de tous ces désordres ressort de la décision à l’époque de la constitution de la copropriété sis […] Y, de son syndicat de fixer un treillage sur le mur séparatif du 32 et du 34 et d’y planter une vigne vierge qui depuis a proliféré.

Le syndicat ne conteste pas ces faits ni le choix du syndicat du 34 de planter une vigne vierge à cet endroit il y a plus de 30 ans.

L’expert indique tout aussi clairement que les causes de ces désordres résident dans un défaut d’entretien de la vigne qui aurait dûe être taillée régulièrement.

Dans ces conditions la responsabilité du syndicat défendeur n’est pas contestable dans l’origine et les causes des désordres.

Non seulement il lui appartenait d’entretenir régulièrement la plante par taille régulière mais au surplus l’expert évoque sa carence, alors que dès 1996 date des premières plaintes, il aurait du réagir et ne l’a pas fait par seul souci esthétique.

Une taille régulière, appropriée avec nettoyage des gouttières aurait très bien pu contribuer à maintenir la renommée des lieux et la jouissance paisible des occupants du 32.

Sur ce point le syndicat du 34 a finalement transmis à l’expert en mars 2006 , un projet de contrat d’entretien de la vigne datant de 2005.

Ce projet s’avère inadapté puisqu’il précise que sont hors contrat toutes les tailles de plantes supérieures à une hauteur de référence (hauteur accessible à l’échelle) alors que l’expert préconise une taille de plus grande ampleur ou même l’arrachage, compte tenu des débordements de la vigne.

Enfin le syndicat du 34 ne rapporte pas la preuve qu’il a fait réaliser des travaux suffisants sur les jardinières en se contentant de verser une facture d’imperméabilisation de 2004 alors que le rapport réalisé 3 ans plus tard identifie encore l’existence d’infiltrations en pied de mur.

L’ensemble de ces dégâts et désordres constituent bien des troubles manifestement illicites autorisant l’intervention du juge.

Dans un tel cas le juge des référés peut prendre toute mesure conservatoire ou de remise en état pour faire cesser les troubles ; il apprécie la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qui peut être différente de celle qui est réclamée.

L’expert précise que :

1 – Si le tribunal confirme l’appartenance du mur pignon au copropriétaires du 32, le treillage et la vigne ne pourraient être maintenus sans leur accord ; de sorte que la dépose du treillage et la taille totale de la vigne vierge sur l’emprise du pignon du 32 pourraient être exigées ; elle ajoute cependant que la destruction de la vigne n’est pas nécessaire si la copropriété du 34 la maintient en l’arrêtant par une taille régulière à la limite de l’emprise du pignon ; mais cela nécessite une taille beaucoup plus fréquente pour éviter toute prolifération sur le pignon

2 – Si la mitoyenneté devait être choisie la copropriété du 34 pourrait utiliser le mur y fixer un treillage et y laisser pousser des grimpantes sous réserve de ne générer aucun désordre sur les ouvrages de la copropriété du 32 ; ces plantes ne doivent pas proliférer au dessus d’un niveau d’entretien correspondant à une hauteur maximale correspondant au point haut du treillage pour interdire tout envahissement des gouttières, de la toiture et de la verrière de la copropriété du 32 rue de la Montagne sainte Y

L’expert évalue également les travaux de remise en état indispensables.

Comme réclamé dans les conclusions récapitulatives des demandeurs, elle préconise notamment la réfection de la dalle en béton en pied de mur ou la mise en place de jardinières étanches qui doivent restés à la charge du syndicat des copropriétaires du 34.

Dans ces conditions et compte tenu du classement du quartier à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et de son intérêt esthétique en raison notamment de la présence de verdure dans ce quartier du centre de Paris, la demande d’arrachage de la vigne vierge et du treillage est excessive.

Aussi il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires du 34 de la rue Sainte Y 75 005 Paris à :

— faire tailler la vigne pour éviter toute prolifération sur le pignon, les gouttières, la toiture et la verrière de la copropriété du […] Y et donc à l’entretenir de façon régulière au dessus d’une hauteur maximale correspondant au point haut du treillage ; étant préciser que la première taille devra intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision ; à défaut le syndicat est condamné à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— faire procéder à la réfection de la dalle en béton en pied de mur ou mise en place de jardinières étanches dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision ; à défaut le syndicat est condamné à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Le juge se réserve la liquidation de l’astreinte

Sur les demandes de provisions :

L’article 809 alinéa 2 du Code de procédure civile précise que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce l’expert précise que des travaux de réfection du pignon et de la verrière sont nécessaires.

Toutefois les demandes à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse dès lors que le juge doit prendre partie sur les droits et obligations invoqués ou revendiqués et notamment sur la répartition de la charge des travaux entre les deux copropriétés ainsi que sur l’arbitrage de leurs montants, l’expert laissant plusieurs alternatives.

Les demandes à ce titre sont donc rejetées.

Sur les demandes annexes :

Le Syndicat des copropriétaires du […] Y 75 005 Paris est condamné à régler au Syndicat des copropriétaires du […] Y 75 005 la somme de 2 000 euros et aux consorts X la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Le Syndicat des copropriétaires du […] Y 75 005 est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Disons que la demande du Syndicat des copropriétaires du […] Y 75 005 Paris et des consorts X tendant à ce qu’ils soient déclarés recevables en leur action est sans objet

Rejetons la demande de contre-expertise

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du 34 de la rue Sainte Y 75 005 Paris à faire procéder à la taille la vigne vierge pour éviter toute prolifération sur le pignon, les gouttières, la toiture et la verrière de la copropriété du […] Y et donc à l’entretenir de façon régulière au dessus d’une hauteur maximale correspondant au point haut du treillage

Disons que la première taille devra intervenir dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision

Condamnons le Syndicat des copropriétaires du 34 de la rue Sainte Y 75 005 Paris à faire procéder à la réfection de la dalle en béton en pied de mur ou mise en place de jardinières étanches dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision

Disons qu’à défaut le Syndicat des copropriétaires du 34 de la Rue Sainte Y sera condamné à une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

Nous réservons la liquidation de l’astreinte

Condamnons le défendeur à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice respectif du Syndicat des copropriétaires du 32 de la Rue Sainte Y 75 005 et de celui des consorts X ainsi qu’aux dépens

Rejetons tous les autres chefs de demande des parties,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Ainsi prononcé en audience publique les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

Fait à Paris le 23 juin 2009

Le Greffier, Le Président,

Isoline NEMIRI Fabienne CLEMENT-NEYRAND

FOOTNOTES

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