T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 11/09155 N° MINUTE : 10 Assignation du : 31 Mai 2011 Fixation après expertise de Mr E D 20, […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 26 Septembre 2014

DEMANDEURS

Monsieur B H I X

[…]

[…]

[…]

Madame J K L Z divorcée X

[…]

[…]

représentés par M^e Josiane KRIEF-CHLOUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D311

DEFENDERESSE

S.A. LE CREDIT LYONNAIS

[…]

[…]

représentée par M^e L-Marie POIRIER GALIBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0228

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assisté de Stéphane FRAIOLI, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 27 Juin 2014

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 1989, Monsieur B X et Madame C Z, son épouse, ont donné à bail à la société Crédit Lyonnais des locaux commerciaux situés […] à Paris 20^e.

Le bail a été régulièrement renouvelé.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2009, Monsieur X et Madame Z, divorcée X, ont fait délivrer à la société locataire, un congé pour le 30 septembre 2009 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 52.000 Euros.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2011, les consorts X- Z ont saisi le Juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 hors taxes hors charges.

Par jugement avant dire droit en date du 28 mars 2012, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le Juge des loyers commerciaux a, notamment, constaté que le bail s’était renouvelé à compter du 1 er octobre 2009, désigné Monsieur D en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé et fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours.

L’expert a déposé son rapport le 26 septembre 2013 concluant à une valeur locative de 33.200 Euros ou 31.800 Euros selon l’interprétation de la clause d’accession des aménagements et des améliorations, le loyer plafonné étant de 19.682,58 Euros.

Monsieur D a constaté que les locaux loués se trouvaient dans un quartier d’habitation à forte densité de population, dans une rue à double sens de circulation et dans un tronçon bénéficiait d’une très bonne commercialité de quartier. Il a précisé que la station de métro ‘'Avron'' se trouvait à 50 mètres de l’emplacement et fait état de la bonne adéquation de l’emplacement avec l’activité d’agence bancaire.

Il a noté que les locaux dépendaient, sur la rue d’Avron, d’un immeuble ancien ordinaire.

Il a indiqué qu’ils se développaient sur 4 niveaux. Il a précisé que le rez de chaussée comprenait une zone d’accueil – communiquant avec d’autres locaux exploités par la banque selon un bail distinct- des bureaux et sanitaires, un local chaufferie et un garage avec un vaste double box fermé donnant sur la rue Auger, que le sous-sol relié par un escalier intérieur en maçonnerie comprenait une salle des coffres et une réserve, que le 1^er étage, relié au rez de chaussée par un escalier hélicoïdal métallique comprenait un local social et un coin cuisine et que le local du deuxième étage, relié par le même escalier, était constitué d’anciens vestiaires.

Il a souligné la très bonne commercialité du quartier et la proximité de la station de métro Avron mais aussi la catégorie ordinaire de l’immeuble et la configuration irrégulière des locaux.

Il a calculé à 68,70 m² la surface pondérée des locaux.

Il a pris en compte des loyers de renouvellements fixés judiciairement, de 380 à 400 Euros par m² pondéré, des loyers de renouvellement résultant d‘un accord amiable, de 349 à 562 Euros, et des loyers en première location, de 390 à 846 Euros par m² pondéré.

Il a estimé la valeur locative à 400 Euros par m², majoré celle-ci de 5% en raison de la communication avec des locaux mitoyens et ajouté la somme de 4.320 Euros au titre des garages et, ainsi, retenu une valeur locative au 1^er octobre 2009 de 33.200 Euros. Il a considéré que si la clause d’accession ‘'en fin de location ‘' devait s’interpréter comme ‘en fin d’occupation'' ou ‘'au départ du locataire'', la majoration de 5% ne serait pas justifiée.

L’expert a relevé que la population du quartier avait, durant le bail augmenté de 6%, celle de la ville augmentant de 5%, et qualifié cette hausse de ‘'relativement significative''.

Il a noté que la fréquentation de la station Avron avait crû de 34%.

Il a fait état de la construction, dans un périmètre de 400 mètres, de 375 logements, de 517 m² de commerces et de 760 m² d’hôtel.

Il a indiqué que la rue d’Avron avait été réaménagée avec un élargissement des trottoirs, la végétalisation de la rue, la modernisation de l’éclairage, la création de 4 abribus, de 13 zones de livraison supplémentaires et de 47 places de stationnement pour les deux roues et qu’un réseau cyclable avait été mis en place dans les rues parallèles.

Monsieur D a estimé que la hausse de la population et de la fréquentation de la station Avron ainsi que la construction de logements, 375 dont 177 à moins de 200 mètres de l’agence, constituaient une hausse notable des facteurs locaux de commercialité.

Il a considéré qu’elle avait une incidence favorable sur l’agence car la clientèle de celle-ci était essentiellement constituée de personnes résidant ou travaillant dans le quartier. Il a ajouté que tous ceux fréquentant la rue d’Avron étaient susceptibles de retirer de l’argent dans son distributeur.

Dans leur ‘'mémoire responsif'', les consorts X Z sollicitent la fixation du montant du loyer renouvelé, à la somme de 33.200 Euros, subsidiairement 31.800 Euros.

Ils demandent le réajustement du dépôt de garantie, le paiement des intérêts légaux et leur capitalisation, le bénéfice de l’exécution provisoire et le paiement d‘une somme de 2.500 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les bailleurs se prévalent des constatations et conclusions de l’expert.

Ils déclarent que les contestations soulevées par la banque sur le déplafonnement ont été écartées par l’expert et excipent du rapport de Madame A-G, expert amiable consulté par eux en 2010. Ils relèvent que celle-ci a fait état de la densification de la population et d’une augmentation de 42,97 % du nombre de cadres. Ils déclarent que la baisse de fréquentation de la station Avron en 2005 est due à des grèves et rappellent la volonté politique de favoriser les transports en commun. Ils soulignent le nombre de nouvelles constructions dont 177 à moins de 200 mètres de l’agence et invoquent le pouvoir d’achat de ces acquéreurs qui présentent un ‘'solide intérêt'' pour une agence bancaire.

Les demandeurs font valoir que ce nouveau type de résidents bénéficie à une agence bancaire de quartier qui a, par essence, un plan de placement ou d’investissement à proposer et que la fidélité du client à une agence de quartier ne dépend pas du nombre d’employés mais de leur qualité ainsi qu’il ressort d’une publicité de la banque. Ils admettent que la voirie n’a été profondément transformée qu’entre 2010 et 2011 mais font état de la présence antérieure, pour préparer ces transformations, d’architectes ou d’urbanistes.

Ils observent que le locataire ne conteste pas la surface pondérée.

Ils estiment son évaluation de la valeur locative, 350 Euros, contraire aux références de l’expert, y compris celles relatives à des agences bancaires.

Ils invoquent en outre une modification notable des caractéristiques des locaux, par l’ouverture d’un mur mitoyen, justifiant le déplafonnement.

Ils excipent de l’importance et de la taille du garage- qui peut abriter deux larges voitures-, peu important qu’il soit vétuste ou de mauvaise qualité.

Ils estiment que les intérêts légaux doivent courir du jour de leur mémoire initial et affirment que ceux-ci peuvent être capitalisés.

Dans son mémoire en réplique, la société Crédit Lyonnais sollicite la fixation du montant du loyer au prix de 19.682,58 Euros hors taxes et charges, résultant du plafonnement.

Subsidiairement, elle demande sa fixation à la somme de 26.445 Euros.

En tout état de cause, elle demande que les intérêts légaux courent à compter de l’assignation, s’oppose à la capitalisation de ceux-ci et réclame le paiement de la somme de 2.500 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société conteste le déplafonnement. Elle rappelle que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux et soutient que les travaux d’amélioration ne peuvent justifier un déplafonnement, ceux-ci n’ayant pas été réalisés pendant le bail précédent le bail expiré et l’accession étant été reportée en fin de jouissance.

Elle en conclut que seul l’article R 145-6 du Code de commerce sur l’augmentation des facteurs locaux de commercialité pourrait justifier un déplafonnement.

Elle réfute toute modification notable aux motifs que l’augmentation de la population du quartier est proche de celle de la ville voire moindre selon Madame A-G, que l’évolution de la fréquentation de la station Avron est fluctuante avec une baisse de 20% en 2005, que les constructions nouvelles sont insuffisantes en nombre et excentrées et que les modifications de la voirie sont postérieures à la date du renouvellement.

Le Crédit Lyonnais soutient également que ces modifications n’ont pas d’incidence sur son activité. Il indique que sa clientèle est de quartier, strictement locale, de sorte que le flux de chalands représenté par les utilisateurs du métropolitain est sans effet. Il souligne que l’agence ne présente aucune spécificité et ne fournit aucun service spécialisé justifiant sa fréquentation par une clientèle éloignée utilisant le métro étant ajouté que la station ne correspond pas avec d’autres lignes. Il fait valoir que la clientèle d’une agence bancaire ne s’identifie pas à celle de chalands qui fréquentent le quartier et empruntent le réseau métropolitain.

A titre infiniment subsidiaire, il accepte la pondération retenue mais évalue à 350 Euros la valeur du m² pondéré, l’agence bancaire du Crédit Agricole située à 50 mètres ayant bénéficié d’un renouvellement amiable au prix de 349 Euros et Madame A -G ayant fait état d’une valeur de 380 Euros.

Il conteste la majoration pour communication, l’accession des travaux d’amélioration étant reportée à la fin des relations contractuelles soit en fin de jouissance.

Il demande la réduction à 2.400 Euros de la valeur locative du garage vétuste et de mauvaise qualité de construction.

Le locataire demande que les intérêts courent à compter de l’assignation et s’oppose à leur capitalisation, l’article 1155 du Code civil dérogeant à l’article 1154 du même code.

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Sur le déplafonnement

Compte tenu de l’absence de clause de destination du bail et de la possibilité de le céder pour une autre activité, d’une part, et du report de l’accession des travaux d’amélioration invoqués à la fin des relations contractuelles, le déplafonnement ne peut résulter que d’une modification notable, durant le bail expiré, des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré.

La station de métro Avron a connu une augmentation de sa fréquentation entre 1999 et 2009 de 34% soit nettement plus que la moyenne de stations. La baisse, importante car de 20%, enregistrée en 2005, est isolée et ne permet pas de remettre en cause la hausse constatée compte tenu de la régularité de celle-ci et de son caractère linéaire.

375 logements ont été construits dans un rayon de 400 mètres à partir des lieux loués dont 177 dans un rayon de 200 mètres ; ces constructions ne sont donc nullement excentrées. Ce nombre est élevé et se traduit par une augmentation notable de la population à proximité de l’agence.

Ce nombre de logements construits et cette hausse de la fréquentation de la station Avron constituent une augmentation notable des facteurs locaux de commercialité, le réaménagement de la rue étant postérieur à la date de renouvellement du bail.

Il est constant que l’agence bancaire exploitée dans les lieux a une clientèle de quartier strictement locale. Elle ne présente pas de spécificité et ne fournit aucun service particulier justifiant qu’elle soit fréquentée par une clientèle éloignée s’y rendant par les transports en commun et, donc, empruntant la station Avron.

Mais, d’une part, la station se situe à 50 mètres de la banque. La hausse de sa fréquentation se traduit donc par un passage accru de personnes demeurant dans le quartier, et donc de clients potentiels, devant l’agence.

En outre, l’importance de nouvelles constructions a proximité de l’agence entraîne un accroissement de la population et, donc, une hausse de la clientèle locale potentielle.

L’accroissement notable de la population locale et l’augmentation du passage devant l’agence de personnes résidant ou travaillant dans le quartier ne peuvent qu’exercer une influence favorable sur l’activité d’une ‘‘petite agence'' à la clientèle de quartier.

Les conditions d’un déplafonnement du loyer sont donc réunies.

Sur la valeur locative

La surface pondérée retenue par l’expert, 68,70 m², n’est pas critiquée.

Les éléments de référence recensés par Monsieur D font état de loyers de renouvellement fixés de 380 Euros à 562 et de première location de 390 à 846 Euros. Certaines références correspondent toutefois à des locaux situés à des emplacements d’une meilleure commercialité, avenue Daumesnil ou avenue Ledru-Rollin ou à des fixations anciennes.

En retenant des loyers fixés à une date relativement proche concernant des locaux situés a proximité d’une station de métro et en considérant la bonne commercialité du quartier, la configuration irrégulière des locaux et la catégorie ordinaire de l’immeuble, la valeur locative proposée par l’expert sera retenue.

Le loyer des locaux commerciaux sera donc fixé à 27.480 Euros.

Le bail prévoit que les aménagements réalisés resteront la propriété du bailleur ‘'en fin de location''. Cette référence à la fin de la location s’interprète comme la ‘'fin d’occupation'' ou ‘'au départ du locataire''. La majoration pour communication avec des locaux mitoyens n’est donc pas justifiée.

Le garage est constitué d’un double box fermé et est vaste, environ 47 m². Deux véhicules peuvent y stationner. Malgré sa vétusté et sa construction de faible qualité, sa valeur locative a été justement appréciée par l’expert en raison de sa taille à 4.320 Euros.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 31.800 Euros.

Sur les autres demandes

Les intérêts courent à compter de la demande. Celle-ci est constituée non par le mémoire préalable mais par la saisine de la juridiction. Ils courront donc à compter du 31 mai 2011.

L’article 1155 du Code civil dispose que, ‘'néanmoins'' les revenus échus, notamment les loyers, produisent intérêts au jour de la demande. S’agissant de la date de prise d’effet des intérêts, l’adverbe ‘'néanmoins'' renvoie à la règle de principe édictée par l’article 1153-1 aux termes de laquelle les intérêts courent à compter de la signification du jugement.

La date à compter de laquelle les intérêts courent est sans incidence sur leur régime et, donc, sur leur capitalisation.

L’article 1155 du Code civil ne constitue donc pas une exception à la capitalisation des intérêts.

Celle-ci est de droit, pour tous les intérêts échus, à compter de la demande.

Les intérêts sur les compléments de loyers courront donc à compter du 31 mai 2011 et seront capitalisés, lorsqu’ils seront dus pour une année entière, étant précisé que la demande a été formée pour la première fois le 18 décembre 2013.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence de ne pas faire droit aux demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile et d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe,

Fixe à 31.800 Euros en principal par an à compter du 1^er octobre 2009 le loyer du bail renouvelé depuis cette date toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception du dépôt de garantie qui devra être réajusté,

Condamne la société Le Crédit Lyonnais à payer aux consorts X-Z les intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés, à compter du 31 mai 2011,

Ordonne la capitalisation des intérêts étant précisé que la demande a été formée pour la première fois le 18 décembre 2013,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Fait et jugé à PARIS, le 26 Septembre 2014.

Le greffier Le président

[…]

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