Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 13 septembre 2016, n° 13/07691

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Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S(footnote: 1)

18° chambre 1re section

N° RG :

13/07691

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignation du :

27 Mai 2013

JUGEMENT

rendu le 13 Septembre 2016

DEMANDERESSE

Société EFIDIS, SA d’HLM

[…]

[…]

représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur C B

[…]

[…]

représenté par Me Marcel AZENCOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #A0197

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur X Y, Juge

Madame Marie GIROUSSE, Vice-Président

Monsieur Z A, Juge

assisté de F G-H, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Juin 2016 tenue en audience publique devant Monsieur X Y et Monsieur Z A , juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Sous la rédaction de Monsieur Z A

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Un jugement de ce tribunal rendu le 16 décembre a notamment dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 26 février 2013 par la SA D’HLM EFIDIS à Monsieur B C au titre des locaux d’enseignement de judo sis à Paris 18e, 21 rue de la Chapelle, ouvre droit à son profit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci, et au profit de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2013; et a désigné en qualité d’expert Madame D-E avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation de ces deux indemnités.

Dans son rapport déposé le 08 avril 2015, l’expert estime le montant de l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la SA D’HLM EFIDIS à la somme de 153.000€ et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire annuelle à compter du 1er octobre 2013 à la somme de 30.000€.

Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2015, la SA D’HLM EFIDIS demande au tribunal de:

Entériner le rapport d’expertise,

Fixer l’indemnité globale d’éviction à 153.000 € due par le bailleur au titre du dojo,

Fixer l’indemnité d’occupation annuelle HT due par monsieur B pour le dojo depuis le 1er juillet 2013 à 30.000 €, et dire qu’elle sera augmentée des charges locatives et indexée et/ou révisable dans les conditions du loyer contractuel,

Condamner monsieur B au paiement des indemnités d’occupation qui seront échues à la date du jugement à intervenir et à celles qui seront dues jusqu’à la libération ou l’expulsion effective des lieux,

Dire que la compensation s’opérera de plein droit entre les indemnités d’occupation échues et l’indemnité d’éviction,

Désigner Monsieur le Bâtonnier de l’ordre des avocats de PARIS en qualité de séquestre de l’indemnité d’éviction, le cas échéant après compensation, sur le fondement de l’article L 145-29 du code de commerce,

A toutes fins utiles, ordonner l’expulsion de Monsieur B et de tout occupant de son chef dans les formes légales et avec l’assistance de la force publique si besoin est, faute pour lui d’avoir volontairement libéré les locaux à destination de dojo sis à Paris 18 ème , 21 rue de la Chapelle, dans un délai de trois (3) mois après notification du versement de l’indemnité d’éviction entre les mains du séquestre,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition,

Condamner monsieur B au paiement d’une somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise arrêté à 5.910,00 €.

**********

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2015, Monsieur B C demande au tribunal de:

I – Sur l’indemnité d’éviction

Fixer l’indemnité d’éviction principale à la somme de 667.575 euros.

Fixer les indemnités dites accessoires aux sommes suivantes :

— Indemnité de remploi 22.800 euros HT

— Indemnité de réinstallation

131.470 euros HT + 20.530 euros HT 152.000 euros HT

— Indemnité de double loyer 38.000 euros HT

— Trouble commercial 27.380 euros HT

— Frais administratifs et commerciaux 3.000 euros HT

II – Sur l’indemnité d’occupation

Dire que celle-ci, qui ne saurait être supérieure à 30 000 euros, ne sera exigible qu’à

l’expiration de la durée contractuelle du bail ;

Subsidiairement :

Dire et juger que le différentiel entre le loyer contractuel et l’indemnité d’occupation pendant les trois années de la troisième période triennale constituera un poste distinct d’indemnisation du Preneur et y condamner la Société EFIDIS en complément des postes ci-dessus, soit 11 515 euros de différentiel annuel multiplié par trois ans, soit 34545 euros .

Condamner la Société EFIDIS aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

**********

La clôture de l’instruction a été prononcée le 03 décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’il convient de rappeler que la SA D’HLM EFIDIS propriétaire des locaux soumis au statut de la propriété commerciale sis à Paris 18e, 21 rue de la Chapelle a donné à bail à Monsieur B C dans un corps de bâtiment de type industriel à façade en maçonnerie enduite une superficie utile de 485,90 m² ramenée par l’expert à la pondération non discutée de 375m² P, à usage “d’établissement d’enseignement de judo ; et pour une durée de neuf années en renouvellement à compter du 1er octobre 2007 moyennant un loyer annuel en principal actualisé à 18.485,24€ à la date d’effet du congé.

Attendu que le congé notifié par la SA D’HLM EFIDIS le 26 février 2013 avec refus de renouvellement du bail au 30 septembre 2013 ouvre droit au profit de Monsieur B C au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci; et au profit du propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2013.

I. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction qui incombe à la SA D’HLM EFIDIS:

Attendu que conformément aux dispositions des articles 1382 du code civil et L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction qui incombe au propriétaire doit compenser l’intégralité du préjudice causé au locataire par son départ forcé. Elle comprend d’une part une indemnité principale qui en cas de perte du fonds correspond à la valeur de ce fonds qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail valeur plancher, et en cas de transfert du fonds correspond à la valeur du droit au bail qui ne peut excéder celle du fonds; et d’autre part les indemnités accessoires et annexes.

A. De l’indemnité principale:

Attendu que les parties s’accordent à reconnaître avec l’expert que le transfert du fonds dans d’autres locaux est possible eu égard à la notoriété du preneur champion de France de judo dont la clientèle devrait suivre dans de nouveaux locaux. Qu’en outre, en présence d’un chiffre d’affaires et d’un EBE modestes, le fonds n’a pas une valeur supérieure au droit au bail. Que dans ces conditions l’indemnité principale correspond à une indemnité de transfert qui se calcule par l’application d’un coefficient multiplicateur de situation au différentiel obtenu entre la valeur du marché des locaux et le loyer théorique de renouvellement.

Attendu que sur la valeur locative de marché, la présence de locaux dont les caractéristiques et la configuration sont adaptées à l’activité exercée mais aussi de locaux d’activités vétustes en fond d’impasse; d’une destination contractuelle réduite; d’obligation de droit commun des parties; d’un secteur populaire dense à pouvoir d’achat réduit; des prix pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires dénués de tout lien avec des locaux d’activités entièrement restructurés en secteur branché de la Bastille; un prix de 150€ /m² P sera retenu, soit pour 375 m² P, un prix de marché de 150m² P x 375m²= 56.250€.

Attendu que sur le loyer théorique de renouvellement, en l’absence de motif de déplafonnement, il est arrêté à la date d’effet du congé à la somme de 18.485€.

Attendu que sur le coefficient multiplicateur du différentiel pour parvenir à la valeur du droit au bail, en présence de locaux d’activités en secteur populaire à faible pouvoir d’achat, un multiplicateur de 4 est retenu; soit en définitive une indemnité principale d’éviction de (56.250€-18.485€) x 4 = 151.060€ arrondie à 151.000€.

B. Des indemnités accessoires:

Attendu que sur les frais de remploi destinés à couvrir le coût nécessaire à l’aquisition d’un nouveau titre locatif, il est d’usage de retenir un forfait de 10% de l’indemnité principale soit en l’espèce 15.100€.

Attendu que sur le trouble commercial, il sera estimé conformément à la jurisprudence à trois mois d’EBE soit 2.500€.

Attendu que sur les coûts administratifs le forfait de 2.000€ proposé par l’expert est entériné.

Attendu que sur le coût du déménagement le dossier de l’entreprise DMAX est retenu pour 3200,00 euros.

Attendu que sur les frais de réinstallation, le bailleur n’a pas à supporter le coût d’un nouveau DOJO, sauf enrichissement sans cause du locataire, lorsque les équipements délaissés sont amortis. Qu’en revanche le coût des mises aux normes nécessaires incombe bien au propriétaire, estimé par le devis TOSB à 20.530€.

Attendu que sur le double loyer, on retient selon l’usage deux mois soit 7.500€.

C. De l’indemnité d’éviction globale:

Attendu que l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la SA EFIDIS est fixée à la somme de :

— Indemnité principale: 151.000€

— Frais de remploi: 15.100€

— Trouble commercial: 2.500€

— Coûts administratifs: 2.000€

— Déménagement: 3.620€

— Double loyer: 7.500€

— Frais de réinstallation: 20.530€

Total :202.250 €

II. Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation statutaire annuelle à compter du 1er octobre 2013:

Attendu que conformément aux dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, le preneur qui se maintient dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, est débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire à compter de la date d’effet du congé au 1er octobre 2013 et jusqu’à la remise des clés, qui se calcule par l’application d’un coefficient de précarité à la valeur locative de renouvellement déplafonnée des locaux.

Qu’en l’espèce les parties s’accordent avec les estimations de l’expert pour parvenir à une indemnité d’occupation statutaire annuelle à compter du 1er octobre 2013 de 30.000€ que Monsieur B C sera condamné à payer à la société EFIDIS.

Attendu que le preneur exerce encore dans les locaux litigieux, que le propriétaire peut exercer son droit de repentir, que les sommes n’étant pas certaines, il n’y a pas lieu de faire droit à compensation et séquestration.

Attendu que l’équité commande de ne pas faire en l’espèce application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’exécution provisoire du présent jugement n’est pas nécessaire.

Attendu que l’instance et l’expertise ont été nécessaires à la détermination des droits et obligations de chacune des parties; que les dépens qui comprendront le coût de la mesure de l’instruction seront partagés entre elles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

Fixe à la somme de 202.250 € le montant de l’indemnité d’éviction globale qui incombe à la SA EFIDIS.

Condamne Monsieur B C à payer à la SA D’HLM EFIDIS une indemnité d’occupation annuelle de 30.000€ à compter du 1er octobre 2013 et jusqu’à la libération des locaux.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui comprennent le coût de l’expertise.

Fait et jugé à Paris, le 13 Septembre 2016

Le Greffier Le Président

F G-H Z A

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