Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 13 juin 2017, n° 15/03706

Autour de la décision
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur les caractéristiques des locaux
- Sur le taux d'occupation
- Sur le taux de recette théorique
- Sur le calcul de la valeur locative et les correctifs
- Sur les dépens et les frais d'expertise
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TGI Paris 30 juillet 2015

TGI Paris 13 juin 2017

CA Paris
Infirmation partielle 9 octobre 2019

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 13 juin 2017, n° 15/03706
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/03706

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien REGNAULTEric APPFEL
Parties :	S.A.R.L. SOFIDIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

15/03706

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Février 2015

Fixation après expertise de M^me D-Z 11, […]

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 13 Juin 2017

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOFIDIS

[…]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDEUR

Monsieur A X

exerçant sous l’enseigne HOTEL DE L’AVENUE

[…]

représenté par M^e Eric APPFEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0508

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B C, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de Stéphane FRAIOLI, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 28 Mars 2017

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Un jugement du 30 juillet 2015 de ce siège auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure a notamment désigné en qualité d’expert Madame D-Z avec la mission d’usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 28 octobre 2014 entre la société SOFIDIS et Monsieur A X pour les locaux situés […] à Paris 18^e .

L’expert a déposé son rapport le 31 mars 2016 et a estimé la valeur locative annuelle en principal au 28 octobre 2014 à 49 000 euros.

****

Dans son mémoire en ouverture de rapport du 2 février 2017, la société SOFIDIS demande au juge des loyers commerciaux de voir:

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 58 084,20 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 16 février 2015, date de

l’assignation, les autres clauses du bail expiré demeurant inchangées,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire,

— ordonner le partages des dépens par moitié, comprenant les frais d’expertise.

****

Dans son mémoire en réponse du 25 janvier 2017, Monsieur A X demande au juge des loyers commerciaux de:

— fixer le loyer de la valeur locative du bail renouvelé à compter du 28 octobre 2014 à la somme annuelle en principal de 27 069 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que par acte sous seing privé du 18 mai 2004, la SCI 14 CLICHY aux droits de laquelle se trouve la société SOFIDIS a consenti à Monsieur X exerçant sous l’enseigne HOTEL DE L’AVENUE, un bail commercial portant sur un immeuble situé à Paris 18 ème, […] , à usage d’hôtel meublé pour une durée de 9 années à compter du 1^er juin 2004.

Il y a lieu en outre de rappeler que par ordonnance du 19 février 2014, le juge des référés de ce tribunal a désigné Monsieur Y en qualité d’expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation; la bailleresse ayant exercé son droit de repentir, les opérations d’expertise ne se sont pas poursuivies et la société SOFIDIS a engagé une procédure devant le juge des loyers commerciaux pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 48 367 euros annuel en principal à compter du 28 octobre 2014.

Il n’est pas contesté que l’ HOTEL DE L’AVENUE est un hôtel non classé monovalent et que Madame D-Z a évalué la valeur locative en application de la méthode hôtelière sur le fondement de l’article R145-10 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux

Les lieux sous expertise sont situés […] à Paris 18^e qui est une courte voie pavée qui relie l’avenue de Clichy au boulevard de Clichy dans un secteur populaire dense; les locaux qui forment l’angle de l’avenue de Clichy sont de construction ancienne à usage principal d’hôtel sur 3 étages et un étage mansardé; l’hôtel ne dispose pas ascenseur; la taille des chambres est comprise entre 8, 65m2 et 12,20 m2, la majorité étant de l’ordre de 9, 10 m2; les chambres sont toutes équipées de lavabos et 5 disposent de salle d’eau avec sanitaires intérieurs; l’hôtel dispose en outre de douches et sanitaires communs.

L’hôtel est exploité principalement à l’hébergement social d’urgence avec une part de clientèle banale ( salariés long séjour et touristes)

La capacité d’accueil administrative autorisée est de 20 chambres; il convient de retenir cette capacité d’accueil pour l’assiette de calcul de la valeur locative et non celle de 19 chambres comme le soutient Monsieur X; en effet, la chambre du 1^er étage n’est pas exploitée et le preneur s’en est réservé l’usage, outre le bureau d’accueil alors qu’il ne s’agit pas d’un hôtel classé tourisme avec l’usage d’une chambre pour les gardes de nuit.

Sur le taux d’occupation

Il convient de retenir un taux d’occupation de 85 % , compte tenu de la situation favorable du quartier et du secteur touristique et de la bonne desserte par les transports publics; il est pris également en compte le niveau des prix affichés inférieur aux prix pratiqués ( le prix moyen affiché étant de 41 euros HT),ce qui permet un taux d’occupation élevé, et une capacité limité de remplissage excluant la collaboration avec des hôtels de tourisme.

Sur le taux de recette théorique

Il est justifié de retenir un taux de recette de 20 % selon les normes en matière d’hôtels non classés tourisme et les caractéristiques des locaux loués.

Sur le calcul de la valeur locative et les correctifs

Au regard des taux retenus, la valeur locative hors abattement est fixée à la somme de 252 538 x 0,20 =50 508 euros.

La prise en charge aux termes du bail de l’impôt foncier à concurrence de

56,40 % justifie qu’il soit appliqué un abattement pour charges exorbitantes de droit commun de 5 %.

Il n’y a pas lieu de retenir d’autres abattements, notamment celui invoqué par Monsieur X de 15 % concernant le maintien de la clause du bail expiré relative à la solidarité du cédant pendant toute la durée du bail en cas de cession pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail; en effet, il ne démontre pas que cette clause contrevient aux nouvelles dispositions de l’article L 145-16-2 du Code de Commerce qui ne sont pas d’ordre public.

Le bailleur ne justifie pas de sa demande de majoration de 15 % de la valeur locative en raison de l’absence de transfert au locataire de gros travaux tels que le clos et le couvert.

Dès lors, compte tenu de l’abattement de 5 %, le loyer s’élève à 48 000 euros.

L’expert a calculé la valeur locative selon une tarification sociale avec un prix moyen par personne de 25 euros et un taux d’occupation de 90 %, soit une valeur locative nette de 49 648 euros arrondie à 50 000 euros.

Il convient de retenir la moyenne entre ces deux valeurs locatives, soit

un loyer annuel de 49 000 euros hors taxes et hors charges.

Les compléments de loyer consécutifs à cette fixation produiront intérêts au taux légal et capitalisation dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Madame D- Z,

Fixe à 49 000 euros, hors taxes et hors charges euros par an à compter du 28 octobre 2014 le montant du loyer du bail renouvelé entre la société SOFIDIS et Monsieur A X pour les locaux situés […] à Paris 18^e, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées;

Condamne Monsieur A X à payer à la la société SOFIDIS les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 16 février 2015, date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 13 Juin 2017.

Le greffier Le président

S. FRAIOLI D. C

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le :