Tribunal de grande instance de Pontoise, 2e chambre civile, 18 juin 2012, n° 08/02319

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Texte intégral

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

18 Juin 2012

R.G : n° 08/02319

A X

B Z épouse X

C/

Société ETABLISSEMENTS NICOLAS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, assistée de C D, Greffier a prononcé le DIX HUIT JUIN DEUX MIL DOUZE, en audience publique, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame F, Vice-Président

Monsieur DAVID, Vice-Président

Madame DARNAUD, Vice-Présidente

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 30 Avril 2012 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur A X, né le […] à SAINT-DENIS (93200), demeurant 2 rue de la Barre – 95170 DEUIL LA BARRE

Madame B Z épouse X, née le […] à […]

représentés par Me Caroline GUERARD-OBERTI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Société ETABLISSEMENTS NICOLAS, S.A immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 542066238 dont le siège social est […]

représentée par Me Jean-Marie CHAUSSONNIERE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée dela SELARL Bernard PUYLAGARDE , avocats plaidants au barreau de Paris

--==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé, Monsieur et Madame Y, aux droits desquels se trouvent aujourd’hui Monsieur X et son épouse Madame Z, ont consenti à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS un bail commercial portant sur des locaux sis 2 rue de la Barre à DEUIL-LA-BARRE pour une durée de 3, 6, 9 années.

Par exploit du 4 mars 2008, Monsieur X et son épouse Madame Z ont fait assigner la société ETABLISSEMENTS NICOLAS pour voir ordonner son expulsion et fixer l’indemnité d’occupation au double du loyer conventionnel.

Par jugement du 6 avril 2009 auquel il convient de se référer pour plus amples exposé du litige et de la procédure, ce Tribunal a, en substance :

— dit que le bail liant les parties était un bail commercial,

— débouté les époux X de leur demande d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation au double du loyer conventionnel,

— ordonné une expertise judiciaire pour évaluer l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport au service du contrôle des expertises du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE, le 27 janvier 2011.

Vu les dernières conclusions déposées le 3 janvier 2012 par Monsieur X et son épouse Madame Z et le 6 mars 2012 par la société ETABLISSEMENTS NICOLAS.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 avril 2012.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L 145-14 du Code de commerce prévoit qu’à défaut de renouvellement du bail, le bailleur doit payer à son locataire une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice direct causé à ce dernier.

Les locaux litigieux d’une surface de 29 m2 sont utilisés comme petit entrepôt par la société ETABLISSEMENTS NICOLAS qui exploite un commerce de vente de vins et de spiritueux situé à proximité, sis […], à une centaine de mètres de cet entrepôt.

L’expert a constaté, lors de sa visite contradictoire sur les lieux, le 2 octobre 2009, que moins de la moitié de la surface de l’entrepôt était réservée au stockage de boissons de moindre valeur (bière, eau), la majeure partie de la surface étant réservée à du stockage, derrière un rideau, d’effets et d’objets personnels.

Au regard de ces éléments, il convient de considérer que la perte de ce local de stockage n’entraînera aucune perte de clientèle et de dire que l’indemnité d’éviction est constituée par la seule perte du droit au bail et les indemnités accessoires.

Sur la perte du droit au bail

L’expert a calculé la valeur du droit au bail par différence entre la valeur locative et le loyer en vigueur et application d’un coefficient dit de capitalisation sur ce différentiel de loyer. Cette méthode, au demeurant habituelle, n’est pas contestée par les parties qui sont également d’accord pour évaluer le différentiel de loyer à 500 €.

L’expert a retenu un coefficient de capitalisation de 6 en considérant que l’économie de loyer n’était pas une composante particulière de l’excédent brut d’exploitation.

Monsieur X et son épouse Madame Z font valoir qu’un coefficient de 4 est largement suffisant au regard de l’utilisation des locaux comme simple remise sans équipement particulier.

La société ETABLISSEMENTS NICOLAS demande qu’un coefficient de capitalisation de 7 soit retenu eu égard à la rareté des locaux de transfert possibles et aux contraintes techniques liées aux conditions de stockage du vin.

Les coefficients de capitalisation s’élèvent généralement entre 4 et 9.

En l’espèce, au regard de la taille du local et de son utilisation (entrepôt accessoire de 29 m2), de sa proximité avec le magasin de vente mais de l’absence de contraintes techniques démontrées susceptibles de réduire le choix du locataire, ce dernier disposant déjà d’une cave et d’une réserve compris dans le bail de sa boutique, il convient de retenir un coefficient de capitalisation de 5, soit une perte de valeur de droit au bail estimée à 2.500 €.

Sur les indemnités accessoires

Sur le trouble commercial

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire durant le temps nécessaire à la location d’un autre local et à sa réinstallation.

En l’espèce, l’utilisation de l’entrepôt pour les besoins du commerce apparaît accessoire mais le fonctionnement de l’activité sans cet entrepôt sera néanmoins constitutif d’une gêne, compte tenu notamment de l’augmentation des rotations dans l’approvisionnement du point de vente.

Il sera évalué à 1 mois d’excédent brut d’exploitation, soit la somme de 3.000 €.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi (honoraires de l’agence immobilière, frais juridiques lors de la signature du bail) seront évalués à la somme forfaitaire de 700 €.

Sur les frais de déménagement

Le déménagement des marchandises stockées dans l’entrepôt va nécessairement avoir un coût (notamment en équivalent heures de travail).

Compte tenu du peu de stocks et de rayonnage dans l’entrepôt, les frais de déménagement ont été évalués à 250 € par l’expert.

Toutefois, en considération du fait que l’expert a visité l’entrepôt à la fin de la foire aux vins alors que, pendant certaines périodes de l’année et notamment en début de période promotionnelle, le stock pouvait être plus important, les frais de déménagement seront évalués à 350 €.

Sur les frais de double loyer

Compte tenu de la nature du local à usage de petit entrepôt et de la courte durée à prévoir pour le déménagement, les frais de double loyer n’apparaissent pas justifiés.

Il convient, au regard de l’ensemble de ces éléments de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 6.550 € ( 2.500 + 3.000 + 700 + 350).

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions de l’article L 145-28 du Code de commerce, pendant la durée de maintien dans les lieux, le locataire doit payer une indemnité d’occupation déterminée suivant les mêmes règles que celles de la fixation des loyers commerciaux.

L’expert a évalué la valeur locative du local à la somme de 3.480 €.

Mais, compte tenu de la situation nécessairement précaire du locataire qui n’a plus de droit à un maintien durable dans les lieux, il y a lieu pratiquer un abattement de 10 % sur le montant de cette valeur locative pour l’évaluation de l’indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 3.132 €, à compter du 1er janvier 2008 et jusqu’à la libération des lieux.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction.

Sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les dépens et l’exécution provisoire

Monsieur X et son épouse Madame Z seront condamnés à verser à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de la présente décision. Il convient de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties le jour du délibéré,

Fixe à la somme de 6.550 € l’indemnité d’éviction à payer par Monsieur X et Madame Z, épouse X à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS,

Fixe à la somme de 3.132 € le montant de l’indemnité d’occupation due par la société ETABLISSEMENTS NICOLAS à Monsieur X et Madame Z, épouse X, à compter du 1er janvier 2008, et jusqu’à la libération des lieux,

Ordonne la compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction,

Condamne Monsieur X et Madame Z, épouse X, à payer à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur X et Madame Z, épouse X, au paiement des dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi jugé et prononcé le 18 Juin 2012, et signé par la Présidente et la Greffière,

Le Greffier, La Présidente,

C D E F



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Textes cités dans la décision

  1. Code de commerce
  2. Code de procédure civile
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