Tribunal Judiciaire de Nanterre
Tribunal de proximité de Courbevoie Extrait des minutes du Greffe du Tribunal […], rue du Président Krüger de proximité de Courbevoie 92400 Courbevoie
Téléphone: 01.43.33.03.42
Minute n° 3AG/20[…]
RG n°11 24-000702
X Y et Z AA
C/
AB AC et la SAS MEDINAC 92
JUGEMENT DU 05 MAI 20[…]
DEMANDEURS :
Monsieur X Y, […], représenté par M^e JACQUIN André, avocat au barreau de Paris
Madame Z AA, […], représentée par M^e JACQUIN André, avocat au barreau de Paris
DEFENDEURS:
Monsieur AB AC, […], représenté par M^e CHEVILLARD- BUISSON Anne-Sophie, avocat au barreau de Versailles
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne Regencia Immobilier, […], représentée par M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX Emilie, avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection: PASQUINET Estelle Greffière: YOUSSEF Jihane
DEBATS:
Audience publique du 06 mars 20[…]
JUGEMENT:
contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 05 mai 20[…] par PASQUINET Estelle, Juge des contentieux de la protection, assistée de YOUSSEF Jihane, Greffière.
Copie exécutoire délivrée le :06/05/20[…]
à M^e JACQUIN André
^Copie ^certifiée ^conforme ^délivrée ^le : ⁰⁶:06/05/2[…] à M^e CHEVILLARD-BUISSON Anne-Sophie
M^e DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX Emilie

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EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 01er janvier 2022, Monsieur AD AB a confié à la
SASU MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier la gestion locative de son bien immobilier situé […] (appartement constituant le lot n°103 de la copropriété au 8ème étage, cave […] et parking […]) à […] (92300), moyennant le paiement d’honoraires d’un montant de 6 % TTC.
Suivant acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, Monsieur AD AB, par l’intermédiaire de la SASU MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, a donné à bail à Monsieur Y X et Madame AA Z, pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 05 janvier 2022, le logement et ses accessoires situés […] (appartement constituant le lot n°103 de la copropriété au 8ème étage, cave […] et parking […]) à […] (92300), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 1.468 euros, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de AG2 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de
1.468 euros. Le contrat de bail précise que le montant du dernier loyer acquitté par le locataire précédent était de
1.367 euros.
Suivant courriel du 09 avril 2023, Monsieur Y X a informé le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire, que la serrure de la porte d’entrée de l’appartement dysfonctionnait, les clés ne permettant plus l’ouverture de la porte, et qu’ils ont été contraints de faire intervenir un serrurier en urgence afin faire procéder à l’ouverture de la porte et il lui demandait de faire procéder au remplacement de la serrure vétuste.
Suivant courriel en date du 04 juillet 2023, Monsieur Y X a informé le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire, que la porte d’entrée de l’appartement était bloquée et il lui demandait de faire procéder, en urgence, aux travaux de réparation de la serrure de la porte d’entrée.
Suivant courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 novembre 2023, Monsieur Y X et Madame AA Z, par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur AC AB de leur adresser, dans le délai de quinze jours à compter de la date de la réception de ce courrier, : le remboursement du trop-perçu au titre des loyers, le loyer fixé par le contrat de bail du 28
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décembre 2021 n’étant pas conforme aux dispositions de l’article 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et du Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 au regard du loyer appliqué au précédent locataire, l’avis de régularisation annuelle des charges locatives pour l’année 2022 ainsi que les
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justificatifs afférents.
Aux termes de ce courrier, ils ont également informé le bailleur qu’ils avaient déduit du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023 la somme de 1.045 euros correspondant au montant de la facture du 04 juillet 2023 établie par la SAS Blindage FM portant sur des travaux de serrurerie qu’ils ont été contraints de faire réaliser en raison de la vétusté de la serrure de la porte
d’entrée du logement compte tenu de son refus de lui rembourser cette somme.
Le 23 janvier 2024, la Commission départementale de conciliation des Hauts-de-Seine, saisie le 02 mai 2023 par Monsieur Y X et Madame AA Z, a noté la présence des deux parties, mais a constaté que les conditions permettant d’aboutir à une conciliation en séance

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n’étaient pas réunies.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur AC AB a fait délivrer à Monsieur Y X et Madame AA Z un commandement de lui payer la somme principale de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 janvier 2024 dans le délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021.
Suivant courrier du 07 mars 2024, Monsieur AC AB a informé Monsieur Y X et Madame AA Z du nouveau montant du loyer applicable suite à sa révision annuelle, le nouveau loyer étant, à compter du 05 janvier 2024, de 1.572,12 euros.
Suivant courrier en date du 26 mars 2024, Monsieur AC AB a demandé à Monsieur
Y X et Madame AA Z le paiement de la somme de 1.4[…] euros correspondant à la régularisation annuelle des charges locatives pour la période du 01 avril 2023 au er
31 mars 2024.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur Y X et Madame AA Z ont fait citer Monsieur AD AB devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Courbevoie auquel ils demandent de : juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail qui leur a été délivré en date du 24 janvier 2024, condamner Monsieur AC AB à leur payer la somme de 3.111 euros correspondant
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au trop-perçu de loyers pour les années 2022, 2023 et la période du 01 janvier au 30 juin
2024, condamner Monsieur AC AB à leur payer la somme de 4.428 euros correspondant au trop-perçu des charges locatives pour les années 2022, 2023 et la période du 01er janvier au 30 juin 2024, condamner Monsieur AC AB à leur rembourser la somme de 1.045 euros correspondant au prix des travaux auxquels ils ont dû faire procéder dans les lieux en raison de la vétusté de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement, ordonner la compensation des sommes éventuellement dues entre les parties, condamner Monsieur AC AB à supporter la charge des dépens de l’instance et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur AD AB a fait intervenir la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier de manière forcée devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de
Courbevoie auquel il demande de recevoir l’intervention forcée de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier dans le cadre de l’instance l’opposant à Monsieur Y X en ordonnant la jonction des instances et la déclarer fondée.
L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 14 novembre 2024 à l’issue de laquelle son examen a été renvoyé, à la demande de l’une des parties au moins, à l’audience du 06 mars 20[…].
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 06 mars 20[…].
À cette audience, Monsieur Y X et Madame AA Z, représentés par leur
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conseil, ont déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement au terme desquelles ils demandent au Juge des contentieux de la protection de : débouter Monsieur AC AB de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre,
à titre principal: juger nul le nul le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail qui leur a été délivré en date du 24 janvier 2024, condamner Monsieur AC AB à leur payer la somme de 3.758,52 euros correspondant au trop-perçu de loyers pour les années 2022, 2023 et 2024, condamner Monsieur AC AB à leur payer la somme de 4.428 euros correspondant au trop-perçu des charges locatives pour les années 2022, 2023 et la période du 01er janvier au 30 juin 2024, condamner Monsieur AC AB à leur rembourser la somme de 1.045 euros correspondant au prix des travaux auxquels ils ont dû faire procéder dans les lieux en raison de la vétusté de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement, ordonner la compensation des sommes éventuellement dues entre les parties, juger que le montant du loyer pour l’avenir sera de 1.367 euros mensuel hors charges, soit le montant du loyer initial indexé dans les conditions du contrat de bail,
à titre subsidiaire, si le Juge faisait droit aux demandes de Monsieur AC AB, leur
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octroyer des délais de paiement d’une durée de deux ans pour leur permettre de rembourser les sommes dues et suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du
28 décembre 2021, en tout état de cause, condamner Monsieur AD AB à leur payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance.
Au soutien de leur demande de rejet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 formée par le bailleur, Monsieur Y X et Madame AA Z font valoir, sur le fondement des articles 1103, 1219 et 1755 du Code civil, l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989, des dispositions du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article 2.1 du contrat de bail du 28 décembre 2021, qu’ils peuvent valablement invoquer le principe de l’exception d’inexécution pour déduire du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023 la somme correspondant au prix de la facture du 04 juillet 2023 établie par la SAS Blindage FM portant sur des travaux de serrurerie qu’ils ont été contraints de faire réaliser en raison de la vétusté de la serrure de la porte d’entrée de
l’appartement. Ils considèrent qu’en raison de la vétusté de cette serrure, le logement loué ne répondait plus aux critères d’un logement décent, celui-ci n’assurant plus le clos et le couvert, ce qui constitue un manquement du bailleur à son obligation légale et contractuelle de leur assurer la jouissance d’un logement décent. Ils rappellent qu’ils ont, dès le 09 avril 2023, signalé au mandataire du bailleur la vétusté de la serrure de la porte d’entrée en lui demandant de faire procéder à sa réparation. Ils font observer que le mandataire, dans un courriel adressé le 11 avril
2023 à Monsieur AC AB, qualifie lui-même ladite serrure comme vétuste. Ils ajoutent que, face à l’absence de réaction du bailleur, ils ont été contraints de faire procéder, le 04 juillet 2023, au remplacement de la serrure à leurs frais et qu’ils ont sollicité le remboursement du prix de ces travaux auprès du défendeur, en vain, de telle sorte qu’ils n’ont pas eu d’autres choix que de déduire cette somme de 1.045 euros du montant du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023. Ils soutiennent que le remplacement d’une serrure vétuste doit être mis à la charge du bailleur et qu’en l’espèce leur réponse au manquement du bailleur a été proportionnée à l’inexécution constatée, la portée de leur propre inexécution ayant été limitée au seul remboursement du montant de la facture de réparation devant être supportée par le bailleur. Au soutien de leur demande de nullité du commandement de payer du 24 janvier 2024, qui est
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fondée sur les dispositions de l’article 1104 du Code civil, les demandeurs exposent que l’acte porte sur la somme de 1.045 euros correspondant au montant de la facture du 04 juillet 2023 établie par la
SAS Blindage FM, qui n’est donc pas due au titre du loyer du mois d’août 2023, eu égard à l’exception d’inexécution qu’ils sont bien-fondés à invoquer.
S’agissant de leur demande de restitution du trop-perçu de loyers et de fixation du montant du loyer pour l’avenir, Madame AA Z et Monsieur AE X invoquent l’article 18 de la
Loi du 06 juillet 1989 et l’article 3 du Décret n°2017-1198 du 28 juillet 2017. Ils indiquent que le montant initial du loyer qu’ils auraient dû payer à leur entrée dans le logement aurait dû être de
1.367 euros hors charges (et non de 1.468 euros) au regard du montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire tel que mentionné dans le contrat de bail du 28 décembre 2021 et le courriel du
04 juillet 2023 du nouveau mandataire de Monsieur AC AB. Ils réclament donc le remboursement, à ce titre, de la somme totale de 3.758,52 euros au regard du montant du loyer qui aurait dû être appliqué avec ses révisions annuelles pour les années 2022, 2023 et 2024. Au soutien de leur demande de restitution du trop-perçu au titre des charges locatives, ils se prévalent de l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 et rappellent qu’en l’absence de régularisation des charges locatives, le bailleur peut être condamné à rembourser au locataire les provisions perçues. Ils rappellent que le contrat de bail du 28 décembre 2021 prévoit le paiement d’une provision sur charges mensuelle d’un montant de AG2 euros et que cette provision a été augmentée à la somme de 158 euros en 2023. Ils font valoir que Monsieur AC AB leur a adressé une note relative à l’augmentation des charges locatives sans leur transmettre l’avis de régularisation annuelle de ces charges pour l’année 2022 et les justificatifs afférents. Ils considèrent qu’ils sont dans l’impossibilité de vérifier l’imputabilité et l’exigibilité des charges locatives pour lesquelles ils ont réglé des provisions. Ils ajoutent que, si, le 26 mars 2024, le mandataire du bailleur leur a adressé un avis de régularisation des charges locatives pour la période du 01er avril 2023 au 31 mars
2024, le bailleur ne leur a fourni aucune pièce de nature à justifier de ces charges. Ils considèrent que le bailleur doit donc être condamné à leur rembourser l’ensemble des provisions sur charges versées pour les années 2022 et 2023 et la période du 01" janvier au 30 juin 2024. Ils font observer que Monsieur AC AB, qui sollicite, aux termes de ses dernières écritures, que la SAS
MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier soit condamnée à le garantir, reconnaît cette erreur et le trop-perçu portant sur les charges locatives. Ils sollicitent, le cas échéant, la compensation entre les sommes dues réciproquement entre les parties par application des articles AG47 et suivants du Code civil.
Subsidiairement, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre de s’acquitter du paiement de leur dette locative et la suspension, pendant le cours de ces délais, des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021. Ils invoquent le fait que la mauvaise foi du bailleur les a contraints à ne pas verser la totalité du montant dû au titre du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023.
Monsieur AD AB, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement au terme desquelles il demande au Juge des contentieux de la protection de : recevoir l’intervention forcée de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, la déclarer fondée et ordonner la jonction des instances, constater que l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre
2021 est acquise suite à la délivrance en date du 24 janvier 2024 d’un commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux en application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, condamner Monsieur Y X et Madame AA Z à lui payer la somme de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés (terme du mois de novembre 2024 inclus), sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de la
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délivrance du commandement de payer, dire qu’à défaut pour Monsieur Y X et Madame AA Z d’avoir volontairement quitté les lieux loués dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dire et juger que le sort des meubles sera régi par conformément aux dispositions des articles
L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, dire et juger qu’à compter de la date de la résiliation du contrat de bail, Monsieur Y
X et Madame AA Z devront payer mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer, soit la somme de 1.367,20 euros, condamner la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia
Immobilier à le garantir de la condamnation qui viendrait à être prononcée à son encontre au titre de la demande en diminution du montant du loyer formée par Monsieur Y X et Madame AA Z, sur le fondement des articles 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et des articles 1992 et suivants du Code civil, condamner in solidum Monsieur Y X, Madame AA Z et la SAS
MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024 et de l’assignation en intervention forcée.
Au soutien de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 et de ses demandes subséquentes, notamment en expulsion, Monsieur
AC AB soutient qu’il résulte de la combinaison des dispositions des articles 1219 du Code civil et 20-1 de la Loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges aux termes convenus, sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination, des points d’indécence n’étant pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer le loyer. Il fait valoir qu’en l’espèce, les locataires ne démontrent pas l’impossibilité totale d’habiter les lieux en raison du dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée. Il ajoute qu’ils ne rapportent pas la preuve de la cause du dysfonctionnement de cette serrure et qu’au contraire, il justifie que la serrure était en parfait état de fonctionnement le 14 avril 2023, ainsi que l’a constaté la SARL Serrurerie AD missionnée par son mandataire à la demande de Monsieur Y X et Madame AA Z. Il considère que les locataires étaient donc mal fondés à retenir la somme de 1.045 euros correspondant au prix du remplacement de la serrure de la porte d’entrée du loyer dû pour le mois d’août 2023. Il soutient que le commandement de payer du 24 janvier 2024 est parfaitement valable et conforme aux dispositions des articles 24 et 7 de la Loi du 06 juillet 1989, la somme de 1.045 euros que les locataires ne pouvaient retenir étant bien due par eux. Il ajoute que, faute pour Monsieur Y X et Madame AA Z d’avoir réglé les causes de ce commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 lui est acquise depuis le 24 mars 2024, de telle sorte qu’il est bien fondé à solliciter
l’expulsion des demandeurs des lieux en cause et leur condamnation au paiement d’une indemnité
d’occupation. Sur le montant du loyer et des charges, il rappelle que le contrat de bail du 28 décembre 2021 a été rédigé par son premier mandataire, la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier. Sur le fondement des articles 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1992 et suivants du Code civil, le défendeur fait observer que la SAS MEDINAC 92 exerçant sous
l’enseigne commerciale Regencia Immobilier a cru pouvoir fixer un loyer d’un montant supérieur à celui du loyer applicable en zone dite tendue, alors même que le contrat de bail du 28 décembre
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2021 qu’elle a rédigé rappelait les règles applicables en la matière. Il considère que l’intervenante forcée, qui a commis une faute devra être condamnée à le garantir de la condamnation prononcée à son encontre au titre du montant du loyer au bénéfice des locataires.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites qui ont été soutenues oralement au terme desquelles elle demande au Juge des contentieux de la protection de : rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre, condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de
l’article 700 du Code de procédure civile, outre la charge des dépens de l’instance, qui incluront les frais d’exécution de la décision à intervenir, notamment l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A. 444-32 du Code de commerce.
Au soutien de sa demande de rejet de l’appel en garantie formé par le bailleur, la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier invoque l’article 1231-4 du Code civil et la règle selon laquelle, en matière de responsabilité civile, ne peut être indemnisé que le préjudice certain qui découle directement d’une faute. Elle fait observer que les demandeurs réclament la restitution d’un trop-perçu et non l’allocation de dommages-intérêts et que, par conséquent, leur demande vise à rétablir l’équilibre entre les parties au contrat de bail du 28 décembre 2021, de telle sorte que Monsieur AC AB, auquel on réclame la restitution de sommes qu’il n’aurait pas dû percevoir, ne subit aucun préjudice. Elle considère que s’il était fait droit à la demande de Monsieur AC AB, cela permettrait à ce dernier de bénéficier d’un enrichissement sans cause. Elle ajoute que l’administrateur de biens n’est tenu qu’à une obligation de moyen et ne peut donc être responsable que de l’indemnisation d’une perte de chance et qu’en
l’espèce, Monsieur AF AB ne peut justifier d’une perte de chance de percevoir un loyer illégal.
Elle ajoute, s’agissant de la somme demandée au titre de la réparation de la serrure, qu’elle n’était pas mandataire au moment de ces faits.
S’agissant de la demande de restitution des charges, elle fait valoir qu’elles ne font que transiter par son intermédiaire et qu’elle n’en est pas créancière.
À l’issue des débats tenus en audience publique, la décision a été mise en délibéré au 05 mai 20[…], date à laquelle la présente ordonnance est mise à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
1/Sur la recevabilité de l’intervention forcée de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier
Selon l’article 3[…] du Code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
L’article 331 du même Code précise que le tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.
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En l’espèce, Monsieur AC AB, bailleur en défense, a fait intervenir de manière forcée à
l’instance engagée à son encontre par Monsieur Y X et Madame AA Z, locataires, la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, mandataire qui est intervenu lors de la conclusion du contrat de bail du 28 décembre 2021.
Monsieur Y X et Madame AA Z agissent à l’encontre du bailleur afin
d’obtenir la restitution d’un trop-perçu au titre des loyers et le remboursement des provisions sur charges réglées, aux motifs, d’une part, que le montant du loyer fixé par le contrat de bail du 28 décembre 2021 est non conforme aux dispositions de l’article 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et du Décret n°2017-1198 du 28 juillet 2017 et, d’autre part, que le bailleur n’a pas justifié de la réalité et de l’exigibilité des charges locatives conformément aux dispositions de l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989.
Monsieur AC AB, bailleur, entend mettre en cause la responsabilité de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, dès lors que le montant du loyer a été fixé par elle en sa qualité de mandataire rédacteur et signataire du contrat de bail du 28 décembre 2021 et qu’elle n’a pas procédé aux opérations de régularisation annuelle des charges locatives conformément à l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989.
Monsieur AC AB, mandant, dispose bien d’un droit d’agir à l’encontre de son mandataire auquel il reproche une faute dans l’exécution du mandat sur le fondement des dispositions des articles 1992 et suivants du Code civil.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, qui a été assignée suivant acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, qui a désigné un avocat pour faire valoir la défense de ses intérêts et qui a pu déposer des conclusions écrites lors de
l’audience du 06 mars 20[…], a été appelée en temps utile pour faire valoir sa défense.
Par conséquent, il convient de déclarer recevable l’intervention forcée à la présente instance de la
SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier par Monsieur AC AB.
L’instance opposant Monsieur Y X et Madame AA Z, d’une part, et
Monsieur AC AB, d’autre part, et l’instance opposant Monsieur AC AB, d’une part, et la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, d’autre part, ayant été enregistrées sous le même numéro RG, il n’y a pas lieu d’ordonner leur jonction.
2/ Sur les demandes formées par Monsieur Y X et Madame AA Z
Sur la validité du commandement de payer du 24 janvier 2024 Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur AC AB a fait délivrer à Monsieur Y X et Madame AA Z un commandement de lui payer la somme principale de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 janvier 2024 dans le délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021.
Il ressort des déclarations concordantes ds parties sur ce point qu’au titre du loyer et de la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023 d’un montant total de 1.677 euros, les locataires n’ont réglé que la somme de 632 euros.
Il n’est pas contesté que Monsieur Y X et Madame AA Z ne se sont pas acquittés du règlement de la somme de 1.045 euros visée au commandement de payer dans le délai de deux mois qui leur était imparti, les défendeurs n’ayant pas davantage saisi, durant ce délai, le
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Juge des contentieux de la protection en vue de l’obtention de délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 V de la Loi du 06 juillet 1989. Cependant, Monsieur Y X et Madame AA Z font valoir qu’ils ont déduit sur le loyer et la provision sur charges dus pour le mois d’août 2023 la somme de 1.045 euros en raison du caractère indécent des lieux loués suite au dysfonctionnement de la serrure de la parte d’entrée de l’appartement à compter du mois d’avril 2023, le clos et le couvert n’étant, selon eux, pas assuré.
L’article 1217 du Code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation; obtenir une réduction du prix ;
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provoquer la résolution du contrat ;
-
demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages-intérêts peuvent toujours s’y ajouter.
L’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé […]. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […],
b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement […], c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […].
En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […]. Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations
de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
L’article 1721 du même Code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Selon l’article 1755 du code civil, les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du locataire lorsqu’elles ne sont occasionnées que par vétusté.
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L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que le logement, pour être décent, doit assurer le clos et le couvert et qu’il est protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés devant présenter une étanchéité à l’air suffisant.
Enfin, selon l’article AG53 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.
Ainsi, il revient au locataire qui se prévaut d’un défaut de délivrance d’un logement décent ou d’un défaut d’entretien du bien loué d’en rapporter la preuve.
L’article 9 du Code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il est couramment admis que le locataire ne saurait opposer au bailleur l’exception d’inexécution en raison de l’inexécution prétendue de travaux représentant une créance incertaine, alors que les loyers échus sont une créance certaine, liquide et exigible. De la même manière, le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers au motif de désordres dans les lieux loués et d’une prétendue créance certaine de travaux, sauf s’il y a impossibilité totale d’utiliser les locaux.
En l’espèce, suivant courriel du 09 avril 2023, Monsieur Y X a informé le bailleur, par
l’intermédiaire de son mandataire, la SAS GRATADE, que la serrure de la porte d’entrée de
l’appartement dysfonctionnait, les clés ne permettant plus l’ouverture de la porte, et qu’ils ont été contraints de faire intervenir un serrurier en urgence afin faire procéder à l’ouverture de la porte. IL lui demandait de faire procéder au remplacement de la serrure vétuste. Ils indiquent, sans, toutefois, produire de justificatif au soutien de leur argument, que le serrurier qui est intervenu leur a enjoint de changer la serrure en urgence après avoir constaté sa vétusté.
Par courrier du 11 avril 2023, la SAS GRATADE a, au nom et pour le compte de Monsieur AC
AB, son mandant, sollicité auprès de la SARL SERRURERIE AD une intervention au domicile de Monsieur Y X et Madame AA Z en raison d’une < serrure vétuste; la porte ne peut plus être fermé », ce qui contredit sérieusement les déclarations précitées des locataires.
Pour autant, aux termes de son rapport d’intervention du 14 avril 2023 produit par le bailleur, la SARL SERRURERIE AD indique : « Serrure en parfait état de fonctionnement. Rien à signaler ». Suivant courriel en date du 04 juillet 2023, Monsieur Y X a informé le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire, que la porte d’entrée de l’appartement était bloquée et il lui demandait de faire procéder, en urgence, aux travaux de réparation de la serrure de la porte d’entrée. Cependant, les demandeurs ne rapportent pas la preuve du dysfonctionnement de la serrure en raison de sa vétusté, leurs seules déclarations étant insuffisantes à rapporteur la preuve de
l’indécence qu’ils invoquent pour justifier le non-paiement d’une partie du loyer dû pour le mois d’août 2023. La facture du 04 juillet 2023 établie par la SAS Blindage FM qu’ils produisent ne comporte aucune mention quant à la cause du dysfonctionnement de la serrure autre que
< déplacement pour ouverture de porte fermé à clé », ce qui ne permet pas de considérer que le remplacement de ladite serrure était justifiée par sa vétusté.
Dès lors, Monsieur Y X et Madame AA Z ne rapportent pas la preuve suffisante d’une quelconque vétusté de la serrure ni de l’imputabilité du coût de cette réparation au propriétaire.
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Au surplus, Monsieur Y X et Madame AA Z ne démontraient pas qu’en raison du dysfonctionnement de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement loué, ils se sont trouvés dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux.
L’exception d’inexécution invoquée par Monsieur Y X et Madame AA Z en raison d’une indécence non prouvée du logement loué doit donc être rejetée.
Par conséquent, au jour de la délivrance du commandement de payer du 24 janvier 2024, Monsieur Y X et Madame AA Z étaient bien redevables de la somme de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de nullité du commandement de payer du 24 janvier 2024 formée par Monsieur Y X et Madame AA Z.
Sur les demandes de restitution d’un trop-perçu au titre des loyers et fixation du montant du loyer Selon l’article AG02 du Code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.
[…]
L’article 3 de la Loi du 06 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat de location précise:
[…]
8° Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ;
[…]
Selon l’article 18 de ladite Loi, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.
Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.
En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du Juge par l’une ou l’autre des parties.
L’article 3 du Décret n°2017-1198 prévoit que, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la Loi du 06 juillet 1989 susvisée.
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la
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date de signature du nouveau contrat de location.
La commune de […] (92300) est comprise dans le champ de l’application de l’article 18 de la Loi du 06 juillet 1989.
La clause IV.A.1/ du contrat de bail du 28 décembre 2021 fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 1.468 euros. Ce même contrat précise que le montant du loyer acquitté par le précédent locataire était de 1.367 euros.
Dès lors, en application des texte précités, le bailleur ne pouvait prétendre au paiement d’un loyer d’un montant supérieur à celui acquitté par le précédent locataire, ce que ne conteste d’ailleurs par Monsieur AC AB.
Il convient donc d’ordonner la restitution des sommes perçues indûment par Monsieur AC AB au titre de la différence entre le loyer légal applicable et les loyers effectivement versés par les locataires durant la période du 01er janvier 2022 au mois de décembre 2024 inclus.
S’agissant du calcul des sommes dues, il ressort des pièces fournies par les demandeurs et de leurs déclarations non contredites par le bailleur qu’au regard de la différence entre le montant du loyer légal applicable et le montant des loyers effectivement réglés par les locataires, en tenant compte de la révision annuelle telle que prévue par l’article 17-1 de la Loi du 06 juillet 1989 et les stipulations du contrat de bail du 28 décembre 2021, Monsieur Y X et Madame AA Z ont trop-payé la somme totale de 3.758,52 euros au titre des loyers dus pour la période du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2024.
Monsieur AC AB est donc redevable à l’égard de Monsieur Y X et Madame
AA Z de la restitution de la somme de 3.758,62 euros au titre du trop-perçu des loyers dus pour la période du 01er janvier 2022 au mois de 31 décembre 2024 inclus.
Le montant du loyer dû en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2023 est fixé à la somme de
1.367 euros en application de l’article 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et des stipulations contractuelles relatives à la révision annuelle.
Sur la demande de restitution d’un trop-perçu au titre des charges locatives Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties que de
l’article 7 a) de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.
Selon l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 1[…]- 2-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
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La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la Loi n°76-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. À compter du 01er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant
l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat
d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
En application des dispositions de l’article AG53 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il est couramment admis que le paiement sans réserve de charges et de régularisations de charges ne peuvent marquer de façon non équivoque l’acquiescement du locataire aux décomptes qui lui ont été transmis et qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’interdit au locataire de contester, dans la limite de la prescription extinctive, le montant des charges qu’il estime avoir trop versées.
Les charges locatives ne sont dues que pour autant que le bailleur communique au locataire leur mode de répartition et tient à sa disposition les pièces justificatives.
Il incombe au bailleur de justifier de sa créance de charges à l’encontre du locataire.
L’obligation du bailleur de procéder à la régularisation annuelle des charges locatives n’est assortie d’aucune sanction et il peut donc en justifier, à tout moment, dans la limite du délai de prescription.
Ainsi, l’absence de régularisation annuelle n’interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes dues à ce titre en fin de contrat de bail.
Toutefois, il a été jugé que la réclamation présentée par un bailleur au titre de la régularisation des charges sur une période écoulée de plus de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée, si elle est juridiquement recevable et exacte dans son calcul, est, dans ce cas, déloyale et brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de bail et donc donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts au locataire.
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Les Juges du fond apprécient souverainement la portée des preuves en matière de charges récupérables.
En l’espèce, le contrat de bail du 28 décembre 2021 prévoit le règlement d’une provision sur charges mensuelle d’un montant de AG2 euros.
À compter du 01er janvier 2023, le montant de la provision sur charges a été augmenté à la somme mensuelle de 158 euros.
En l’espèce, Monsieur AC AB ne justifie pas avoir procédé aux régularisations annuelles des charges locatives, à l’exception de celle portant sur la période du 01er avril 2023 au 30 mars
2024, malgré les demandes des locataires par courrier recommandé avec avis de réception en date du 20 novembre 2023 et dans le cadre de la présente instance. Il ne justifie donc pas que les provisions sur charges réglées par les locataires pour les périodes du
05 janvier 2022 au 30 mars 2023 étaient justifiées en l’absence de toute régularisation et de tous justificatifs sur la réalité de ces charges.
Concernant la régularisation des charges locatives pour la période du 01er avril 2023 au 30 mars 2024 dont l’avis a été adressé aux demandeurs par courrier du 26 mars 2024, Monsieur AC AB justifie avoir fourni à Monsieur Y X et Madame AA Z le récapitulatif des charges détaillées par poste précisant la part récupérable auprès des locataires. Cependant, il ne produit pas les justificatifs des charges et ne justifie pas davantage les avoir tenus à la disposition des locataires conformément à l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 précité.
Il ne justifie donc pas que les provisions sur charges réglées par les demandeurs durant la période du 01 avril 2023 au 30 mars 2024 correspondaient à des charges effectivement dues par les locataires.
Concernant les charges dues à compter du 01er avril 2024, il ne peut être reproché à Monsieur AC AB de n’avoir pas encore procédé à leur régularisation à ce jour.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur AC AB doit être tenu de restituer les provisions sur charges réglées par Monsieur Y X et Madame AA X pour la période du 05 janvier 2022 au 30 mars 2024, soit : au titre de l’année 2022: AG2 x 12 mois = 1.584 euros, au titre de l’année 2023: 158 x 12 mois = 1.896 euros, au titre de la période du 01er janvier au 30 mars 2024 : 158 x 3 mois = 474 euros. Par conséquent, Monsieur AC AB est débiteur à l’égard de Monsieur AE X et M^me AA Z de la somme totale de 3.954 euros au titre de la restitution des provisions sur charges réglées et non justifiées pour la période du 05 janvier 2022 au 30 mars 2024.
Sur la demande de remboursement de la facture de remplacement de la serrure
Comme cela a déjà été jugé, faute pour Monsieur AE X et M^me AA Z de rapporter la preuve du caractère vétuste de la serrure et de l’imputabilité du coût de cette réparation au bailleur, leur demande de remboursement de la somme de 1.045 euros correspondant à la facture du 04 juillet 2023 émise par la SAS Blindage FM sera rejetée.
3/ Sur les demandes formées par Monsieur AC AB à l’encontre de Monsieur Y X et Madame AA Z
Sur la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail
Le contrat de bail du 28 décembre 2021 liant Monsieur AC AB, d’une part, et Monsieur
AG

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AE X et M^me AA Z, d’autre part, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Monsieur AC AB a fait délivrer à Monsieur Y X et Madame AA Z un commandement de lui payer la somme principale de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 janvier 2024 dans le délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 et comportant les mentions prescrites à peine de nullité par les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
L’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, suivant avis rendu en date du 27 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a dit que les dispositions de l’article 10 de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévu par l’article 24 alinéa 1° et 1° de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Le contrat de bail du 28 décembre 2021 a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 05 janvier 2022. Il était donc encore en cours ou a été renouvelé tacitement pour la dernière fois, avant la date de la délivrance du commandement de payer. Comme tel, il est soumis aux dispositions législatives en vigueur à sa signature ou, le cas échéant, à la date de son dernier renouvellement tacite. En effet, les modifications induites par la Loi du 27 juillet 2023 doivent être distinguées dans leurs effets entre les dispositions relatives aux pouvoirs du Juge, qui sont d’effet immédiat, et les modifications d’ordre contractuel, qui sont applicables aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la loi nouvelle. Le délai applicable pour la mise en jeu de la clause résolutoire pour impayés est donc de deux mois.
Il ressort des déclarations concordantes des parties sur ce point que Monsieur Y X et Madame AA Z ne se sont pas acquittés du règlement de cette somme dans le délai de deux mois qui leur était imparti, les défendeurs n’ayant pas davantage saisi, durant ce délai, le Juge des contentieux de la protection en vue de l’obtention de délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 V de la Loi du 06 juillet 1989.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 28 décembre 2021 liant Monsieur AC AB, d’une part, et Monsieur
AE X et M^me AA Z, d’autre part, sont réunies à la date du […] mars 2024 en application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du contrat de bail liant les parties que de l’article 7a) de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.
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L’article AG53 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En application des dispositions de l’article AG47 du Code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et des développements ci-dessous que
Monsieur Y X et Madame AA Z sont redevables de la somme de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés et dus en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2021 et que Monsieur AC AB est débiteur à leur égard de la somme totale 7.712,62 euros au titre de loyers et charges trop-perçus en vertu du même contrat de bail. Les demandeurs ont invoqué la compensation prévue à l’article AG47 du Code civil.
Après compensation de leurs dettes réciproques à due concurrence, Monsieur Y X et
Madame AA Z ne sont plus redevables d’aucune somme au titre des loyers et charges dus en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2021.
En conséquence, la demande en paiement formée par Monsieur AC AB au titre de loyers et charges impayés formée à l’encontre de Monsieur Y X et Madame AA Z sera rejetée et Monsieur AC AB sera, quant à lui, condamné à payer aux locataires la somme de 6.667,62 euros.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L’article AG43-5 du Code civil dispose que le Juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En vertu des dispositions de l’article 24 V du 06 juillet 1989, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article AG43-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le Juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Monsieur Y X et Madame AA Z ont, certes, accusé un retard de paiement dans le loyer du mois d’août 2023 dû en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2021, mais, suite à la compensation entre les dettes réciproques des parties, à due concurrence, il doit être constaté
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qu’ils ne sont plus débiteurs d’aucun arriéré de loyers et charges à ce jour.
Par ailleurs, cette dette ne résultait pas de difficultés financières des locataires, qui sont manifestement en mesure de supporter le paiement du loyer et des charges dus en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2021.
Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur Y X et Madame AA Z des délais de paiement pour leur permettre de s’acquitter du paiement de leur dette locative, qu’il conviendra de faire rétroagir au 24 janvier 2024 et d’en fixer le terme à ce jour.
Force est de constater qu’à ce jour, Monsieur Y X et Madame AA Z ont apuré leur dette locative, de telle sorte qu’il convient de constater que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 est réputée n’avoirpas joué.
Par conséquent, les demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation, qui deviennent sans objet, seront rejetées.
4/ Sur l’appel en garantie formée par Monsieur AC AB à l’encontre de la SARL
MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier
L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence. Il lui incombe également une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s’agissant d’un professionnel, et de rendre compte à son mandant.
En outre, le mandataire rédacteur d’actes est tenu à un devoir de conseil renforcé en ce qu’il doit
s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il confectionne, à défaut de quoi sa responsabilité est engagée.
Il répond à l’égard du mandant de toutes ses fautes, y compris de simples fautes d’imprudence ou d’un simple manque de diligence.
Par ailleurs, selon les principes généraux de la réparation, le dommage réparable doit être personnel, direct et certain. Le dommage juridiquement réparable doit se rattacher au fait générateur de responsabilité par un lien de causalité direct et certain. La réparation du dommage doit être intégrale, sans excéder le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour la victime ni perte ni profit.
En l’espèce, le contrat de mandat conclu le 01er janvier 2022 entre Monsieur AC AB et la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier prévoit que cette dernière est mandatée pour administrer les lieux situés situés […] à Levallois-
Perret (92300).
Le contrat de bail du 28 décembre 2021 a été conclu entre Monsieur AE X et Madame
AA Z, d’une part, et Monsieur AC AB, représenté par la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, d’autre part.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier, en sa qualité de mandataire du bailleur, était tenue ainsi à un devoir de conseil s’agissant de la fixation du montant du loyer, en particulier dans le contexte d’une réglementation spécifique en la matière au regard de la localisation du bien loué, notamment en éclairant le bailleur sur la portée de l’acte et l’incidence
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d’une éventuelle contestation par les locataires. Il lui appartenait de s’assurer, en rédigeant le contrat de bail, qu’étaient observées les formalités requises en matière de détermination du montant du loyer afin de garantir à l’acte toute son efficacité. Son obligation de rédiger un contrat de bail conforme aux dispositions légales applicables, qui sont, en outre, d’ordre public, est à cet égard une obligation de résultat et non une obligation de moyens.
Or, le contrat de bail du 28 décembre 2021 fixe un montant du loyer illégal, dès lors que celui-ci est largement supérieur au montant du loyer acquitté par le précédent locataire et donc au loyer qui pouvait être exigé aux demandeurs. La faute du mandataire est d’autant plus caractérisée que le contrat de bail en cause rappelle, à son article IV.A., que le loyer du logement est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier a donc commis une faute dans le cadre de la conclusion du contrat de bail du 28 décembre 2021, cette faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1992 du Code civil à l’égard de son mandant.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier soutient que le bailleur ne subit aucun préjudice indemnisable puisque les sommes dont le remboursement est réclamé par les locataires à Monsieur AC AB et pour lesquelles ce dernier sollicite sa garantie correspondent à un loyer que la loi proscrit. Il précise qu’en tout état de cause, s’agissant d’une obligation de moyen, le préjudice ne peut que correspondre à une perte de chance. Cependant, le trop-perçu de loyers que le bailleur est condamné à restituer aux locataires découle directement du fait que les termes du contrat de bail du 28 décembre 2021 ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 18 de la Loi du 06 juillet 1989 et du Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l’évolution de certains loyers. Il ne s’agit pas donc d’une perte de chance mais bien d’un préjudice résultant directement du manquement du gestionnaire de location à son obligation de conseil et de rédiger un contrat de bail valable et efficace.
Enfin, le préjudice subi par le bailleur est en lien direct avec la faute commise par le mandataire, puisqu’il correspond à la perte locative subie par le bailleur à compter de la date de la prise d’effet du contrat de bail jusqu’au 31 décembre 2024.
La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier sera donc condamnée à garantir Monsieur AC AB de la condamnation prononcée à son encontre au titre de la restitution d’un trop-perçu de loyers pour la période du 01er janvier 2022 au 31 décembre 2024 à hauteur de la somme de 3.758,62 euros.
En revanche, il ressort des pièces fournies par les parties que la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier ne peut être responsable de l’absence de régularisation annuelles des charges locatives, la gestion locative du bien immobilier en cause ayant été reprise par un autre mandataire au plus tard au début de l’année 2023. Dès lors, la demande de Monsieur AC AB visant à condamner la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier à le garantir de sa condamnation au titre du remboursement des provisions sur charges injustifiées pour la période du 05 janvier 2022 au 30 mars 2024 doit donc être rejetée.
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5/ Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur AD AB et la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l’instance.
L’équité commande de ne pas laisser à la charge de Monsieur Y X et Madame AA Z l’intégralité des frais irrépétibles de la procédure qu’ils ont été contraints d’engager. Monsieur AD AB sera donc condamné à leur payer la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formée à ce titre.
L’équité commande de ne pas laisser à la charge de Monsieur AC AB l’intégralité des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager. La SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier sera donc condamnée à lui payer la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et déboutée de sa demande formée à ce titre.
Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux, statuant en premier ressort, suivant jugement contradictoire mis à disposition au greffe à la date indiquée aux parties à l’issue des débats tenus en audience publique,
Déclare recevable l’intervention forcée à la présente instance de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier par Monsieur AC AB;
Rejette la demande de nullité du commandement de payer du 24 janvier 2024 formée par Monsieur Y X et Madame AA Z;
Dit que Monsieur AC AB est débiteur à l’égard de Monsieur Y X et Madame AA Z de la restitution de la somme de 3.758,62 euros au titre du trop-perçu des loyers dus pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2024 inclus ;
Fixe le montant du loyer actuel dû en vertu du contrat de bail du 28 décembre 2021 liant, Monsieur
AC AB, d’une part, et Monsieur Y X et Madame AA Z, d’autre part, à la somme de 1.367 euros, ce loyer étant révisable conformément aux stipulations contractuelles ;
Dit que Monsieur AC AB est débiteur à l’égard de Monsieur AE X et Mme
AA Z la somme totale de 3.954 euros au titre de la restitution des provisions sur charges réglées et non justifiées pour la période du 05 janvier 2022 au 30 mars 2024 ;
Déboute Monsieur AE X et M^me AA Z de leur demande de remboursement des provisions sur charges réglées pour la période du 01er avril au 30 juin 2024;
Déboute Monsieur AE X et M^me AA Z leur demande de remboursement
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de la somme de 1.045 euros correspondant à la facture du 04 juillet 2023 émise par la SAS Blindage
FM formée à l’encontre de Monsieur AC AB;
Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 liant Monsieur AD AB, d’une part, et Monsieur Y X et
Madame AA Z, d’autre part, sont réunies à la date du […] mars 2024;
Dit que Monsieur Y X et Madame AA Z sont débiteurs à l’égard de
Monsieur AC AB de la somme de 1.045 euros au titre des loyers et charges impayés ;
Après compensation entre les dettes réciproques des parties, à due concurrence, Déboute Monsieur
AD AB de sa demande en paiement au titre de loyers et charges impayés formée à l’encontre de Monsieur Y X et Madame AA Z et Condamne Monsieur
AC AB à payer à Monsieur Y X et Madame AA Z la somme de
6.667,62 euros;
Accorde à Monsieur Y X et Madame AA Z des délais de paiement afin de leur permettre de régler leur dette locative, qui, de manière rétroactive, courront à compter du 24 janvier 2024 et prendront fin ce jour et, en application de l’article 24 V de la Loi du 06 juillet 1989, Suspend les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 liant
Monsieur AD AB, d’une part, et Monsieur Y X et Madame AA
Z, d’autre part, jusqu’à l’expiration des délais de paiement accordés à ces derniers;
Constate qu’à ce jour, Monsieur Y X et Madame AA Z sont libérés de leur dette locative et Dit, en conséquence, que la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 28 décembre 2021 liant Monsieur AD AB, d’une part, et Monsieur Y X et
Madame AA Z, d’autre part, est réputée ne pas avoir joué ;
Déboute Monsieur AD AB de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d’une indemnité d’occupation;
Condamne la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier à garantir Monsieur AC AB de sa condamnation à restituer à Monsieur Y X et
Madame AA Z la somme de 3.758,62 euros au titre du trop-perçu des loyers dus pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2024 inclus ;
Déboute Monsieur AC AB de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier de sa condamnation au titre du remboursement des provisions sur charges injustifiées pour la période du 05 janvier 2022 au 30 mars 2024;
Condamne in solidum Monsieur AC AB et la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier à supporter la charge des dépens de l’instance ;
Condamne Monsieur AC AB à payer à Monsieur Y X et Madame AA
Z la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier à
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payer à Monsieur AC AB la somme de 750 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia Immobilier de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;
Déboute Monsieur Y X et Madame AA Z, d’une part, et Monsieur AD AB, d’autre part, et la SAS MEDINAC 92 exerçant sous l’enseigne commerciale Regencia
Immobilier, enfin, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.
Fait au Tribunal de proximité de Courbevoie, le 05 mai 20[…].
La minute de la présente décision a été signée par Estelle PASQUINET, Juge des contentieux de la protection, et par Jihane YOUSSEF, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA JUGE DES
CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION
Pour copie certifiée conforme
Courbevoie, le
PROXIMITED le greffier COURBE
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