COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 07/11/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/206

N° RG 21/01150

N° Portalis DB2O-W-B7F-CPGL

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [T]

[Adresse 16]

[Adresse 1]

ANGLETERRE

représenté par M^e Paul SALVISBERG, de la SELARL PADZUNASS-SALVISBERG, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13]

représenté par M. [Y] [R] syndic bénévole mandaté le 21/11/2024

[Adresse 15]

[Localité 14] – PAYS BAS

représentée par M^e Nathalie VIARD, de la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocat postulante au barreau d’ALBERTVILLE

Madame [S] [M] épouse [U]

[Adresse 7] “

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

Monsieur [G] [U]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Sandra CORDEL, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats de […] et lors du prononcé de […], Greffières

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Septembre 2025

Délibéré annoncé au : 07 Novembre 2025

Exécutoire délivré le : 07/11/2025

Expédition délivrée le :

à : M^e SALVISBERG, M^e VIARD et M^e CORDEL

à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’ensemble immobilier dénommé le “[Adresse 13]” situé à [Localité 2] est soumis au statut de la copropriété et est constitué de 2 bâtiments ([3] et [4]) et de 6 chalets ([6], [8], [9], [10], [11] et [12]).

Par acte authentique du 12 novembre 2018, M. [L] [T] a acquis des consorts [D] le lot n°4 correspondant au chalet [9] de l’ensemble immobilier le “[Adresse 13]” avec un parking extérieur situé à gauche de la façade et un auvent et avec la jouissance privative et exclusive d’un terrain ainsi que les 780/10000èmes des parties communes générales.

M. [G] [U] et Mme [S] [U] sont propriétaires du lot n°3 correspondant au chalet [8] de l’ensemble immobilier le “[Adresse 13]” avec un parking extérieur situé à droite de la façade et un auvent et avec la jouissance privative et exclusive d’un terrain ainsi que les 780/10000èmes des parties communes générales.

Les chalets [8] et [9] sont contigus.

Les consorts [U] ont confié à la société Colas les travaux de création de la place de stationnement avec un accès à l’arrière de leur bâtiment pour pouvoir installer un jacuzzi.

Par ordonnance du 29 octobre 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Albertville, saisi par M. [L] [T] se plaignant d’un empiétement, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a commis M. [K] [A] avec pour mission notamment de dire si les consorts [U] ont par leurs travaux d’aménagement porté atteinte et empiété sur des parties communes et aussi sur des parties de copropriété affectées à un usage privatif dont M. [L] [T] est propriétaire.

Par ordonnance du 5 juillet 2021, le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a ordonné la production par la SARL Bidal Porcella & Vincent du plan de division des lots annexés à l’acte notarié concernant la copropriété du [Adresse 13].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 19 août 2021.

Par actes des 8 et 10 novembre 2021, M. [L] [T] a fait assigner les consorts [U] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 13]”, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’entendre condamner notamment les consorts [U] à mettre un terme à tout empiétement sous astreinte.

Par ordonnance du 15 décembre 2021, le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction a ordonné la réouverture des opérations d’expertise afin qu’il soit discuté contradictoirement des dernières pièces versées aux débats et de la réponse de l’étude notariale à l’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 25 novembre 2022.

La clôture a été fixée au 10 avril 2025 par ordonnance du 13 mars 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 5 septembre 2025 et mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024, M. [L] [T] demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [S] [M] et M. [G] [U] sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder à l’enlèvement de tout ouvrage construction empiétant sur le terrain en jouissance privative et exclusive du lot n°4 de M. [L] [T] telle qu’établi et mesuré par M. l’expert [K] [A] et en particulier : l’empiétement de l’enrobé du parking, l’empiétement de l’escalier, l’empiétement de la dalle béton et l’enlèvement de leur jacuzzi,

— condamner solidairement les mêmes à verser à M. [L] [T] en réparation du préjudice moral subi la somme de 10 000 euros pour résistance abusive,

— débouter les consorts [U] de la totalité de leur demande,

— condamner solidairement les époux [U] à verser à M. [L] [T] la somme de 14 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Paul Salvisberg,

— juger opposable le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” la décision à intervenir,

— juger que rien ne s’oppose à exécution provisoire des décisions à intervenir.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, les consorts [U] demandent au tribunal de :

— dire et juger que le plan annexé par le Notaire à l’état de descriptif de division et au règlement de copropriété “[Adresse 13]” est irrégulier et ne peut s’imposer aux copropriétaires successifs, en l’absence de plan de division réalisé par un géomètre-expert,

— dire et juger que la matérialité de l’empiétement reproché aux époux [U] n’est pas démontrée sur le lot de M. [L] [T] tel que prévu au règlement de copropriété,

— en conséquence, débouter M. [L] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens dirigée contre les époux [U],

— condamner M. [L] [T] à payer aux consorts [U] une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner M. [L] [T] à payer aux consorts [U] une indemnité de 12 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [L] [T] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— statuer ce que de droit sur les prétentions de M. [L] [T] et des consorts [U],

— débouter M. [L] [T] et les consorts [U] de toute prétention dirigée contre le syndicat des copropriétaires à l’exception de l’opposabilité de la décision à intervenir,

— condamner M. [L] [T] et les consorts [U] ou qui le mieux d’entre eux le devra à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [L] [T] et/ou les consorts [U] ou qui d’entre eux deux mieux le devra aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur les demandes de M. [L] [T]

A. Sur l’empiétement

L’article 544 du Code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

Les géomètres experts ont une compétence exclusive pour dresser les plans annexés à l’état descriptif de division, pour ce qui est de la délimitation des limites de propriété entre les lots et entre parties communes privatives (Cass. Civ. 1ère, 29/06/2022, n°20-18.136).

En l’espèce, l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établis par acte authentique reçu par Me [C], Notaire, le 8 octobre 2002 (pièce n°1 consorts [U]). Aux termes de cet acte le lot n°3 est défini de la manière suivante “le chalet dit chalet D avec un parking extérieur situé à gauche de la façade et un auvent, avec la jouissance privative et exclusive d’un terrain figurant sous liseré bleu au plan ci-annexé” et le lot n°4 est défini de la manière suivante “le chalet dit chalet [9] avec un parking extérieur situé à droite de la façade, à côté de la place de stationnement du chalet [8], et un auvent à l’arrière du chalet, avec la jouissance privative et exclusive d’un terrain figurant sous liseré rose au plan ci-annexé”. L’attestation notariée de Me [Z], Notaire, concernant l’achat par M. [L] [T] du lot n°4 (pièce n°4 demandeur) et l’acte de vente du 13 juillet 2017 concernant l’achat par les consorts [U] du lot n°3 (pièce n°2 consorts [U]) reprennent la même description des lots que celle figurant dans l’état descriptif de division et se fondent sur le même plan de division annexé (pièce n°5 demandeur).

De l’analyse du premier rapport d’expertise du 17 août 2021, il ressort que l’expert judiciaire conclut à un empiétement des travaux réalisés par les consorts [U] sur le terrain en jouissance privative et exclusive du lot n°4 de M. [L] [T] (page 8, pièce n°27 demandeur) en se fondant sur le plan de division annexé à l’état descriptif de division (“le plan communiqué par la SARL BIDAL, PORCELLA et VINCENT sera donc retenu comme déterminant les limites de propriété des lots”). De l’analyse du deuxième rapport d’expertise du 24 novembre 2022 (pièce n°49 demandeur), il ressort que l’expert judiciaire a déposé son rapport en l’état après avoir pris acte de la nullité du plan de division invoquée par le conseil des consorts [U]. Il n’est pas contesté par les parties que le plan de division a été établi par le notaire. Il est donc irrégulier dans la mesure où il aurait dû être établi par un géomètre expert, seul compétent pour dresser les plans annexés à l’état descriptif de division. Dès lors, les conclusions expertales ne permettent pas de caractériser un quelconque empiétement dans la mesure où le plan de division ne permet aucunement de délimiter les limites de propriété entre les lots.

De plus, il ressort du rapport de la société Géode, géomètres experts, du 24 octobre 2019 (pièce n°15 consorts [U]) que l’implantation des bâtiments et des chalets sur le plan de division annexé à l’état descriptif de division n’est pas celle de l’existant ce que l’expert judiciaire a également constaté et que l’assiette foncière de la copropriété, fixée par procès-verbal de bornage du 30 mai 2022 (pièce n°12 consorts [U]), n’est pas concordante avec l’emprise foncière indiquée sur le plan de division annexé à l’état descriptif de division qui inclut notamment des parcelles qui n’appartiennent pas à la copropriété. La société Geode considère qu’elle est dans l’incapacité “de rétablir de manière certaine les limites de lots”. Nonobstant son caractère irrégulier, le plan de division annexé à l’état descriptif de division est erroné, ne correspondant pas à l’implantation réelle des bâtiments et des chalets ainsi qu’à l’assiette foncière de la copropriété.

Contrairement à ce qu’affirme le demandeur les plans de servitude et de bornage établis à sa demande par la société Geode (pièces n°51 et n°53) pour consacrer l’échange parcellaire et la servitude avec la SAS ne permettent aucunement de caractériser avec certitude un empiétement, la délimitation des limites de propriété et des lots ayant été faite en application du plan cadastral qui n’est d’aucune utilité comme le relève l’expert judiciaire.

En conséquence, M. [L] [T] est défaillant à démontrer l’empiétement de son lot par les travaux entrepris par les consorts [U].

B. Sur l’absence d’autorisation des travaux

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […]”

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers, à moins qu’ils soient ultérieurement ratifiés. Le copropriétaire est donc tenu de rétablir les lieux en leur état antérieur (Cass. Civ. 3ème, 28/05/2020, n°19-11.995).

En l’espèce, force est de constater que les travaux réalisés par les consorts [U] l’ont été sur les parties communes dont ils ont un usage privatif au moins en ce qui concerne la construction de l’escalier et de la dalle du jacuzzi (pièce n°14 demandeur, pièces n°3 et 4 consorts [U]). Il n’est pas contesté que les consorts [U] n’ont pas demandé l’autorisation de l’assemblée générale et que les travaux n’ont pas été ratifiés a posteriori.

M. [L] [T] serait donc en droit d’obtenir la remise en état des parties communes à usage privatif, si tant est qu’il soit justifié de la proportion entre l’atteinte portée aux parties communes à usage privatif et la démolition des installations. Ceci étant, M. [L] [T] ne demande pas la remise en état des parties communes à usage privatif mais “à procéder à l’enlèvement de tout ouvrage construction empiétant sur le terrain en jouissance privative et exclusive du lot n°4”. Dans la mesure où M. [L] [T] est défaillant à démontrer tout empiétement, il ne peut être fait droit à sa demande d’enlèvement.

En conséquence, M. [L] [T] sera débouté de sa demande de condamner solidairement les consorts [U] à procéder à l’enlèvement de tout ouvrage construction empiétant sur le terrain en jouissance privative et exclusive du lot n°4.

C. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, dans la mesure où il n’a pas été fait droit aux demandes de M. [L] [T] il ne peut être reproché un quelconque abus des consorts [U]. Au surplus, le demandeur ne justifie pas du préjudice qu’il aurait subi.

En conséquence, M. [L] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

II. Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [U]

L’article 1240 du Code civil dispose que “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”.

Les juges du fond ne peuvent condamner à des dommages-intérêts sans préciser en quoi consiste la faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

En l’espèce, les consorts [U] ne démontrent pas le caractère abusif de la présente procédure, étant rappelé que les défendeurs ont fait réaliser des travaux sur les parties communes dont ils ont un usage privatif sans autorisation. Au surplus, il ne justifie pas du préjudice qu’ils auraient subi.

En conséquence, les consorts [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

M. [L] [T], succombant, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [L] [T], condamné aux dépens, sera condamné à payer la somme de 2 500 euros aux consorts [U] et la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement en premier ressort et contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [L] [T] de sa demande de condamner solidairement les consorts [U] à procéder à l’enlèvement de tout ouvrage, construction empiétant sur le terrain en jouissance privative et exclusive du lot n°4,

DEBOUTE M. [L] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE les consorts [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DECLARE opposable la présente décision le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 13]”,

CONDAMNE M. [L] [T] aux dépens,

CONDAMNE M. [L] [T] à payer aux consorts [U] la somme de 2 500 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M. [L] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé, le 07 novembre 2025, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président