N° RG 26/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XT

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XT

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [D], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 13 Février 2026

Première audience : 06 Mars 2026

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : par défaut en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 26/00077 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2020 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [F] [K] un logement situé [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 412,25 euros, outre provisions sur charges locatives, révisable annuellement.

Le locataire a quitté le logement le 17 juillet 2023.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Monsieur [F] [K] de payer la somme de 732,57 euros au titre du solde locatif.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2026 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de le voir condamner à lui payer :

—  732,57 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

—  300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 du code de procédure civile ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les frais et dépens.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 6 mars 2026.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu ses demandes tout en actualisant sa créance à la somme de 689,63 euros. Elle explique qu’un échéancier avait été mis en place en février 2024 mais qu’il manque des règlements.

Monsieur [F] [K] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée, la société LOGISSIA a communiqué des justificatifs de régularisation de charges.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [K], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision n’étant pas susceptible d’appel et Monsieur [F] [K] n’ayant pas été cité à personne, il sera statué par défaut conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1. Sur la dette locative

La société LOGISSIA sollicite la somme totale de 689,63 euros incluant 37,06 euros de frais de procédure, soit 652,57 euros hors frais de recouvrement correspondant aux loyers impayés, réparations locatives et régularisation de charge après déduction du dépôt de garantie.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il résulte de l’article 23 de la même loi que les charges récupérables sont celles exigibles en contrepartie :

« 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par le décret. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. ».

La liste des charges récupérables est fixée par les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 (secteur privé) et n° 82-955 du 9 novembre 1982 (secteur social).

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

La somme de 37,06 euros sollicité à ce titre sera donc exclue du décompte locatif.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 20 janvier 2020, des justificatifs de régularisation de charges produits et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers d’un montant de 816,05 euros arrêté au 20 février 2026 et tenant compte des virements partiels effectués par le locataire jusqu’au 5 février 2026.

Monsieur [F] [K], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce montant.

Dès lors, la créance due au titre des loyers et charges impayées sera fixée à la somme de 816,05 euros.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 202,14 euros au titre des réparations locatives incluant la réfection de la peinture du placard de l’entrée pour 52,14 euros et la dépose et l’enlèvement d’équipements pour une somme de 150,00 euros.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 4 février 2020 ;

— l’état des lieux sortant du 17 juillet 2023 ;

— un état des refacturations au locataire ; ;

— un barème actualisé des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, qui sera retenu.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 4 février 2020, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 17 juillet 2023.

Monsieur [F] [K] a occupé le logement pendant plus de 3 ans.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant atteste qu’effectivement, le placard qui était en bon état lors de l’entrée présente des trous de chevilles et des traces lors de la sortie. Les frais de peinture doivent être mis à la charge du locataire et ont été justement évalués à la somme de 52,44 euros après prise en compte du coefficient de vétusté pour une occupation de trois années.

Par ailleurs, il ressort de ces documents et du courrier de Monsieur [K] que ce dernier a installé et laissé un barbecue en béton ainsi que divers éléments (tondeuses et hotte notamment). Même si le locataire estime qu’il s’agit d’une plus-value, il n’en reste pas moins qu’il doit restituer les lieux dans l’état dans lesquels il les a reçus et que le bailleur n’est pas tenu d’accepter des équipements abandonnés par le locataire. Les frais d’enlèvement, justement évalués à 150,00 euros conformément au barème, seront également retenus.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Monsieur [F] [K] la somme totale de 202,14 euros au titre des réparations locatives conformément à la demande de la société LOGISSIA.

— le montant de la condamnation

Après déduction du dépôt de garantie de 365,62 euros versé par le locataire, Monsieur [F] [K] sera condamné à payer à la société LOGISSIA la somme de 652,19 euros (816,05+ 202,14 – 365,62), arrêtée au 20 février 2026, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] [Adresse 6], avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2025.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, si la société LOGISSIA sollicite l’octroi de dommages et intérêts, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve ni même n’invoque un préjudice autre que le préjudice économique lié aux réparations locatives, et d’ores et déjà réparé par application des règles en la matière, ou autre que celui causé par le retard de paiement lequel sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [F] [K], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGISSIA les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [F] [K] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à la société LOGISSIA la somme de 652,19 euros, arrêtée au 20 février 2026, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] [Adresse 6] avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à la société LOGISSIA la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE société LOGISSIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens de l’instance ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION