DU : 29 Janvier 2025

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ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Sans procédure particulière

AFFAIRE :

[E], [E], [E], [E]

C/

S.A.R.L. FIDEL [Localité 12]

Répertoire Général

N° RG 24/00438 – N° Portalis DB26-W-B7I-IDMX

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Expédition exécutoire le : 29 Janvier 2025

à : M^e Delahousse

à : M^e Abdellatif

à :

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Expédition le :

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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AMIENS

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ORDONNANCE DE REFERE

du

VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [R] [E] épouse [H]

née le 05 Janvier 1984 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [B] [E]

née le 12 Mai 1985 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [N] [E]

née le 11 Décembre 1989 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [W] [E]

née le 26 Décembre 1987 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

toutes représentées par Maître Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS substitué par M^e Frédéric MALINGUE, avocat au barreau d’AMIENS

— DEMANDEUR(S) -

ET :

S.A.R.L. FIDEL [Localité 12] (RCS D'[Localité 12] B 984 514 638) prise en son établissement secondaire [Adresse 3] à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par M^e Zineb ABDELLATIF, avocat postulant au barreau d’AMIENS, M^e Fatma-Zohra ABDELLATIF, avocat plaidant au barreau de LILLE

— DÉFENDEUR(S) -

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé en date du 16 octobre 2024 délivrée par Madame [R] [E] épouse [H], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] à la SARL FIDEL [Localité 12], prise en son établissement secondaire [Adresse 3], au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à l’EURL FIDEL [Localité 12] par effet du commandement de payer délivré le 16 aout 2024 et demeuré infructueux ;Constater la résiliation subséquente du bail ;Condamner par provision l’EURL FIDEL [Localité 12] au paiement de la somme de 9.201,96 euros selon décompte arrêté au 10 octobre 2024, et sous réserve d’actualisation au jour de l’audience ;Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation au 30ième du montant mensuel du loyer majoré de 50% que restera devoir l’EURL FIDEL [Localité 12] jusqu’à parfaite restitution des lieux ;Ordonner l’expulsion de l’EURL FIDEL [Localité 12] passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date, et si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner l’EURL FIDEL [Localité 12] au paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de délivrance de la présente assignation, de levée de l’état des inscriptions et de tous frais d’exécution à venir ;Débouter l’EURL FIDEL [Localité 12] de toutes demandes plus amples ou contraires ;Ordonner comme de droit l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 15 janvier 2025.

Madame [R] [E] épouse [H], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] ont comparu par leur conseil et ont demandé au juge des référés de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à l’EURL FIDEL [Localité 12] par effet du commandement de payer délivré le 16 aout 2024 et demeuré infructueux ;Constater la résiliation subséquente du bail ;Condamner par provision l’EURL FIDEL [Localité 12] au paiement de la somme de 6.027,04 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025 ;Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation au 30ième du montant mensuel du loyer majoré de 50% que restera devoir l’EURL FIDEL [Localité 12] jusqu’à parfaite restitution des lieux ;Ordonner l’expulsion de l’EURL FIDEL [Localité 12] passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date, et si besoin avec le concours de la force publique ;Condamner l’EURL FIDEL [Localité 12] au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de délivrance de la présente assignation, de levée de l’état des inscriptions et de tous frais d’exécution à venir ;Débouter l’EURL FIDEL [Localité 12] de toutes demandes reconventionnelles, plus amples ou contraires ;Ordonner comme de droit l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

La SARL FIDEL [Localité 12] a comparu par son conseil et a demandé au juge des référés de :

A titre liminaire, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’expertise amiable ; Ordonner la production de la déclaration de sinistre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; A titre principal, constater l’existence d’une contestation sérieuse ;Débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire ;Dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;Dire n’y avoir lieu de constater la résiliation de plein droit ;Constater l’existence d’une contestation sérieuse ;En tout état de cause, débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;Condamner les consorts [E] à verser à la SARL FIDEL [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de la mesure conservatoire ;

Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

A l’audience, le Président a invité le défendeur à faire connaître les conséquences de ses contestations sur la validité du commandement de payer délivré le 16 août 2024 et la demande d’expulsion qui en découle. Le preneur n’a pas répondu de manière opérante sur ce point et a chiffré, sur l’audience, sa demande de compensation.

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 29 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur le sursis à statuer :

La SARL FIDEL [Localité 12] sollicite qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’expertise amiable au motif qu’elle a adressé de nombreux courriers aux bailleurs pour les alerter de la présence de fuites dans le restaurant en cas de pluie et qu’ils sont intervenus dans le local au mois de septembre 2024 mais n’ont matérialisé aucune déclaration de sinistre.

Or pour justifier de la réalité des fuites, le preneur se contente de produire une déclaration de sinistre à son assurance datée du 9 janvier 2025 pour une fuite survenue le 7 janvier 2025 (pièce 8 du défendeur).

Par ailleurs, alors qu’aucune pièce ne vient justifier d’un déplacement des bailleurs dans le local, les échanges auxquels il est fait référence sur ce sujet n’auraient débutés qu’après la délivrance du commandement de payer en date du 16 août 2024 ; ils se limitent à l’envoi d’un courrier du 9 septembre 2024 auquel le bailleur a répondu par courrier du 28 septembre 2024 (pièces 11 et 11-1 des demandeurs).

Il en ressort qu’à ce stade le preneur ne rapporte pas la preuve de l’existence de fuites qui justifieraient qu’il soit sursis à statuer sur les demandes des bailleurs dans l’attente de l’expertise amiable.

La demande de sursis à statuer doit dès lors être rejetée.

Sur la résiliation de plein droit du bail commercial :

Il résulte des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce et des stipulations contractuelles prévues dans le bail commercial en date des 13 et 14 janvier 2015, que le bail est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers à leur échéance un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer a été délivré par les bailleurs le 16 août 2024. Il vise la clause résolutoire et sollicite le paiement de la somme totale de 8.184,64 euros, soit :

8.014,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 août 2024, 170 euros au titre du coût du commandement de payer.

Depuis, il est constant que la SARL FIDEL [Localité 12] n’a pas procédé au règlement intégral de la dette dans le délai d’un mois suivant ce commandement. Au surplus, le bail commercial entre les parties stipule que, si le preneur se refuse à quitter les lieux, son expulsion des locaux pourra être ordonnée sur simple ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire, exécutoire par provision, nonobstant appel.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 16 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement, l’expulsion et le prononcé d’une astreinte :

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Il précise que les décisions du juge prises en application de l’article précédent suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

La SARL FIDEL [Localité 12] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

S’il est constant que le preneur a réalisé des paiements après le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, apurant une partie de la dette locative, le preneur ne produit aucune pièce comptable permettant de s’assurer de sa capacité à respecter un moratoire alors que la dette locative, en cas de continuation du contrat, demeurerait importante.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la SARL FIDEL [Localité 12] et d’ordonner son expulsion des locaux commerciaux qu’elle occupe passé un délai de 8 jours suivant la signification de cette ordonnance sans que le prononcé d’une astreinte ne soit utile, les bailleurs ayant recours si besoin à la force publique comme prévu au présent dispositif.

Sur le montant des sommes dues à titre de provision :

Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] sollicitent la condamnation de la SARL FIDEL [Localité 12] à leur payer la somme de 6.027,04 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au 30ème du montant mensuel du loyer majoré de 50% jusqu’à parfaite restitution des lieux.

Concernant la provision relative aux arriérés de loyers et charges impayés, la SARL FIDEL [Localité 12] conteste les sommes dues faisant valoir que les bailleurs ne respectent pas leur obligation de délivrance en raison d’une fuite d’eau.

Au regard de ce qui précède et de l’absence de pièce justifiant de l’existence de la fuite alléguée, ce moyen sera écarté.

La SARL FIDEL [Localité 12] soutient encore que le bailleur n’a pas respecté son obligation de garantie et son obligation de délivrance en ne rétablissant le gaz que le 10 juin 2024, laissant ainsi le preneur dans l’impossibilité d’exercer son activité pendant 45 jours, sans que le loyer n’ait été suspendu. Elle sollicite à ce titre une remise sur le loyer et les charges pour la période du 19 mars 2024 au 10 juin 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que, par acte sous seing privé en date du 19 mars 2024, Madame [U] [O] a cédé à la SARL FIDEL [Localité 12] le fonds de commerce qu’elle exploitait en vertu d’un bail consenti par l’indivision [E] en date des 13 et 14 janvier 2015, et que la cession du droit au bail à la SARL FIDEL [Localité 12] a été régularisée par acte authentique en date du 27 mai 2024.

Les bailleurs font dès lors valoir en réponse que, conformément à l’arrêt de la chambre commerciale de la cour de cassation du 17 mai 2017, le preneur n’est aucunement fondé à se prévaloir d’un prétendu manquement à leurs obligations avant la date à laquelle la cession du droit au bail leur a été rendue opposable, soit le 27 mai 2024, date de régularisation de la cession dans les formes prévues par le bail, et que le preneur est demeuré occupant sans droit ni titre jusqu’à cette date.

Or, les bailleurs ne pouvaient ignorer la qualité de preneur de la SARL FIDEL [Localité 12] avant le 27 mai 2024 dans la mesure où l’indivision [E] a adressé un avis de paiement à la SARL FIDEL [Localité 12] le 24 mai 2024 au titre du loyer du 19 mars au 31 mars 2024, des provisions de taxe foncière du 19 mars au 31 mars 2024, du loyer d’avril 2024, des provisions de taxe foncière d’avril 2024, du loyer de mai 2024 et des provisions de taxe foncière de mai 2024 (pièce 6 du défendeur). Il faut encore ajouter que l’indivision [E] réclame des loyers pour cette période tout en faisant plaider que la SARL FIDEL [Localité 12] se maintenait alors sans droit ni titre.

Aussi, la contestation élevée sur ce point par le preneur apparaît suffisamment sérieuse pour écarter des sommes réclamées au titre des mois de mai et juin 2024 et les provisions pour la taxe foncière des mêmes mois, visés par le commandement de payer du 16 août 2024.

Pour autant, le juge des référés qui ne peut statuer que sur la partie incontestable d’une créance, ne peut pas opérer de compensation entre des créances non acquises à la cause ; la demande de compensation de la SARL FIDEL [Localité 12] sera donc rejetée.

Le contrat litigieux étant résolu à compter du 16 septembre 2024, une telle provision ne peut être allouée que jusqu’à la résiliation du bail, le loyer du mois de septembre 2024 étant dû s’agissant d’un contrat à exécution successive. Néanmoins, au vu des paiements réalisés par le preneur suivant décompte arrêté au 13 janvier 2025, le juge des référés constate, alors que l’imputation des paiements doit intervenir d’abord sur l’arriéré de loyers, que la SARL FIDEL [Localité 12] n’est débitrice d’aucune somme au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024 inclus. La demande de provision à ce titre sera donc rejetée.

Concernant l’indemnité d’occupation, le bail litigieux prévoit que le preneur est débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%. Le principe d’une indemnité d’occupation journalière n’est pas sérieusement contestable. Elle est en principe due à compter du mois d’octobre 2024 en raison de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux. Cependant, Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] ne produisent aucun décompte exploitable à ce titre puisqu’elles se contentent de réclamer la somme de 6.027,04 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025. Il résulte des développements qui précèdent et de l’imputation des paiements, que le juge des référés est en situation de condamner le preneur à régler la somme 2.595,72 euros (6.027,04 – 1715,66 – 1715,66) au titre de l’indemnité d’occupation due entre le mois d’octobre 2024 et le 13 janvier 2025. Il convient en outre de condamner la SARL FIDEL [Localité 12] à payer la somme de 85,78 euros par jour (1.715,66 x 1,5 /30) à compter du mois du 14 janvier 2025, et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’état, il convient de condamner la SARL FIDEL [Localité 12] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de délivrance de l’assignation, de levée de l’état des inscriptions et de tous frais d’exécution à venir.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] sollicitent la condamnation de la SARL FIDEL [Localité 12] à leur payer la somme de 2.500 euros.

Au cas précis, l’équité et la nature du litige commandent de condamner la SARL FIDEL [Localité 12] à payer à Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer ;

Vu le bail commercial signé entre les parties avec effet le 13 janvier 2015 ;

Vu le commandement de payer en date du 16 août 2024 ;

CONSTATE l’acquisition, à compter du 16 septembre 2024, de la clause résolutoire figurant audit bail ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL FIDEL [Localité 12] des lieux qu’elle occupe en application du bail susvisé passé un délai de 8 jours suivant la signification de cette ordonnance, ayant recours si besoin est à la force publique ;

REJETTE la demande de provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

REJETTE la demande de compensation ;

CONDAMNE provisionnellement la SARL FIDEL [Localité 12] à payer à Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] la somme 2.595,72 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le mois d’octobre 2024 et le 13 janvier 2025 et la somme de 85,78 euros par jour à compter du mois du 14 janvier 2025, et jusqu’à la libération complète des lieux caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ;

CONDAMNE la SARL FIDEL [Localité 12] à payer la somme de 800 euros à Madame [R] [E], Madame [B] [E], Madame [N] [E] et Madame [W] [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL FIDEL [Localité 12] aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de délivrance de l’assignation, de levée de l’état des inscriptions et de tous frais d’exécution à venir ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT