TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 26/00051

N° Portalis DBY2-W-B7J-IGNN

JUGEMENT du

30 Avril 2026

Minute n° 26/00489

Société SOCLOVA

C/

[K] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Pierre LAUGERY

Copie conforme

M. [K] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 30 Avril 2026,

après débats à l’audience du 22 Janvier 2026, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Delphine GONNEAU, Greffière,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n°063 200 059

dont le siège social est sis [Adresse 1],

[Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 27 Janvier 1995 à [Localité 1] (49)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 20 janvier 2023, la SEM SOCLOVA a donné à bail à M. [Z] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 515,27 euros , outre une provision sur charges et un surloyer.

Le 28 août 2025, la SEM SOCLOVA a fait délivrer à M. [Z] [K] un commandement de payer visant les clauses résolutoires figurant au bail pour la somme en principal de 12.008,56 euros représentant les loyers et charges impayés et lui faisant commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la SEM SOCLOVA a fait assigner M. [Z] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation de M. [Z] [K] à payer la somme de 14.202,52 euros euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au 18 novembre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 septembre 2025 ou à la date du 28 octobre 2025, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance du logement ;

— l’expulsion de M. [Z] [K] et de tous occupants de son chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de M. [Z] [K] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation et indexation taxes et charges en plus telle que prévue au contrat de bail, depuis la résiliation du bail ou à compter de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil- l’exécution provisoire ;

— la condamnation de M. [Z] [K] au paiement de la somme de 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 22 janvier 2026 , la SEM SOCLOVA a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement à M. [Z] [K].

Le locataire n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous pour la réalisation du diagnostic social et financier.

M. [Z] [K], régulièrement cité par acte d’huissier remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, la SEM SOCLOVA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier recommandé receptionné le 23 janvier 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurances du logement ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justification de l’assurance du logment et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Le locataire n’a pas justifié de l’assurance du logement malgré la délivrance du commandement susvisé

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 septembre 2025 .

Les dispositions susvisées ne prévoient pas de suspension possible des effets de la résiliation du bail même si le locataire est en situation de reprendre le paiement du loyer et d’apurer sa dette.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que “tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause”.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [Z] [K], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 28 août 2025 lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 octobre 2025.

Le locataire est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner M. [Z] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SEM SOCLOVA réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 15 février 2026, mensualité de décembre 2025 comprise, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

M. [Z] [K] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allègue avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner M. [Z] [K] à payer à la SEM SOCLOVA la somme de Quinze mille huit cent huit euros et vingt- quatre centimes (15.808,24), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14.202,52 euros euros et du jugement pour le surplus, conformément à la demande formulée.

Sur les demandes accessoires

Conformement aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce la requérante a sollicité l’application de cette disposition et il convient d’y faire droit.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à la requérante une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

M. [Z] [K] supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2023 entre la SEM SOCLOVA et M. [Z] [K], à la date du 29 septembre 2025 et en tout état de cause à la date du 29 octobre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de M. [Z] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à verser à la SEM SOCLOVA , à compter du 29 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SEM SOCLOVA la somme de Quinze mille huit cent huit euros et vingt-quatre centimes (15.808,24) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 février 2026, mensualité de décembre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14.202,52 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [K] à payer à la SEM SOCLOVA la somme de Cent cinquante euros (150,00) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la SEM SOCLOVA de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [K] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,