Expéditions le : Minute n° 25/00175

Grosse :

ORDONNANCE DU : 07 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00357 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5WN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

Madame [E] [V] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Clémence JULLIARD – SARL THEMIS AVOCATS, avocats au barreau D’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001401 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ANNECY)

DÉFENDERESSE

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 Juillet 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 07 Août 2025.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 octobre 2019, Mme [N] [M] a donné en location à Mme [E] [V] [J] un appartement avec garage situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par requête reçue au greffe le 1er juillet 2025, [E] [V] [J] a saisi le président du tribunal judiciaire d’Annecy pour être autorisée à assigner son bailleur en référé d’heure à heure devant le juge des contentieux de la protection.

Par ordonnance du président en date du 4 juillet 2025, elle a été autorisée à assigner pour le 30 juillet 2025 à 9h30.

Par acte d’huissier en date 10 juillet 2025, Mme [E] [V] [J] a fait assigner Mme [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 835 du code de procédure civile, de :

la déclarer recevable et bien fondée en son action,ordonner à Mme [M] de réparer, remettre en état faire exécuter les travaux nécessaires pour que la chaudière de l’appartement loué soit fonctionnelle, dans un délai d’une semaine à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de cette date,ordonner à Mme [M] de mettre en conformité le logement loué faisant exécuter les travaux nécessaires à la mise en sécurité de l’installation électrique et au détalonnage des portes intérieures, dans un délai d’une semaine à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de cette date,ordonner à Mme [M] la remise du dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb, l’état de l’installation intérieure de l’électricité, l’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…), le diagnostic amiante,l’autoriser à consigner le paiement des loyers à la CARPA d’Annecy dans l’attente de l’exécution des travaux de remise en état susvisés,condamner Mme [M] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi compte tenu de l’absence de chauffage et d’eau chaude pendant presque 9 mois,condamner Mme [M] à payer à Maître Clémence JULLIARD, représentant la SARL THEMIS AVOCATS, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 2 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, Mme [V] [J] explique qu’elle vit dans l’appartement loué avec ses quatre enfants âgés de sept mois à six ans, et que depuis le 1er septembre 2024, il n’y a plus d’eau chaude ni de chauffage dans le logement suite à une panne de la chaudière. Elle affirme qu’un devis de réparation a été établi par la société GARANKA, en charge de l’entretien de l’appareil, pour un montant de 1.010,90 euros, mais que le bailleur refuse de payer cette somme, estimant que ces travaux de réparation ne lui incombent pas.

Elle fait valoir le rapport de visite du 17 avril 2025 établi par la mairie d'[Localité 3] qui a constaté plusieurs infractions au décret du 29 juillet 2023 portant sur les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux, notamment en ce qui concerne l’installation de chauffage, l’installation électrique, et le détalonnage des portes intérieures. Elle souligne que malgré la transmission de ce rapport à Mme [M], celle-ci n’a rien mis en œuvre pour remédier à la situation, qu’elle n’a répondu à aucune convocation du médiateur de justice.

Elle précise que si la sœur du bailleur l’a informée de la visite d’un électricien qui est venu au domicile le 26 juin 2025, ce dernier a indiqué devoir revenir pour réaliser des travaux sans qu’aucune date ne lui ait été communiquée depuis.

Elle affirme que cette situation dure depuis presque neuf mois, qu’elle n’a ni chauffage ni eau chaude, ce qui lui cause un préjudice dont elle demande réparation. Elle ajoute que le bailleur ne lui a jamais remis le DPE, ni aucunes quittances de loyer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juillet 2025.

A l’audience Mme [V] [J] est représentée par son conseil qui maintient l’ensemble de ses demandes, précisant que la société GARANKA lui a indiqué que le bailleur aurait accepté un nouveau devis de réparation de la chaudière qui devrait intervenir courant septembre, mais qu’elle n’a aucune nouvelle de Mme [M], ni aucune certitude sur ce point. Elle sollicite l’autorisation d’adresser en cours de délibéré ses pièces 7 et 8, correspondant à deux devis de la société GARANKA et d’en justifier la notification à la partie adverse, ce qui a été fait par courrier reçu au greffe le 31 juillet 2025.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [N] [M] n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [V] [J] justifie, par la production d’un procès-verbal de carence établi par le conciliateur de justice en date du 6 juin 2025, d’une tentative préalable de conciliation exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 750-1 du code de procédure civile. Sa demande est donc recevable.

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de remise en état de la chaudière

Selon les dispositions de l’article 6 alinéa 11 a) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

L’article 7 d) de la même loi prévoit par ailleurs que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article R224-41-5 alinéa 1 du code de l’environnement, lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit fournir au locataire une chaudière en état de fonctionnement, à charge pour ce dernier de faire réaliser un entretien annuel de l’installation. Les petites réparations sont à la charge du locataire alors que les grosses réparations ou le remplacement de l’appareil incombent au bailleur.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties indique que le chauffage et la production d’eau chaude sont fournis par le biais d’un équipement individuel au gaz.

Mme [V] [J] verse aux débats deux comptes-rendus d’interventions réalisées les 26 février 2024 et 30 juin 2025 par la société GARANKA, mention faite chaque fois que l’entreprise est sollicitée pour une panne totale et la visite annuelle, ainsi que deux devis datés des mêmes jours.

Il convient de noter que Mme [V] [J] ne produit aucun document pour les années antérieures et qu’elle ne justifie donc pas qu’elle a effectivement fait réaliser chaque année un entretien de la chaudière comme elle en a l’obligation.

Le compte-rendu de février 2024 fait état d’une chaudière vétuste mise en service le 5 janvier 2002, et de la nécessité d’établir un devis en urgence, ledit devis relatant une panne complète de l’appareil, avec fuite importante, et préconise le remplacement de 6 pièces : isolant jupe chaude, capteur de pression, vannes 3 voies + moteur, soupape de sécurité 3 bar, vase d’expansion 6,5L et flexible vase d’expansion, pour un total de 1.090,90 euros.

Le devis établi le 30 juin 2025 propose le remplacement de 4 des pièces visées en 2024 (isolant jupe chaude, vase d’expansion 6,5L et flexible vase d’expansion, soupape de sécurité 3 bar) ainsi que carte principale, purgeur dégazeur, robinet de vidange, pour un total de 1.005,92 euros.

Ces documents permettent de constater qu’à ces dates, la chaudière ne fonctionnait plus. De même, à la date de visite de la ville d'[Localité 3] le 17 avril 2025, le représentant du service hygiène constat que la chaudière « est en défaut depuis septembre » et que le logement n’est pas conforme aux articles R1331-26 et R1331-32 du décret du 29 juillet 2023 en ce qui concerne l’installation de chauffage.

Il apparaît ainsi que la chaudière, installée depuis plus de 23 ans, tombe en panne de manière récurrente, que sa réparation suppose le remplacement de nombreuses pièces, ce qui ne relève pas d’un simple entretien, de sorte que la réparation ou le remplacement de l’installation incombe au bailleur.

Bien qu’informée de cette situation, Mme [M] n’a pas pris les dispositions nécessaires pour faire réparer la chaudière, et mettre à disposition de la locataire une installation permettant la production normale de chauffage et d’eau chaude. Elle n’a pas répondu à la convocation du conciliateur de justice et ne s’est pas présentée à l’audience.

En conséquence, il convient d’ordonner à Mme [M] de faire exécuter tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement de la chaudière de l’appartement objet du bail, ou le cas échéant son remplacement.

Compte tenu de la résistance du bailleur et afin de rendre effective cette injonction, les travaux devront être réalisés dans un délai de 6 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de cette date et pendant 30 jours.

Sur les demandes de réalisation de travaux dans le logement et de remise du diagnostic

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, Mme [V] [J] s’appuie sur le rapport de visite établi par le service d’hygiène de la ville d'[Localité 3] en avril 2024, qui constate des non-conformités concernant l’installation électrique et le détalonnage des portes.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne produit aux débats aucun élément permettant de considérer qu’elle a sollicité son bailleur pour remédier à ces difficultés, ni même qu’elle l’a mis en demeure de réaliser les travaux, alors même qu’elle occupe le bien depuis près de 6 ans. Le courrier du conciliateur de justice n’évoque absolument pas ces points, n’ayant été saisi que du seul litige concernant la chaudière.

Dès lors, il convient de constater que les conditions requises pour prendre les mesures propres à faire cesser un trouble ou accorder une provision ne sont pas réunies.

En conséquence, il n’y a pas lieu à statuer en référé sur ces demandes.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article L.519-17 du code monétaire et financier prévoit que la Caisse des dépôts et consignations est chargée de recevoir les consignations de toute nature, en numéraire ou en titres financiers, prévues par une disposition législative ou réglementaire ou ordonnées soit par une décision de justice, soit par une décision administrative.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le bailleur doit effectuer les travaux de remise en état de la chaudière dans un délai fixé par la présente décision et sous astreinte. Cette décision apparaît suffisamment contraignante pour considérer qu’il n’est pas nécessaire d’accorder à la locataire la possibilité de consigner ses loyers.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de provision au titre du préjudice subi

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la chaudière du logement objet du bail ne fonctionnait pas en février et avril 2024, et en juin 2025.

S’il est certain que la panne de chaudière entraine l’absence d’eau chaude et de chauffage, aucune pièce du dossier permet de vérifier la durée effective de ces pannes et de déterminer l’ampleur du préjudice qui en résulte.

Mme [V] [J] ne précise pas la nature du préjudice qu’elle dit subir, ni les mesures qu’elle a été contrainte de prendre pour pallier l’absence de chauffage, elle évoque ses 4 enfants à charge sans en justifier.

Ainsi, si le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles sont établies, force est de constater que la locataire ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle allègue ce qui ne permet pas d’évaluer la réparation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur les frais du procès

Mme [N] [M] succombant à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera également condamnée à payer à M^e Clémence JULLIARD, avocate, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile, étant relevé qu’aucun justificatif des dépenses engagées au titre des frais d’avocat n’est produit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé,

ORDONNE à Mme [N] [M] de faire exécuter tous travaux nécessaires à la remise en état et au bon fonctionnement ou au remplacement de la chaudière de l’appartement donné à bail à Mme [E] [V] [J] situé [Adresse 1] à [Localité 4],

DIT que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 6 semaines à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 60 euros par jour de retard à compter de l’issue de ce délai et pendant 30 jours,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux électriques, de détalonnage des portes et de remise des diagnostics,

DEBOUTE Mme [E] [V] [J] de sa demande de consignation des loyers,

DEBOUTE Mme [E] [V] [J] de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE Mme [N] [M] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [N] [M] à payer à M^e Clémence JULLIARD, avocate, la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS