Grosse délivrée le Minute : 26/151

Expéditions le

JUGEMENT DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/01531 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FOLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEURS

— Monsieur [W] [D] [R], venant aux droits de Madame [X] [L] [R] née [G] , demeurant [Adresse 1]

— Madame [A] [F] [R], venant aux droits de Madame [X] [L] [R] née [G] demeurant [Adresse 2] – PORTUGAL

— Monsieur [Y] [L] [R], demeurant [Adresse 3]

— S.C.I. BANFORA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentés par Maître Dorothee PELLOUX de la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 19

DÉFENDEURS

Syndicat de copropriétaire [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS HELLO SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par M^e Jean-baptiste DURSENT, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 71, et M^e ATRHET, avocat plaidant au barreau de LYON,

APPELEE EN CAUSE

S.A.S. HELLO SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Astrid LAHL, vice-présidente placée selon délégation de Mme la première présidente en date du 25 novembre 2025

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Clôture prononcée le : 5 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 5 février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 5 mars 2026 prorogé au 12 mars 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 12 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des Coproprietaires [Adresse 8] est soumis au statut de la copropriété, tel qu’organisé par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

La propriété de l’immeuble est répartie entre 5 copropriétaires titulaires de lots :

• Indivision [P] / [N] propriétaire d’un local bar-restaurant et cave (lots 1 et 3), au rez-de-chaussée et d’un appartement (lots 4 et 17), d’un WC, d’une salle de bains et de deux greniers (lots 5, 6, 14 et 15), représentant 527,2/1000èmes des parties communes générales et 634/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A,

• la SCI LE VIEUX PUITS dont le gérant est Monsieur [P], propriétaire d’un appartement (lot 9), représentant 74/1000èmes des parties communes générales, et 89/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A,

• Monsieur [L] [R] et ses enfants sont propriétaires du lot n°7 (débarras), du lot n°8 (appartement), du tiers indivis du lot n°11 (WC), du lot n°12 (grenier), du lot n°13 (grenier), du lot n°16 (appartement), représentant 110,60/1.000èmes des parties communes générales et 133/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A (pièce 35),

• Madame [T] est propriétaire du lot n°10 (appartement) et du lot n°11 (WC) (anciennement propriété des époux [C]) représentant 59,20/1.000èmes des parties communes générales et 70,70/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A,

• la SCI BANFORA, qui a acquis par acte authentique du 30 décembre 2010 de Monsieur [O] [E] dans le bâtiment A le lot n°2 (local commercial) représentant 73/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment A et dans le bâtiment B, le lot n°18 (laboratoire) et le lot n°19 (remise, entrepôt) représentant 1000/1.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B, le tout représentant 229/1000èmes des parties communes générales

Par jugement en date du 21 février 2013, le Tribunal de Grande Instance d’ANNECY a annulé l’assemblée générale du 05 mai 2011 au motif, d’une part qu’aucun vote n’était intervenu concernant la désignation d’un scrutateur, et d’autre part que Monsieur [P] ne pouvait pas se prévaloir d’un mandat tacite de la coindivisaire Madame [N] qui n’avait pas été convoquée à cette assemblée générale, aucun mandataire commun n’ayant au surplus été désigné.

Par Jugement en date du 19 juin 2014, le Tribunal de Grande Instance a prononcé l’annulation de l’assemblée générale du 23 décembre 2011 au motif que Monsieur [P] ne pouvait pas se prévaloir d’un mandat tacite de Madame [N] pour représenter l’indivision [P]/[N], qu’il ne pouvait donc pas valablement représenter l’indivision et qu’il lui appartenait de solliciter la désignation d’un mandataire commun.

Le Tribunal avait également relevé que Madame [N] n’avait pas été régulièrement convoquée ce qui entrainait la nullité de l’assemblée générale.

Enfin le Tribunal avait retenu que la demande de nullité était également fondée dans la mesure où Monsieur [V] [P], mandataire de la SCI LE VIEUX PUITS avait été

élu aux fonctions de Président de séance alors qu’un copropriétaire ne peut pas

déléguer à un mandataire membre ou non du syndicat, la faculté d’être élu [W]

de l’assemblée.

Par arrêt en date du 06 janvier 2015, la Cour d’Appel de CHAMBERY a désigné Monsieur [I] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété pour une durée de 6 mois avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La Cour avait relevé que les parties communes de l’immeuble sont dans un état de vétusté et de délabrement justifiant rapidement la mise en œuvre de travaux de conservation, ce d’autant que cet état est à l’origine de désordres affectant les parties privatives de certains copropriétaires.

Cette désignation a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2015 par le Président du TGI d'[Localité 1] suite à un rapport de Monsieur [I] daté du 7 mai 2015.

Le 20 juillet 2015, Monsieur [P] s’est opposé à cette décision et a assigné en référé

rétractation Monsieur [I] personnellement.

Par Ordonnance en date du 14.09.2015, Monsieur [P] a été débouté de l’ensemble

de ses prétentions et a été condamné à verser une somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 et a également été condamné à régler une provision de 7.380,80 € au Syndicat des Copropriétaires au titre des charges impayées.

Monsieur [P] a de nouveau interjeté appel ; par arrêt en date du 15 mars 2016 la Cour d’Appel de [Localité 2] a confirmé l’Ordonnance déférée et statuant à nouveau a condamné solidairement Monsieur [P] et Madame [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 12.987,04 euros à titre provisionnel et condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [I] es qualité une somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Par Ordonnance en date du 16 février 2015, Monsieur [P] a été condamné sous astreinte à remettre le lot 19 en l’état qui était le sien avant le 20 novembre 2014.

Il a également été ordonné à Monsieur [P] de cesser tout acte portant atteinte à la liberté d’aller et venir pour les visiteurs se rendant dans les lieux du chef des propriétaires ou locataires des lots de la copropriété, et ce sous peine d’astreinte provisoire de 2.000,00 € par infraction constatée.

Monsieur [P] a en outre été condamné à verser à la SCI BANFORA une somme de 3.000,00 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre une somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Par jugement en date du 2 juin 2016, le Tribunal de Grande Instance d’ANNECY a annulé les assemblées générales des copropriétaires de la copropriete du [Adresse 8] en date des 30 juin 2008, 17 décembre 2009, 20 octobre 2012.

Le tribunal a condamné Monsieur [S] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 8] la somme de 26.280,09 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2013. Le tribunal a également condamné Monsieur [S] [P], sous astreinte à procéder à l’enlèvement des objets mobiliers lui appartenant et à faire procéder à l’enlèvement des objets mobiliers appartenant aux occupants de son chef, entreposés dans les parties communes, à procéder à la taille de sa haie privative à deux mètres de hauteur.

Le tribunal a en outre condamné Monsieur [S] [P] à payer à la SCI BANFORA la somme de 6.000€ à titre de dommages et intérêts, à payer à Monsieur [Y] [L] [R] la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC au bénéfice de la SCI BANFORA et de Monsieur [L] et une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC au bénéfice du syndicat des copropriétaires outre les entiers dépens.

Par acte extra judiciaire 15 mars 2021, La SCI BANFORA et les consorts [L] [R] ont assigné Le Syndicat des Coproprietaires [Adresse 8], Monsieur [H] et Monsieur [P] devant le Tribunal Judiciaire d’ANNECY aux fins d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 15.01.2021.

Par acte extra judiciaire du 11 août 2021 La SCI BANFORA et les consorts [L] [R] ont assigné Le Syndicat des Coproprietaires [Adresse 8], et Monsieur [P] devant le Tribunal Judiciaire d’ANNECY aux fins d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 18 juin 2021.

Ces procédures sont actuellement pendantes devant la présente juridiction sous les n° RG 21/00620 et 21/01448.

La SCI BANFORA et les Consorts [L] [R] ont faire délivrer une nouvelle assignation au dernier syndic en exercice, la société AZUR IMMOBILIER visant au prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 29 avril 2022. Cette affaire est actuellement pendante pardevant le Tribunal Judiciaire d’ANNECY sous le numéro RG 22/01401.

La société AZUR IMMOBILIER a présenté sa démission lors de l’assemblée générale du 29 avril 2022.

Cette assemblée a transformé le syndicat des copropriétaires en syndicat coopératif, désigné Monsieur [P] pour l’indivision [K] et la SCI Le vieux puit au conseil syndical. Le 29 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la forme coopérative. Le 30 avril 2022, le conseil syndical a nommé M. [P] comme syndic.

La SCI BANFORA et les Consorts [L] [R] ont réçu une convocation à une assemblée générale se tenant le 26 juin 2023.

Le procès-verbal de cette assemblée leur a été notifié le 26 juin 2023.

Par acte extrajudiciaie en date du 23 octobre 2024 La SCI BANFORA, Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [F] [R], Madame [X] [L] [R] née [G], Monsieur [W] [D] [R] ont assigné Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire d’Annecy.

Aux termes de leur assignation, La SCI BANFORA, Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [F] [R], Madame [X] [L] [R] née [G], Monsieur [W] [D] [R] demandent au tribunal de :

“Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967

PRONONCER la nullité de l’intégralité des résolutions votées dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] le 26 juin 2023,

Subsidiairement

PRONONCER la nullité des résolutions n°6, 7-1, 7-2, 8, 9-1, 9-2, 9-3, 10-1, 10-2, 10-

3, 12, 13, 14, 15-1,15-2, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26 et 27 de l’assemblée générale

de la copropriété [Adresse 8] [Localité 3] du 26 juin 2023

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

74000 ANNECY à payer aux consorts [L] et à la SCI BANFORA la

somme de 4 000 € chacun par application des dispositions de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

[Localité 3] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la

SELARL C&D PELLOUX, Avocat à [Localité 1] par application des dispositions de

l’article 699 du Code de Procédure Civile,

JUGER qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la SCI BANFORA et les consorts [L] seront dispensés de toute

participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera

répartie entre les autres copropriétaires.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance du 25 avril 2025, le juge de la mise en état a statué ainsi que suit :

CONSTATONS la régularisation de la nullité de l’assignation signifiée le 24 août 2023;

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par la SAS HELLO SYNDIC, son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par la SAS HELLO SYNDIC, son syndic en exercice au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la SCI BANFORA, Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [R] et Monsieur [W] [R] pris indivisément au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté par la SAS HELLO SYNDIC, son syndic en exercice de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSONS la SCI BANFORA, Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [R] et Monsieur [W] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 5 juin 2025 pour conclusions au fond de toutes les parties avant clôture, la clôture étant fixée au 5 juin 2024, aucun renvoi ne sera accordé compte tenu des délais déjà écoulés.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont pu verser aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

Les défendeurs n‘ont pas conclu au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries 05 février 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 5 mars 2026, prorogée au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrégularité relative à l’auteur de la convocation à l’assemblée générale

Les demandeurs font valoir que suite à la démission de la société AZUR IMMOBILIER le 29 avril 2022, syndic du syndicat des copropriétaires, aucun syndic n’a été désigné par l’assemblée générale.

Monsieur [J] soutient que suite à la démission de la société AZUR IMMOBILIER, il a été décidé de confier l’administration de la copropriété à un syndicat coopératif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical.

En application des dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, seul le syndic est habilité à convoquer l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, aucun élément de permet de constater que la convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 a été émise par la société AZUR IMMOBILIER, démissionnaire 2 mois auparavant. Pas plus ne peut on constater l’identité du syndic ayant effectué la convocation.

Monsieur [P] n’apporté aucun élément permettant de constater qu’il a été fait application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou à défaut de l’article 50 du décret en cas d’absence de conseil syndical ou de président de ce conseil.

Sur le non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale

Par application des dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation

à l’assemblée générale est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion.

L’article 64 du même décret précise que lorsque les notifications sont faites par LRAR,

les délais qu’elles font courir ont pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, il est justifié que la 1ère présentation de la lettre recommandée contenant la convocation à l’assemblée générale au domicile des demandeurs a eu lieu le 7 juin 2023. Le délai de 21 jours commençant à courir le 8 juin 2023, il convient de constater que le délai de 21 jours n’a pas été respecté puisque l’assemblée générale a eu lieu le 26 juin 2023.

Par application des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’inobservation du délai de convocation est sanctionnée par l’absence de validité des décisions éventuellement prises.

Sur l’absence de désignation d’un scrutateur

Par application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée

générale désigne au début de chaque réunion un ou plusieurs scrutateurs lesquels doivent, aux termes de l’article 17 du même décret, signer le procès-verbal de l’assemblée.

La constitution du bureau est obligatoire et l’assemblée ne peut valablement délibérer qu’une fois le président et le ou les scrutateurs désignés.

Il ressort des éléments produits que lors de l’assemblée générale du 26 juin 2023, aucun scrutateur n’a été désigné, en contravention avec les dispositions du décret du 17 mars 1967.

Dès lors, l’assemblée générale n’a pas pu valablement délibérer.

Sur l’irrégularité de la désignation du Président de séance

Les demandeurs font grief à Monsieur [P] de s’être auto-désigné président de séance lors de l’assemblée générale du 26 juin 2023.

Par application des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale, le syndic, son conjoint ou le partenaire lié à celui-ci par un pacte de solidarité u son concubin.

La méconnaissance de ces dispositions entraine la nullité de l’assemblée générale.

L’irrégularité de la désignation du Président de séance équivaut en effet à une absence

de désignation de celui-ci qui entraine la nullité de l’assemblée générale.

Sur l’irrégularité de la désignation du secrétaire de séance

Il ressort de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 26 juin 2023 que Monsieur

[Z] [Q] a assumé le rôle du secrétaire de séance.

Monsieur [Q] n’est pas copropriétaire au sein de la copropriété. Or le bureau ne peut être composé que de copropriétaires.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater de prononcer la nullité de convocation à l’assemblée générale du 26 juin 2023 et par conséquence la nullité de l’intégralité des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 26 juin 2023.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les demandeurs réclament la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’ils ont contraints d’engager pour faire valoir leurs droits.

Dès lors le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera condamné à payer aux consorts [L] et à la SCI BANFORA la somme de 4 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de précédure.

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sera condamné aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] succombant et étant condamné aux dépens, la SCI BANFORA, Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [R] et Monsieur [W] [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aucun élément ne justifie d’ écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition,

PRONONCE la nullité de l’intégralité des résolutions votées dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] [Localité 3] le 26 juin 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Localité 3] à payer à Monsieur [Y] [L] [R], Madame [A] [F] [R], Madame [X] [L] [R] née [G], Monsieur [W] [D] [R] la somme de 2000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] 74000 ANNECY à payer à la SCI BANFORA la somme de 2000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

[Localité 3] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL C&D PELLOUX, Avocat à [Localité 1] par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

DIT qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

la SCI BANFORA et les consorts [L] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE pour le surplus ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,