Minute n° Répertoire Général :
N° RG 20/00996
No Portalis DBZU-W-B7E-D62V TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BEAUVAIS
Extrait des Minutes du Greffe du Tribunal AFFAIRE: RÉPUBLIQUE FRANCAISE Judiciaire de BEAUVAIS (Oise)
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
X Y
C/
Contentieux général – 1ère Chambre civile Z AA
JUGEMENT du 20 Décembre 2021
DEMANDEUR:
Juge rédacteur :Monsieur AB
AC X Y né le […] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78) demeurant 10 B rue Raymond Gréban
78100 SAINT GERMAIN EN LAYE représenté par M^e Julie COURTIN, avocat au barreau de BEAUVAIS
DÉFENDEUR: Expédition le: Mold/222¹ à :
SELARL BERTHAUD ET Z AA
ASSOCIÉS né le […] à […]
- M^e Julie COURTIN demeurant […] représenté par Maître X BERTHAUD de la SELARL
10/01/2022 BERTHAUD ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BEAUVAIS Exécutoire le
à :
SELARL BERTHAUD ET COMPOSITION DU TRIBUNAL:
ASSOCIÉS
- M^e Julie COURTIN Lors des débats à l’audience publique du 11 Octobre 2021 Président : Monsieur Alain DE KERMERCHOU
Assesseur : Monsieur Emeric VELLIET
Assesseur : Monsieur AB AC
- 1 CCC service expertises Greffier: Madame Laura BONEF
L’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2021.
Jugement rendu le 20 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe par Monsieur Alain DE KERMERCHOU, Président, assisté de Mélanie
MAROLEAU, Greffier,

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EXPOSE DU LITIGE
Le domaine de Villotran est situé sur la commune de LES […] (60), […] et composé d’un petit château datant du XVIIIème siècle, d’unle, d’un pavillon datant du XVIIème siècle, d’une cour, d’un bûcher, d’un garage et d’un parc. Les parcelles correspondantes sont cadastrées section […] (Hameau de Villotran) pour une surface de 5 ha 47 a 78 ca et section […] ([…]) pour une surface de 8 ha 53 a 04 ca.
Les propriétaires indivis actuels sont Monsieur X Y à hauteur de 7/8èmes à la suite du rachat de parts d’indivision d’une autre partie de la famille et Monsieur Z AA
à hauteur de 1/8ème.
Monsieur Y occupe actuellement le château, un étage du pavillon et certaines dépendances alors que Monsieur AA occupe le surplus du pavillon et une dépendance.
Au cours de l’année 2019, divers échanges de correspondances ont eu lieu entre les indivisaires à propos du fonctionnement de l’indivision et des charges de cette dernière, sans qu’un accord puisse être trouvé notamment à propos de l’opportunité d’effectuer des travaux de consolidation sur le château.
Par courrier en date du 16 mars 2020, le conseil de Monsieur Y a informé officiellement
Monsieur AA des difficultés rencontrées dans la gestion de l’indivision, de la nécessité
d’effectuer des travaux d’entretien et de régler les charges de fonctionnement et d’entretien des immeubles indivis. Il mettait ainsi en demeure Monsieur AA de lui régler à ce titre la somme totale de 4 281,94 € (travaux de conservation réalisés en 2018 et 2019 et travaux de conservation à réaliser en 2020). Il proposait par ailleurs à Monsieur AA de sortir de cette indivision au regard d’une expertise amiable diligentée à sa demande par Monsieur AD le 23 décembre 2019 sur l’évaluation du domaine à 365 000 € en offrant de racheter sa part dans
l’indivision pour un montant de 89 000 €.
Par courrier en date du 14 avril 2020, le conseil de Monsieur AA a répondu que les comptes de l’indivision ne lui paraissaient pas complets en l’absence de la prise en compte d’indemnités d’occupation privative des immeubles indivis, et qu’il n’était pas vendeur de sa part dans l’indivision.
Par acte d’huissier en date du 10 juin 2020, Monsieur Y a fait assigner Monsieur
AA devant le Tribunal Judiciaire de BEAUVAIS afin notamment d’obtenir la liquidation et le partage de l’indivision ainsi que la licitation judiciaire des immeubles en dépendant.
Suivant dernières conclusions en date du 11 mars 2021, Monsieur Y demande au
Tribunal de :
- ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant avec Monsieur AA sur le domaine de Villotran,
- désigner pour y procéder le président de la Chambre départementale des notaires de l’Oise, avec faculté de délégation et sous la surveillance d’un juge,
- ordonner au notaire commis de procéder à l’établissement du compte d’administration tenant compte des travaux de conservation du bien indivis pris en charge par lui-même,
- dire que le partage en nature du domaine de Villotran est impossible,
- préalablement à l’ouverture des opérations :
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 – ordonner la vente par adjudication à la barre du Tribunal de grande instance (sic) de BEAUVAIS dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile des immeubles composant le domaine de Villotran pour une mise à pris des deux tiers de sa valeur vénale avec possibilité de baisse de mise à prix d’un tiers, autoriser l’insertion d’une clause d’attribution dans le cahier des charges et les conditions de la vente des immeubles,
- débouter Monsieur AA de sa demande d’attribution préférentielle du pavillon indivis,
- lui donner acte de son accord pour voir désigner un expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur des biens immobiliers indivis ainsi que la valeur de l’indemnité de jouissance des biens occupés par les parties depuis un délai de cinq années à compter de la demande,
- débouter Monsieur AA de sa demande tendant à ce que la mission de l’expert consiste à proposer deux lots et à les valoriser dès lors que le bien indivis ne peut faire l’objet d’un partage en nature,
- ordonner à l’expert d’arrêter les comptes de l’indivision au jour le plus proche du partage,
- condamner Monsieur AA, demandeur à l’expertise, à avancer la provision à valoir sur les frais d’expertise,
- employer les frais définitifs en frais privilégiés de partage,
- lui donner acte de son accord pour que chaque indivisaire soit redevable d’une indemnité d’occupation au titre de la jouissance privative des biens indivis et ce depuis cinq ans à compter de
l’assignation,
- débouter Monsieur AA de l’ensemble de ses demandes relatives aux coupes de bois réalisées dans le parc indivis,
- condamner Monsieur AA à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- employer les dépens en frais privilégiés de partage.
A leur soutien, il expose que l’expert amiable a indiqué dans son rapport que les immeubles ne pouvaient faire l’objet d’un partage compte tenu de l’intérêt architectural et esthétique caractérisant le domaine de Villotran. C’est pour cette raison qu’il propose la licitation judiciaire des immeubles et non la vente séparée des immeubles. Il conteste la faisabilité technique des projets de partage communiqués par Monsieur AA. Il n’est pas opposé à l’organisation d’une expertise judiciaire dans la mesure où la consignation sera mise à la charge de Monsieur AA. II manifeste son accord pour la prise en compte de l’occupation privative de certains immeubles, de sorte que chaque indivisaire est redevable d’une indemnité d’occupation. Il ajoute que l’expertise amiable ne peut être remise en cause par l’évaluation fournie par Monsieur AA pour laquelle l’organisme qui l’a effectuée n’a pas pu pénétrer dans tous les immeubles dépendant de l’indivision. Il conteste la demande d’attribution préférentielle du pavillon formulée par Monsieur AA dans la mesure où ce dernier ne justifie pas qu’il s’agit de sa résidence principale puisque ce dernier déclare une adresse à PARIS et qu’il ne justifie pas non plus qu’il s’agit d’un local professionnel. Il conteste également avoir fait effectuer des coupes de bois sur le domaine.
En défense et selon dernières conclusions signifiées le 18 juin 2021, Monsieur AA ne
s’oppose pas à l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision le liant à Monsieur Y avec la désignation d’un notaire. Il s’oppose toutefois à la demande de licitation dans la mesure où il existe une possibilité de partage des biens en nature. Il conteste également l’évaluation des biens proposés par Monsieur Y au regard de sa propre évaluation. Il demande que ces biens soient évalués au jour le plus proche du partage à intervenir.
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Reconventionnellement, il sollicite la condamnation des indivisaires au versement d’une indemnité de jouissance pour l’occupation des biens, et ce rétroactivement depuis cinq ans à compter de
l’assignation, soit pour lui-même à hauteur de la quote-part du pavillon qu’il occupe à l’entrée du domaine et pour 1/8ème du parc, bois et prairies, et pour Monsieur Y pour tous les autres biens indivis. Il demande également que soient déterminées les améliorations réalisées par lui-même pour que puisse être évaluée l’augmentation de valeur du bien en question qui a profité à l’ensemble des indivisaires et dont il doit être tenu compte, et qu’il soit vérifié que le non entretien de la maison de maître par Monsieur Y et sa famille, voire les éventuelles détériorations, n’ont pas diminué la valeur du bien. Il demande en outre d’inclure dans la masse à partager le fruit des ventes de bois réalisées ou en cours de réalisation par Monsieur Y et tous produits des locations réalisées par ce dernier. Pour ce faire, il sollicite une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur des biens indivis, de proposer deux lots le cas échéant à partir des propositions établies et de les valoriser, de déterminer l’occupation des biens indivis par chacune des parties et de calculer ainsi l’indemnité de jouissance pour ces biens due par chacune d’elles depuis un délai de cinq ans à compter de la demande, de déterminer la valeur des travaux réalisés par lui-même et son auteur dans le pavillon afin qu’il en soit tenu compte lors des opérations de partage, de déterminer si les travaux réalisés par Monsieur Y depuis cinq ans ainsi que les travaux à réaliser, voire les désordres existants, n’ont pas pour origine un défaut d’entretien de l’occupant ou des détériorations dont il serait responsable et le cas échéant chiffrer le préjudice subi par l’indivision, et enfin de déterminer la valeur des coupes de bois réalisées par Monsieur Y. Il sollicite que la consignation soit ordonnée à hauteur des droits de chaque partie dans l’indivision. Il demande en tout état de cause la condamnation de Monsieur Y à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance, à l’exception des frais d’expertise.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 juillet 2021 et a renvoyé l’affaire à l’audience du 11 octobre 2021 au cours de laquelle elle a été plaidée puis a été mise en délibéré au 20 décembre 2021, la décision étant rendue ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
●Sur la demande principale:
En application des dispositions des articles 815 et suivants du Code Civil, nul n’est tenu de rester dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention.
Selon les dispositions de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière
d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.
Il est constant qu’aucun des indivisaires ne souhaite demeurer dans l’indivision.
Il y a donc lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision conventionnelle existant entre Messieurs Y et AA.

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. Sur la désignation d’un notaire liquidateur :
La désignation d’un notaire ne s’impose pas au Tribunal. Lorsqu’il ordonne le partage il peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte de partage en application des dispositions de l’article 1361 alinéa 2 du Code de procédure civile. En outre, aux termes de l’article 1364 alinéa 1er du même Code, si la complexité des opérations de partage le justifie le Tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage.
Le choix du notaire est laissé aux copartageants. Ce n’est qu’à défaut d’accord que le tribunal procède lui-même à ce choix en application des dispositions de l’article 1364 alinéa 2 du code précité. Ce choix est d’une grande importance car il faut éviter par exemple que le notaire choisi favorise son client au détriment des autres copartageants.
En cas de désaccord entre les parties, le Tribunal doit statuer au mieux des intérêts communs et a un pouvoir souverain pour apprécier. Il n’a même pas à motiver sa décision (Cass. civ., 29 janvier
1872 S. 1873, 1, p. 113. – CA Paris, 14 février 1905: D 1909, 5, p. 71 et note. – Cass. 1re civ., 6 :
mars 1963 JCP G 1963, II, 13136, note crit. AE. – Cass. 1re civ., 5 mai 1986: JurisData n° 
1986-000920; Bull. civ. 1986, I, n° 117).
Le pouvoir souverain du juge quant au choix du notaire (Cass. 2e civ., 15 février 1995: JurisData
n° 1995-000216.- Cass. 1re civ., 5 mai 1986: JurisData n° 1986-000920) ne saurait être limité, soit par les dispositions du testament du de cujus (Cass. civ., 29 novembre 1899 D 1900, 1, p. 221; :
S. 1901, 1, p. 316), soit par le règlement de la chambre des notaires établi par celle-ci en prévision de la concurrence entre plusieurs notaires (CA Rouen, 12 novembre 1916 et CA Paris, 28 juin 1920
:D 1920, 2, p. 143.-CA Paris, 13 décembre 1955 : Gaz. Pal. 1956, 1, p. 214), soit par la circulaire du garde des Sceaux du 26 février 1891 (BO min. Just. 1891, p. 9 s.) qui établit l’ordre de préférence suivant : notaire du conjoint survivant, notaire de l’exécuteur testamentaire ayant la saisine, notaire du groupe d’héritiers représentant la part la plus importante de la succession, le plus ancien des notaires des héritiers réservataires, le plus ancien des notaires des légataires universels.
Le juge n’est pas aussi tenu par les propositions des parties (Cass. 2e civ., 15 février 1995, préc.).
En l’occurrence, aucune des parties ne propose un notaire.
Il convient donc de désigner le notaire dont le nom sera mentionné dans le dispositif de la présente décision.
• Sur les opérations de partage :
Les parties sont en désaccord sur les modalités de partage des biens immeubles dépendant de cette indivision, Monsieur Y souhaitant une licitation-partage alors que Monsieur
AA propose un partage en nature des dits immeubles.
A cet égard, il convient de rappeler que le Code civil consacre le principe du partage en nature des biens indivis. Par exception, le bien peut être licité soit pour éviter sa dégradation ou pour assurer le maintien de sa valeur, soit parce qu’il est impartageable.
Dès lors que la chose n’est pas partageable « commodément et sans perte », elle doit être licitée si un au moins des indivisaires le demande, quelle que soit l’opinion des autres indivisaires à ce sujet.
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La licitation doit être préférée au partage lorsque ce dernier aurait pour conséquence une perte de valeur du ou des biens, préjudiciable à tous les indivisaireș. La perte doit cependant avoir une importance significative pour justifier la licitation au détriment du partage en nature. La commodité de la division ne s’apprécie pas seulement matériellement mais aussi économiquement.
Il appartient au demandeur à la licitation de fournir au Tribunal les éléments démontrant
l’impossibilité du partage en nature. Ce dernier doit rejeter la demande quand cette impossibilité ne lui est pas démontrée.
En conséquence, avant de prononcer la licitation d’un bien, le Tribunal doit préalablement vérifier que le bien n’est pas commodément partageable, et surtout qu’aucun indivisaire n’a demandé son attribution préférentielle ou n’est susceptible de la demander.
En l’occurrence, Monsieur Y produit aux débats un rapport amiable d’expertise du domaine de Villotran rédigé par Monsieur AD le 23 décembre 2019, lequel se serait appuyé sur un précédent rapport datant du 13 février 2012 en procédant à son actualisation.
Il résulte de la lecture de ce rapport amiable que le domaine de Villotran pourrait être évalué à la somme de 365 000 €, travaux de conservation déduits, et que ce domaine bénéficie d’une architecture d’ensemble et d’une longue histoire, de sorte que tout partage de la propriété (par division parcellaire avec d’un côté le pavillon sur son terrain de quelques centaines de m² et de, l’autre côté le petit château avec cour d’honneur amputée, parc, grange et bûcher mais sans le pavillon) se traduirait par une dévalorisation importante du bien morcelé à un endroit remarquable et essentiel de cette propriété du XVIIIème siècle avec une forte perte de valeur vénale. Ainsi,
l’expert amiable déconseille absolument de séparer le pavillon du reste de la propriété.
Au contraire, Monsieur AA produit aux débats une évaluation du domaine établie par le
Cabinet FONTAINE en date du 03 septembre 2020 qui précise que l’ensemble immobilier constituant le domaine de Villotran peut être partagé selon plusieurs modalités. La valeur attribuée aux immeubles se décompose comme suit :
- château et parc : 450 000 €,
- bûcher et grange : 100 000 €,
- pavillon : 170 000 €.
Il s’ensuit que les parties sont en désaccord, tant sur l’évaluation des immeubles que sur leur caractère aisément partageable, de sorte que le Tribunal ne peut que recourir aux lumières d’un technicien pour lui permettre de statuer sur ces points.
Ainsi, avant dire droit sur les modalités du partage, il y a lieu d’ordonner une expertise en vue
d’évaluer la valeur des immeubles et de leur caractère aisément partageable. L’expert sera également chargé d’évaluer l’indemnité d’occupation due par chaque indivisaire qui en reconnaît le principe.
Pour ce qui concerne les comptes de l’indivision, chaque indivisaire pourra éventuellement faire valoir devant le notaire liquidateur les dépenses qu’il aurait exposées pour la conservation des immeubles ou pour toute autre créance qu’il détiendrait sur l’indivision, mais l’expert judiciaire nommé ne peut remplir une telle mission. Il en est de même pour les éventuelles coupes de bois réalisées dont Monsieur AA devra rapporter la preuve devant le notaire liquidateur.
Les opérations d’expertise seront aux frais avancés et partagés de Messieurs Y et
AA, la demande d’expertise n’étant pas contestée par Monsieur Y et chaque indivisaire a intérêt à ce que cette expertise soit effectuée le plus rapidement possible.
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Compte tenu de l’expertise ordonnée, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par une décision contradictoire de nature mixte, après en avoir délibéré conformément à la loi, par mise à disposition au greffe,
ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre Messieurs X Y et Z AA concernant l’ensemble immobilier dénommé "domaine de […] situé sur la commune de LES […] (60), […];
COMMET pour y procéder Maître Audrey VENIER, notaire à NOAILLES (60430), y demeurant […] ;
COMMET Monsieur Alain de KERMERCHOU, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de BEAUVAIS, en qualité de juge commissaire pour en surveiller le cours et en faire rapport en cas de difficultés ;
^DITque les notaires et juge commissaire commis pourront être remplacés par ordonnance rendue sur simple requête en cas d’empêchement ;
AVANT DIRE DROIT sur les modalités du partage,
ORDONNE une mesure expertise ;
COMMET pour y procéder :
Monsieur AF AG
Expert en estimations immobilières demeurant […] 15 rue de l’Eglise
60155 RAINVILLERS
Tél: 03.44.84.43.98
Mèl.: Irnt.AH.fr
avec faculté de s’adjoindre en cas de besoin tout spécialiste de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et avec mission de se faire communiquer tous documents utiles par les parties ou les tiers, de recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes, sauf à ce que soit précisées leur identité, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles, à l’effet de :
- procéder à l’évaluation des immeubles dépendant de l’indivision situés sur la commune de LES […] (60), […] et cadastrés section […] (Hameau de Villotran) pour une surface de 5 ha 47 a 78 ca et section […] ([…]) pour une surface de 8 ha 53 a 04 ca (château, pavillon, annexes et parcs);
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 – dire si les immeubles sont aisément partageables en nature ou s’ils constituent une entité unique non partageable ;
- proposer, si les biens sont partagables, des lots susceptibles d’être attribués ou vendus et déterminer leur valeur vénale ;
- évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par chaque indivisaire qui aura utilisé les immeubles à des fins privatives ;
- déterminer les améliorations faite par chaque indivisaire sur les biens indivis et chiffrer leur coût ; dire si des détériorations sont imputables à chaque indivisaire et chiffer le coût des
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réparations;
DIT que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties, ou de celles-ci dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, déposer un pré-rapport communiqué aux parties en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives, répondre aux dires des parties, à l’expiration du dit délai passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;
DIT que l’expert commis devra déposer en double exemplaire le rapport de ses opérations dans un délai de SIX MOIS à compter de sa saisine, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet ;
FIXE à 3 000 € (trois mille €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Messieurs X Y et Z AA devront consigner par moitié au greffe du Tribunal Judiciaire de BEAUVAIS dans le délai de 1 MOIS à compter de la date d’avoir à consigner adressée par le greffe ;
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités de l’article 271 du Code de Procédure Civile;
COMMET le magistrat en charge du suivi des expertises au Tribunal Judiciaire de BEAUVAIS pour suivre les opérations d’expertise ;
SURSOIT A STATUER sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport
d’expertise ;
RESERVE les dépens.
AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR,
MOIS ET AN SUSDITS, le présent jugement a été signé par Monsieur Alain DE
KERMERCHOU, Président, et par Madame Mélanie MAROLEAU, Greffière
Le Président La Greffière
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFOR
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