TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00446 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YPZ

MINUTE N°2025/ 604

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Novembre 2025

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[V] [J], [Y] [J]

Copie délivrée à

Madame [Y] [J]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

RCS 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [J]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

Madame [Y] [J]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 septembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT a donné à bail à monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 9] par contrat en date du 30 mars 2018 , à effet au 16 avril 2018 , pour un loyer mensuel de 532,27 euros et 58,95 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT a fait signifier à monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2025 , pour un montant en principal de 724,38 euros.

Le 12 mars 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT a ensuite fait assigner monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ; être autorisé à faire procéder à leur expulsion, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3032,50 euros au titre de l’arriéré locatif , arrêté au 31 mai 2025

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre des dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience , lequel révèle que le couple s’est séparé au début de l’été , laissant madame [J] [Y] seule avec trois enfants à charge. C’est monsieur [J] [V] qui gérait leur budget. Elle n’a découvert la situation globale qu’après leur séparation. Elle souhaite se maintenir dans les lieux et a repris le paiement des loyers au mois de juillet 2025. Elle demande un plan d’apurement sur 36 mois et devrait percevoir un important rappel de la CAF (1400 euros ) qui viendrait diminuer la dette.

A l’audience du 16 septembre 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT , représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4298,95 euros au 15 septembre 2025 . Il n’est pas opposé, cependant , au maintien dans le logement de madame [J] [Y] et à sa demande de délais de paiement.

Madame [J] [Y] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle demande toutefois à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme en règlement de l’arriéré. Elle propose de verser 120 euros de plus chaque mois en sus du loyer . Elle indique envisager une demande de FSL.

Monsieur [J] [V], bien que régulièrement cité par commissaire de justice conformément à l’article 658 du code de procédure civile n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 15 juillet 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 30 mars 2018, à effet au 16 avril 2018, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2025 , pour la somme en principal de 724,38 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT produit un décompte démontrant que monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] restent lui devoir la somme de 4298,95 euros à la date du 15 septembre 2025 et une clause de solidarité figure dans le bail .

Monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] seront donc condamnés solidairement à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT cette somme de 4298,95 euros à titre provisionnel.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience , acceptées par le bailleur, et de la reprise , même partielle , du paiement du loyer courant , monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [J] [V] et de madame [J] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] , parties perdantes , supporteront donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée .Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu de la situation économique de madame [J] [Y] , séparée de son époux et des délais qui lui sont accordés pour résorber sa dette , il n’y a pas lieu de condamner les défendeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2018 , à effet au 16 avril 2018 , entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT d’une part , monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 9] sont réunies à la date du 12 mai 2025 ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT à titre provisionnel la somme de 4298,95 euros , décompte arrêté au 15 septembre 2025, au titre des loyers dus ;

AUTORISONS monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune et une 36ème mensualité de 98,95 euros qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] soient condamnés à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [J] [V] et madame [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture ;

DEBOUTONS l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 4 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière Le magistrat