TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/294

AFFAIRE : N° RG 25/00232 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VME

Copie à :

M^e Dominique VIAL-BONDON

M^e Annabelle SOYER

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Christian CAUSSE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Madame [O] [K]

née le 07 Novembre 1953 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [N] [M]

née le 19 Mai 1988 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [I] [P]

né le 07 Août 1980 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Annabelle SOYER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 16 mai 2019 ayant pris effet le 1er juin 2019, Madame [O] [K] a donné à bail à Madame [N] [M] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 475 euros outre 90 euros de provision pour charges.

Suivant acte en date du 16 mai 2021, Monsieur [I] [P] s’est porté caution solidaire de Madame [N] [M] pour les obligations résultant du bail locatif.

Des loyers étant demeurés impayés Madame [O] [K] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 1426, 06 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [O] [K] a assigné Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir :

*prononcer la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Madame [N] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner solidairement Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] au paiement de la somme de 1212,86 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 20 février 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance ;

A l’audience du 23 janvier 2026, Madame [O] [K] representée par son conseil, lequel dépose son dossier, et sollicite que Madame [N] [M] soit condamnée à payer la somme de 3859,63 € actualisée au mois de novembre 2025 et que Monsieur [I] [P] soit condamné solidairement au montant limité de 1682, 04 euros et de prendre acte de l’accord de la requérante pour que Monsieur [I] [P] s’acquitte de sa dette par mensualités sur un durée de 24 mois et maintient ses autres demandes.

Madame [N] [M] représentée par son conseil, lequel dépose son dossier, sollicite qu’il soit constaté qu’elle a libéré les lieux le 31 mai 2025, par conséquence il n’y a pas lieu à expulsion et qu’il lui soit accorder de larges délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [I] [P] représenté par son conseil, lequel dépose son dossier, sollicite qu’il soit constaté qu’il ne conteste pas le principe de la dette, et qu’il soit ordonné que la condamnation à son encontre soit limitée à son engagement lequel a pris fin au mois de mai 2025, et qu’il soit ordonné qu’il aura la possibilité de payer la dette selon échéancier sur une période de 36 mois ; de débouter la requérante de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 25 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [O] [K] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 11 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Madame [O] [K] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu 16 mai 2019 ayant pris effet le 1er juin 2019, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 1426,06 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Et selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [O] [K] produit un décompte démontrant que Madame [N] [M] restait lui devoir la somme de 3859,63 € arrêtée le 1er novembre 2025 (loyer de novembre inclus).

Madame [N] [M] soutient qu’elle a libéré les lieux le 31 mai 2025, ce qui est contesté par la bailleresse, et n’apporte aucun élément pour en justifier de sorte qu’elle reste redevable du paiement des loyers.

Par ailleurs il ressort de l’acte de cautionnement du 16 mai 2019 que la durée totale de l’engagement de Monsieur [I] [P] ne peut excéder 72 mois de sorte que ce dernier est caution solidaire jusqu’à la date du 1er juin 2025 et il ressort du décompte arrêté au 1er novembre 2025 que la locataire était redevable de la somme de 739,23 euros après déduction du loyer du mois de juin 2025.

En conséquence, Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 739,23 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles arrêté à la date du 1er juin 2025 et Madame [N] [M] sera condamnée à payer la somme de 3120,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles arrêté à la date du 1er novembre 2025 (mois de novembre inclus).

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce le paiement des loyers n’ayant pas repris il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions.

Et aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Vu le montant de la dette, vu les ressources de Madame [N] [M] et de sa situation familiale il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il ressort des débats que Madame [O] [K] accepte que Monsieur [I] [P] s’acquitte de sa dette selon un échéancier dans la limite de deux années ; il y a lieu d’accorder à Monsieur [I] [P] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il soit alloué à Madame [O] [K] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 16 mai 2019 ayant pris effet le 1er juin 2019, entre d’une part, Madame [O] [K] et d’autre part, Madame [N] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 475 euros outre 90 euros de provision pour charges, sont réunies à la date du 12 décembre 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] à verser à Madame [O] [K] la somme de 739,23 € (sept cent trente-neuf euros et vingt-trois centimes) arrêtée au mois de juin 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISE Monsieur [I] [P] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 30 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [M] à verser à Madame [O] [K] la somme de 3120,40 € (trois mille cent vingt euros et quarante centimes) arrêtée au mois 1er novembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [N] [M] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 130 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [N] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [K] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [N] [M] soit condamné à verser à Madame [O] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [N] [M] ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [M] et Monsieur [I] [P] à payer à Madame [O] [K] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,