TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/261

AFFAIRE N° RG 24/02212 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3M6F

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDERESSE :

Madame [U] [E]

née le 18 Novembre 1972 à [Localité 2]

entrepreneur individuel immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 835 315 920

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. SOBWAY

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° 422 869 982,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant Maître Sarah LAASSIR avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

2 copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 02 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER et Maître Sarah LAASSIR, substituée à l’audience par M^e IGNATOFF, ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu par Maître [T] [R], Notaire à [Localité 6], le 27 juin 1995, la Société LE GRILLON a donné à bail à Madame [N] [L] divers locaux à usage commercial à [Adresse 3] ([Adresse 4], dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] Habitation », et consistant en : un local au rez-de-chaussée à usage commercial d’environ 25,75 m² et une terrasse au rez-de-chaussée de 14,69 m².

A la suite de cessions, l’actuel propriétaire des locaux susvisés est la SARL SOBWAY.

Par acte en date du 4 juin 2009, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé pour le 31 décembre 2009 avec offre de renouvellement pour une durée de 9 ans avec un loyer annuel de 13.000,00 euros. En l’absence d’accord entre le bailleur et le locataire, le Cour d’appel de [Localité 7], par un arrêt en date du 28 juin 2016, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2010 à la somme de 7.650,00 euros hors charges par an.

Ledit bail commercial a donc été renouvelé le 1er janvier 2010 pour une durée de 9 ans, soit au jusqu’au 31 décembre 2018.

Par acte reçu par Maître [C] [F], Notaire à [Localité 8], en date du 20 décembre 2017, Madame [U] [E] a acquis de la Société LAVERIE NATU, le fonds de commerce de laverie, pressing, blanchisserie, connu sous le nom de [Adresse 6], exploité à [Adresse 7]) [Adresse 8], en ce compris le droit au bail.

Par acte en date du 23 avril 2024, Madame [U] [E] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024, aux mêmes charges et conditions que le bail en cours.

Le 27 juin 2024, la SARL SOBWAY a fait délivrer à Madame [U] [E] un refus de renouvellement bail pour motif grave et légitime, sans indemnité d’éviction, au visa de l’article L145-10 du Code du commerce, au motif notamment que « les loyers et charges ont été payés irrégulièrement et les échéances de paiement n’ont pas été respectées par le preneur » et que « des travaux ont été exécutés dans les lieux loués sans le consentement express et par écrit du bailleur ».

C’est dans ces conditions que par acte du 12 aout 2024, Madame [U] [E] a fait assigner la SARL SOBWAY devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de voir prononcer, à titre principal, la nullité du refus de renouvellement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [U] [E] demande au Tribunal de :

A titre principal,

JUGER l’absence de motif grave et légitime de nature à justifier un refus de renouvellement du bail commercial initialement conclu le 27 juin 1995 ; JUGER que Madame [U] [E] a droit au renouvellement du bail commercial initialement conclu le 27 juin 1995 ; PRONONCER la nullité du refus de renouvellement du bail délivré en date du 27 juin 2024 par la SARL SOBWAY à Madame [U] [E] ; PRONONCER le renouvellement du bail commercial initialement conclu le 27 juin 1995.

A titre subsidiaire,

CONSTATER l’absence de mise en demeure préalable au refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction délivré le 27 juin 2024 ; JUGER l’absence de motif grave et légitime de nature à justifier un refus de renouvellement du bail commercial initialement conclu le 27 juin 1995 ;JUGER que Madame [U] [E] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à 104.954 euros (cent quatre mille neuf cent cinquante-quatre euros) ; CONDAMNER la SARL SOBWAY à verser à Madame [U] [E] la somme de 104.954 euros (cent quatre mille neuf cent cinquante-quatre euros) au titre de l’indemnité d’éviction ; DECLARER que Madame [U] [E] a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges prévus par le bail expiré ;

A titre infiniment subsidiaire :

CONSTATER l’absence de mise en demeure préalable au refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction délivré le 27 juin 2024 ; JUGER l’absence de motif grave et légitime de nature à justifier un refus de renouvellement du bail commercial initialement conclu le 27 juin 1995 ; JUGER que Madame [U] [E] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

En conséquence,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec les missions habituelles, dont notamment : Convoquer les parties, Se rendre sur les lieux, Se faire remettre toutes les pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, Déterminer et chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction dû à Madame [E], DECLARER que Madame [U] [E] a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, et que le loyer s’élève à 700 euros par mois, soit le montant du loyer actuel du bail commercial ; FIXER l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges prévus par le bail expiré.

En tout état de cause :

CONDAMNER la SARL SOBWAY à verser à Madame [U] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL SOBWAY aux entiers dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL SOBWAY demande au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [E] de l’intégralité de ses demandes,

A titre reconventionnel,

Au principal,

ORDONNER l’expulsion de Madame [E] et de tout occupant de son chef des locaux situé [Adresse 9],

Subsidiairement,

RAMENER l’indemnité d’éviction à de plus justes proportions, l’indemnité d’éviction ne pouvant dépasser 15 000 Euros, sauf à avoir recours à une expertise préalable

Et en toutes hypothèses,

FIXER à la somme de 1200 Euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due à la société SOBWAY à compter du 1er juillet 2024 et la condamner au paiement de cette somme, sous déduction des acomptes versés, outre le paiement des charges, eau, et taxe foncière dans les conditions du bail résilié,CONDAMNER Madame [E] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER Madame [E] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 janvier 2026 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du refus de renouvellement bail pour motif grave et légitime sans indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L. 145-17 du Code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Le code de commerce ne définit pas le motif grave et légitime et n’apporte aucune limitation quant aux motifs pouvant être invoqués par le bailleur. La preuve de la faute incombe au bailleur.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à la gravité et la légitimité des motifs invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail sans indemnité.

En l’espèce, selon exploit d’huissier en date du 23 avril 2024, Madame [U] [E] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2024, aux mêmes charges et conditions que le bail en cours. Toutefois, Le 27 juin 2024, la SARL SOBWAY a fait délivrer à Madame [U] [E] un refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime, sans indemnité d’éviction

Il est, par ailleurs, constant que Madame [U] [E] n’a pas libéré les lieux.

Les motifs graves invoqués par le bailleur dans son congé sont les suivants : « les loyers et charges ont été payés irrégulièrement et les échéances de paiement n’ont pas été respectées par le preneur » et que « des travaux ont été exécutés dans les lieux loués sans le consentement express et par écrit du bailleur ».

Il est, par ailleurs, constant, qu’au présent cas, la SARL SOBWAY, bailleur, n’a aucunement fait précéder son refus de renouvellement pour motif grave et légitime de la mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du Code de commerce susvisé.

Ce faisant et sans qu’il ne soit nécessaire de développer la pertinence des motifs invoqués à l’appui du refus de renouvellement du bail sans indemnité, l’absence de cette mise en demeure empêche le bailleur de se prévaloir du grief pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction.

En effet, dès lors qu’aucune mise en demeure n’a été délivrée par le bailleur avant la délivrance du congé, les motifs invoqués par le bailleur sont inopérants

Dans cette hypothèse, il est, toutefois, de jurisprudence constante qu’en l’absence de mise en demeure, le congé n’est pas nul et le bail ne se renouvelle pas aux conditions antérieures. Au contraire, l’absence de mise en demeure laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Il convient, par conséquent, de constater que les effets du refus de renouvellement du bail notifié le 27 juin 2024 s’appliquent, avec effet à compter du 1er juillet 2024 mais que la SARL SOBWAY est redevable d’une indemnité d’éviction. Madame [U] [E] sera déboutée de sa demande de nullité du refus de renouvellement.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction due par la SARL SOBWAY à Madame [U] [E]

L’article L.145-14 du Code de commerce dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En l’espèce, il a été jugé que Madame [U] [E] est en droit de solliciter une indemnité d’éviction suite au refus de renouvellement du bail notifié le 27 juin 2024 par son bailleur.

S’agissant du montant de cette indemnité, devant l’opposition des parties mais faute d’éléments objectifs suffisants pour le déterminer, il conviendra de désigner un expert selon les modalités définies dans le dispositif de la présente décision.

Madame [U] [E] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024, il convient de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à la charge de la preneuse à compter de cette date d’un montant équivalent au loyer et charges du bail résilié, et ce jusqu’à la libération complète des lieux.

Par ailleurs, l’article L.145-28 du code de commerce prévoit que « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

Madame [U] [E] pourra ainsi se maintenir dans les lieux loués jusqu’à parfait paiement de l’indemnité d’éviction aux conditions et clauses du contrat de bail liant les parties et contre paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et charges du bail résilié.

Sur les autres demandes,

Les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservées.

Il convient, par ailleurs, de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [U] [E] de sa demande de nullité du refus de renouvellement du bail délivré en date du 27 juin 2024 par la SARL SOBWAY ;

DECLARE injustifié le motif grave et légitime invoqué par la SARL SOBWAY dans le congé délivré à Madame [U] [E] le 27 juin 2024 :

CONSTATE, néanmoins, que les effets du congé délivré le 27 juin 2024 s’appliquent, avec effet à compter du 1er juillet 2024, mais JUGE que la SARL SOBWAY est redevable d’une indemnité d’éviction ;

JUGE que Madame [U] [E] a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ;

JUGE que Madame [U] [E] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2024 et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [E] au montant du loyer et des charges prévus par le bail expiré ;

Avant dire droit, s’agissant du montant l’indemnité d’éviction,

ORDONNE une expertise confiée à :

Monsieur [Z] [A]

Expert Près la Cour d’Appel de Montpellier

[Adresse 10]

06.72.11.36.79

Avec mission de :

se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission, convoquer les parties en cause et leurs avocats par lettres recommandées avec accusé de réception, recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée, déterminer et chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction du à Madame [U] [E] par la SARL SOBWAY,

DIT que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne,

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert en référera immédiatement au Juge chargé du Service du Contrôle des Expertises,

DIT qu’il établira, si nécessaire, un pré-rapport qui sera communiqué aux parties ou à leur conseil afin de provoquer leurs observations,

DIT qu’il établira un rapport définitif répondant aux dires éventuelles des parties qu’il devra déposer en double exemplaire accompagné de sa note de frais au Greffe de ce Tribunal – Service des Expertises – dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation,

DIT qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

FIXE le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert à la somme de 2 000 euros,

DIT que Madame [U] [E] devra verser cette somme à la régie du Tribunal, dans un délai d’un mois à compter de la demande de consignation faite par le greffe,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais sus-indiqués la désignation de l’expert sera caduque,

DISPENSE les parties bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale de consignation,

DIT que dans ce cas le trésor public fera l’avance des frais d’expertise et que ces frais seront recouvrés en fin d’instance contre la ou les parties condamnées aux dépens avec éventuel retrait de l’aide juridictionnelle au vu du résultat du partage.

DIT que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au Juge chargé du contrôle des opérations ainsi qu’aux parties ou à leurs conseils, l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant la consignation d’une provision complémentaire,

DIT que le dossier sera rappelé à la mise en état, à la diligence du greffe, après le dépôt du rapport d’expertise,

RESERVE les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS

Copie à Maître Clémence BAVOIL-MERCADIER de l’AARPI DBM AVOCATS, Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA