TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/255

AFFAIRE : N° RG 24/02405 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3N2K

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [A] [C] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [R] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous trois représentés par : Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (S.D.C.) DE LA RESIDENCE “[Adresse 4]” dont le siège social est [Adresse 5], pris la personne de son syndic en exercice AB GESTION 34 désigné sous l’enseigne VERSION IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 751 021 205, ayant son siège social [Adresse 6]

Repprésenté par : Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété depuis le 28 juillet1987.

Cette copropriété est composée de 22 lots et 6 copropriétaires, les lots 19 à 22 étant issus de division des lots 11 et 14.

La SAS AB GESTION 34, exerçant sous l’enseigne « VERSION IMMOBILIER» a la qualité de syndic de la copropriété.

Monsieur [G] [T], Monsieur [A] [C] [E] et Monsieur [R] [U] sont copropriétaires et contestent la régularité de l’assemblée générale des copropriétaires s’étant tenue le 21 juin 2024.

***

Par acte du 13 septembre 2024, Monsieur [G] [T], Monsieur [A] [C] [E] et Monsieur [R] [U] ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à PEZENAS, pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 17 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 9 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 aux fins de :

Au principal,

Annuler l’assemblée générale de copropriétaires du 21 juin 2024 pour violation des dispositions légales,En conséquence,

Désigner en tant que besoin, tel administrateur avec mission de convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic,A titre subsidiaire, en application des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonner au syndicat d’avoir à communiquer au besoin sous astreinte devant le Juge de la mise en état à défaut de production spontanée, sous bordereau les bulletins de vote par correspondance avec le justificatif de leur envoi et de leur réception et les pouvoirs des copropriétaires absents à l’assemblée générale du 21 juin 2024,Annuler les résolutions 3, 7, 11 et 13 comme violent la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété,En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner le syndicat de copropriétaire de la [Adresse 7] [Adresse 4] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers des points. Par conclusions notifiées par RPVA le 19 novembre 2025, Monsieur [G] [T], Monsieur [A] [C] [E] et Monsieur [R] [U] demande au tribunal, sur le fondement des articles 17 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que 9 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale de copropriétaires du 21 juin 2024 pour violation des dispositions légales,En conséquence,

Désigner en tant que besoin, tel administrateur avec mission de convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic,A titre subsidiaire,

Annuler les résolutions de l’assemblée générale de copropriétaires du 21 juin 2024 suivantes : Résolution n°1 : Election du bureau de la présente Assemblée :a. Election du président – candidature de M. [N] [X] ;

b. Election des scrutateurs ;

c. Election du secrétaire – M. [P] [O] représentant le cabinet VERSION IMMOBILIER ;

Résolution n°2 : Approbation des comptes de l’exercice clos le 31/12/2023 –Résolution n°3 : Nomination du Syndic ;Résolution n°4 : Budget prévisionnel 01/01/2024 au 31/12/2024 ;Résolution n°5 : Budget prévisionnel 01/01/2025 au 31/12/2025 ;Résolution n°6 : Modalités de contrôles des comptes ;Résolution n°7 : Désignation du Conseil Syndical o a. Candidature de Monsieur [N] [X] o b. Candidature de Madame [N] [Y] o c. Candidature de Madame [L] [S] ;Résolution n°8 : Consultation du Conseil syndicat ;Résolution n°9 : Montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire ;Résolution n°10 : Fixation du montant de la cotisation du fonds de travaux ;Résolution n°11 : Mise en conformité du règlement de copropriété avec état descriptif de division selon la loi [Localité 6] ; Résolution n°12 : Modification du règlement de copropriété ;

Résolution n°13 : Travaux mesures conservatoires – façades cours intérieures ;

Résolution n°14 : Constitution de provisions spéciales pour travaux d’entretien ou de conservation – rénovation façades cours intérieures ;

Résolution n°15 : Travaux de réfection toiture au droit au lot n°13

a. Travaux réfection toiture au droit du lot n°13 – proposition de l’entreprise [V] ET FILS ;

b. Travaux de réfection toiture au droit du lot n°13 – proposition de l’entreprise EBCI ;

c. Travaux de réfection toiture au droit du lot n°13 – proposition de l’entreprise PEYRE CONSTRUCTION JUGER qu’en conséquence le syndicat se trouve dépourvu de syndic.

Désigner, en tant que besoin, tel administrateur avec mission de convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic,A titre très subsidiaire, en application des articles 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Ordonner au syndicat d’avoir à communiquer au besoin sous astreinte devant le Juge de la mise en état à défaut de production spontanée, sous bordereau les bulletins de vote par correspondance avec le justificatif de leur envoi et de leur réception et les pouvoirs des copropriétaires absents à l’assemblée générale du 21 juin 2024,Annuler les résolutions 3, 7, 11 et 13 comme violent la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété,En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Condamner le syndicat de copropriétaire de la résidence [Adresse 4] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers des points,Dire ni avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à PEZENAS, pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, demande au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Débouter les demandeurs de toutes leurs prétentions, Les condamner solidairement à payer 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2026, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le délai de convocation

Aux termes de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

L’article 64 alinéa 1er du même décret précise que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En vertu de l’article 641 du code de procédure civile « lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d’abord décomptés, puis les jours ».

L’article 642 du même code ajoute que « tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

A défaut de respecter ce délai de 21 jours, un copropriétaire peut faire annuler l’assemblée générale, sans même qu’il ne soit nécessaire de justifier d’un grief.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, justifie de la réception de la convocation par Monsieur [G] [T] et Monsieur [A] [C] [E] le 31 mai 2024, ainsi que d’une présentation au domicile de Monsieur [U] le même jour, de sorte que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté, en ce que le délai légal a commencé à courir le lendemain, soit le 1er juin et que l’assemblée générale s’est tenue le 21 juin suivant.

Si le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, se prévaut de votes favorables à certaines résolutions entraînant l’irrecevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale, il résulte des votes par correspondance de Monsieur [G] [T] et Monsieur [A] [C] [E] que ces derniers ont voté contre toutes les résolutions, de sorte qu’ils justifient de la qualité d’opposant exigé par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dès lors, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024 est encourue pour défaut de respect du délai de convocation.

En conséquence, il conviendra d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024.

Sur la désignation d’un syndic provisoire

L’assemblée générale du 21 juin 2024 comportait en sa résolution n°3 la désignation d’un syndic.

Or, compte tenu de la nullité qui sera prononcée à l’encontre de cette assemblée générale, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5] se trouve dépourvu de syndic, de sorte qu’il convient de désigner un administrateur avec pour mission de convoquer une assemblée générale et de faire élire un syndic.

En conséquence, il conviendra de désigner Maître [H] [D] de la Société d’Exercice Libérale A Responsabilité Limitée (SELARL) FHBX en qualité d’administrateur aux fins de convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 2.000 euros aux demandeurs à l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2024,

DESIGNE Maître [H] [D] de la SELARL FHBX, en tant qu’administrateur, avec pour mission de convoquer une assemblée générale et faire élire un syndic,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, AB GESTION 34, à verser 2.000 euros à Monsieur [G] [T], Monsieur [A] [C] [E] et Monsieur [R] [U] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC