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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 MAI 2021

Chambre 6/Section 4 AFFAIRE: N° RG 20/03894 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UG3F N° de MINUTE : 21/00425

Monsieur Z A 3 SQUARE DE L’ABBÉ MAILLET 92360 MEUDON-LA-FORÊT représenté par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. CITYA NOISY LE GRAND 22 rue Emile Cossonneau 93160 NOISY LE GRAND représentée par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 205

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Muriel VILLE, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Avril 2021.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Muriel VILLE, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 16 avril 2010 d’une durée de six ans, tacitement reconduit, monsieur Z A a confié à la société Urbania Seine et Marne, aux droits de laquelle vient la SARL Citya Noisy le Grand, la gestion locative d’un appartement avec parking dont il est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier Résidence Le Village de Flore, sis […] d’Or à Roissy en Brie ; il a également adhéré à l’assurance de groupe servie par la société Serenis, pour la garantie des loyers impayés et frais de procédure.

Dans ce cadre, la société Citya Noisy le Grand a régularisé un bail avec monsieur C Y à effet du 1er août 2017, dont l’expulsion a finalement été ordonné par le tribunal d’instance de Melun le 25 juin 2019 pour défaut de paiement des loyers.

L’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal n’ont pas été payés par monsieur C Y, et la société Serenis a refusé de les prendre en charge, au motif que le locataire ne satisfaisait pas aux critères de solvabilité contractuels.

C’est dans ce contexte que, par acte d’huissier enrôlé le 19 mars 2020, monsieur Z A a fait assigner la SARL Citya Noisy le Grand devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de la voir condamnée, avec exécution provisoire de droit :

- à lui payer la somme de 14.276,40 euros de dommages et intérêts, outre les indemnités d’occupation dues à compter du mois d’avril 2020 inclus et le coût de la remise en état de l’appartement qui ne sera connu qu’à récupération de celui-ci ;

- aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que la défenderesse engage sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, pour avoir manqué à son devoir de vérification de la solvabilité et de la situation administrative du locataire ; que son préjudice correspond à la perte locative – non garantie par l’assurance souscrite – et aux frais de procédure exposés pour obtenir l’expulsion du locataire ; que la perte locative continue à courir dans la mesure où le locataire n’a toujours pas été expulsé, outre que l’état de l’appartement, potentiellement dégradé, n’est pas connu.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 novembre 2020, la SARL Citya Noisy le Grand demande au tribunal de débouter "les époux X« de leurs prétentions, de juger que la perte de chance subie par monsieur Z A ne peut excéder 7.500 euros sous réserve que ce dernier justifie de poursuites infructueuses contre monsieur Y, de condamner monsieur Z A à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de condamner »les époux X" aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle ne conteste pas la faute qui lui est reprochée, mais fait valoir que le préjudice subi ne peut consister qu’en une perte de chance d’éviter la perte locative litigieuse, appelant une réparation nécessairement partielle par rapport à ladite perte ; que sur cette perte, d’un montant total de 14.594,63 euros – le locataire ayant été expulsé le 30 juillet 2020 -, auraient dû être déduits les honoraires d’agence, la prime d’assurance et les prélèvements fiscaux, soit un montant net perdu de 7.600 euros ; qu’il appartient également au demandeur de prouver que cette perte est irréversible, ce qui n’est pas certain, dans la mesure où aucune mesure de recouvrement n’a été tentée ; qu’il n’y a pas lieu de la condamner aux frais irrépétibles auxquels le locataire a été condamné, ni aux dépens correspondant à des vacations ou droits proportionnels, les deux étant exclus de l’assurance souscrite.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 11 janvier 2021 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 12 avril 2021, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2021, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d’un bien immobilier qui manque à son devoir de diligence, notamment lorsqu’il ne s’est pas suffisamment assuré de la solvabilité du locataire choisi, ou de l’efficacité de la garantie souscrite contre les loyers impayés en cas de souscription d’une telle assurance.

Il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il ressort de l’article 1.1.a) du mandat confié à la société Citya Noisy le Grand que cette dernière s’est expressément engagée, auprès de monsieur Z A, "à respecter les conditions imposées par une assurance « Perte de loyers » qui aurait été souscrite par le mandant et portée à sa connaissance".

A ce titre, il est constant et justifié que la défenderesse a donné le bien à bail à monsieur C Y, alors que ce dernier ne respectait pas les critères de solvabilité prévus par l’article 5.2.1.2 des conditions générales de l’assurance souscrite par le demandeur auprès de la société Serenis, article imposant, en pareille hypothèse, de "refuser la location aux personnes ne répondant pas à ces critères".

Ce faisant, la société Citya Noisy le Grand a manqué à ses obligations, exposant sa responsabilité à l’égard de monsieur Z A, à supposer que ce dernier rapporte la preuve du préjudice dont il se prévaut.

Les pièces communiquées et non discutées permettent d’établir que la perte financière brute subie par le demandeur est la suivante :

- 14.594,63 euros au titre de l’arriéré locatif au départ du locataire, en juillet 2020 – suivant procès-verbal d’expulsion versé aux débats -, dont 10.250,82 euros au titre des indemnités d’occupation dues depuis la résiliation du contrat au 23 janvier 2019, sans qu’il y ait lieu d’inclure des frais de remise en état, non justifiés ;

- 1.959,73 euros au titre des frais exposés pour obtenir l’expulsion du locataire ; soit une perte brute globale de 16.554,36 euros.

Conformément à ce que la défenderesse indique, sans être contredite en demande, la perte nette subie au titre de l’arriéré locatif correspond à la perte brute, diminuée des frais de gestion (5,98%) et d’assurance (2,40%) ainsi que des prélèvements fiscaux et sociaux (taux moyen de 39,20%), soit une perte nette au titre de l’arriéré locatif de 7.650,50 euros, et une perte nette globale – frais d’expulsion inclus – de 9.610,23 euros, étant précisé que la possibilité de recouvrer cette somme contre monsieur C Y est improbable, eu égard à son état d’insolvabilité.

Cependant, le manquement de la société Citya Noisy le Grand n’est pas directement en lien avec cette perte nette, mais uniquement avec la perte de chance de louer le bien à un locataire solvable selon les critères posés par l’assureur, ce qui, en cas de sinistre, aurait effectivement induit une prise en charge de l’arriéré locatif et des frais d’expulsion – voir en ce sens l’article 2 des conditions générales de la police d’assurance.

A ce titre, il existe nécessairement un aléa quant à la possibilité, pour l’agent immobilier, de trouver un candidat solvable dès le 1er août 2017, date du bail consenti à monsieur C Y, d’autant qu’aucun élément ne permet de se prononcer sur l’attractivité du bien et le profil des personnes intéressées.

Compte tenu de cet aléa, la perte de chance litigieuse sera justement réparée par l’allocation d’une somme de 8.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Citya Noisy le Grand, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à monsieur Z A une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens fixée, en équité et en l’absence de justificatif, à 2.000 euros.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire, qui est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la SARL Citya Noisy le Grand à payer à monsieur Z A la somme de 8.000 euros de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Citya Noisy le Grand aux dépens ;

Condamne la SARL Citya Noisy le Grand à payer à monsieur Z A la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute a été signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, et par Madame Muriel VILLE, Greffier.

Le Greffier Le Président