TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03311 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEWE

Minute : 24/753

Madame [X] [Z] épouse [K]

Représentant : M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

S.C.I. PG6

Représentant : M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [R] [U] [C]

Madame [M] [W]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Août 2024;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [X] [Z] épouse [K],

S.C.I. PG6, demeurant [Adresse 3]

représentant l’indivision [K] M & PG6, ayant élu domicile chez leur mandataire, SARL SOEGEI, demeurant [Adresse 3]

ayant tous les deux pour avocat M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [U] [C],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [W],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2023, Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 ont donné à bail à Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 1397 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 361 euros, soit un total mensuel de 1758 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2023, Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 ont fait signifier à Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4404 euros en principal, au titre des loyers impayés au 6 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 ont fait assigner Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] au paiement de la somme de 2767 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de novembre 2023, avec intérêts légaux à compter du 11 octobre 2023, date du commandement de payer,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de décembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs,les condamner solidairement au paiement de 415,05 euros au titre de la clause pénale,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 avril 2024.

À l’audience du 3 juin 2024, Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6, représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8513,00 euros arrêtée au 1er juin 2024, loyer du mois de juin inclus. Elles sont opposées à la demande de délais de paiement.

Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 soutiennent que Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 11 octobre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [M] [W], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que des versements récents ont été effectués, et qu’une demande d’aide personnalisée au logement est en cours. Elle indique également d’une demande de traitement du surendettement a été faite. Elle précise qu’elle a 4 enfants à charge et recherche un emploi, ses revenus s’élèvent à 1000 euros et les prestations familiales.

Monsieur [R] [U] [C] régulièrement assignés, à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 août 2024.

Invitée à communiquer la décision de la commission de surendettement sur la recevabilité, Madame [M] [W] ne s’est pas manifestée.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 3 juin 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 11 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juin 2023 à compter du 12 décembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [W], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités, de 100 euros.

Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] n’apparaissent donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, le dernier paiement de mai 2024 de 1000 euros, étant inférieur à l’échéance s’élevant à 1758 euros. Force est de constater qu’ils ne parviennent pas à payer l’échéance courante, si bien que la dette augmente.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juin 2023, du commandement de payer délivré le 11 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2024 que Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 9 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à payer à Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 la somme de 8504 euros, au titre des sommes dues au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 29 juin 2023 contient à l’article 13 une clause qui prévoit des dommages et intérêts forfaitaires de 15% des sommes dues en cas de poursuites pour retard de paiement.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à payer à Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juin 2023 entre Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 d’une part, et Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à compter du 12 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à payer à Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 la somme de 8504 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2024 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à payer à Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 juin 2024, échéance de juillet, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] à payer à Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [U] [C] et Madame [M] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Madame [X] [K] née [Z] et la SCI PG6 de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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