TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 13]

REFERENCES : N° RG 23/02871 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YO4Q

Minute : 24/00627

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

Représentant : M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

[G] [W]

[Y] [H]

[K] [M]

C/

Monsieur [I] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Anne HAUPTMAN,

Me [G] [W]

Me [Y] [H]

Me [K] [M]

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [E]

Le

JUGEMENT DU 10 Juin 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 10 Juin 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection de Madame Anaïs MEHAL , greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES :

LA SELAFA MJA, ès-qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Me [G] [W]

La SELARL AXYME,ès-qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Me [Y] [H]

La société BTSG, ès-qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Me [K] [M]

toutes représentées par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1651

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 11]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 février 2020, la Société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [E] [I] un logement meublé à usage d’habitation avec services para-hoteliers situé au [Adresse 4], pour une redevance mensuelle de 645,45 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 949,46 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, la Société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait assigner Monsieur [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, et plus subsidiairement valider le congé pour motif réel et sérieux,

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [E] [I] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 3 604,81 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.

Au soutien de ses prétentions, la Société RESIDENCES SERVICES GESTION expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 août 2023, et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 8 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 29 avril 2024.

A l’audience du 29 avril 2024, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG, en tant que mandataire judiciaire de la société RESIDENCES SERVICES GESTION sont intervenues volontairement à l’instance. La société RESIDENCES SERVICES GESTION représentée par ses mandataires judiciaire, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a renoncé à sa demande financière compte tenu du solde créditeur du compte à la date du 15 avril 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a rappelé que s’il n’était pas fait droit à sa demande principale d’acquisition de la clause résolutoire, elle a formulé une demande subsidiaire de résiliation judiciaire et de congé pour motif réel et sérieux. En réponse aux conclusions du défendeur, elle sollicite le débouté de ses demandes, estimant que ses demandes sont bien fondées.

Monsieur [E] [I], présent, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Il demande au juge de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire et d’invalider le congé faute de lui avoir été régulièrement signifié compte tenu de l’impossibilité d’accès à la boîte aux lettres. Il indique qu’il est locataire de bonne foi, qu’il n’est débiteur d’aucune dette et demande à être remboursé des pénalités financières. Oralement sur question du juge il a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, et des délais de paiement rétroactifs. Sur la situation sociale et financière, il est fait état d’un titre de séjour en cours de renouvellement, avec 900 de revenus mensuels, et une aide pour le logement de 332 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

La SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG sont intervenues volontairement à l’instance, dans le cadre de la procédure de sauvegarde.

Lesdits interventions volontaires seront déclarées recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 février 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 août 2023, pour la somme en principal de 3 949,46 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Contrairement aux allégations de Monsieur [E] [I] quant à une absence de dette ou une dette réduite au moment de la délivrance du commandement, il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable, Monsieur [E] [I] ne justifiant aucunement de versements antérieure à la délivrance du commandement qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 octobre 2023. En ecs conditions il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsdiaires dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale en acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’au jour de l’audience le locataire a réglé la totalité de la dette et repris le paiement intégral du loyer courant. Il en résulte que si Monsieur [E] [I] n’a pas apuré la totalité des causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, il s’est acquitté au plus tard le 27 février 2024 de l’ensemble des sommes visées au commandement. Ces éléments permettent au juge d’accorder rétroactivement des délais de paiement à Monsieur [E] [I] au 27 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, Monsieur [E] [I] s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [I] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Société RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [I] n’est redevable d’aucune somme à la date du 15 avril 2024. Sur l’application de pénalités contestées par le défendeur à hauteur de la somme de 115 euros, le décompte actualisé produit par le bailleur n’en fait pas état. Cette demande, infondée, ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Contrairement aux allégations de Monsieur [E] [I], ces actes ont été rendus nécessaires pour le contraindre à s’exécuter, ce dernier ne justifiant aucunement d’une absence de dette au moment de la délivrance du commandement et de l’assignation en justice qui doivent pour être recevables, être respectivement notifiés à la CCAPEX et à la préfecture, ce qui engendre un coût à la charge du locataire défaillant au moment de la délivrance de ces actes.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Reçoit les interventions volontaires de la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2020 entre la Société RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [E] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 octobre 2023 ;

Suspend les effets de la clause résolutoire ;

Accorde à Monsieur [E] [I] des délais de paiement au 27 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 3 août 2023 ;

Constate qu’à cette date, Monsieur [E] [I] s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

Déboute la Société RESIDENCES SERVICES GESTION représentée par ses mandataires judiciaires la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la société BTSG de ses demandes d’expulsion et des demandes subséquentes ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection