TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/00412 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVVO

Minute : 24/169

S.D.C. [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [D] [R]

Madame [Y] [K] [H] épouse [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier;

Après débats à l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7],

Représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ,

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [R],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [K] [H] épouse [R],

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] sont propriétaires d’un appartement, un parking et une cave, correspondant aux lots 9, 122 et 129 au sein d’immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 août 2022, reçue le 20 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé à Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] une mise en demeure de payer la somme de 1360,85 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6224,97 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque mise en demeure,1900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesla capitalisation des intérêts.

À l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les défendeurs sont mariés, puisqu’un nom de jeune fille apparaît sur la matrice cadastrale.

Monsieur [D] [R], Madame [Y] [R] née [K] [H] régulièrement assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 29 juin 2022 et 7 février 2024, approuvant les comptes 2021 et 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Concernant la solidarité, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun règlement de copropriété.

Par ailleurs, il affirme que les défendeurs sont mariés, soulignant que Madame [R] est désignée sur la matrice cadastrale par son nom de jeune fille [K] [H]. Toutefois, il apparaît qu’elle est nommée sur la matrice cadastrale Madame [R] et qu’elle est nommée sur le relevé de formalité comme Madame [K] [H], sans qu’il soit possible de déterminer lequel des deux noms est son nom de jeune fille ou son nom d’épouse, quand bien même le syndicat des copropriétaires a choisi d’attribuer [R] comme nom d’épouse.

En outre, sur la matrice cadastrale, il est indiqué une adresse différente pour Madame [R] et pour Monsieur [R], ce qui s’oppose à la communauté de vie du mariage et ne permet pas d’établir que le logement litigieux, pour lesquels les charges de copropriété sont dus, constitue le logement de la famille, et donc, ainsi, que la dette a pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

En application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5116,13 euros, au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2022, sur la somme de 960,85 euros, du 10 mai 2023 sur la somme de 2528,78 euros, du 18 août 2023 sur la somme de 901,36 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une mise en demeure le 17 août 2022 et le 10 mai 2023, dont le coût doit être limité à 45 euros conformément au contrat de syndic.

En revanche, s’agissant de la mise en demeure du 18 août 2023, celle-ci n’apparaît pas nécessaire alors même qu’une sommation a été adressée le 11 octobre 2023, qui sera, quant à elle, retenue au titre des frais nécessaires. Dans ces conditions, son coût ne sera pas mis à la charge des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande également la prise en charge des lettres de relance des 1er septembre 2022, 5 juin 2023 et 11 septembre 2023. Néanmoins, ces lettres ne sont pas produites aux débats. Dès lors, en l’absence de preuve de leur existence et de leur envoi, elles ne pourront être mises à la charge de copropriétaires.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 11 octobre 2023, à hauteur de 158,92 euros, dont il est justifié.

En revanche, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier » ou de « transmission » aux auxiliaires de justice, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

De la même manière, les intérêts retenus au décompte ne constituent pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance, d’autant qu’il soit prononcé, par ailleurs, dans le cadre de la présente décision.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 248,92 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 5116,13 euros au titre des charges de copropriété dues au 16 octobre 2023, appel du 4e trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2022, sur la somme de 960,85 euros, du 10 mai 2023 sur la somme de 2528,78 euros, du 18 août 2023 sur la somme de 901,36 euros et de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 248,92 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [R] et Madame [Y] [R] née [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], [Adresse 3] [Localité 7] du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT