TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 23/00805 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YLQI

Minute : 24/00127

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [F] [X] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [U] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Monsieur [F] [X] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 26 Janvier 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé 12 septembre 2013, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [U] [I] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 287,41 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 9 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 3 499,22 € arrêtée à la date du 7 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 octobre 2023, Est Ensemble Habitat a fait citer Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

oconstater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

oordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

odire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

ocondamner Monsieur [U] [I] au paiement :

Ïde la somme provisionnelle de 5 040,82 € arrêtée à la date du 18 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ïd’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ïde la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a cité les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré, qu’il n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 janvier 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 6 197,02 € arrêtée à la date du 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Il a maintenu le surplus de ses demandes.

Monsieur [U] [I], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit six semaines avant l’audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 12 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 24 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la saisine de la CCAPEX.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail conclu le 12 septembre 2013 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer courant (article 4) l’impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juin 2023 pour la somme en principal de 3 499.22 € arrêtée au 7 juin 2023, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l’impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 août 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis cette date, date à partir de laquelle le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Monsieur [U] [I] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [U] [I] cause jusqu’à son départ effectif un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [U] [I] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 10 août 2023, date de la résiliation du contrat de bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges dûment justifiés au stade de l’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel de l’arriéré locatif

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte au 18 octobre 2023 indiquant que Monsieur [U] [I] reste lui devoir la somme de 5 040,82 €, terme de septembre 2023 inclus.

Il convient de déduire de cette somme les frais imputés aux rejets de prélèvement (6x3 = 18 €).

Par conséquent, Monsieur [U] [I] sera condamné à verser à l’Office public de l’Habitat Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5 022,82 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 octobre 2023 incluant le terme du mois de septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office public de l’Habitat Est Ensemble Habitat, Monsieur [U] [I] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 12 septembre 2013 par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 6], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, à Monsieur [U] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 6] sont réunies à la date du 9 août 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Est Ensemble Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [U] [I] à payer à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce à compter du 10 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Monsieur [U] [I] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5 022,82 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 octobre 2023 incluant le terme du mois de septembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ;

Condamnons Monsieur [U] [I] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [U] [I] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 05 mars 2024.

La greffière, Le juge