TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03695 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGXK

Minute : 24/822

Madame [T] [N] [R] [E]

Représentant : M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [L] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;

Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [T] [N] [R] [E],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par M^e Julie AUDOUX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [J],

demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2010, Madame [T] [N] [R] [E] a donné à bail à Madame [L] [J] et Monsieur [C] [J] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], [Localité 5] (2ème étage, porte droite n°8, lot n°8, cave n°1, lot n°15, parking sous-sol n°18, lot n°18), pour un loyer mensuel de 650 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Madame [L] [J] est restée seule locataire après le départ de Monsieur [C] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023, Madame [T] [N] [R] [E] a fait signifier à Madame [L] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1677,85 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie dématérialisée le 4 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Madame [T] [N] [R] [E] a fait assigner Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner la libération des lieux par Madame [L] [J] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,ordonner l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieux approprié, aux frais, risques et périls de Madame [L] [J],assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libration des lieux et de remise des clés,se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,condamner Madame [L] [J] au paiement de la somme de la somme de 4784,42 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (à parfaire selon décompte au jour de l’audience), et au paiement des intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 839,51 euros par mois, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, et les charges éventuelles qui seraient dues du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, ordonner la capitalisation des intérêts et ainsi dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal,la condamner au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 28 mars 2024.

À l’audience du 17 juin 2024, Madame [T] [N] [R] [E], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4930,49 euros arrêtée au 13 juin 2024, loyer du mois de juin 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

Madame [T] [N] [R] [E] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [J], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 136 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire. A défaut, elle demande le bénéfice de délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle explique vivre seule dans le logement et que la dette est liée à des difficultés financières en raison d’une diminution des heures de travail en août 2023 et également d’un arrêt maladie d’un mois ainsi que du versement tardif des indemnités journalières. Madame [L] [J] assure qu’elle a repris le paiement du loyer dès qu’elle a repris son travail. Elle souligne avoir effectué une demande de logement pour payer moins cher ainsi qu’une demande d’aide personnalisée au logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [T] [N] [R] [E] aux fins de constat de résiliation du bail du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Par ailleurs, Madame [T] [N] [R] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 août 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 avril 2010 à compter du 5 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [J], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, si bien que les conditions légales pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies.

De plus, il ressort notamment du décompte actualisé de la dette au 13 juin 2024 que Madame [L] [J] que les paiements effectués sont itrréguliers, et inférieurs au montant du loyer et des charges, si bien que la dette augmente. Au regard de ces éléments, Madame [L] [J] n’apparait pas en capacité de payer les loyers et charges courants et, en plus, de rembourser la dette.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient par conséquent de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [J] à son paiement à compter de 5 octobre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [L] [J] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 avril 2010, du commandement de payer délivré le 4 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 juin 2024 que Madame [T] [N] [R] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté les sommes de 30 euros, 4 fois 7 euros, et deux fois 23 euros pour des frais de rejet et 149,66 euros et 150 euros pour des frais, la somme de 403,66 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [J] à payer à Madame [T] [N] [R] [E] la somme de 4526,83 euros, au titre des sommes dues au 13 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024 sur la somme de 1947,21 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [L] [J] justifie de sa situation personnelle et financière, de démarche en vue de rembourser sa dette et d’efforts financiers. Elle a également engagé des démarches de relogement témoignant ainsi de sa bonne foi et de sa volonté de se sortir de cette situation.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [L] [J] un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [L] [J] à payer à Madame [T] [N] [R] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [T] [N] [R] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 avril 2010 entre Madame [T] [N] [R] [E] d’une part, et Madame [L] [J] d’autre part, concernant le logement, la cave et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], [Localité 5], sont réunies à la date du 5 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ACCORDE à Madame [L] [J] un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4], [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [J] à compter du 5 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer à Madame [T] [N] [R] [E] la somme de 4526,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 juin 2024 échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mars 2024 sur la somme de 1947,21 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer à Madame [T] [N] [R] [E] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2024, échéance de juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [L] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 août 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [L] [J] à payer à Madame [T] [N] [R] [E] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [T] [N] [R] [E] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

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