TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 23/01854 -

N° Portalis DB3S-W-B7H-YJY4

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2024

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10]

Représenté par son syndic : Cabinet [I], père et fils

Et [V] [T], SA

C/

Madame [U] [H]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10]

Représenté par son syndic : Cabinet [I], père et fils

Et [V] [T], SA

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Valérie GARÇON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Katia DA COSTA, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Valérie GARÇON

Mme [U] [H]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [H] est propriétaire des lots n°54, 35 et 92 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet [I] père, fils et [V]

[T], a fait assigner Madame [U] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

4 385,55 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2023 ; 405,00 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts ; 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 11 décembre 2023.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le jardin de Raspail,

[Adresse 10] fait valoir que Madame [U] [H] n’a pas payé régulièrement les charges de copropriété malgré diverses relances, notamment une mise en demeure de payer du 10 juillet 2023. Il s’oppose à d’éventuels délais de paiement.

Madame [U] [H] a comparu en personne. Elle ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle expose avoir acquis le bien en 2020 et vivre seule dedans. Elle précise que les charges sont plus élevées que ce qui lui avait été indiqué lors de la vente. Elle indique avoir été licenciée en 2021 et ne pas avoir perçu d’indemnités durant neuf mois suite à un blocage administratif, ce qui a occasionné un premier incident de paiement des charges ensuite régularisé. Par la suite, elle explique avoir eu des problèmes de santé et été en dépression, ainsi qu’une saisie sur son compte bancaire. Madame [U] [H] déclare actuellement percevoir des indemnités chômage d’environ 2 000 € par mois et rembourser un crédit immobilier important. Elle fait valoir bénéficier d’un accompagnement vers l’emploi depuis septembre et espérer bientôt trouver un travail. Elle explique ne pas pouvoir proposer d’échéancier de remboursement pour le moment mais qu’elle souhaitera solliciter des délais ultérieurement lors des mesures d’exécution du jugement, quand sa situation professionnelle se sera améliorée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] verse aux débats :

le relevé de propriété,les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 15 mars 2021 et 13 juin 2022 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2019-2020, 2020-2021), du budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023 suivant et adoption de travaux ; le décompte de la créance pour la période du 21 décembre 2022 au 1er octobre 2023 ; la mise en demeure du 10 juillet 2023 ;le contrat de syndic signé le 13 juin 2022.Il ressort de ces documents que Madame [U] [H] reste devoir la somme de 4 385,55 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 décembre 2022 au 1er octobre 2023, appel de provision du 4ème trimestre 2023 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 3 330, 79 € à compter du 10 juillet 2023, date de la mise en demeure et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur les mises en demeure et les lettres de relance

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] produit les mise en demeure du 26 janvier 2023, 2 mai 2023, 10 juillet 2023, 5 août 2023 et les lettres de relance du 27 février 2023 et 2 juin 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Les mises en demeure ont été facturées 41, 48 € et les lettres de relance 35, 28 € par le demandeur. Or, il est prévu par le contrat de syndic un coût de 39, 50 € pour les premières et 33, 60 € pour les secondes à la charge du copropriétaire pour ce type de prestations. Madame [U] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme totale de 225,20 € à ce titre.

Sur les frais de constitution du dossier de l’avocat / d’ouverture de dossier contentieux / de remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat

Les frais d'« ouverture de dossier contentieux » d’un montant de 105 € x 2 relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Aussi ne sera-t-i1 pas fait droit à la demande tendant à voir intégrer les montants sollicités au titre des frais d’ « ouverture de dossier contentieux » dans les frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [U] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10].

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet [I] père, fils et [V] [T], la somme de 4 385,55 € au titre des charges de copropriété pour la période du 21 décembre 2022 au 1er octobre 2023, appel de provision du 4ème trimestre 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2023 sur la somme de 3 330, 79 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet [I] père, fils et [V] [T], la somme de 225,20 € au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

[Adresse 10] représenté par son syndic le cabinet

[I] père, fils et [V] [T] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

[Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet [I] père, fils et [V] [T] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

[Adresse 10], représenté par son syndic le cabinet [I] père, fils et [V] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRELA JUGE