TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/02150 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YL7M

Minute : 24/00407

PMM

Monsieur [D] [E]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Monsieur [X] [F]

Madame [S] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e DENOT Laurence

Copie délivrée à :

M [X] [F]

Mme [S] [T]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATORZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 25 janvier 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D] [E], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15/01/2022, M. [D] [E] a consenti à M. [X] [F] et à Mme [S] [T] un bail portant sur un logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 8], avec parking n° 89, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 080 €, dont 120 € de provisions sur charges.

La somme de 840 € a été déposée en garantie entre les mains du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 05/10/2023 M. [D] [E] a fait citer M. [X] [F] et Mme [S] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de céans aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement du loyer,

— à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison du manquement grave à ses clauses et obligations,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance du commissaire de police et de la Force armée, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la mauvaise foi manifeste des occupants dont la dette est en constante augmentation,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

. de la somme de 6 720,00 € arrêtée au 23/06/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/03/2023 sur la somme de 3 840 € et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience, y compris en l’absence des défendeurs,

. d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer courant, indexable comme lui, et prévoyant en sus, conformément à la loi, le paiement sur justificatifs de la régularisation annelle des charges, TOM, cotisations d’assurance, le tout, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le « débarrassage » des meubles et effets personnels et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d’occupation n’omette un seul mois d’occupation postérieurement au dernier mois visé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,

. la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens de l’instance.

Aucun élément n’a été communiqué par le service départemental quant à la situation des défendeurs avant l’audience.

A l’audience du 25/01/2024, M. [D] [E], représenté par son avocat, affirme que les locataires n’ont pas effectué de paiement depuis le commandement de payer et qu’ils n’ont pas justifié de l’assurance du logement. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 12 026,07 € et sollicite pour le surplus, le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

M. [X] [F] et Mme [S] [T], tous deux cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14/03/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à la partie présente.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Par note reçue au greffe de la juridiction le 05/02/2024 et demandée à l’audience par la présidente, l’avocat de M. [D] [E] a communiqué, pour démontrer sa qualité à agir, la taxe foncière établie à son nom pour 2022 portant sur le logement objet du présent litige.

Il résulte de l’accusé de réception par voie électronique du 10/10/2023 que, conformément à l’article 24, de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023 que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

Conformément à ce même article, le bailleur justifie, par l’avis de réception du 31/03/2023 de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le locataire est tenu « g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le bail litigieux contient en page 5, une clause intitulée “Clause résolutoire” prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet et sa résiliation pour défaut d’assurance, un mois après un commandement demeuré infructueux.

Un commandement de payer les loyers et charges échus pour un montant en principal de 3 840,00 € terme du mois de mars 2023 inclus, a été signifié à chacun des locataires le 29/03/2023. Par cet acte, il était également enjoint aux locataires de justifier de l’assurance du logement en référence aux dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de location.

En l’espèce, les locataires ne justifient pas avoir produit l’attestation d’assurance du logement dans le délai d’un mois imparti par la loi. Les conditions de la clause résolutoire ont donc été réunies le 02/05/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile et que le bail est résilié depuis le 03/05/2023.

Depuis le 03/05/2023, les défendeurs sont redevables, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

En l’absence des défendeurs qui n’ont pu en débattre, l’actualisation de la créance ne peut être qu’écartée. Il ressort de l’examen du décompte communiqué par le conseil du bailleur qu’au jour de l’assignation, la dette locative s’élève à la somme de 6 720 €, échéance du mois de juin 2023 incluse.

Le contrat de location comporte une clause de solidarité entre les preneurs. M. [X] [F] et Mme [S] [T] qui ne démontrent aucun paiement libératoire, doivent être solidairement condamnés au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La clause contractuelle ne prévoit la solidarité des preneurs qu’aux obligations contractuelles, de sorte que la solidarité qui ne se présume pas ne s’applique plus aux défendeurs depuis la résiliation du bail. Il convient en conséquence de condamner in solidum M. [X] [F] et Mme [S] [T] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut à compter du terme du mois de juillet 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés ou par expulsion.

Le bail étant résilié depuis le 03/05/2023, M. [X] [F] et Mme [S] [T] sont, depuis lors réputés occupants sans droit ni titre du logement. Il devront donc quitter les lieux et les laisser libres de tous occupants, avec remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire.

A défaut pour eux de libérer volontairement les lieux, leur expulsion sera ordonnée selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision, avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

En l’espèce, le présent litige ne s’inscrit pas dans une procédure de relogement et le bailleur ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs, étant rappelé que la bonne foi est toujours présumée et que la mauvaise foi ne saurait résulter du seul non paiement des loyers ni de l’augmentation de la dette locative. Enfin, les défendeurs ayant pris possession des lieux en vertu d’un bail qui leur a été librement consenti, rien ne justifie de supprimer le délai prévu par l’article précité.

L’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité provisionnelle d’occupation et le bailleur disposant en outre de l’assistance de la force publique, mesure suffisamment comminatoire, la demande de voir assortir l’expulsion d’une astreinte sera rejetée.

Par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et, en l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

Succombant principalement à l’instance, M. [X] [F] et Mme [S] [T] seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation et il n’apparaît pas inéquitable, le demandeur étant un bailleur privé, de les condamner in solidum à participer aux frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, insérée au bail du 15/01/2022 portant sur le logement sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 8], avec parking n° 89, ont été réunies le 02/05/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 03/05/2023;

Condamne solidairement M. [X] [F] et Mme [S] [T] à payer à M. [D] [E] la somme de 6 720 euros (six mille sept cent vingt euros) à valoir sur les loyers, charges et régularisation des charges, terme du mois de juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22/08/2023 ;

Fixe l’indemnité d’occupation dont M. [X] [F] et Mme [S] [T] sont redevables, en lieu et place du loyer et des charges, depuis le 03/05/2023, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dûment justifié ;

Condamne in solidum M. [X] [F] et Mme [S] [T] à payer cette indemnité d’occupation à M. [D] [E] à compter du terme du mois de juillet 2023 et ce, jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou par expulsion ;

Dit que M. [X] [F] et Mme [S] [T] devront libérer les lieux et les rendre libres de toute occupation ;

A défaut de libération volontaire, ordonne l’expulsion de M. [X] [F], de Mme [S] [T] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute M. [D] [E] d’astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboute M. [D] [E] de ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M. [X] [F] et Mme [S] [T] à payer à M. [D] [E] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [X] [F] et Mme [S] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 14/03/2024

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE.