TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/02135 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3AW

N° de MINUTE : 24/01633

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 4] SITUEE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [W] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

Madame [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] sont propriétaires des lots n°0069 et 0224 de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par actes de commissaire de justice du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, a fait assigner Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Madame [M] [X] et Monsieur [N] [W] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 9 194,81 euros, correspondant à :7 292,01 euros a titre principal, charges arrêtées au 22 février 2024 majorée des intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du 18 juillet 2023 qui porteront également intérêts conformément a l’article 1343-2 du Code Civil ;222,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;CONDAMNER solidairement Madame [M] [X] et Monsieur [N] [W] [B], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 3 000,00 euros a titre de dommages et interéts ;CONDAMNER solidairement Madame [M] [X] et Monsieur [N] [W] [B], a payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme totale de 2 130,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;ORDONNER l’exécution provisoire du jugement a intervenir ;CONDAMNER solidairement Madame [M] [X] et Monsieur [N] [W] [B], aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 juin 2024 et fixée à l’audience du 23 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mai 2021, 1er mars 2023 et 29 novembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que le budget prévisionnel du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er mars 2023 au 29 février 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Cependant, comme l’a précisé le syndicat des copropriétaires, il convient de déduire de l’extrait de compte arrêté au 22 février 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1.408,80 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 17 novembre 2021 de 33,60 euros,frais de mise en demeure du 24 janvier 2022 de 45,60 euros,frais de mise en demeure du 15 février 2022 de 33,60 euros,frais de contentieux du 08 mars 2022 de 480 euros,frais de « note d’honoraires » du 09 mars 2022 de 150 euros,frais de contentieux du 12 juillet 2023 de 480 euros,frais de mise en demeure du 19 juillet 2023 de 186 euros.

Dès lors, il ressort que le total des mouvements portés au débit du compte des défendeurs entre le 1er octobre 2021 et le 22 février 2024 a été de 8.355,77 euros tandis que le total des mouvements portés au crédit dudit compte a été sur cette même période de 383,76 euros. Monsieur [B] et Madame [X] sont donc recevables de la somme de 7.972,01 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires sollicitant toutefois la somme de 7.292,01 euros au titre de l’arriéré de charges arrêtés au 22 février 2024, c’est à cette somme qu’il sera fait droit.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 32.3 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.292,01 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 18 juillet 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1.222,80 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 31 octobre 2023.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant ladite mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] n’ont effectué aucun règlement de charges entre le 1er octobre 2021 et le 22 février 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [B] et Madame [X] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] seront en conséquence condamnés in solidum, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 7.292,01 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 22 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [W] [B] et Madame [M] [X] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT