TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/03066 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7JH

N° de MINUTE : 24/01782

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS, prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEUR

Madame [G] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [I] est propriétaire des lots n°8 et 16 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Madame [G] [I] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Condamner Madame [I] [G] au paiement de la somme de 8.369,36 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 15 février 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 9 février 2023 sur la somme de 299,29 euros, puis à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 581,49 euros puis à compter du 18 août 2023 sur la somme de 6.960,05 euros, puis à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 7.242,23 euros, puis à compter du 15 février 2024 sur la somme de 8.019,36 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus,

— la condamner de même au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens, qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [G] [I], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour leur recouvrement. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [G] [I] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et la sommation de payer qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [G] [I] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l’audience du 06 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [G] [I];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2022 et du 09 mars 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, ainsi que les budgets prévisionnels du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1.232,93 euros se composant de :

frais de mise en demeure du 09 février 2023 de 48 euros,frais de relance du 1er mars 2023 de 37 euros,frais de mise en demeure du 10 mai 2023 de 48 euros,

frais de relance du 05 juin 2023 de 37 euros,frais de mise en demeure du 18 août 2023 de 48 euros,frais de relance du 11 septembre 2023 de 37 euros,frais de mise en demeure du 23 novembre 2023 de 48 euros,frais d’intérêts de retard du 13 décembre 2023 de 26,88 euros,frais de relance après mise en demeure du 13 décembre 2023 de 37 euros,frais de constitution de dossier transmis à l’huissier de 350 euros,frais de sommation de payer du 15 février 2024 de 166,05 euros,frais de transmission dossier avocat du 15 février 2024 de 350 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.136,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 09 février 2023, date de la mise en demeure notifiée à Madame [G] [I], sur la somme de 299,29 euros, à compter du 10 mai 2023, sur la somme de 282,20 euros, à compter du 18 août 2023 sur la somme de 6.378,56 euros, à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 282,18 euros, à compter du 15 février 2024 sur la somme de 777,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.232,93 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 09 février 2023.

Il est également justifié de l’envoi de mises en demeure les 10 mai 2023, 18 août 2023 et 23 novembre 2023. Toutefois le contrat de syndic prévoyant que celles-ci sont facturées 45 euros TTC chacune, il convient de faire droit à ces demandes à hauteur de 45 euros et non de 48 euros, soit à la somme totale de 180 euros (45 x 4).

Il y a lieu également de retenir les frais d’huissier pour la signification de la sommation de payer du 15 février 2024, à hauteur de 166,05 euros, dont il est justifié.

Il n’est en revanche pas justifié en procédure de l’envoi de relances les 1er mars 2023, 05 juin 2023, 11 septembre 2023 et 13 décembre 2023, facturées chacune 37 euros. Il convient de déduire en conséquence ces sommes.

De même, faute de prévoir que les intérêts de retard auront vocation à être mis à la charge du seul copropriétaire défendeur, la somme de 26,88 euros appelée le 13 décembre 2023 sera écartée.

En outre, il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » du 22 janvier 2024 à hauteur de 350 euros et de « Transmission dossier avocat » du 15 février 2024 à hauteur de 350 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Madame [G] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 346,05 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [G] [I] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité d’Aubervilliers du 11 février 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Madame [G] [I] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [G] [I], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [I] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Madame [I] étant condamnée à payer les frais de la sommation de payer dans le cadre de sa condamnation au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il n’y a pas lieu de la condamner de nouveau à un tel paiement dans le cadre des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7.136,43 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 15 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 09 février 2023 sur la somme de 299,29 euros, à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 282,20 euros, à compter du 18 août 2023 sur la somme de 6.378,56 euros, à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 282,18 euros, à compter du 15 février 2024 sur la somme de 777,13 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 346,05 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [I] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT