TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01882 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z25N

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01818

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [P] [H]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sophie BERTEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1126

ET :

La société [C]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Shameer RUHOMAUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 260

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 août 2021, Madame [P], [J], [M] [H] a fait l’acquisition de la SARL [C], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, d’un appartement composé d’une entrée, salle d’eau avec WC, séjour avec coin cuisine et mezzanine situé au rez-de-chaussée (lot n°5), un emplacement de stationnement (lot n°61) situés au [Adresse 3] à [Adresse 10] (93), au prix de 184.306 euros TTC.

Un procès-verbal de constat contradictoire a été établi le 7 novembre 2022 en présence de l’acquéreur et de son expert ainsi que d’un représentant de la SARL [C] duquel ressortait un certain nombre de non conformité ou réserves. Par courriel du 30 novembre 2022, Madame [P] [H] a adressé au constructeur de nouvelles réserves.

Le solde du prix de vente de 5 % d’un montant de 9.215,30 euros a été consigné le 2 février 2023.

Un nouveau procès-verbal de constat contradictoire a été établi le 22 juin 2023 et une remise partielle de clef est intervenue le 10 août 2023 par commissaire de justice lequel a également dressé constat du logement.

Plusieurs réserves ont été régularisées par lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 9 et 11 septembre 2023 et, faute de levée des réserves, Madame [P] [H] a adressé au constructeur, le 29 juin 2024, une mise en demeure, sans résultat.

Le 10 septembre 2024, Madame [P] [H] a fait assigner la SARL [C] à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir l’ensemble des clefs de son logement et une provision de 10.000 euros au titre des réserves non levées.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois en raison de pourparlers et a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [P], [J], [M] [H] demande au juge des référés de :

Vu l’article 835 et 491 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1194, 1217, 1642-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats.

RECEVOIR Madame [H] recevable et bien fondée en ses demandes ; PRONONCER l’interruption par la présente assignation de tous délais de forclusion et de prescription ; ENJOINDRE à la SARL [C] de procéder à la remise de toutes les clés de l’appartement et notamment les clés et badges d’accès à l’immeuble, de la boîte aux lettres et d’accès à sa place de parking appartenant à Madame [P] [H], situé au [Adresse 6], avec une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8 ème jour suivant la signification de l’ordonnance par le présent Tribunal ; ENJOINDRE à la SARL [C] de procéder à la remise des clés sur place soit au [Adresse 7] Madame [H] de procéder au versement de la consignation par virement bancaire sur un compte CARPA ouvert à cet effet après la remise effective des clés et ce, dans un délai maximum de 8 jours après la remise effective des clés ; CONDAMNER la SARL [C] a versé une provision d’un montant de 10.000 euros au titre des réserves non levées listées dans la présente assignation et les pièces visées, et notamment le procès-verbal de livraison du 10 août 2023 et les courriers des 9 et 11 septembre 2023 ainsi qu’au titre du préjudice moral subi ; CONDAMNER la SARL [C] à Madame [P] [H], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SARL [C] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL [C] demande au juge des référés de :

A titre principal

ENJOINDRE à Madame [H] de déconsigner la somme de 9.215,30 € actuellement consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations et de la verser à la SARL [C], dans un délai maximum de 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, pour permettre la remise des clés et badges demandés par Madame [H],REJETER toutes les autres demandes de Madame [H] ;A titre subsidiaire,

DIRE que la demande de provision de Madame [H] se heurte à une contestation sérieuse;En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [H] à verser à la SARL [C] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer l’interruption des délais de forclusion et de prescription.

I – Sur la demande de remise de clés

Législation applicable

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Réponse du juge des référés

Dès lors que la SARL [C] reconnaît ne pas avoir remis à Madame [P] [H] l’ensemble des clés des lots ainsi acquis, il y aura lieu de la condamner à procéder à leur remise, comme il sera dit présent dispositif.

Sur la demande au titre de l’astreinte

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demanderesse a fait l’acquisition des lots pour un prix de 184.306 euros et seul le solde de 5 % de 9.215,30 euros n’a pas été versé. Cependant ce montant a été consigné ce qui démontre la volonté de la demanderesse de s’acquitter du prix dans sa totalité auprès du vendeur tout en préservant ses droits en raison des réserves constatées par commissaire de justice.

Pour ces raisons, et dès lors que la livraison est intervenue il y a plus de deux ans le 10 août 2023, l’obligation précitée sera assortie d’une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.

II – Sur les demandes de provision

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire..

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause, la nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision étant indifférente.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites par les parties que les lots objets de la vente en l’état futur d’achèvement régularisée le 16 août 2021 aient fait l’objet d’un procès-verbal de livraison contradictoire. Cependant, les parties s’accordent pour que la livraison soit fixée au 10 août 2023, un constat ayant été établi par commissaire de justice à cette date.

Sur la demande provision au titre des réserves

Madame [P] [H] sollicite une provision au titre des réserves suivantes constatées selon elle par le commissaire de justice le 10 août 2023 :

l’absence d’une butée pour la porte d’entrée la porte d’entrée est abîmée à deux endroits la présence de 3 paumelles contre 4 paumelles prévues initialementl’absence d’une paroi de douche (salle de bain) l’absence de plinthe sous le meuble du lavabo (salle de bain) l’absence de reprise des peinture au niveau des raccordements (Cuisine) la porte fenêtre simple grince à l’ouverture (Pièce principale) la porte fenêtre simple et la porte fenêtre double ont des micro rayures à l’intérieur des vitrages ouvrants (Pièce principale) la présence de traces de marqueurs noir sont visibles sur le châssis côté pièce principale en partie basse (Pièce principale/Chambre) les plinthes au niveau du limon sont absentes (Escalier) les finitions à droite des marches sont absentes (Escalier)

Ces réserves constatées par un officier ministériel sont donc établies et il devra donc en être tenu compte pour fixer la provision sollicitée. Les allégations de la société défenderesse tenant à la mauvaise foi de la demanderesse qui ne lui aurait pas donné accès à son logement pour procéder à la constatation et à la levée des réserves, n’est pas de nature, même si la preuve en était apportée, à remettre en cause le droit à la levée des réserves, de telles circonstances ne pouvant entrer en ligne de compte que dans le cadre de la fixation d’une provision d’un préjudice de jouissance.

La demanderesse sollicite en outre une provision au titre des réserves suivantes apparues postérieurement au 10 août 2023 :

une fuite au niveau des tuyaux dans le placard de l’entrée, l’étagère au niveau du placard de l’entrée n’a pas été correctement reprise la présence de mousse expansive autour des tuyaux derrière l’évier de la cuisine ainsi que la présence de silicone qui déborde entre le meuble et l’évier tout autour dans la cuisine, le joint autour du robinet est visible sur la moitié du pourtour du robinet des défauts sur la peinture apparaissent près des interrupteurs des portes-fenêtres ou sur les arrêtes des murs, plus généralement, présence de défaut sur la peinture comme la présence d’enduit mal réalisé ou grossièrement dans la salle de bain, présence d’une plinthe en dessous de l’évier qui n’est pas entièrement peinte le cadran de la verrière n’a pas été nettoyé à l’intérieur dans la salle de bain mauvaise finition autour des tuyaux d’évacuation des toilettes et du tuyau situé en dessous du porte-serviette la présence de déchet dans le jardin la présence d’un cadenas sur la grille du jardin la présence de fissures sur le bas des murs du jardin l’absence de finition sur le bas des murs du jardin

Ces réserves sont contestées par la SARL [C]. Par ailleurs, elles n’ont pas été constatées par un commissaire de justice. En conséquence, aucune provision ne pourra être accordée les concernant.

Pour apporter la preuve de son préjudice, Madame [P] [H] produit en pièce 14 plusieurs devis pour un montant total de 6.937,38 euros. Cependant le devis établi par l’entreprise Leroy Merlin n’est pas exhaustif et ne permet pas de le rattacher à une des réserves constatées par l’officier ministériel. Par suite, son montant de 710,92 euros ne sera pas retenu dans l’évaluation de la provision.

Enfin, la demanderesse, à l’appui de sa demande de provision comprenant la réparation de son préjudice moral, ne rapporte aucun élément pour l’établir si bien qu’il n’en sera pas tenu compte.

En conséquence, la provision au titre de l’absence de levée des réserves sera fixée à 6.000 euros ; Madame [P] [H] sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de paiement du solde du prix

Il est acquis aux débats que le solde du prix a été consigné le 2 février 2023 pour un montant de 9.215,30 euros. Par suite, il sera enjoint à Madame [P] [H] de procéder à la déconsignation de cette somme au profit de la SARL [C], comme il sera dit au présent dispositif.

III – Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL [C] qui succombe, au moins en partie, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SARL [C] sera également condamnée à indemniser Madame [P] [H] au titre de ses frais irrépétibles ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Madame [P] [H] sollicite la somme de 2.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée ; par suite il sera fait droit à sa demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL [C] à remettre à Madame [P], [J], [M] [H] les clefs relatives à l’appartement et à sa boîte aux lettres (lot n°5) et la télécommande permettant l’accès à l’emplacement de stationnement (lot n°61) situés [Adresse 4] [Localité 1], cadastrés section AP n° [Cadastre 9], conformément au descriptif de la pièce n° 3 versée par LA SARL [C] ;

DISONS que la remise devra s’effectuer contradictoirement sur place [Adresse 5]) ;

DISONS que faute pour la SARL [C] d’avoir remis chacune des clefs précitées à Madame [P], [J], [M] [H] dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard et par clefs ayant vocation à courir durant une durée de trois mois ;

CONDAMNONS la SARL [C] à payer à Madame [P], [J], [M] [H] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels au titre des réserves constatées par commissaire de justice le 10 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [P], [J], [M] [H] a procédé à la déconsignation, auprès de la Caisse des dépôts et consignations, de la somme de 9.215,30 euros au profit de la SARL [C] dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL [C] à payer à Madame [P], [J], [M] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SARL [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL [C] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN